Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 31 MARS 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/15993

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Juillet 2013 -Tribunal d’Instance de PARIS 6EME – RG n° 11-13-000122

APPELANTS

Monsieur K B V

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Représenté par M^e Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869

Madame G A épouse B V

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, toque : E0869

INTIMÉE

XXX

représentée par son représentant légal

N° SIRET : 785 126 806

XXX

78470 SAINT-REMY-LES CHEVREUSE

Représentée par M^e Servanne ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me I VERDEAUX, Présidente

M^me I J, Conseillère

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

Greffier, lors des débats : M^me Q R

lors du prononcé de M^me E F;

ARRÊT :- Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me I VERDEAUX, Présidente et par M^me E, greffier présent lors du prononcé.

*******

EXPOSÉ DU LITIGE

L’association Fénelon, créée 1911, et reconnue d’utilité publique en 1926, sous la présidence d’Yvonne de Coubertin, s’est consacrée au logement d’étudiantes ayant peu ou pas de ressources financières grâce à la propriété d’Yvonne de Coubertin d’immeubles parisiens dont l’un sis, XXX.

L’association s’est rapprochée de la fondation de Coubertin en 2009 et a vu, au terme d’une procédure de fusion-absorption, ses biens transférés à la fondation de Coubertin le 19 décembre 2010.

Par lettre du 10 août 2010, M^me G B V, a déposé une demande d’attribution de logement, après avoir eu connaissance qu’un appartement allait se libérer dans l’immeuble du XXX par sa mère, membre du conseil d’administration de l’association Fénelon, M^me M A, en faisant valoir que ce logement conviendrait à elle-même et à son mari en ce qu’il leur permettrait de rester à proximité de leurs enfants parisiens qui habitent non loin de l’Odéon, du fait de la présence de sa mère dans ce même immeuble, en raison de la taille de l’appartement – 81, 3 m² – , correspondant à ce qu’elle recherchait, du fait que son lieu de travail devait être tout près très prochainement et du fait enfin, les statuts de l’association précisant que les résidents doivent avoir une activité professionnelle dans le domaine de la recherche ou de l’enseignement, du fait que son mari avait enseigné l’économie et la culture générale dans les classes préparatoires et les écoles supérieures de commerce, avant de se consacrer à l’écriture.

Le conseil d’administration de l’association a accepté, le 10 septembre 2010, après en avoir longuement délibéré, la candidature des époux B V, à la condition qu’un architecte désigné par l’association, soit chargé de chiffrer les travaux nécessaires à la remise aux normes et d’en surveiller l’exécution.

Les clefs de l’appartement ont été remises aux époux B V le 30 septembre 2010.

Le 21 décembre 2010, M. X, président de la fondation de Coubertin, a informé les époux B V que la décision de leur attribuer un appartement, à la demande de leur mère et belle-mère, M^me A, membre du conseil d’administration, avait été prise en violation des statuts de l’association Fénelon et de sa mission d’intérêt général, et leur a demandé de bien vouloir restituer les clefs, afin de permettre le retour de l’affectation de l’immeuble du XXX à son objet statutaire.

Par courrier du 4 janvier 2011, les époux B V ont fait valoir qu’ils bénéficiaient d’un engagement de location verbale qui leur avait été accordé par décision du conseil d’administration de l’association Fénelon du 10 septembre 2010, et que, s’estimant titulaires d’un bail de six ans renouvelable, conformément à la loi du 6 juillet 1989, ils n’entendaient pas quitter les lieux.

Une lettre de congé, adressée en recommandé avec avis de réception, puis signifiée par huissier de justice le 7 décembre 2012 étant demeurée sans effet, la fondation de Coubertin a fait assigner les époux B V devant le tribunal d’instance du sixième arrondissement de Paris, aux fins d’obtenir la nullité de la convention d’occupation précaire passée entre l’association et les époux B V, l’expulsion de ces derniers et leur condamnation à payer une indemnité d’occupation en contrepartie de leur occupation des lieux depuis octobre 2010, ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice moral que la fondation de Coubertin estime avoir subi.

Par jugement du 12 juillet 2013, le tribunal d’instance du sixième arrondissement de Paris a fait droit aux demandes de la fondation de Coubertin en :

— prononçant la nullité de la convention d’occupation précaire conclue en violation des statuts de l’association,

— autorisant l’expulsion des consorts B V,

— les condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation de 40 000 euros pour leur occupation des lieux depuis octobre 2010, et de 3 000 euros par mois à compter du jugement et jusqu’à la libération effective des lieux, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamnant, en outre, aux dépens.

Les époux B V ont interjeté appel de ce jugement le 1^er août 2013.

Dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 8 juin 2015, ils demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter la fondation de Coubertin de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— constater que M. et M^me B V sont titulaires d’un bail d’une durée de six ans renouvelable ayant commencé à courir le 1^er octobre 2010 et portant sur l’appartement qu’ils occcupent dans l’immeuble du XXX,

— condamner la fondation de Coubertin à payer à M. et M^me B V la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la fondation de Coubertin aux dépens et payer à M. et M^me B V une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 1^er avril 2015, la fondation de Coubertin, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a qualifié la relation contractuelle née le 8 septembre 2010 entre l’association Fénelon et M. et M^me B V, de convention d’occupation précaire, prononcé la nullité de cette convention, ordonné l’expulsion de M. et M^me B V et de tous occupants de leur chef, condamné solidairement M. et M^me B V à payer une indemnité d’occupation de 3 000 euros par mois jusqu’à la libération effective des lieux, débouté les époux B V de l’ensemble de leurs demandes,

— infirmer le jugement querellé pour le surplus et condamner les époux B V au paiement d’une indemnité d’occupation de 132 829 euros correspondant à la valeur locative de l’appartement, sur la base de 3 000 euros par mois, déduction faite des montants déjà versés soit 487 euros par mois entre les mois d’octobre 2010 et de décembre 2013, puis 511 euros par mois depuis le mois de janvier 2014, condamner les époux B V à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, ordonner l’expulsion des époux B V et de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé du présent arrêt et jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clefs volontaire ou forcée, supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

A titre subsidiaire et si la Cour estimait devoir imputer sur le montant de l’indemnité d’occupation celui des travaux réalisés par les époux B V, juger que cette diminution doit être limitée à la somme de 25 568, 15 euros,

En tout état de cause, condamner M. et M^me B V aux dépens de l’instance et à payer à la fondation de Coubertin une indemnité de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la nature de la relation contactuelle liant la fondation de Coubertin, venant aux droits de l’association Fénelon, et les époux B V

Les époux B V font grief au jugement entrepris d’avoir qualifié de convention d’occupation précaire la mise à disposition à leur profit d’un appartement dans l’immeuble sis XXX. Il allèguent que leur a été consenti par l’association Fénelon non pas un eonvention d’occupation précaire, mais un bail verbal d’habitation, qui a commencé à courir le 1^er octobre 2010. A l’appui de leurs allégations, ils font valoir qu’il n’existait, au moment de la conclusion du contrat aucun élément objectif et extérieur aux parties de nature à justifier la conclusion d’une convention d’occupation précaire, qu’il n’existe aucune cause de précarité, que l’association Fénelon a consenti aux autres habitants de l’immeuble un bail et non une convention d’occupation précaire, que les conditions du bail – loyer inférieur au prix du marché, travaux mis à la charge du locataire – ne permettent pas de caractériser l’existence d’une convention d’occupation précaire.

La fondation de Coubertin réplique, en premier lieu, qu’il existe des circonstances particulières, autres que la seule volonté des parties, constituant un motif légitime de précarité, et qui tiennent, d’une part, à l’existence, au moment où la décision d’attribution a été prise, d’un processus de fusion entre l’association Fénelon et la fondation de Coubertin, au terme duquel l’association Fénelon n’aurait plus aucune prérogative sur l’immeuble de la rue Férou, et d’autre part, à l’opposition résolue du président de la fondation de Courbertin, M. de X, à l’attribution de l’appartement litigieux. La fondation soutient, en deuxième lieu, que l’existence d’une convention précaire se déduit du non-respect de la répartition des obligations traditionnelles des bailleurs et des preneurs, l’appartement ayant été attribué aux époux B V, à charge pour eux d’effectuer des travaux de remise en état qui incombent normalement aux bailleurs, de la modicité de la redevance demandée aux époux B V, soit environ 500 euros, qui est sans commune mesure avec la valeur locative de l’appartement qui leur a été attribué, de l’absence, enfin, de révision de cette redevance.

Sur ce

La convention d’occupation précaire ne peut être conclue que s’il existe une cause objective de précarité ayant permis d’écarter les dispositions, d’ordre public, de la loi du 6 juillet 1989. Elle se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée marquée par un terme indépendant de la volonté des parties.

En l’espèce, le conseil d’administration de l’association Fénelon a décidé le 10 septembre 2010 d’attribuer un logement dans l’immeuble de la rue Férou à M. et M^me B V. Le procès-verbal de la réunion du conseil d’administration ayant adopté cette décision est ainsi libellé :

«  Par lettre du 10 août 2010, M. et M^me K B V ont posé leur candidature pour l’attribution dudit appartement, étant précisé que M. B V a enseigné l’économie et la culture générale dans des classes préparatoires et des écoles supérieures de commerce ; il a publié plusieurs ouvrages, collaboré à plusieurs revues et journaux, animé de nombreux séminaires, conférences ; il continue à se consacrer à l’écriture.

Compte tenu du rapprochement en cours entre l’association Fénelon et la fondation de Coubertin, la présidente de l’association Fénelon s’en est entretenue par convenance avec le président de la fondation de Coubertin.

Celui-ci a répondu par une lettre du 8 septembre 2010 au cours de laquelle il rappelle la responsabilité de l’association, à cause de sa reconnaissance d’utilité publique et en tant que propriétaire.

Melle Y lit au conseil d’administration l’intégralité de la lettre de M. de X, président de la fondation et neveu de Mme de Coubertin. Celle-ci est annexée au présent procès-verbal.

Il s’ensuit une discussion au cours de laquelle chacun exprime son point de vue. La décision, dont le texte a été écrit en conseil d’administration, à l’initiative de M^me Z, est la suivante :

le conseil accepte, après avoir longuement délibéré, la candidature de M. et M^me C V, à la condition qu’un architecte désigné par l’association, soit chargé de chiffrer les travaux nécessaires à la remise aux normes et surveille leur exécution.

Après avoir pris connaissance des devis, le conseil d’administration se réunira à nouveau pour fixer la répartition des dépenses. "

La fondation de Courbertin soutient que la cause objective, c’est-à-dire indépendante de la volonté de parties, de précarité, qui est nécessaire pour constater l’existence d’une convention d’occupation précaire, réside dans le fait qu’un rapprochement était en cours entre l’association Fénelon et la fondation de Coubertin, qui allait conduire, du fait de la fusion de ces deux entités à enlever toute prérogative à l’association Fénelon sur l’immeuble de la rue Férou, et dans le fait que le président de la fondation de Coubertin, M.de X, avait fait connaître son opposition à l’attribution de l’appartement litigieux aux époux B V.

Toutefois, la fusion n’étant pas effective au moment où l’appartement a été attribué et la fondation de Coubertin n’étant pas membre de cette association, le conseil d’administration de l’association Fénelon demeurait, au 10 septembre 2010, seul compétent pour déterminer les engagements pris par l’association Fénelon, sans que la fusion qui allait intervenir soit susceptible de remettre en cause les décisions prises antérieurement par l’association Fénelon.

Il s’ensuit que la fusion en cours ne constitue pas, non plus que l’opposition du président de la fondation de Coubertin, M. de X, une cause objective de précarité, qui est indispensable pour que la relation contractuelle entre la fondation de Coubertin et les époux B V puisse être qualifiée de convention d’occupation précaire.

Le président de la fondation de Coubertin, M. de X, en était parfaitement conscient, puisque, dans son courier du 8 septembre 2010, lu et débattu par le conseil d’administration du 10 septembre, il s’opposait à l’attribution du logement litigieux et mettait en garde le conseil en ces termes :

« l’appartement vide donné à tout occupant équivaut à donner un bail relevant des dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989. Dans la mesure où l’association propriétaire est une personne morale, le bail sera d’une durée de six ans et se renouvellera automatiquement par tacite reconduction pour des durées identiques, sauf à ce qu’un congé soit délivré au preneur. Or la loi n’envisage les congés pour reprise au profit des ascendants/et ou descendants du bailleur, ou encore congé pour vendre. Or de tels congés ne peuvent être envisagés pour l’association de sorte que le bail ou le droit d’occupation même temporaire qui serait consenti, durera au gré de la volonté du preneur. La loi du 6 juillet 1989 impose, par son article 6, de donner en location un appartement répondant à des normes de confort et d’entretien précises dont le non-respect pourrait exposer l’association à voir sa responsabilité mise en cause. Il est donc indispensable d’établir un état des lieux et de faire effectuer tous les diagnostics imposés par la loi pour réaliser les travaux nécessaires avant sa remise en location ».

En outre, il y a lieu d’observer que la mise à disposition ne mentionne aucun élément susceptible de mettre fin au contrat, ni aucune durée et ne comporte aucune réserve ou condition susceptible de rendre précaires les droits des appelants, le conseil d’administration de l’association Fénelon ayant décidé, après lecture de la lettre de mise en garde et d’opposition de M. de X, d’accepter la candidature des époux B V sous l’unique condition que les travaux de remise en état soient réalisés sous la surveillance d’un architecte nommé par l’association.

Contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, le fait que la mise à disposition n’ait pas fait l’objet d’un écrit ne fait pas obstacle à ce que la relation contractuelle puisse être qualifiée de bail, étant observé, qu’à l’exception de deux d’entre eux, les occupants de l’immeuble du XXX ne bénéficient pas de baux écrits.

Pareillement, les conditions dans lesquelles la mise à disposition est intervenue ne sont pas de nature à la faire qualifier de convention d’occupation précaire.

En effet, il est possible à un bailleur de mettre à la charge de son preneur, en contrepartie d’une réduction de loyer, des travaux de remise en état dont la charge lui incombe, et l’accord intervenu entre les consorts B V et l’association Fénelon ne vise que les travaux identifiés au moment de la mise à disposition et non ceux à intervenir en cours de bail, de sorte que, contrairement à ce que soutient la fondation de Coubertin, la prise en charge par les appelants de travaux excédant ceux usuellement incombant aux locataires ne permet pas de démontrer le caractère précaire de l’autorisation d’occuper consentie aux consorts B V.

Le fait que le montant du loyer ne corresponde pas aux prix du marché ne suffit pas à faire regarder la mise à disposition comme une convention précaire, dès lors qu’un bailleur n’est pas tenu de louer au prix du marché, que l’appartement litigieux, au moment de sa mise à disposition, était en mauvais état, et nécessitait des travaux importants puisqu’il ne comportait ni cuisine ni salle de bains, qu’il n’est, en outre, pas desservi par l’ascenseur, et n’est accessible que par la porte d’une ancienne chambre de service.

De même, l’absence de clause d’indexation des loyers ne fait pas obstacle à l’existence d’un bail, les consorts B V justifiant, au surplus, que le loyer trimestriel a été augmenté depuis leur prise de possession des lieux, pour avoir été porté de 1 460 euros à 1 533 euros.

Enfin, et contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge, le fait que la décision d’attribution soit contraire au statut de l’association Fénelon, l’appartement ayant été demandé pour des raisons pratiques et familiales, étrangères au statut de cette association, ne constitue pas une cause objective de précarité, dans la mesure où ce fait, s’il est susceptible d’influer sur la validité de cette décision, demeure sans incidence sur la qualification juridique à proprement parler de la relation contractuelle qui s’est nouée, par suite de la décision du conseil d’administration de l’association Fénelon, entre cette dernière et les époux B V.

Par suite, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a qualifié de convention d’occupation précaire la mise à disposition des époux B V de l’appartement litigieux sis XXX et il sera constaté que ces derniers sont titulaires d’un bail verbal soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, d’une durée de six ans et ayant commencé à courir le 1^er octobre 2010.

II) Sur les demandes d’annulation de la convention précaire consentie aux époux B V et d’expulsion de ces derniers

Compte tenu de la solution retenue au paragraphe précédent, la fondation de Coubertin sera déboutée de ces demandes devenues sans objet.

III) Sur la demande de dommages et intérêt formée par la fondation de Coubertin (30 000 euros)

La fondation de Coubertin sollicite la condamnation des époux B V à lui payer la somme de 30 000 euros, en raison de leur comportement fautif résultant de leur maintien dans les lieux, alors qu’ils sont sans droit ni titre.

Le fait que les époux B V bénéficient d’un bail verbal et qu’ils disposent ainsi d’un titre fait obstacle à ce que la demande de dommages et intérêts formée par la fondation intimée puisse être accueillie.

IV) Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux B V pour procédure abusive (10 000 euros)

Une action en justice ne peut, sauf circonstances particulières, constituer un abus de droit lorsque sa légitimité a été reconnue par la juridiction du premier degré, même si la décision des premiers juges fait l’objet d’une infirmation en appel. En outre, le fait que la fondation de Coubertin se soit méprise sur l’étendue de ses droits ne constitue pas une faute, et l’action qu’elle a intentée dans l’intention louable de redonner à l’immeuble de la rue Férou son objet statutaire, alors même que cet immeuble n’héberge plus de jeunes filles disposant de faibles ressources, mais des membres du conseil d’administration de l’ancienne association Fénelonou des personnes cooptées par ces membres, ne peut être qualifiée d’abusive.

Les époux B V seront, en conséquence, déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

V) Sur les demandes accessoires

La fondation de Coubertin, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant par mise à disposition au greffe et contradictoirement

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

DÉBOUTE la fondation de Coubertin de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et de son appel incident,

CONSTATE que M. K B V et M^me G A, épouse B V, sont titulaires d’un bail d’une durée de six ans ayant commencé à courir le 1^er octobre 2010 et portant sur l’appartement qu’ils occupent dans l’immeuble sis XXX,

DÉBOUTE M. K B V et M^me G A, épouse B V, de leur demande de dommages et intérêts,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne la fondation de Coubertin à payer à M. K B V et M^me G A, épouse B V, une indemnité de 5 000 euros,

CONDAMNE la fondation de Coubertin aux dépens de première instance et d’appel, et dit que les dépens de la procédure d’appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE