R.G : 13/03990

Décision du

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 11 mai 2010

XXX

RG : 2010/04414

X

Y

C/

Z

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE LYON

1^re chambre civile B

ARRET DU 26 Novembre 2013

APPELANTS :

M. F T X

né le XXX à SAINT-PRIEST (69660)

22 Bis W Carnot

XXX

représenté par la SCP LAFFLY & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

assisté par M^e Marie MINATCHY, avocat au barreau de LYON

M^me B Q Y

née le XXX à XXX

22 Bis W Carnot

XXX

représentée par la SCP LAFFLY & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

assistée par M^e Marie MINATCHY, avocat au barreau de LYON

INTIME :

M^e Jean Z

en qualité de mandataire liquidateur judiciaire de la SCI AA

XXX

XXX

représenté par la SCP BAUFUME – SOURBE, avocat au barreau de LYON

assisté par M^e Bernard GROLEE, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

* * * * * *

Date de clôture de l’instruction : 18 Octobre 2013

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 22 Octobre 2013

Date de mise à disposition : 26 Novembre 2013

Audience présidée par Michel FICAGNA, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Frédérique JANKOV, greffier.

Composition de la Cour lors du délibéré :

— Jean-Jacques BAIZET, président

— Michel FICAGNA, conseiller

— Stéphanie JOSCHT, vice-présidente placée

Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d’appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Frédérique JANKOV, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire .

* * * * *

Par acte notarié du 27 juillet 2007, M. X et M^me Y ont acquis de la Sci AA en l’état futur d’achèvement un bien immobilier au sein d’un immeuble en copropriété sis au 44 W AA à Genas composé du lot 61 dans le bâtiment A et des lots 21, 22 et 23 dans le bâtiment « garage » au sous-sol, la livraison devant intervenir le 30 juin 2008.

Par lettre du 26 mai 2009, la Sci AA a adressé aux acquéreurs « l’attestation d’achèvement» des travaux émise par la maître d’oeuvre et a invité les acquéreurs à se présenter le 8 juin 2009 pour la remise des clés et règlement du solde .

Le 8 juin 2009, les acquéreurs se sont présentés assistés d’un huissier de justice qui a constaté diverses non conformités et malfaçons en particulier le non raccordement à l’électricité et au gaz et ont refusé les clés.

Par acte du 15 mars 2010, ils ont saisi le tribunal de grande instance de Lyon aux fins de voir ordonner la résiliation de la vente en l’état futur d’achèvement et la délivrance du bien en l’état au prix payé de 208.800 € .

Par ordonnance du 23 mars 2010, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance d’Annecy a fait droit à la requête des consorts X Y aux fins de saisie conservatoire entre leurs propres mains du solde du prix de vente.

La Sci AA n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 11 mai 2010, le tribunal de grande instance de Lyon a déclaré les consorts X Y non fondés en leur demande et a condamné la Sci AA à leur payer la somme de 5.500 € de dommages et intérêts outre la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile .

M. X et M^me Y ont relevé appel de ce jugement .

La SCI AA a été placée en redressement judiciaire par jugement du du tribunal de grande instance d’Annecy du 10 septembre 2010 M^e Z étant désigné en qualité de mandataire judiciaire.

Par jugement du 19 novembre 2010 le tribunal de grande instance d’ Annecy a prononcé la liquidation judiciaire de Sci AA, M^e Z étant désigné en qualité de mandataire liquidateur.

M^e Z est intervenu volontairement à l’instance d’appel.

Les consorts X – Y ont demandé à la cour, sur le fondement des articles 1610 et 1611 du code civil :

— d’ordonner la livraison du bien à compter de la signification de l’arrêt à intervenir,

— de constater qu’ils ont été autorisés à consigner le solde du prix de vente de l’immeuble jusqu’à parfait achèvement,

— de dire qu’ils seront autorisés à déconsigner le prix de vente en l’absence d’achèvement du bien dans le délai de 2 mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— de confirmer le jugement en ce qu’il leur a octroyé une somme de 5.500 € à titre de dommages et intérêts ,

— de condamner la Société AA à leur payer la somme complémentaire de 45.500 € en réparation de leurs préjudices financiers celle de 6.000 € au titre de leur préjudice moral et celle de 5.000 € au titre du code de procédure civile .

M^e Z a conclu au débouté des prétentions des appelants.

Par des conclusions ultérieures, les appelants ont sollicité l’inscription au passif de la liquidation de la société AA des indemnisations sollicitées.

Par arrêt du 5 avril 2011, la cour d’appel de Lyon, 8 ème chambre, a':

— constaté la mise en liquidation judiciaire de la société AA,

— réformé le jugement déféré,

— donné acte à M^e Z de son intervention volontaire,

— débouté les consorts X-Y de l’ensemble de leurs demandes,

— donné acte à M^e Z de ce qu’il n’est pas opposé à délivrer juridiquement aux acquéreurs les biens immobiliers objet de l’acte en date du 27 juillet 2007 sans remise des clefs des dits biens,

— dit et jugé que dans ce cas M. X et M^me Y devront payer à M^e Z la somme de 34.000 € corrspondant au solde du prix outre pénalités de 1% par mois à compter du 26 mai 2009 et ce conformément aux dispositions de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation et aux dispositions de l’acte de vente en date du 27 juillet 2007,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

La cour a jugé':

— que les demandes présentées à l’encontre de Mâitre Z ne présentaient aucune légitimité , l’immeuble ayant manifestement vocation à être achevé en l’état de la garantie de parfait achèvement prévue à l’acte de vente et les appelants apparaissant comme négligents dans la gestion de leurs intérêts,

— qu’en l’état des dispositions de l’article L622-21 du code de commerce, aucune condamnation ne pouvait être prononcée à l’encontre du liquidateur au paiement d’une quelconque somme d’argent.

Statuant sur le pourvoi formé par les consorts X Y, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l’arrêt rendu le 5 avril 2011 et renvoyé la cause et les parties devant la cour d’appel de Lyon autrement composée.

La Cour de cassation a reproché à la Cour d’appel d’avoir ainsi statué alors d’une part que l’absence de mise en oeuvre de la garantie d’achèvement n’interdisait pas aux acquéreurs de rechercher la responsabilité du vendeur et d’autre part que dans leurs dernières conclusions les consorts X Y demandaient de fixer au passif de la liquidation de la SCi les sommes dues en réparation de leurs préjudices financier et moral .

Par déclaration reçue le 6 mai 2013, les consorts X Y ont saisi la Cour de renvoi.

Ils demandent à la cour’ de réformer le jugement entrepris et statuant de nouveau :

— de condamner M^e Z ès qualité de mandataire liquidateur de laSci AA à délivrer le bien acquis au prix déjà payé, à compter de la signification de l’arrêt à intervenir.

— de constater qu’ils ont été autorisés à consigner le solde du prix de vente de l’immeuble selon ordonnance du 26 mars 2010,

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sci AA à leur verser la somme de 5 500 € au titre de leur préjudice causé par le retard dans l’exécution de l’obligation de délivrance, sauf à parfaire jusqu’à l’arrêt à intervenir,

Et y ajoutant,

— de fixer au passif de la liquidation de la Sci AA la somme qui leur est due à hauteur de 45 500 € en réparation de leurs préjudices financiers,

— de fixer au passif de la liquidation de la Sci AA la somme due à M. X et M^me Y à hauteur de 6 000 €, chacun, à titre de préjudice moral,

— de condamner la Sci AA et M^e Z es qualité de liquidateur judiciaire à leur verser la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de dire que l’ensemble de ces sommes seront inscrites au passif de la liquidation judiciaire de la SCI AA,

— de condamner la SCI AA et M^e Z aux dépens d’instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP LAFFLY-WICKY, avocat, sur son affirmation de droit, et dire qu’ils seront tirés en frais privilégiés de la procédure collective.

Ils indiquent qu’en dépit de l’absence d’aménagement, la SCI AA a déclaré l’achèvement et la conformité des travaux, relativement au permis de construire auprès de la Mairie de Genas qui lui répondu que les travaux correspondant ne pouvaient donner lieu à la délivrance d’un certificat de conformité dans la mesure où ils n’étaient pas terminés.

La déclaration d’achèvement ayant été déposée en mairie, la Banque Palatine a refusé sa garantie prévue au contrat aux fins de procéder à l’achèvement de l’immeuble compte tenu de la carence de la Sci AA.

Ils exposent qu’en cause d’appel ils sollicitent désormais l’exécution forcée de la vente ( et non plus la résolution de la vente) afin de pouvoir entrer en possession de leur bien et l’indemnisation de leur entier préjudice qui n’a pas été pris en compte par le premier Juge.

Ils soutiennent :

— que si les demandes ne peuvent effectivement tendre à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme quelconque, elles peuvent tout-à-fait en revanche consister à solliciter l’exécution forcée de la vente et la livraison du bien, laquelle s’analyse en une obligation de faire qui n’implique aucun paiement d’une quelconque somme d’argent ni aucun appauvrissement corrélatif du débiteur,

— que la Sci AA n’a pas satisfait à son obligation de délivrance telle que prévue par l’article 1603 du code civil en ne livrant pas l’immeuble au délai convenu puisque l’appartement devait en effet initialement être livré le 30 juin 2008,

— que les constatations d’huissier ne permettent pas de retenir que les travaux étaient achevés au sens de l’article R 261-1 du code de la construction,

— qu’ils n’avaient pas à mettre en oeuvre la procédure destinée à constater l’achèvement , prévue à l’article R261-2 al 4 du code de la construction et de l’habitation compte tenu du retard dans la livraison, des nombreuses non conformités et absence d’équipements,

— que le fait qu’ils n’aient pas mis en 'uvre la garantie d’achèvement dont ils bénéficiaient en application de l’article R261-21 du code de la construction n’est pas de nature à les priver de leur action à l’encontre de la SCIGambetta ,

— que le prix n’a pas été payé en totalité parce que les travaux n’ont pas été achevés,

— qu’ils ont été autorisés à consigner le solde du prix en raison du non achèvement de l’immeuble,

— qu’ils ont déposé une requête aux fins de saisie conservatoire sur ces sommes auprès du Juge de l’exécution d’ Annecy en rappelant la carence totale de la Sci intimée,

— que le chantier a purement et simplement été abandonné,

— que cette saisie conservatoire n’affecte en rien les biens meubles ou immeubles de la Sci AA, et les concluants sont parfaitement fondés à solliciter de la Cour l’autorisation de déconsigner le solde du prix de vente à leur profit compte tenu de l’absence d’achèvement du bien,

— que le bien devra donc être délivré en l’état au prix déjà payé de 208 800 €,

— que le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a admis le principe de l’octroi d’une indemnité au profit des acquéreurs mais infirmé quant au quantum ,

— qu’ils ont dû exposer des frais pour se reloger à la date de l’assignation, jusqu’à la date de l’arrêt à intervenir.

— que l’appartement comme les parties communes n’est pas achevés, le montant des travaux à réaliser s’élevant à la somme de 25 067,93 €.

— qu’ils ne peuvent entrer dans les lieux et faire réaliser une réception amiable des travaux,

— qu’ils ont dû régler des frais d’Huissier et de lettre recommandée à hauteur de 764,46 €,

— qu’ils ont dû prendre des jours de congés pour effectuer toutes les démarches nécessaires à la préservation de leurs droits, se rendre sur le chantier, mandater un Huissier ,

— qu’ils justifient donc, en réparation de leurs préjudices financiers ci-

avant détaillés, d’un préjudice total à hauteur de 51 000 € ,

— qu’ils ont subi un grave préjudice moral du fait de retard de livraison du chantier, lequel mobilise toute leur énergie depuis la date à laquelle l’appartement devait être livré, soit en juin 2008, justifiant l’allocation d’une somme de 6 000 €, chacun.

M^e Z demande à la cour :

— de voir dire et juger infondé l’appel interjeté par M. X F et M^me Y B à l’encontre du jugement du tribunal de grande instance de Lyon en date du 11 mai 2010,

En conséquence,

Les en débouter ,

— de lui donner acte de son intervention ,

— de dire et juger que les appelants sont irrecevables au regard des dispositions de l’article L 622-22 du code de commerce à solliciter sa condamnation es-qualité de mandataire judiciaire liquidateur de la SCI AA à délivrer le bien acquis par eux de la SCI AA puisqu’une telle demande ne tend pas à la constatation ou à la fixation d’une créance,

— de dire et juger que cette demande est infondée dans la mesure où les appelants sont en possession de leurs biens,

— de dire et juger que les appelants ne peuvent formaliser aucune demande de condamnation à son encontre es qualité de liquidateur de la SCI AA en paiement de sommes d’argent et ce, en application des dispositions des articles L 622-21, L 622-22 du Code de commerce ,

— de dire et juger que les appelants sont irrecevables au regard des prescriptions des articles L 622-25, R 622-23 du code de commerce à solliciter une fixation de créance au passif de la liquidation dans la mesure où leur déclaration de créance à titre provisionnel en date du 8 décembre 2010 est nulle et de nul effet et qu’ils sont forclos pour formaliser une telle demande à ce titre au regard des prescriptions de l’article R 622-24 du code de commerce eu égard à la publication au BODACC en date du 19 octobre 2010 du jugement de redressement judiciaire de la Sci AA ,

— de dire et juger que les appelants ne rapportent pas la preuve du préjudice qu’ils invoquent au titre de la créance qu’ils entendent voir fixer au passif de la SCI AA,

En conséquence,

— de voir dire et juger infondée la demande des appelants tendant à la fixation d’une créance au passif de la SCI AA,

Vu les dispositions des articles L 523-2, R 523-7 du code des procédures civiles d’exécution ,

— de dire et juger que la saisie conservatoire opérée par les appelants en vertu d’une ordonnance présidentielle en date du 26 mars 2010 est nulle et non avenue, ou en tout cas inopposable à la procédure collective n’ayant pas été convertie en saisie attribution avant la date du jugement d’ouverture de ladite procédure collective ,

— de voir en conséquence d’ordonner la mainlevée de ladite saisie ,

— de débouter les appelants de l’ensemble des fins de leurs demandes ,

vu l’acte de vente en date du 27 juillet 2007 reçu M^e Lombardo, notaire à Genas , les dispositions de l’article R 261-14 du code de la construction et de l’habitation :

— de condamner M. X F et M^me Y B solidairement à lui payer es qualité de liquidateur de la SCI AA, la somme de 34.000 € correspondant à tout le moins au solde du prix, outre pénalités de 1 % par mois à compter du 26 mai 2009 et ce, conformément aux dispositions de l’article L R 261-14 du code de la construction et de l’habitation et aux dispositions de l’acte de vente du 27 juillet 2007,

— de condamner M. X F et M^me Y B solidairement à lui payer es qualité de liquidateur de la SCI AA une somme 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner M. X F et M^me Y B solidairement aux entiers dépens tant de première instance que d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP BAUFUME SOURBE, Avoués, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

M^e Z soutient :

Sur la demande tendant à sa condamnation à délivrer le bien acquis

— que cette demande est irrecevable au regard des prescriptions de l’article L 622-22 du code de commerce qui dispose :

« Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. »

— qu’au regard des dispositions de l’article L 641-3 du code de commerce les dispositions sus visées sont applicables en matière de liquidation judiciaire,

— qu’en conséquence la reprise d’instance à la suite d’une déclaration de créance consécutive au fait qu’une des parties à la procédure est soumise à l’emprise d’une procédure collective ne peut tendre qu’à la constatation et à la fixation du montant de ladite créance ,

— que par ailleurs cette demande est au surplus sans objet puisque les appelants sont en possession de leur bien depuis plusieurs années ,

Sur la demande des appelants tendant a la fixation

d’une créance au passif de la Sci AA

— que les consorts X-Y ont déclaré une créance le 8 décembre 2010, en ces termes :

« Dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’Appel de LYON je vous remercie de bien vouloir prendre en considération à titre provisionnel l’intégralité de ces créances 45500 euros complémentaires en réparation de leurs préjudices financiers 5500 euros au titre du préjudice causé par le retard dans l’exécution de l’obligation de délivrance 6000 euros au titre du préjudice moral 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre entiers dépens d’instance et d’appel, soit un total de 62000 euros à titre provisionnel outre entiers dépens d’instance et d’appel »

— qu’une telle déclaration qui ne répond pas aux prescriptions des articles L622-25, R 622-23 du code de commerce est inopérante,

— que par ailleurs et à titre surabondant les appelants ne justifient d’aucune créance à l’égard de la SCI AA :

* leur décompte n’est corroboré par aucune pièce qui ait été communiquée ,

* les appelants ne justifient pas du préjudice que leur aurait occasionné le retard dans la livraison des biens par eux acquis.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation de la Sci AA à délivrer le bien acquis

Aux termes des articles R 261-1 et R 261-2 du code de la construction et de l’habitation :

«l’immeuble vendu à terme ou en l’état futur d’achèvement est réputé achevé au sens de l’article 1601-2 du code civil, reproduit à l’article L. 261-2 du présent code, et de l’article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement qui sont indispensables à l’utilisation, conformément à sa destination, de l’immeuble faisant l’objet du contrat.

Pour l’appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu’ils n’ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation.

La constatation de l’achèvement n’emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l’acquéreur tient de l’article 1642-1 du code civil, reproduit à l’article L. 261-5 du présent code.

L’achèvement de l’immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée.

La constatation par les parties fait l’objet d’un acte du notaire qui a reçu la vente à terme ; cet accord vaut livraison de l’immeuble.

La constatation est faite par une personne qualifiée lorsque l’acte de vente l’a prévu ou lorsqu’il n’y a pas accord des parties.

Cette personne est désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, soit parmi celles que le tribunal commet habituellement, soit parmi celles figurant sur une liste établie par arrêté du ministre de la justice et du ministre chargé de la construction et de l’habitation.

La constatation de l’achèvement fait l’objet par la personne qualifiée ainsi désignée d’une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente.

La constatation de l’achèvement est parfaite par la déclaration ainsi faite.

Elle est notifiée par la partie la plus diligente à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification vaut livraison de l’immeuble à la date de cette réception.»

Le contrat de réservation conclu entre les parties prévoit quant à lui :

XXX

I – CONSTATATION DE L’ACHEVEMENT

L’exécution de l’obligation d’achever les biens vendus prise par le VENDEUR sera constatée, selon le processus ci-après, à partir de la délivrance du certificat du Maitre d’Oeuvre d’exécution attestant cet achèvement (tel que ci-dessus défini). La livraison interviendra à partir de cet événement.

Le VENDEUR notifiera à l’A la délivrance du certificat du Maitre d’Oeuvre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Par la même lettre, le VENDEUR invitera l’A à constater la réalité de l’achèvement, aux jour et heure fixés, se déclarera prêt à effectuer la livraison et fera le décompte des sommes qui, en vertu du présent contrat, seront exigibles comme conséquence de l’achèvement et comme condition de la livraison.

La convocation devra être adressée au siège de l’A au moins UN MOIS à l’avance.

Il – PROCES-VERBAL DE LIVRAISON

Au jour fixé par la lettre précitée, il sera procédé contradictoirement entre les parties à la constatation de l’achèvement de la façon sus indiquée, et au sens ci-dessus défini, des biens vendus, et il sera dressé en présence de l’A un procès-verbal dans lequel l’A aura la faculté d’insérer toutes réserves qu’il croira devoir faire quant aux malfaçons et défauts de conformité qu’il constaterait.

Les réserves qui seraient formulées par l’A seront soit acceptées par le VENDEUR, soit contredites par lui.

Que des réserves aient été faites ou non et qu’elles aient été contredites ou non, il sera procédé à la livraison de l’immeuble promis, si l’A se libère entièrement des sommes exigibles de lui.

Le procès-verbal constatera l’achèvement ou non au sens défini ci-dessus des locaux, consignera toutes réserves établies ou contredites et mentionnera éventuellement la livraison et le paiement de toutes sommes alors exigibles ou, au contraire, le défaut de paiement et le refus du VENDEUR de livrer, ou le refus de l’A de prendre possession.

Le VENDEUR s’engage à remédier aux observations formulées par l’A dans un délai de TRENTE (30) jours de la livraison-remise des clés. La livraison ne pourra intervenir qu’après réalisation et mise en fonctionnement de l’eau et remise par le VENDEUR à l’A des attestations de conformité type consuel pour le gaz et l’électricité.

III – DEFAUT DE L’A

Si I’A ne répondait pas à la convocation à lui adressée comme il est dit au paragraphe « I » ci-dessus, il sera convoqué à nouveau avec un préavis de SEPT (7) jours par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. S’il ne se présentait pas ou ne se faisait pas valablement représenter à cette nouvelle convocation à la date fixée, il serait réputé (si bon semble au VENDEUR) avoir pris livraison des lieux, sans réserve, et avec toutes les conséquences de droit et celles attachées par la présente à la prise de possession, bien qu’il ne puisse revendiquer la prise de possession sans avoir acquitté les sommes exigibles. Dans cette hypothèse, la partie du prix exigible à la livraison serait exigible

XXX

Les parties conviennent irrévocablement et par avance de soumettre à expertise toutes difficultés nées entre elles pour déterminer la matérialité de l’achèvement.

Si I’A estime ne pas pouvoir accepter la livraison de l’immeuble vendu pour défaut d’achèvement et à défaut d’accord entre les parties sur le caractère légitime de la contestation, il sera fait appel à un expert désigné d’un commun accord, ou à défaut à un expert désigné sur requête de la partie la plus diligente, par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de LYON et ce, dans les 10 jours de la constatation de ce refus.

L’expert devra statuer dans le délai d’un mois à compter de sa saisine et portera ses conclusions à la connaissance des parties par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Si l’expert désigné estime que l’immeuble est achevé au sens ci-dessus et que la livraison peut intervenir, l’A sera réputé avoir pris livraison des locaux à compter de la date de la première convocation, avec toutes les conséquences attachées à cet événement par les présentes (notamment quant à l’exigibilité du prix et quant au cours des intérêts de retard, bien qu’il ne puisse revendiquer la prise de possession sans avoir acquitté les sommes exigibles).

Les frais nécessités par l’intervention de cet homme de l’art seront à la charge de l’A ou du VENDEUR, selon que l’expert aura conclu ou non à l’achèvement de l’immeuble au sens du critère ci-dessus défini.

Le VENDEUR et l’A renoncent expressément à exercer tout recours contre les conclusions ainsi rendues par l’expert susnommé. Ainsi, ces conclusions seront définitives et s’imposeront aux parties ; ce caractère définitif étant déterminant de leur volonté notamment pour le VENDEUR.

Il est convenu que cette procédure d’expertise sera aussi applicable au cas de désaccord sur la levée des réserves qui auraient pu être insérées dans le procès- verbal de livraison.

Il résulte de ces éléments que la lecture du code de la construction et de l’habitation et des dispositions contractuelles donne toutes les indications utiles sur la marche à suivre pour obtenir la livraison de l’immeuble même en cas de désaccord des parties, ce que les parties négligent de faire .

Il appartient aux parties soit de régulariser un procès verbal de livraison, soit de mettre en oeuvre les procédures légalement et contractuellement prévues pour la constatation de l’achèvement de l’immeuble.

Ces dispositions ne prévoient aucune possibilité pour une juridiction d’ordonner la délivrance du bien avant la mise en oeuvre des procédures prévues, de surcroît sans que l’achèvement de l’immeuble ait été régulièrement constaté.

Au vu de ces éléments il convient de constater qu’en l’espèce :

1) l’achèvement de l’immeuble n’a pas été régulièrement constaté entre les parties :

En effet , la notification unilatérale de la Sci AA faite le 26 mai 2009 est insuffisante en l’absence de mise en oeuvre de la procédure prévue tant au code de la construction et de l’habitation que dans le IV du contrat de réservation (personne qualifiée , expert) .

De même, la déclaration d’achèvement des travaux faite par la Sci AA à la mairie de Genas le 10 juillet 2009 pour satisfaire à la réglementation en matière de permis de construire ne peut suppléer à la constatation contradictoire entre le vendeur et l’acquéreur de l’achèvement de l’immeuble ou à la mise en oeuvre de la procédure d’expertise .

2) la livraison n’a pas été régulièrement effectuée :

En effet, les parties ne justifient pas d’un procès verbal de livraison ou de la notification par lettre recommandée de la déclaration devant notaire faite par la personne qualifiée ( l’expert) .

3) il appartient aux parties de mettre en oeuvre les procédures légales impératives.

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier

L’absence de mise en oeuvre de la garantie d’achèvement n’interdit pas aux acquéreurs de rechercher la responsabilité du vendeur .

En l’espèce, les consorts X Y produisent deux constats d’huissiers de justice :

— un premier en date du 13 novembre 2008, de M^e Huzel lequel déclare :

« Je (…) certifie m’être rendu ce jour à Genas , 44, W gambertta là où étant et en présence de M. X E représentant son fils, M. X F et Melle Y B, il a été constaté aunsi qu’il suit :

A cet instant nous rejoint M. V T représentant le Me d’ouvrage; ce dernier nous indique qu’il refuse que nous pénétrions dans le chantier et que toutes constatations intérieures soient faites (…) Les constatations ne peuvent être faites que dérriere le barriérage métallique positionné en bordure de la W AA(…)»

L’huissier a pu constater que le chantier était toujours en cours à cette époque.

Ces constatations très sommaires, non contradictoires et contestées sont insuffisantes à établir l’étendue du préjudice, alors surtout que ce jour-là le chantier se poursuivait .

— un second constat en date du 8 juin 2009 établi par M^e Uzel faisant apparaître l’absence d’alimentation en gaz et électricité , une hauteur sous plafond dans le séjour de 2,42m au lieu de 2,50m , la mise oeuvre dans le séjour d’un plafond en BA13 au lieu d’un plafond en béton compressé peint, l’installation de volets roulant PVC au lieu de volets roulants aluminium dans certaines pièces, des défauts d’aspect sur carrelage etc.

Malgré la présence de M^e Parizot, huissier de justice, « représentant la Sci AA» selon les indication de M^e Huzel, ce procès-verbal n’est pas contradictoire en ce sens qu’il ne comporte pas de mentions relatives à l’accord de M^e Parizot sur ces constatations, ni sa présence effective à chaque étape des constatations.

Une coupure de presse relatant les démêlés des habitants avec le promoteur ne constitue pas plus une preuve de la réalité des faits, pas plus que le tableau des préjudices établi par les consorts X Y qui ne peuvent se constituer une preuve à eux-mêmes.

Compte tenu des dénégations totales de la Sci AA représentée par M^e Z, les deux constats sus visés non contradictoires sont insuffisants à établir la preuve de l’étendue et du montant du préjudice.

En conséquence, la demande des consorts X Y, qui n’ont pas fait constater l’achèvement ou le non achèvement de l’immeuble par une personne qualifiée et qui ne produisent pas d’expertise contradictoire pour établir la réalité des désordres et l’évaluation des remise en états, ne peut qu’être rejetée.

Sur le préjudice résultant du retard dans la délivrance et le préjudice moral

Ainsi qu’il a été relevé ci-dessus, la livraison de l’immeuble n’est pas intervenue au 30 juin 2008.

Ce manquement imputable au vendeur a occasionné à M; X et M^me Y un préjudice moral résultant de leur désarroi face à une situation très anxiogène.

Il convient dès lors de confirmer le jugement sur le préjudice relatif au défaut de délivrance et y ajoutant de fixer à 10.000 € le montant du préjudice moral subi.

Sur la demande de fixation au passif des dommages et intérêts

Le liquidateur affirme que la production faite à titre provisionnel par les consorts X Y serait « inopérante» car elle ne répondrait pas aux prescriptions des articles L 622-25 et R 622-23 du code de commerce.

M^e Z ne précise pas en quoi la déclaration faite serait inopérante au regard de ces textes, alors que cette déclaration dont il a accusé réception, a été faite dans les délais, comporte son montant à titre provisionnel, son objet et la désignation de la juridiction saisie.

En outre, il ne justifie pas que cette créance aurait fait l’objet d’une décision de non admission .

Les préjudices seront donc fixés au passif de la liquidation.

Sur la demande du liquidateur aux fins de paiement du solde des travaux

La Sci AA ayant elle-même négligé de faire constater l’achèvement de l’immeuble par une personne qualifiée ( dénommée «expert» au IV du contrat de réservation) et ne justifiant pas de la livraison, elle est mal fondée à réclamer le solde des travaux dû à «l’achèvement» et à la «livraison».

Sur la demande de constatation de l’autorisation de consignation du prix de vente

Les consorts X Y demandent à la cour de constater qu’ils ont été autorisés à consigner le solde du prix de vente de l’immeuble selon ordonnance du 26 mars 2010.

Toutefois, cette ordonnance est celle qui autorise la saisie conservatoire . Elle ne fait état d’aucune consignation.

Par ailleurs, le jugement du tribunal de grande instance d’Annecy qui est également invoqué à ce sujet ne comporte dans son dispositif aucune mention en ce sens .

Sur la saisie conservatoire

Il n’appartient pas à la cour de statuer sur la validité ou la main levée de la saisie conservatoire autorisée par ordonnance du juge de l’exécution d’Annecy rendue le 26 mars 2010 et pratiquée par les consorts X Y entre leurs propres mains sur le solde du prix de vente, l’ordonnance du juge de l’exécution n’étant pas déférée devant la cour, qui n’est pas plus compétente pour en ordonner la main levée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Il convient de laisser la charge des dépens à la lSci AA partie perdante.

PAR CES MOTIFS:

la cour :

— Confirme le jugement déféré en ce qu’il a fixé le préjudice de M. F X et M^me B Y à la somme de 5.500 € à titre de dommages et intérêts pour le retard de livraison et à celle de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ,

le réformant pour le surplus,

— Constate que M. F X et M^me B Y ne sollicitent plus la résiliation du contrat,

— Dit que M. F X et M^me B Y sont mal fondés en leur demande de délivrance judiciaire du bien acquis,

— Fixe au passif de la liquidation de la Sci AA le préjudice de M. X et de M^me Y résultant du retard dans la livraison à la somme de 5.500 € et leur préjudice moral à la somme de 10.000 € ( 5.000 € chacun),

— Déboute M^e Z es qualité de mandataire liquidateur de la Sci AA de sa demande de paiement du solde du prix de vente,

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne M^e Z es qualité de mandataire liquidateur de la Sci AA aux dépens d’instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la Scp Laffly et associés, avocat, sur son affirmation de droit, dans les termes de l’article L 622-17 du code de commerce.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT