COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 27 SEPTEMBRE 2016

O.B

N° 2016/

Rôle N° 15/07382

H X épouse B

C/

N C

J A

Grosse délivrée

le :

à :M^e Karcenty

M^e Jourdan

M^e Guedj

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 27 Mars 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 11/03315.

APPELANTE

Madame H X épouse B

née le XXX à XXX

de nationalité Française, demeurant XXX – XXX

représentée par M^e Jean-Michel KARCENTY, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Sandrine DEMARS, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur N C

né le XXX à XXX

représenté par M^e Jean-François JOURDAN de la SCP JOURDAN / WATTECAMPS ET ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté par M^e Me Katell LE GOFF, avocat au barreau de NICE, plaidant

Maître J A,

notaire – XXX

représenté par M^e Paul GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté par M^e Stefano CARNAZZA, de la SCP SCP D’AVOCATS BERLINER-DUTERTRE-LACROUTS, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 28 Juin 2016 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Y BRUE, Conseiller a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Anne VIDAL, Présidente

Monsieur Y BRUE, Conseiller

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2016

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Septembre 2016,

Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCEDURE et PRETENTIONS,

Le 20 juillet 2007, M^me H X épouse B, venderesse, a vendu à M. N C, acquéreur, un bien immobilier consistant en une maison d’habitation avec un terrain de 50a 57ca à Contes (Alpes Maritimes) au prix de 335.000 euros.

Après une promesse synallagmatique de vente établie par une agence immobilière, l’acte authentique de vente du 20 juillet 2007 a été rédigé par M^e J A, notaire associé à Contes.

La maison n’était pas raccordée au réseau d’assainissement collectif, mais était simplement équipée d’une fosse septique, ce que savait l’acquéreur.

A ce sujet, et quant au fonctionnement de cette fosse septique, une mention dans l’acte authentique précisait que l’installation était conforme aux normes en vigueur, que l’acquéreur avait reçu toutes informations et renonçait à tout recours à ce sujet contre l’acquéreur.

M. N C expose, qu’au vu d’un rapport de janvier 2010 à la suite d’un contrôle de la fosse septique en 2009, il a découvert que cette installation rejetait les eaux usées sans pré-traitement, ce qui n’était pas conforme aux normes applicables, de sorte que des travaux s’avéraient nécessaires à ce sujet.

Il précise avoir tenté en vain un arrangement amiable avec M^me H X épouse B.

Le 19 mai 2011 M. N C a fait assigner M^me H X épouse B devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de voir déclarer nulle la clause exonératoire de garantie figurant dans l’acte de vente et condamner M^me H X épouse B à lui payer des dommages et intérêts.

Le 2 août 2011, M^me H X épouse B a fait appeler en garantie M^e J A, notaire.

M^me H X épouse B a conclu à la prescription, subsidiairerement au débouté et à la garantie du notaire.

M^e A, notaire, a conclu au débouté de l’action intentée contre lui.

Par jugement en date du 27 mars 2015, prononcé de manière contradictoire, le tribunal de grande instance de Nice a :

— rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription,

— déclaré réputée non écrite la clause exonératoire de responsabilité du vendeur prévue dans l’acte de vente du 20 juillet 2007, concernant l’installation d’assainissement,

— condamné M^me H X au paiement de la somme de 41.588,51 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi par M. N C, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

— débouté M. N C de sa demande de dommages et intérêts quant au préjudice moral,

— débouté M^me H X de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de M^e J A,

— condamné M^me H X à payer à M. N C la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me H X à payer à M^e J A la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me H X aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 696 et 697 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Dans ses motifs le tribunal a constaté que le fondement de l’action n’étant plus le vice caché, la question de la prescription de l’action sur ce fondement était sans objet.

Le tribunal a retenu une faute dolosive de la venderesse. Il a dit que la clause exonératoire de responsabilité ne pouvait s’appliquer.

Le tribunal a considéré que le notaire n’avait pas commis de faute.

Par déclaration de M^e Jean-Michel KARCENTY, avocat au barreau de Nice, en date du 27 avril 2015, M^me H X épouse B a relevé appel général de ce jugement.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 13 juin 2016, M^me H X épouse B demande à la cour, de :

— sur la forme, déclarer recevable l’appel,

— constater que M. C ayant cédé son bien selon acte notarié du 24 avril 2014 établi par M^e SERVAN, notaire à Nice, il est dépourvu de toute qualité et intérêt à agir pour la présente procédure,

— constater que l’acte enfin produit, contraint et forcé, en dernière minute, démontre surabondamment cette absence de qualité et d’intérêt à agir,

— sur le fond, infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre principal,

— constater qu’en matière de garantie de vices cachés, toute action doit être intentée dans un délai de deux ans à compter de la connaissance du vice conformément aux dispositions de l’article 1648 alinéa 1^er du code civil, constater que le délai de deux n’a pas été respecté,

— par conséquent, déclarer irrecevable pour cause de prescription l’action initiale diligentée sur le fondement des vices cachés,

— à titre subsidiaire,

— constater que l’acte de vente intervenu entre M. C et M^me H B est en date date du 20 juillet 2007,

— constater que l’arrêté dont se prévaut M. C pour affirmer que la fosse septique ne respecterait pas les normes applicables est en date du 7 septembre 2009, soit très postérieurement à l’acte de vente, et que la loi du 30 décembre 2006, dite > n’a fixé qu’au 1^er janvier 2011 l’obligation d’annexer à l’acte de vente le > conformément à l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation,

— par conséquent, débouter M. N C de l’ensemble de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire,

— constater que l’acte de vente a été dressé le 20 juillet 2007 par M^e J A, notaire à Contes,

— constater que l’exploit introductif d’instance tend à faire dire et juger que la clause figurant en page 20 de l’acte notarié du 20 juillet 2007 relative à l’assainissement individuel est nulle et non avenue>>,

— dire qu’il appartient à tout notaire de procéder aux vérifications qui s’imposent lors de la rédaction d’un acte authentique,

— dire qu’à défaut le notaire engage sa responsabilité,

— constater qu’il appartenait à M^e J A, notaire, de procéder aux vérifications nécessaires concernant le respect des normes en vigueur applicables lors de la vente,

— par conséquent, très subsidiairement, condamner M^e J A, en sa qualité de notaire intervenu lors de la rédaction de l’acte du 20 juillet 2007, à relever et garantir M^me H B de toute condamnation éventuelle qui pourrait être prononcée à son encontre,

— en tout état de cause,

— condamner M. N C à payer à la concluante la somme de 6.000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner in solidum M. N C et M^e J A à payer à M^me H B la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. N C et M^e A aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de M^e KARCENTY, avocat au barreau de Nice.

M^me X épouse B fait observer que l’action de M. C était prescrite pour n’avoir pas été intentée dans le délai de deux ans de l’article 1648 du code civil et qu’en changeant son fondement juridique en cours d’instance, M. C n’a cherché qu’à contourner le dépassement du délai. Il considère que ce changement de fondement juridique se heurte au principe de l’estoppel, faisant observer que M. C se contredit en invoquant successivement un vice caché, puis le fait que la venderesse aurait su que la chose n’était pas conforme.

M^me H X épouse B fait valoir que les normes dont M. C se prévaut ne s’appliquaient pas à la date de la vente.

A titre subsidiaire, M^me H X épouse B demande la garantie du notaire pour manquement à son devoir de conseil.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 10 juin 2016, M. N C demande à la cour, de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— condamner M^me B au paiement de la somme de 41.588,51 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par M. C, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— la condamner à verser à M. C la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

M. C estime que ses demandes n’ont jamais été contradictoires, il précise avoir toujours fondé son action sur la délivrance non conforme, laquelle obéit à un délai de prescription de cinq ans et la référence à l’article 1641 du code civil dans l’assignation est une erreur matérielle.

M. C se réfère aux normes applicables lors de la vente, soit à un arrêté du 6 mai 1996 et estime que la fosse septique ne respectait pas ces normes.

M. C estime que M^me X épouse B ne pouvait ignorer que la fosse septique n’était pas conforme aux normes applicables alors qu’elle devait procéder à un entretien tous les quatre ans et était propriétaire de la maison depuis 12 ans lors de la vente.

M. C expose avoir revendu la maison à M. Z mais considère qu’il a dû répercuter le coût des travaux dans la prix de vente et minorer ce prix de 44.000 euros, de sorte qu’il conserve un intérêt à agir pour demander des dommages et intérêts.

Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 10 juillet 2015, M^e J A, notaire, demande à la cour, de :

— statuer ce que de droit sur la recevabilité et sur le fondement de l’action de M. C contre M^me X épouse B concernant la défectuosité et la non-conformité de la fosse septique,

— au cas où cette action serait déclarée recevable et fondée, débouter M^me X épouse B de sa demande en garantie et de toutes ses demandes contre M^e A et confirmer totalement le jugement sur ce point,

— dire en conséquence que M^e A n’a commis aucune faute ni en laissant insérer dans l’acte de vente la clause selon laquelle l’acquéreur a déclaré avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation, à l’entretien, au fonctionnement concernant l’installation d’assainissement individuel, déclare en faire son affaire personnelle et renonce à exercer un recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit>>, déclaration qui énonce un fait qu’il n’était pas à même de vérifier, ni en ne vérifiant pas les déclarations de la venderesse selon lesquelles la fosse septique était conforme aux normes, n’ayant aucun élément lui permettant de douter que la véracité de cette déclaration, et alors que les dispositions de la loi du 12 juillet 2010 imposant un diagnostic n’étaient pas intervenues,

— débouter M^me X épouse B de son action en garantie contre M^e A,

— la condamner, ou tout succombant, à régler à M^e A une somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, avocats.

M^e A fait observer que M^me X épouse B ne précise pas clairement le fondement juridique de son action contre le notaire et évoque la responsabilité contractuelle, de sorte que son action est irrecevable. Sur le fond, M^e A fait observer qu’il n’avait aucune raison de douter des affirmations de la venderesse, et que si la mauvaise foi de celle-ci est établie elle ne peut se retrancher derrière cette clause de non-garantie. Il rappelle qu’à la date de l’acte aucun texte n’imposait au notaire de procéder à des vérifications au sujet de l’assainissement.

Subsidiairement il estime que le préjudice allégué est sans lien avec la faute prétendue.

L’instruction de l’affaire a été close le 14 juin 2016.

MOTIFS

— I) Sur l’intérêt à agir de M. N C :

Après l’assignation introductive d’instance du 19 mai 2011, et avant même le jugement du 27 mars 2015, M. N C a revendu le bien immobilier litigieux, par acte du 26 avril 2012, à M. D Z et M^lle L M au prix de 375.000 euros.

L’acte de vente précise au titre de l’assainissement: cette installation d’assainissement a fait l’objet d’un contrôle par le service public de l’assainissement collectif en date du 3 mars 2009 dont le rapport est demeuré ci-annexé après mention. Ce contrôle a établi la non-conformité de l’installation. L’acquéreur déclare prendre acte des conclusions de ce contrôle et notamment des préconisations suivantes : réhabilitation urgente et contre visite pour étude de sol>>.

M. C a cependant poursuivi l’action alors qu’il n’était plus propriétaire du bien litigieux.

M. C estime qu’il a dû baisser le prix de vente compte tenu de la nécessité de faire des travaux concernant la fosse septique. Le prix de vente de la maison a été de 375.000 euros alors que le bien était évalué à 419.000 euros.

M. R S a attesté le 9 juin 2015 avoir assisté à un entretien entre M. C et le couple d’acquéreurs et entendu qu’un rabais substantiel avait été demandé du fait de la nécessité de la mise en conformité de la fosse septique.

Il sera admis que M. N C était susceptible de conserver un préjudice à sa charge, malgré la revente du bien, du fait d’une réduction du prix de vente, de sorte qu’il ne peut être dit qu’il n’a plus intérêt à agir.

— II) Sur la prescription de l’action intentée par M. N C :

Dans son assignation initiale du 19 mai 2011, M. N C avait conclu que la chose livrée n’était pas conforme à la chose convenue. Il avait ensuite visé les articles 1641 et suivants et 1147 du code civil.

Dans ses conclusions devant le tribunal il avait visé les dispositions de l’article 1604 du code civil.

C’est sur le fondement de la délivrance d’une chose non conforme aux dispositions du contrat de vente que l’action a été fondée. Il n’y a pas de contradiction de motifs dans l’assignation. La mention erronée aux dispositions des articles 1641 et suivants du code civil ne permet pas de dire que, par référence à l’estoppel, l’action ne serait pas recevable.

Le délai bref de prescription de l’article 1648 du code civil ne s’applique pas.

L’action, soumise au délai de prescription de droit commun de cinq ans, est recevable.

— III) Sur le fond de l’action de M. C :

M. C demande la condamnation de M^me X épouse B pour délivrance non conforme à l’acte d’une installation d’assainissement individuel.

M^me X épouse B se prévaut de la clause de non garantie figurant à l’acte de vente à ce sujet. M. C considère que cette clause doit être déclarée nulle.

L’acte authentique du 20 juillet 2007 dispose en page 20 :

Assainissement ' absence de réseau public : le vendeur déclare :

— qu’il n’existe pas de réseau public d’assainissement,

— qu’il existe une installation d’assainissement privée consistant en une fosse septique,

— que ladite installation est conforme aux normes actuelles.

L’acquéreur déclare avoir reçu toutes les informations nécessaires à la localisation, à l’entretien, au fonctionnement concernant l’installation d’assainissement individuel. Il déclare en faire son affaire personnelle et renonce à exercer de ce chef un recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit.>>.

Cette clause de non garantie est valable dans la mesure où il n’est pas établi que le vendeur avait connaissance du défaut de conformité de l’installation d’assainissement individuel et n’a pas cherché de mauvaise foi, et de manière frauduleuse, à se prémunir d’une action à ce sujet.

Pour écarter cette clause et la faire considérer non écrite, il appartient à M. C, acquéreur, de prouver que M^me X épouse B, venderesse, aurait, de manière dolosive et frauduleuse, cherché à se défendre de toute action au sujet d’une non conformité de la fosse septique à la réglementation en vigueur à la date de la vente, non conformité qu’elle aurait connue.

L’origine de propriété figurant à l’acte de vente du 20 juillet 2007 permet de constater que M^me X avait acquis ce bien en indivision avec M. F Y le 1^er décembre 1995 et en est devenue entièrement propriétaire, par rachat des droits de M. Y, le 22 juin 2001.

Le rapport intitulé diagnostic de filière d’assainissement non collectif établi par le cabinet

RISSER le 3 mars 2009 précise : ventilation :état acceptable, collecteur : état mauvais, bac à graisse : non, fosse : non accessible lors du diagnostic , évaluation générale ; dispositif partiel, fonctionnement gênant, risque sanitaire élevé, impact sur le milieu élevé, conformité : dispositif non conforme aux normes en vigueur à l’époque, préconisations : réhabilitation urgente, contre visite pour étude de sol>>

Ce rapport permet de constater, même si l’étude note que le technicien n’a pas pu examiner la fosse proprement dite, non accessible, que le système d’assainissement individuel est insuffisant, faute de pré-traitement des eaux usées avant leur rejet dans la nature, de sorte que l’environnement risquerait d’en être affecté.

Il ressort de cette étude que rien ne permettait à un habitant de la maison litigieuse de se rendre compte de la difficulté. Le système d’assainissement fonctionnait en ce sens qu’il n’a jamais été noté de dysfonctionnement ressenti depuis la maison d’habitation.

Seule une étude de l’installation par un technicien de l’environnement permettait de constater qu’il manquait un système de pré-traitement.

Il n’est pas établi que M^me X épouse B savait que cette installation ne comportait pas de système de pré-traitement. Il n’est pas prétendu qu’elle soit à l’origine de la construction de celle-ci.

Si le règlement local du service public d’assainissement non collectif disposait que les installations devaient être vérifiées et nettoyées aussi souvent que possible et au moins tous les quatre ans, le seul fait qu’elle n’aurait pas respecté cette obligation ne suffit pas à établir qu’elle aurait eu connaissance de la difficulté.

Par ailleurs cette règle signifie essentiellement une obligation de vidange et ne suppose pas forcément une vérification du système, de sorte qu’il n’est pas établi qu’à l’occasion d’une vidange,

M^me X épouse B aurait eu connaissance de l’absence de système de pré-traitement des eaux usées.

M. C ne prouve pas que M^me X épouse B aurait été de mauvaise foi, de sorte que la clause de non garantie trouve application.

M. C sera débouté de ses demandes.

— IV) L’action en garantie contre M^e A :

L’action en garantie de M^me X épouse B à l’encontre de M^e A, notaire, est sans objet du fait de l’absence de condamnation de M^me X épouse B.

V) sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

Le caractère abusif de la procédure engagée par M. C n’est pas établi.La demande en dommages et intérêts formée par M^me X sera donc rejetée.

— VI) Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Chaque partie conservera ses dépens et ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 27 mars 2015 par le tribunal de grande instance de Nice sauf en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir fondée sur la prescription,

Statuant à nouveau sur le surplus,

Déboute M. N C de ses demandes,

Dit sans objet l’action en garantie dirigée contre M^e J A,

Dit que chaque partie conservera ses dépens de première instance et d’appel et ses frais irrépétibles de première instance et d’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT