Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 04 NOVEMBRE 2015

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/20491

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 11/04402

APPELANTE

SCI GRJ prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant

Assistée du Cabinet BOUTBOUL, avocats au barreau de la SEINE SAINT DENIS, avocats plaidants

INTIMÉE

SARL SECFRA prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106, avocat postulant

Assistée de M^e Jean Yves LE GOFF, avocat au barreau de VAL D’OISE, toque : 85, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 29 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Caroline PARANT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Madame Caroline PARANT, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.

********

Par acte sous seing privé du 24 février 1994, la SCI GRJ a consenti à la société Sectec un bail commercial portant sur des locaux sis XXX, XXX à XXX, à usage de bureau, moyennant un loyer en principal de 20 123, 27 €, outre 5 % de charges payables mensuellement et d’avance.

Un procès-verbal de constat de l’état du local a été dressé par huissier le 17 mars 1994.

Par avenants des 2 mai 1995, 9 mars 1999 et 11 août 2000,la SCI GRJ a successivement consenti à la société Sectec la location d’un bureau, puis d’une pièce et d’un bureau supplémentaires.

Par acte sous seing privé du 12 novembre 2004, la SCI GRJ a renouvelé le bail de la société Sectec pour 9 ans à compter du 1^er novembre 2004 portant sur des locaux à usage de bureaux de 600 m2 environ avec WC, vestiaire, douche, usage exclusif de l’ascenseur et droit de stationnement pour 6 véhicules.

Par acte sous seing privé du 5 septembre 2005, la société Sectec a cédé son droit au bail à la société Secfra.

Par exploit du 25 avril 2010, la société Secfra a donné congé à la SCI GRJ pour le 31 octobre 2010.

Par lettre du 20 septembre 2010, la société Secfra a informé son bailleur de son départ retardé au 31 décembre 2010 et a quitté les lieux a une date discutée entre les parties.

Un procès-verbal de constat contradictoire des lieux a été dressé par huissier le 1^er février 2011.

Le 9 février suivant, la SCI GRJ a fait établir un devis de réparations des locaux à hauteur de 36 245, 56 €.

Par exploit du 8 mars 2011, la SCI GRJ a fait citer la société Secfra devant le tribunal de grande instance de Créteil en paiement de la somme de 36 245, 56 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l’inexécution des obligations du preneur en matière d’entretien et de réparation.

Par jugement du 16 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— débouté la SCI GRJ de toutes ses demandes,

— condamné la SCI GRJ à rembourser à la société Secfra le montant du dépôt de garantie,

— débouté la société Secfra du surplus de ses demandes reconventionnelles,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI GRJ aux dépens.

La SCI GRJ a régulièrement interjeté appel de ce jugement.

Par dernières conclusions du 17 juin 2015, la SCI GRJ demande à la cour :

— de déclarer son appel recevable et bien fondé,

— d’infirmer le jugement entrepris qui l’a déboutée de ses demandes et condamnée au remboursement du dépôt de garantie,

— de condamner la société Secfra à lui payer la somme de 6 558 € à titre de quote – part de taxe foncière pour 2011, avec intérêts au taux légal à compter de l’introduction de la demande et avec astreinte,

— de condamner la société Secfra au paiement de la somme de 36 245, 88 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant de la détérioration des locaux et de l’inexécution de ses obligations contractuelles, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure,

— de condamner la société Secfra au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, à effectuer la remise en état de lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure,

— de confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

— de débouter la société Secfra de ses demandes,

— de condamner la société Secfra au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, avec distraction.

Par dernières conclusions signifiées le 15 juin 2015, la société Secfra conclut à l’irrecevabilité ou, a tout le moins, au mal fondé des demandes, à la confirmation du jugement entrepris en toutes ses dispositions et à la condamnation de la SCI GRJ au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

MOTIFS

La SCI GRJ soutient que le preneur n’a pas exécuté ses obligations légales d’entretien et de jouissance paisible des articles 1728 et 1732 du code civil ;qu’ il doit, en vertu de l’article 1735 du code civil, répondre des dégradations survenues pendant sa jouissance sauf à prouver qu’elle ont eu lieu sans sa faute, de sorte qu’il est présumé responsable des dégradations, qu’au surplus, le bail met à sa charge l’entretien et le remplacement des installations, fenêtres, portes, volets, glaces vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries et ascenseur ; qu’il doit l’exécution des réparations dont il a la charge et notamment la réparation des dégradations résultant de son fait de son personnel ou de ses visiteurs , de sorte que toutes les réparations autres que celles de l’article 606 du code civil sont à la charge du preneur.

Elle prétend que le constat dressé par huissier dont la valeur probante n’est pas discutable et qui a été soumis à la discussion des parties démontre non seulement le défaut d’exécution par le preneur de son obligation d’entretien mais aussi la date de restitution des locaux le 1^er février 2011 .

Elle produit un devis détaillé de remise en état mais fait valoir qu’aucune obligation ne pèse sur le bailleur de faire exécuter les travaux, s’agissant d’une inexécution d’une obligation de faire qui se résout en dommages et intérêts ; elle considère comme abusive la résistance du preneur.

Elle soutient enfin que la contenance du bail n’est pas discutable et que l’appartement occupé par M. X au 1^er étage n’est pas compris dans la surface louée de 600 m2, que la taxe foncière 2011est due par la société Secfra qui a occupé les locaux en janvier 2011; qu’elle doit la moitié de la taxe foncière 2011 au prorata de la surface occupée par elle, soit 50 % des locaux ; qu’elle n’est pas tenue de produire les justificatifs des charges appelées et que le forfait de charges de 5 % du montant des loyers est inférieur aux charges réelles du local.

Enfin elle rappelle que le bailleur est en droit de conserver le dépôt de garantie en compensation des fautes du locataire et ajoute que la demande de restitution de loyers et de taxe foncière est prescrite pour la période antérieure au 14 juin 2007, et sera rejetée, la surface louée étant d’environ 600 m2 ce qui correspond aux sommes facturées .

La société Secfra conteste le mauvais état prétendu résultant du constat de sortie, rappelant que les lieux n’étaient pas en parfait état en 1994, et qu’aucun état des lieux n’a été établi lors de la prise à bail de locaux supplémentaires ; que le devis ne mentionne pas l’accord du bailleur à l’exécution des travaux qui y sont mentionnés et qu’il n’est pas plus justifié que ces travaux aient été exécutés ; que le devis est fantaisiste et que le bailleur n’hésite pas à demander le coût de réparations des lieux que la locataire n’occupait pas ( rez-de-chaussée et entrée de l’immeuble, ascenseur ), que le tribunal a justement considéré que les lieux avaient été rendus en bon état d’usage et qu’après 16 ans d’occupation, le preneur ne pouvait être tenu à une remise à neuf des locaux, qu’elle ne peut être redevable du paiement de la taxe foncière au simple motif que l’état des lieux a été dressé en février 2011 ; que le bailleur a reloué les locaux rapidement sans justifier avoir fait exécuter les travaux de remise en état figurant sur le devis d’une société en liquidation judiciaire, que le caractère forfaitaire des charges ne permet pas au bailleur de réclamer une somme supérieure à celle effectivement due pour les lieux loués ; que la société Secfra s’acquitte de charges d’eau nettement supérieures à sa consommation réelle, étant précisé qu’il n’existe aucun compteur divisionnaire dans les lieux alors que le rez-de-chaussée est occupé par un restaurant, que le remboursement du dépôt de garantie sera confirmé.

SUR CE,

A titre préliminaire, la cour constate que le dispositif des dernières conclusions de la société Secfra ne contient qu’une demande de confirmation du jugement entrepris et de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; que le tribunal de grande instance de Créteil l’avait déboutée de ses demandes reconventionnelles de remboursement de loyers et de taxes foncières ; qu’il ne sera donc pas statué sur les demandes de ' remboursement de loyers et de taxe foncière indûment facturés dans la limite de la prescription ' d’un montant au demeurant indéterminé dont la cour n’est pas valablement saisie.

Sur la demande de remboursement des dégradations locatives

Il appartient à la SCI GRJ de rapporter la preuve que la société Secfra a manqué à ses obligations légales d’entretien et de réparation des articles 1728 et 1732 du code civil, ce dernier article disposant que le preneur répond des dégradations et des pertes qui arrivent pendant sa jouissance à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute, et à son obligation contractuelle de l’article 5 du bail qui dispose que le preneur aura la charge des réparations locatives et d’entretien et devra rendre les lieux en bon état desdites réparations à l’expiration du bail. Il devra notamment faire entretenir et réparer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que fenêtres, porte et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelage, revêtements de sol, boiseries, ascenseur… le preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du bailleur mais qui seraient nécessitées soit par le défaut d’exécution des réparations dont le preneur a la charge … soit par des dégradations résultant du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d’autres parties de l’immeuble.

Elle verse aux débats le procès – verbal de constat dressé lors de l’entrée dans les lieux du cédant du bail, le 17 mars 1994, qui décrit les locaux en bon état d’usage à l’exception de tâches sur la moquette au sol, du descellement de convecteurs électriques, du descellement et du démontage de certaines plinthes électriques et du bon état ou du très bon état des locaux sanitaires, du cabinet d’aisance, étant rappelé qu’à cette époque les locaux loués étaient d’une superficie de 250 m2 environ et qu’après adjonction aux locaux donnés à bail de deux bureaux et d’une pièce supplémentaire, la surface louée s’est élevée à 600 m2 environ au 1^er étage de l’immeuble avec droit exclusif à l’ascenseur et droit de stationnement au rez-de-chaussée pour 6 véhicules.

Contrairement à ce que soutient la société Secfra, le procès-verbal de constat dressé contradictoirement dans les lieux le 1^er février 2011 révèle un état moyen d’entretien des lieux, l’huissier ayant effectué un constat précis de l’état de chaque pièce relevant, tantôt un bon état, tantôt un bon état d’usage mais il a relevé également l’existence de dégradations ou de disparition de certains éléments d’équipement de sorte qu’est établie, contrairement à ce qu’a jugé le tribunal, la réalité de manquements du preneur à ses obligations contractuelles et légales d’entretien et de réparation rappelées ci- dessus, et la société Secfra qui vient aux droits de la société Sectec, locataire depuis 1994, et qui était tenue d’une obligation d’entretien des locaux et de réparations locatives ne produit que deux factures de réparation de dépose de moquette murale et de rénovation des murs par la pose de toile de verre.

Le tribunal a cependant justement indiqué que le preneur ne peut être condamné à une remise à neuf du local loué depuis 1994 de sorte que la cour fera le décompte des sommes dues à titre de dégradations locatives au vu des constats dressés dans les lieux, sur la base du devis de la société BTPNI qui, contrairement à ce que soutient le preneur, est détaillé et permet le chiffrage des travaux à entreprendre, étant rappelé que le bailleur n’est pas tenu de rapporter la preuve qu’il a effectivement fait réaliser les travaux de réparation et que la relocation des lieux à une date inconnue de la cour n’exonère pas la société Secfra de ses obligations de restitution des locaux en bon état de réparations locatives.

Seront exclus des postes de dégradations locatives à la charge de la société Secfra les postes du devis suivant :

— les travaux du rez-de-chaussée qui relèvent de parties non louées à la société Secfra,

— les remplacements de convecteurs, certains convecteurs étant descellés à l’entrée dans les lieux,

— les travaux de rénovation des murs, s’agissant de travaux nécessités par la vétusté après 16 ans d’occupation des lieux,

— le remplacement des prises de courant détériorées compte tenu du mauvais état de certaines prises lors de l’entrée dans les lieux,

— les travaux de pose et de fermeture de portes compte tenu des réaménagements réalisés dans les locaux avec l’accord du bailleur qui ont donné lieu à la conclusion d’avenants ( la cour ne pouvant déterminer à quel bureau supplémentaire correspond l’avenant du 2 mai 1995 aux termes duquel le locataire avait pris l’engagement de remettre les lieux en état après percement d’une porte ),

— les travaux de revêtement des sols à l’identique dans l’ascenseur, l’huissier n’ayant fait aucun constat sur l’état du sol de l’ascenseur.

Seront mis à la charge de la société Secfra les postes suivants figurant sur le devis de la société BTPNI qui correspondent à des réparations de dégradations locatives :

—  3 blocs de secours détériorés : 225 €

— réparation de dalles de faux plafond abîmées ou cassées : réparations évaluées 1750 € ramenées à 1 000 €, seules certaines dalles étant détériorées sans précision sur le constat sur l’état de l’ossature des dalles,

— remplacement d’une vitre cassée : 255 €

— remplacement d’un skydome cassé : 2 350 €

total : 3 830 € .

Le surplus des demandes d’indemnisation des réparations locatives sera rejeté .

La société Secfra sera, par infirmation du jugement entrepris, condamnée à payer à la SCI GRJ la somme de 3 830 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait des dégradations des locaux, avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du présent arrêt.

Sur le paiement de la taxe foncière de l’année 2011

La société Secfra a donné congé à la société SCI GRJ pour le 31 octobre 2010, et a demandé, par la suite à rester dans les locaux jusqu’au 31 décembre 2010. Elle a participé à l’état des lieux de sortie le 1^er février 2011 et ne conteste pas le fait que le chèque du 10 janvier 2011 de 4 364, 44 € versé aux débats par la SCI GRJ correspond au paiement par elle du loyer de janvier 2011.

La société Secfra qui était toujours dans les lieux loués en janvier 2011 et qui s’est acquittée du paiement du loyer est mal fondée à contester qu’elle est, conformément à l’article 10 du contrat de bail, tenue au paiement de sa quote – part de la taxe foncière 2011 soit 6 558 €.

Elle sera condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 8 mars 2011, par voie d’infirmation du jugement déféré, sans que le prononcé d’une astreinte ne soit justifié.

Sur le dépôt de garantie

La société SCI GRJ est bien fondée à soutenir qu’elle était en droit de retenir le dépôt de garantie conformément à l’article 24 du bail qui prévoit que le paiement de cette somme est destinée à garantir le paiement du loyer et la bonne exécution des clauses et conditions du bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur dont le bailleur pourrait être rendu responsable ; cet article prévoit que le solde dû sur le dépôt de garantie en plus ou en moins sera payé ou restitué, une fois les comptes établis entre les parties.

A défaut de précision concernant le montant exact du dépôt de garantie resté en possession de la SCI GRJ, il n’y a pas lieu de faire les comptes entre les parties.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCI GRJ au remboursement à la société Secfra du dépôt de garantie, déduction des sommes dues par le preneur .

Sur le surplus des demandes

Il convient de confirmer le jugement entrepris qui a rejeté la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée par la SCI GRJ, l’abus de procéder n’étant pas prouvé, débouté les parties de leurs demandes d’application d’article 700 du code de procédure civile et dit n’y avoir lieu à faire application de cet article en cause d’appel.

Les deux parties succombant partiellement en leurs demandes conserveront la charge des dépens exposés par elle en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en ses dispositions sur la condamnation de la SCI GRJ au remboursement du dépôt de garantie, sur le rejet des demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et d’application d’article 700 du code de procédure civile,

L’infirme sur le surplus et, statuant à nouveau,

Condamne la société Secfra à payer à la SCI GRJ les sommes suivantes :

—  3 830 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives avec intérêts au taux légal à compter de la mise à disposition du présent arrêt,

—  6 558 € avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2011,

qui viendront en déduction du montant du dépôt de garantie,

Constate que la société Secfra n’a pas formé de demande en remboursement de loyers et de taxe foncière,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens de première instance et d’appel exposés par elle.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE