Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 06 JANVIER 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/07038

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 10/11503

APPELANTS

Madame C, G H épouse A

Née le XXX à SANCERRE

XXX

XXX

Monsieur AK, AL J

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame K L, Suzy, I J épouse V

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame W, Q, N J épouse E

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur AB AC AT A

Né le XXX à XXX

Sailly

XXX

Madame R AW, AO A épouse B

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame P Q, AH AI A épouse Y

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame AN AO L A épouse X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés et assistés par M^e AB-AH MOYSE de la SCP MOYSE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0274

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX, représenté par son syndic, la SAS GRATADE, inscrite au RCS de NANTERRE, SIRET n° 592 039 705 00047, pris en la personne de son président, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

assisté par M^e Jacques LOUVET, avocat au barreau de PARIS, toque : R186

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Madame Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

Mmes C A, K V, W E, R B, P Y, AN X, MM. AK J et AB-AC A sont propriétaires de parkings au sous-sol de l’immeuble situé XXX et XXX, qui est composé de trois corps de bâtiments et de deux sous-sols à usage de garages.

L’article 14 b de l’ancien règlement de copropriété prévoit que les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction de l’immeuble, dont les frais de ravalement des façades, constituent des charges spéciales aux copropriétaires d’appartements, de chambres individuelles et de caves et l’article 16 du même règlement de copropriété que les charges des services communs spéciales aux garages et imputables à eux seuls comprennent les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction des garages, de leurs voies d’accès et des ascenseurs spéciaux y conduisant, leur éclairage, la consommation d’eau constatée par un compteur spécial s’il en est installé un, ainsi que les primes d’assurance concernant exclusivement les garages, le cas échéant.

L’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2009 a adopté une résolution n° 16 modifiant le règlement de copropriété pour le conformer à l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965, en supprimant un passage sur l’utilisation des parkings, en précisant que les colonnes d’eau chaude passant dans les WC et les salles de bains ne sont pas privatives et en associant le mot « terrasse » à celui de « balcon ».

L’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2010 a voté une résolution n° 17-4 décidant que le financement des travaux de ravalement et les appels de fonds nécessaires seraient répartis entre les copropriétaires selon la clef de répartition « charges générales ».

C’est dans ces conditions que, selon acte extra-judiciaire du 5 août 2010, M^mes C A, K V, W E, R B, P Y, AN X, MM. AK J et AB-AC A (ci-après : consorts A) ont assigné le syndicat des copropriétaires à l’effet de voir annuler les deux assemblées générales de copropriétaires des 8 juin 2009 et 8 juin 2010 et que le syndicat, à titre reconventionnel, a demandé au tribunal de dire non-écrites les clauses de répartition des charges énoncées aux articles 14 b et 16 du règlement de copropriété, devenues articles 12 et 13 du règlement modifié.

Par jugement du 6 mars 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :

— annulé les assemblées générales de copropriétaires tenues les 8 juin 2009 et 8 juin 2010,

— dit non-écrite la clause 14 b de l’ancien règlement de copropriété, désormais article 12, de répartition des charges d’entretien, de réparation et de reconstruction de l’immeuble, en tant qu’elle exonère les garages,

— dit que ces dépenses seront supportées par tous les copropriétaires au prorata des millièmes généraux,

— dit non écrite la clause figurant à l’ancien article 16 du règlement de copropriété, désormais article 13, en ce qu’elle impute les frais d’entretien, de réparation et de reconstruction des garages aux seuls copropriétaires de garages,

— dit que ces dépenses seront supportées par tous les copropriétaires au prorata des millièmes généraux,

— ordonné la publication du jugement au fichier immobilier à la diligence du syndicat des copropriétaires,

— rejeté la demande tendant à dire que la nouvelle répartition des charges ne s’appliquera qu’à compter du jugement,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit que chaque partie conserverait la charge de ses dépens.

Les consorts A ont relevé appel de ce jugement.

Par arrêt avant dire droit du 18 septembre 2013, cette Cour a désigné M. D de Z en qualité d’expert à l’effet de rechercher si les lots de garage litigieux pouvaient, du fait d’une situation particulière, de la structure matérielle de l’immeuble et des agencements techniques, être exonérés de tout ou partie des charges mentionnées à l’article 14 B du règlement de copropriété et/ou pourraient devoir supporter seuls les charges d’entretien, de réparation et de reconstruction des garages mentionnés à l’article 16 du règlement de copropriété, éventuellement, proposer une nouvelle grille des charges considérées, prévues par les articles 14 B et 16 du règlement de copropriété.

M. D de Z a déposé son rapport d’expertise le 4 septembre 2014.

En cet état, M^mes C A, K V, W E, R B, P Y, AN X, MM. AK J et AB-AC A demandent à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 26 janvier 2015, de :

— dire que les convocations adressées par le syndic de la copropriété à la société Gestima en sa qualité d’administrateur de leurs biens sont irrégulières,

— dire qu’aucun vote régulier n’a été émis sur la résolution n° 17-4 de l’assemblée générale du 8 juin 2010,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a prononcé la nullité des assemblées générales de copropriétaires des 8 juin 2009 et 8 juin 2010,

— dire que les clauses 14 et 16 du règlement de copropriété sont contraires aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, prononcer leur nullité et les remplacer par les dispositions suivantes :

' article 14 : « Charges spéciales à tous les copropriétaires d’appartements, de chambres individuelles et de caves :

Les charges autres que celles définies au sein de l’article 10, à savoir :

' les frais de ravalement, de réfection des toitures, terrasses et balcons, d’entretien des fenêtres, barres d’appuis, garde-corps, balustres et volets, qui seront entretenus comme choses communes quoique étant divises,

' les frais d’éclairage de la voûte et des cours,

' les frais d’entretien des cours et jardins,

' les salaires du gardien avec leurs annexes et avantages en nature (logement, chauffage, éclairage), à l’exception du gardiennage des parkings,

ces charges seront réparties entre les propriétaires des lots n° 1 à 269 inclus et 498 à 512 inclus, selon la grille de répartition proposée au sein du règlement de copropriété adapté (article 12).

' article 16 : Charges spécifiques aux propriétaires des garages :

« Ces charges comprennent :

' l’entretien et la réfection de la voie de circulation véhicules au sein de l’ensemble immobilier, ainsi que l’entretien, la réfection et le remplacement de la barrière automatique en contrôlant l’accès. Ces charges seront réparties à parts égales entre tous les lots de garages, soit les lots n° 270 à 497 inclus,

' l’entretien, la réparation et le remplacement des portes basculantes assurant l’accès aux garages. Ces charges seront réparties à parts égales entre tous les lots de garage desservis soit :

* pour la porte d’accès au niveau du rez-de-chaussée haut, les lots n° 270 à 295 inclus,

* pour la porte d’accès aux deux niveaux de sous-sols, les lots n° 296 à 497 inclus,

' l’entretien, la réparation et le remplacement des deux portes coupe-feu situées dans les rampes d’accès entre les différents niveaux de sous-sols. Cette charge sera répartie entre les lots de garage situés aux premier et deuxième sous-sols de la copropriété, soit les lots n° 296 à 496 inclus,

' les frais d’entretien, de réparation et même de remplacement de l’ascenseur situé dans la cage « V » et desservant les deux nivaux de sous-sols, de sa cage, de sa cabine, de ses agrès, poulies, câbles, treuils, systèmes de freinage, contrepoids, guidages et accessoires, y compris les frais d’entretien, de réparation et de remplacement des dispositifs de secours, des postes d’alarme et du système de télésurveillance, si toutefois il en existe, les frais d’entretien et de réparation des locaux, machineries et machines, le coût de la location des compteurs ou sous-compteurs électriques, les primes et cotisations de l’assurance contre les accidents pouvant être provoqués par cet ascenseur, si toutefois les primes y afférentes peuvent être individualisées. Cette charge sera répartie entre les différents lots utilisateurs (lots n° 296 à 497), selon les modalités suivantes :

* lots n° 296 à 4973 : 46/9992èmes,

* lots n° 398 à 497 4 : 53/9992èmes,

le calcul étant pondéré selon le lot desservi,

' la distribution et la consommation d’eau froide dans les parkings. Si l’existence de compteurs spécifiques d’eau pour les garages du rez-de-chaussée haut et pour ceux des sous-sols était confirmée, ces charges seraient réparties à parts égales entre les différents lots utilisateurs,

' la consommation électrique dans les parkings. Il existe deux compteurs distincts, l’un pour les garages du rez-de-chaussée, l’autre pour les sous-sols. La répartition des consommations relevées s’effectuera donc équitablement entre les lots concerné.

' salaire du gardien faisant l’objet d’un contrat séparé du 15 juin 2006, pour l’entretien des deux garages et des barrières automatiques »,

— dire, en conséquence, qu’il n’était pas possible lors de l’assemblée générale du 8 juin 2010 de faire supporter aux lots de parking des charges de ravalement dont ils sont exclus,

— prononcer l’annulation de la résolution n° 17-4 de l’assemblée générale du 8 juin 2010,

— dire que la nouvelle répartition des charges ne sera applicable qu’à compter du présent arrêt ordonnant cette nouvelle répartition ou à compter du vote l’adoptant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires du XXX et XXX prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 décembre 2014, de :

' au visa des articles 5, 10, 24 et 43 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire les consorts A mal fondés en leur appel,

— en conséquence, les en débouter,

— constater que les consorts A acquiescent au chef du jugement ayant dit non écrites les dispositions litigieuses du règlement de copropriété,

— confirmer le jugement le jugement en ce qu’il a :

* déclaré non-écrite la clause figurant à l’article 14 b du règlement de copropriété,

* déclaré non-écrite la clause figurant à l’article 16 du règlement de copropriété,

— statuant à nouveau, dire que le nouvel article 14 du règlement de copropriété sera ainsi libellé :

' article 14 : « Charges spéciales à tous les copropriétaires d’appartements, de chambres individuelles et de caves :

Les charges autres que celles définies au sein de l’article 10, à savoir :

' les frais d’éclairage de la voûte et des cours,

' les frais d’entretien des cours et jardins,

' les salaires du gardien avec leurs annexes et avantages en nature (logement, chauffage, éclairage), à l’exception du gardiennage des parkings,

Ces charges seront réparties entre les propriétaires des lots n° 1 à 269 inclus et 498 à 512 inclus, selon la grille de répartition proposée au sein du règlement de copropriété adapté (article 12) ».

— dire que le nouvel article 16 du règlement de copropriété intitulé « Article 16-Charges spécifiques aux propriétaires de garages » sera conforme à la rédaction proposée par M. de Z,

— dire que l’ancien article 14 b du règlement de copropriété d’origine sera intégré à l’article 10 deviendra le paragraphe C de cet article 10 intitulé « c- charges d’entretien, de réparation et de reconstruction de l’ensemble immobilier »,

— ordonner la publication du présent arrêt au fichier immobilier,

— condamner in solidum les consorts J-A à lui régler la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant les frais d’expertise.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur les résolutions des assemblées générales de copropriétaires des 8 juin 2009 et 2010

Le syndicat des copropriétaires n’ayant pas relevé appel de la disposition du jugement prononçant l’annulation desdites assemblées générales de copropriétaires, les développements des appelants sur ce point sont sans objet ;

Sur les modifications à apporter au règlement de copropriété

Le désaccord subsistant entre les parties après le dépôt du rapport de M. D de Z ne porte plus que sur la participation des lots de parkings aux charges afférentes aux frais de ravalement, de réfection des toitures, terrasses et balcons, d’entretien des fenêtres, barres d’appuis, garde-corps, balustres et volets, qui seront entretenus comme choses communes quoique étant divises, le syndicat des copropriétaires soutenant que le ravalement de l’immeuble entre dans la catégorie des charges générales qui doivent être réparties au prorata des millièmes de copropriété en l’absence de parties communes spéciales et alors que les garages partagent leurs fondations avec les bâtiments, que le ravalement participe à l’étanchéité du bâtiment, évitant ainsi des infiltrations dans les garages ; il émet une seconde réserve relative aux fenêtres et portes-fenêtres, persiennes, volets, appuis de fenêtres, balcons et loggias particuliers, portes palières, qui sont privatives selon l’article 3 du règlement de copropriété et pour lesquels les dépenses doivent demeurer privatives et n’ont donc pas à figurer dans les charges spéciales à tous les copropriétaires d’appartements, de chambres individuelles et de caves comme le propose l’expert, excepté lorsqu’ils sont la conséquence d’un ravalement ;

Les consorts A écartent ces réserves en faisant valoir qu’il serait inéquitable de faire peser sur eux les charges d’un ravalement puisque les volumes de parkings sont séparés des immeubles en surface, qu’il en va de même pour les charges spéciales afférentes aux dépenses relatives aux fenêtres et portes-fenêtres, persiennes, volets, appuis de fenêtres, balcons et loggias particuliers, portes palières qui peuvent figurer dans les charges spéciales sans préjudice pour les copropriétaires ;

Il sera donné acte aux parties de leur accord pour modifier le règlement de copropriété en y insérant, à la place des clauses réputées non écrites, un article 16 rédigé comme le propose M. D de Z ;

Pour le surplus, la Cour est saisie d’un litige relatif à la participation des lots de parking aux frais de ravalement, de réfection des toitures, terrasses et balcons, d’entretien des fenêtres, barres d’appuis, garde-corps, balustres et volets, dont M. D de Z propose d’exempter les lots de parking ;

A cet égard, il convient de rappeler que, suivant l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, alinéa 2, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 et qu’ il suit de ce texte d’ordre public que les copropriétaires doivent participer aux charges générales sus mentionnées, même alors qu’ils n’ont aucune utilité des parties communes auxquelles elles sont afférentes ; que de ce fait, il importe peu que les lots de parking litigieux ne soient situés que pour partie sous les bâtiments sujets à ravalement ou que des considérations tirées de l’équité conduisent à exempter ces propriétaires de parking des frais de ravalement, dès lors que les deux niveaux de sous-sols abritant les parkings couvrent l’emprise de la parcelle bâtie et non bâtie et sont situés sous les trois bâtiments, A, B et C selon le rapport d’expertise ;

Il convient encore de rappeler qu’en l’absence de parties communes spéciales par bâtiment, il n’y a pas de possibilité de spécialisation des charges de l’article 10, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il convient de distinguer dans le règlement de copropriété les charges d’entretien et de conservation des charges d’équipement ;

Par ailleurs, comme le fait observer le syndicat, les fenêtres et portes-fenêtres, persiennes, volets, appuis de fenêtres, balcons et loggias particuliers, portes palières sont, selon l’article 3 du règlement de copropriété, des parties privatives dont les frais d’entretien n’ont pas à figurer dans les charges spéciales aux propriétaires d’appartements ;

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit non écrites les clauses 14 b et 16 du règlement de copropriété et, ajoutant au jugement, la Cour dira que les lots de parking doivent participer aux frais d’entretien des parties communes tels les frais de ravalement et de réfection des toitures, ainsi qu’aux dépenses afférentes aux terrasses et balcons, fenêtres, barres d’appuis, garde-corps, balustres et volets lorsqu’ils sont la conséquence d’un ravalement ;

Pour le surplus, il appartient à l’assemblée générale de décider de la nouvelle numérotation des clauses insérées au règlement de copropriété, de sorte que le syndicat sera débouté de sa demande tendant à voir dire que l’ancien article 14 b du règlement de copropriété d’origine sera intégré à l’article 10 et deviendra le paragraphe C de cet article 10 intitulé « c- charges d’entretien, de réparation et de reconstruction de l’ensemble immobilier » ;

La nouvelle répartition des charges ne sera applicable qu’à compter du présent arrêt ;

Il sera ordonné la publication du présent arrêt au fichier immobilier tenu par la Direction des Services Fiscaux aux frais du syndicat des copropriétaires ;

Les conditions d’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies en cause d’appel, le litige ayant pour origine une rédaction inadéquate du règlement de copropriété d’origine ;

Pour ce même motif, les frais d’expertise seront supportés par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement, dans la limite des appels interjetés,

Dit sans objet les demandes relatives à l’annulation des assemblées générales de copropriétaires des 8 juin 2009 et 2010, annulées par le jugement entrepris par des dispositions non querellées,

Constate l’accord des parties pour dire que les clauses 14 et 16 du règlement de copropriété sont contraires aux dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965,

Confirme le jugement en ce qu’il a dit ces clauses non écrites,

Donne acte aux parties de leur accord pour modifier le règlement de copropriété en y insérant, à la place des clauses réputées non écrites, un article 16 rédigé comme le propose M. D de Z,

Dit que les lots de parking doivent participer aux frais d’entretien des parties communes, tels que les frais de ravalement et de réfection des toitures, ainsi qu’aux dépenses afférentes aux terrasses et balcons, fenêtres, barres d’appuis, garde-corps, balustres et volets lorsqu’ils sont la conséquence d’un ravalement,

Confirme le jugement pour le surplus,

Ajoutant et précisant,

Dit que la nouvelle répartition des charges ne sera applicable qu’à compter du présent arrêt,

Ordonne la publication du présent arrêt au fichier immobilier,

Rejette toute autre demande,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens d’appel incluant les frais d’expertise et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,