ARRET N° 276

R.G : 11/01409

XXX

E

C/

AH

SCP A-CASSOU DE SAINT MATHURIN ANCIENNEMENT DENOMMEE SCP J.C. Y-M. Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 13 JUIN 2012

Numéro d’inscription au répertoire général : 11/01409

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 10 février 2011 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANT :

Monsieur D E

né le XXX à XXX

XXX

17540 FRONTPATOUR-DE-VERINES

ayant pour avocat postulant la SCP GALLET – ALLERIT, avocats au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant, M^e Virginie ANDURAND, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMEES :

1°) Madame AG AH

née le XXX à XXX

XXX

XXX

17540 FRONTPATOUR-DE-VERINES

ayant pour avocat postulant la SCP PAILLE-THIBAULT-CLERC, avocats au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant, M^e Jean-Hugues DESCUBES, avocat au barreau de LA ROCHELLE

2°) SCP A-CASSOU DE SAINT-MATHURIN-MEYNARD anciennement dénommée SCP J.C. Y-M. Z- P. CASSOU DE SAINT-MATHURIN

dont le siège social est sis XXX

XXX

représentée par ses gérants en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant M^e Jean-pierre LAURENT, avocat au barreau de POITIERS

et ayant pour avocat plaidant M^e GILLET, membre de la SCP MADY-GILLET, avocats au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 910 alinéa 1, 785 et 786 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 09 Mai 2012, en audience publique, devant

Monsieur Michel BUSSIERE, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Madame Catherine JEANPIERRE-CLEVA, Conseiller

Monsieur Frédéric CHARLON, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********************

Vu le jugement en date du 10 février 2011 par lequel le tribunal de grande instance de La Rochelle a :

— dit que D U ne bénéficie d’aucun droit ni servitude de passage sur la parcelle cadastrée section XXX commune de Vérines (Charente-Maritime) et que cela se trouve mentionné dans son titre de propriété par erreur,

— dit que D U sera tenu de faire procéder à la rectification de son titre de propriété ainsi qu’à la publication au hypothèques d’un acte rectifié en ce sens,

— débouté D U de sa demande en reconnaissance de l’existence à son profit d’une servitude légale de passage , en raison de l’absence d’enclave,

— fait interdiction à D U, ainsi qu’à toute personne autorisée par lui, de passer sur la parcelle cadastrée XXX, sous astreinte de 50 € par infraction constatée,

— déclaré la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard responsable de l’erreur affectant le titre de propriété de D U et la condamne à lui payer la somme de 1.832 € à titre de dommages et intérêts augmentés des intérêts au taux légal à compter du jour du jugement,

— condamné AG AH à mettre en conformité avec les dispositions des articles 671 et suivants du Code civil, les plantations existantes sur la parcelle XXX en limite de propriété de celle de D U, dans le délai d’un mois qui suivra la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 20 € par jour pendant un mois, à l’issu duquel il sera à nouveau fait droit,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté comme inutile ou mal fondé toute demande plus ample ou contraire,

— condamné D U à payer à La Rochelle la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard à payer à D U la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard aux dépens ;

Vu l’appel interjeté contre cette décision par D U le 6 avril 2011 ;

Vu les conclusions en date du 30 juin 2011 par lesquelles D U demande :

— de réformer le jugement entrepris,

— de dire qu’en vertu de son titre de propriété du 31 octobre 1996, il est titulaire d’un droit de servitude sur le quéreu commun,

— subsidiairement, de dire qu’il existe une servitude légale de passage en raison de l’état d’enclave de son fonds,

— à titre infiniment subsidiaire, de condamner la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard à lui payer la somme de 44.000 € à titre de dommages et intérêts,

— en tout état de cause, de confirmer le jugement en ce qu’il condamne La Rochelle à arracher ses plantations sur le quéreu commun,

— de condamner La Rochelle et/ou la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 30 août 2011 par lesquelles AG AH demande :

— de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de La Rochelle,

— de débouter D U et la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard de toutes leurs demandes,

— de lui donner acte de ce qu’elle s’est mise en conformité avec cette décision en ce qui concerne le problème des plantations existantes sur la parcelle ZI 162 en limite de propriété avec celle de D U,

— de condamner solidairement D U et la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard à lui payer la somme de 1.000 € pour appel abusif et celle de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 26 juillet 2011 la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard demande :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard et l’a condamnée à payer à D U la somme de 1.832 € à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de dire que la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard n’a commis aucune faute au préjudice de D U et de débouter en conséquence AG AH et D U de toutes leurs demandes dirigées contre cette société,

— de condamner AG AH et D U aux dépens et au paiement de la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’existence d’un servitude conventionnelle au profit de D U sur la parcelle XXX

Par acte du 25 février 1964, les héritiers des époux C M ont a procédé au partage des immeubles recueillis dans la succession de leurs parents.

L’un des coïndivisaires, H C avait reçu attribution d’un bien situé à Vérines (Charente-Maritime), XXX, XXX, figurant dans le lot n°2 comprenant une parcelle en toute propriété cadastrée section XXX alors qu’un autre coïndivisaire, AC C, avait reçu le lot n°3 comprenant la parcelle cadastrée section XXX.

En outre, le partage avait attribué à H C et AC C, chacun pour 'moitié indivise (…) un terrain en quéreu commun (…)d’une contenance de deux ares quinze centiares, cadastré section XXXp comme bien non délimité faisant partie d’un terrain en quéreu commun cadastré section XXX pour une contenance totale de quatre ares trente centiares, le surplus soit deux ares quinze centiares étant la propriété de Monsieur X'.

Les biens ainsi acquis le 25 février 1964 par AC C avaient été ensuite cédés le 18 décembre 1975 par sa B AE AF à AG AH, dans un acte qui stipulait que l’ensemble immobilier cédé comprenait la parcelle B n°163 (anciennement XXX) et 'la moitié indivise avec Monsieur O F G, propriétaire de l’autre moitié indivise (anciennement Monsieur H S C) d’un quéreu commun, situé au XXX, cadastré section XXX p, d’une contenance de deux ares quinze centiares. Etant observé que ce quéreu commun (biens non délimités) appartenant à Madame B C (…) et à O F G, chacun pour une moitié indivise, pour ladite contenance de deux ares quinze centiares, figure au cadastre pour une superficie de quatre ares trente centiares'.

Les droits qu’H C avait acquis sur la parcelle 1634 (devenue ensuite XXX) le 25 février 1964 avaient fait l’objet de ventes les 14 octobre 1975, 28 septembre 1987 et enfin le 27 juin 1988 où ils avaient été cédés par son propriétaire P Q aux époux N O et J K, pour 'moitié indivise, soit deux ares quinze centiares (2 a 15 ca) d’un quéreu commun cadastré section XXXbien non délimité) pour quatre ares trente centiares (4 a 30 ca)'.

Maximilien X – dont il était question dans l’acte de partage du 25 février 1964 comme étant coïndivisaire de la parcelle XXX – avait vendu le 20 avril 1978 à AA X ses biens dont une parcelle cadastrée '1634p pour une contenance de deux ares quinze centiares comme bien non délimité'.

Il résulte des termes de ces diverses conventions que la parcelle XXX, anciennement XXXp, est un quéreu commun, c’est à dire indivis, sur lequel les coïndivisaires bénéficient chacun de prérogatives identiques sur le tout, sans qu’aucun d’entre eux n’ait de droit privatif cantonné sur une partie déterminée de ce bien, puisque c’est le droit de propriété qui est partagé en quotes-parts et non l’immeuble lui-même.

En outre, dans la mesure où ce quéreu a été institué par les propriétaires circonvoisins pour être affectée au service commun des propriétés privatives qui l’entourent et dont il est une dépendance nécessaire, cet état d’indivision est établi à perpétuelle demeure, sauf accord unanime des coïndivisaires pour le faire cesser.

Malgré cette situation juridique spécifique du quéreu, AA X avait, par acte en date du 23 novembre 1994, vendu à N O 'un bâtiment à usage de garage sis XXX, cadastrée section XXX pour une contenance de un are quatre vingts centiares et XXX d’une contenance totale de 4 a 30 ca, comme biens non délimités, dans lequel le présent immeuble est fondé pour une contenance de 2 ares 15 centiares', cédant de cette manière non pas simplement une portion des de ses deux ares et quinze centiares indivis du quéreu, mais la totalité de cette contenance alors même que AA X restait propriétaire d’une parcelle XXX, un autre fonds issu du partage du 25 février 1964, et dont le quéreu limitrophe XXX était une dépendance nécessaire.

La vente du 23 novembre 1994, que personne n’a contesté en justice, a fait que lorsque AA X a vendu à D U le 31 octobre 1996 la parcelle cadastrée section XXX, l’acquéreur a été privé du droit de propriété sur une portion indivise de la parcelle XXX, portion qui lui serait pourtant revenue si son vendeur ne l’avait cédée antérieurement à N Q, et cette privation s’étend au droit d’usage qui est consubstantiel au droit de propriété.

C’est donc de manière erronée que l’acte du 31 octobre 1996 stipule que l’acquéreur D U bénéficiait d’un 'droit au quéreu commun (rappel de servitude de passage) cadastré section XXX d’une contenance de 4 ares 30 ca', alors que précisément le quéreu ne lui était pas commun et qu’il ne bénéficiait pas d’une servitude de passage, quelle que soit la 'situation naturelle des lieux'.

En effet, une telle servitude discontinue, qui requiert le fait actuel de l’homme, ne saurait être établie que par un titre constitutif ou par un titre recognitif émané du propriétaire du fonds asservi et faisant référence au titre constitutif, et qu’un tel titre ne saurait prendre la forme de clauses très générales et de pur style insérées dans les actes notariés telles que celles alléguées par la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard.

Il apparaît en définitive que D U n’est pas titulaire d’une servitude conventionnelle sur la parcelle cadastrée section XXX et que le jugement entrepris doit être confirmé sur ce point.

Sur l’existence d’un servitude légale au profit de D U sur la parcelle XXX pour cause d’enclave

Les pièces versées aux débats, notamment des photographies et les constats d’huissiers de justice des 26 octobre 2009 et 11 mars 2010, montrent que la parcelle XXX est contiguë au chemin de la Tour qui permet d’accéder à la voirie publique et que cette parcelle comporte une cour ouverte et un bâtiment avec portail qui donnent directement sur ce chemin ; il en résulte que rien n’empêche D U de procéder à des aménagements pour créer un garage sur son terrain puisque le courrier adressé par la direction régionale des affaires culturelles le 8 février 1999 autorise les travaux aux seules conditions, d’une part, de ne pas modifier 'l’aspect et le parement de la petite tourelle', laquelle se trouve dans le mur sud de la parcelle XXX de la parcelle XXX, et d’autre part d’éviter 'les affouillement dans le sol', lesquels ne sont pas nécessaires pour lesdits travaux d’aménagement.

Dès lors, dans la mesure où il est établi que D U dispose d’ores-et-déjà d’une issue suffisante pour accéder à son fonds avec des véhicules et pour y stationner, il ne saurait se prétendre enclavé et il convient de confirmer le jugement en ce qu’il rejette cette prétention comme en ce qu’il interdit à D U, sous peine d’astreinte, de passer sur la parcelle XXX.

Sur les demandes formées par D U à l’encontre de la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard

Maître Y, dont l’ayant droit est la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard, titulaire d’un office notarial à Bourgneuf (Charente-Maritime) a rédigé l’acte du 31 octobre 1996 passé entre AA X et D U.

Il incombait à cet officier ministériel, avant d’instrumenter, de procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires pour en assurer l’utilité et l’efficacité ; il devait notamment contrôler les déclarations des parties, procéder à des recherches sur la consistance des biens et s’assurer des droits du vendeur notamment en procédant à des recherches dans les autres actes de son étude.

Or Maître Y a inséré dans son acte une clause qui ne portait pas sur un droit de propriété indivise du quéreu, mais qui constituait un 'rappel’ d’une 'servitude de passage’ pourtant inexistante dans la chaîne des actes relatifs à la parcelle XXX, alors que le notaire, rédacteur de l’acte de vente conclu le 23 novembre 1994 entre AA X et N O, savait que ce droit avait été intégralement cédé à ce dernier.

Par ailleurs, même si Maître Y n’avait pas de connaissance précise du projet de D U de construire un garage, il devait se douter que celui-ci, censé bénéficier d’une servitude de passage, chercherait à en profiter, notamment en optimisant la partie arrière de sa parcelle jouxtant cette prétendue servitude.

Il en résulte que Maître Y a commis un faute entraînant un préjudice correspondant à la perte de la valeur patrimoniale du droit réel immobilier constitué par la servitude dont la parcelle XXX était supposée être le fonds dominant.

Ce préjudice est imputable au notaire même si D U n’a pas engagé au préalable contre son vendeur l’action en garantie d’éviction des articles 1626 à 1640 du Code civil puisque la mise en jeu de la responsabilité délictuelle d’un professionnel n’a pas de caractère subsidiaire et que le dommage subi par l’effet de sa faute est certain quand bien même la victime disposait contre un tiers d’une action consécutive à la situation dommageable née de cette faute et propre à assurer la réparation du préjudice.

D U a payé son bien 120.000 francs (18.293,88 €) et il réclame une somme de 30.000 € au titre de la perte de valeur vénale de son bien, soit 164% du prix d’achat ; plus raisonnablement il convient, compte tenu de la nature et de la consistance de la servitude dont l’appelant se croyait bénéficiaire, d’évaluer ce préjudice à la somme de 1.000 €.

Par ailleurs, induit en erreur par la mention dans son titre d’une servitude sur la parcelle XXX, D U s’est estimé de bonne foi autorisé à construire un garage avant la naissance du présent litige (la déclaration de mise en chantier de ce garage ayant été déposée en mairie datant du 10 novembre 2007), garage situé dans la partie arrière de sa parcelle et donnant sur la parcelle XXX ; or il n’aurait évidemment pas accompli ces travaux si l’acte du 31 octobre 1966 avait été exempt de la clause erronée litigieuse, de sorte que la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard doit supporter le coût des travaux réalisés en vue de cette construction et le coût de leur démolition.

La construction n’a jamais été achevée, mais D U produit aux débats une facture d’un montant de 8.812,98 €, correspondant à l’état du chantier interrompu à la suite de la constatation adverse, comme le montrent les photographies prises par un huissier de justice le 11 mars 2011 ; de même l’appelant produit un devis portant sur les travaux de démolition des parties déjà construites, pour un montant de 5.148,72 €.

En définitive, le montant du préjudice subi par D U ensuite de la faute commise par Maître Y s’élève à la somme de 14.961,70 €, le jugement étant donc réformé sur ce point.

Sur les demandes de AG AH

AG AH demande de 'confirmer purement et simplement’ le jugement entrepris qui l’a notamment condamnée sous astreinte à mettre en conformité avec les dispositions des articles 671 et suivants du Code civil, les plantations existantes sur la parcelle XXX en limite de propriété de celle de D U.

Il y a donc lieu de faire droit à cette demande, tout en donnant acte à AG AH de ce qu’elle justifie s’être mise en conformité avec la décision du tribunal de grande instance de La Rochelle sur cet élément du litige.

En revanche sa demande en dommages et intérêts formée contre D U et contre la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard doit être rejetée dans la mesure où le seul fait de succomber en première instance puis en appel ne révèle pas une utilisation abusive du droit d’ester en justice.

PAR CES MOTIFS :

La cour ;

Confirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de La Rochelle le 10 février 2011 sauf en ce qu’il fixe à la somme de 1.832 € le montant du préjudice subi par D U ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé :

Condamne la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard à payer à D U la somme de 14.961,70 € à titre de dommages et intérêts ;

Déboute D U du surplus de sa demande en dommages et intérêts ;

Y ajoutant :

Donne acte à AG AH de ce qu’elle s’est mise en conformité avec le jugement du 10 février 2011 en ce qui concerne les plantations situées sur la parcelle cadastrée section XXX en limite de propriété avec celle de D U ;

Vu les articles 696, 699 et 700 du Code de procédure civile :

Condamne la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard aux dépens d’appel ;

Laisse à la charge de la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard et de AG AH leurs frais irrépétibles ;

Condamne la SCP A-Cassou de Saint-Mathurin-Meynard à payer à D U la somme de 2.000 € au titre du dédommagement des frais par lui exposés pour les besoins de l’instance et non-compris dans la condamnation aux dépens ;

Admet la SCP Gallet-Allerit et la SCP Paillé-Thibault-Clerc au bénéfice du recouvrement direct des dépens dont elles ont fait l’avance sans avoir reçu provision ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,