TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 NOVEMBRE 2017

AFFAIRE 17/06550

N° de MINUTE :

Chambre 6/Section 5

Société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ

[…]

93100 MONTREUIL-SOUS-BOIS

représentée par M^e Benjamin SCETBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0268

DEMANDEUR

C/

Maître H D

[…]

[…]

27440 Z

représenté par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

S.C.P. B C & Y PRISE EN LA PERSONNE DE ME G Y

[…]

[…]

représentée par M^e Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

Société LC PIERRE

[…]

[…]

représentée par M^e Aude BOURUET AUBERTOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0215

S.A.R.L. E PARTICIPATIONS

[…]

[…]

représentée par M^e Guillaume ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0156

DEFENDEURS

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COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame VERNIMMEN, Vice-Président

Madame BRON, Vice-Président, Juge rapporteur

Madame X, Juge

A assisté aux débats : M^me COPIN, Greffier

DEBATS

Audience publique du 21 Septembre 2017

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rédigé par Madame BRON, Juge rapporteur et signé par Madame VERNIMMEN, Vice-Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

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La société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ (ci-après dénommée CMO) est titulaire d’un bail commercial portant sur des locaux appartenant à la société civile immobilière (SCI) LC PIERRE situés 25 bis et […] à MONTREUIL.

Suivant acte authentique du 20 décembre 2016 reçu par Maître Y, notaire associé de la SCP B C & Y, la société LC PIERRE a consenti à la société E F une promesse unilatérale de vente portant sur l’ensemble immobilier à usage commercial et d’habitation situé 25 bis et […] à MONTREUIL pour un prix de 1.600.000 € hors frais.

Maître H D, notaire à Z, est intervenu à l’acte pour assister la société LC PIERRE.

La promesse de vente prévoyait une condition suspensive tenant à la purge du droit de préférence bénéficiant au locataire commercial en application de l’article L145-46-1 du Code de commerce, créé par la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel.

Par lettre du 11 janvier 2017, Maître H D, notaire de la société LC PIERRE, a notifié à la société CMO en application de l’article L145-46-1 du code du commerce le projet et les conditions de la vente envisagée par la société LC PIERRE.

Par lettre du 7 février 2017, la société CMO a accepté l’offre de vente au prix de 1.600.000 €, outre les frais.

L’acceptation de la société CMO était donnée sous condition d’obtention d’un prêt ce qui portait le délai de réalisation de la vente à 4 mois en application de l’article L145-46-1 du code du commerce.

Par courrier du 19 mai 2017, la société CMO par l’intermédiaire de son conseil a contesté la régularité de la notification de la vente en date du 11 janvier 2017 au motif de l’absence de communication de la promesse de vente et de ses annexes, a proposé la réitération de la vente par acte authentique à la date du 31 mai 2017 et a sollicité la communication de la promesse de vente conclue avec la société E F.

En l’absence de conclusion de la vente avec la société LC PIERRE, la société CMO a été autorisée par le Président du tribunal de grande instance de Paris à assigner en référé d’heure à heure Maître H D, Notaire à Z, la SCP de notaires B C ET Y, la SCI LC PIERRE et la société E F pour l’audience du 6 juin 2017.

Cette instance a fait l’objet d’une décision de radiation à l’audience du 6 juin 2017.

Dûment autorisée par ordonnance du 9 juin 2017 du Président du tribunal de grande instance de Bobigny, la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ a fait assigner à jour fixe devant le tribunal de grande instance de BOBIGNY, par actes d’huissier signifiés les 13, 14, 15 et 19 juin 2017, Maître H D Notaire à Z, la SCP de notaires B C ET Y, la SCI LC PIERRE et la société E F pour l’audience du 21 septembre 2017.

L’assignation a été publiée à la conservation des hypothèques.

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A l’audience de plaidoirie du 21 septembre 2017, la société CMO a sollicité le renvoi de l’affaire au motif que les conclusions de la société LC PIERRE ainsi que de Maître D et la SCP B C & Y lui avaient été communiquées tardivement.

Le tribunal a rejeté la demande de renvoi au motif que la communication des conclusions adverses, 48 heures avant l’audience, et s’agissant d’une procédure rapide à laquelle la société CMO était demanderesse, ne portait pas atteinte au respect du principe du contradictoire, et ce d’autant plus que les conclusions signifiées récemment développaient les mêmes moyens que celles signifiées fin août par un autre défendeur.

Au terme de son acte introductif d’instance, la société Comptoir métallurgique de l’Ourcq sollicite du tribunal de :

“- In limine litis

Constater que l’assignation a régulièrement été publiée au service de publicité foncière compétent,

Déclarer la société CMO recevable et bien fondée en ses demandes,

— A titre principal :

Déclarer nulle la notification du 11 janvier 2017 ;

Dire que le délai de l’article L.145-46-1 du Code de commerce n’a pas valablement commencé à courir ;

— A titre subsidiaire :

Dire que le délai de l’article L.145-46-1 du Code de commerce n’a commencé à courir qu’à compter du 23 mai 2017 ;

— En tout état de cause :

Constater que le droit de préemption du locataire a valablement été exercé ;

Déclarer caduque la promesse de vente conclue entre la société LC PIERRE et la société E F ;

Déclarer parfaite entre la société CMO et la société LC PIERRE la vente de l’ensemble immobilier à usage commercial et d’habitation situé à […], cadastrés BY 59 et 184, dont la société LC PIERRE est propriétaire, moyennant le paiement du prix de 1.600.000 € net vendeur devant être payé par la société CMO, tous droits et frais d’acte en sus à la charge de l’acquéreur ;

Dire qu’à défaut de signature amiable devant Notaire de l’acte authentique de vente de ce bien immobilier, dans un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement, le jugement vaudra vente et sera publié au Service de la Publicité Foncière de BOBIGNY pour valoir titre de propriété ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Condamner la société LC PIERRE à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société LC PIERRE aux entiers dépens.”

A l’appui de sa demande en nullité de la notification de la vente du 11 janvier 2017, la société CMO soutient que la société LC PIERRE, contrairement aux mentions de la lettre de notification, ne lui a pas transmis la promesse de vente et ses annexes. Elle ajoute que cette omission était destinée à l’empêcher d’exercer son droit de préemption et est frauduleuse.

Elle soutient que l’irrégularité de la notification a empêché le délai de 4 mois, prescrit par l’article L145-46-1 du code de commerce pour réaliser la vente, de courir ou que le point de départ de ce délai a été reporté au jour de la transmission de la promesse de vente le 23 mai 2017.

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S’agissant de la caducité de la promesse de vente conclue avec la société E F, la société CMO fait valoir qu’elle a accepté l’offre de vente de la société LC PIERRE le 7 février 2017 et que la promesse de vente prévoyait sa caducité en cas d’exercice par le locataire de son droit de préférence. Elle considère également qu’elle dispose d’un pacte de préférence, qui justifie en application de l’article 1123 du code civil, de prononcer la caducité de la promesse de vente.

Sur le prononcé de la vente entre la société CMO et LC PIERRE, elle indique que les conditions de la vente sont réunies en application des articles 1583 et 1589 du code civil.

Lors de l’audience de plaidoirie, la société CMO précise qu’elle aurait souhaité présenter une exception prioritaire de constitutionnalité sur la constitutionnalité de l’article L145-6-1 du code de commerce mais qu’elle n’a pu formaliser cette exception de procédure avant l’audience, de sorte que le tribunal n’est pas valablement saisi d’une telle demande.

Elle maintient les demandes formulées dans son acte introductif d’instance et sollicite en outre :

— la condamnation de Maître D à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

— l’autorisation de bénéficier d’une faculté de substitution au profit d’une autre acquéreur comme le prévoit la promesse de vente du 20 décembre 2016 au bénéfice de la société E F.

Au soutien de ses demandes, elle ajoute que la notification de la vente faite par Maître D ne respecte pas les règles de précaution recommandées par le CRIDON (centre de recherches, d’information et de documentation notariales) et que Maître D a participé avec la SCI LC PIERRE à la fraude dont elle est victime.

Elle précise que la société LC PIERRE a tout fait pour que la vente avec son locataire ne puisse aboutir, et que l’absence de transmission de la promesse de vente l’a empêchée d’obtenir le financement nécessaire à la réalisation de le vente.

Elle fait observer que les particuliers bénéficient en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation d’un délai de deux mois pour accepter l’offre de vente de leur bailleur et que les délais impartis aux locataires commerciaux sont trop courts.

En réponse à la société E F, elle considère que le délai lui bénéficiant pour réaliser la vente n’est pas expiré, puisqu’elle dispose depuis la transmission de la promesse de vente le 23 mai 2017 d’un délai d’un mois pour accepter la vente puis de 4 mois pour justifier d’un prêt. Elle ajoute qu’elle n’a pas à justifier de l’obtention d’un financement puisque la notification de la vente est nulle.

Suivant ses conclusions signifiées le 19 septembre 2017, la société LC PIERRE demande au tribunal de :

“Dire et juger que la caducité de la promesse ne peut résulter de la nullité de la notification faite au locataire pour l’ouverture de l’exercice du droit de préférence.

Déclarer en conséquence mal fondée la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ en sa demande de caducité de la promesse de vente du 20 décembre 2016 et l’en débouter

Dire et juger que la notification faite le 7 janvier 2017 par la société LC PIERRE à la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ pour lui ouvrir l’exercice de son droit de préemption satisfait aux conditions posées par ce texte.

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Déclarer en conséquence mal fondée la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ en sa demande de nullité de ladite notification faite au visa de l’article L 145-46-1 du Code de commerce et l’en débouter.

Dire et juger que la promesse de vente du 20 décembre 2016 ne constitue pas un pacte de préférence.

Déclarer en conséquence mal fondée la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ en sa demande de nullité de ladite notification sur le fondement des articles 1123 et 1124 du Code civil et l’en débouter.

Direet juger qu’en l’absence de dispositions légales exigeant que la notification du 7 janvier 2017contienne la promesse de vente et ses annexes, la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ ne peut se prévaloir de l’adage «fraus omnia corrumpit».

Dire et juger qu’en tout état de cause la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ ne rapporte pas la preuve d’une fraude de la société LC PIERRE.

La déclarer en conséquence irrecevable et subsidiairement mal fondée en sa demande de nullité de la notification du 7 janvier 2017 de ce chef

Déclarer irrecevable et en tout cas mal fondée la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ en sa demande de caducité de la promesse du 20 décembre 2016 et l’en débouter. Déclarer mal fondée la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ en sa demande de réalisation de vente et l’en débouter.

Débouter en conséquence la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ de toutes ses demandes accessoires au titre de l’article 700 et des dépens.

Condamner la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ à payer la société LC PIERRE la somme de 20.000 € de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices.

La condamner également au paiement de la somme de 4.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC.

La condamner encore en tous les dépens.”

A l’appui de ses demandes, elle expose que l’éventuelle nullité de la notification de la vente n’entraîne pas la caducité de la promesse de vente.

Elle conteste toute irrégularité de forme ou de fond de la notification de la vente, et rappelle que l’article L145-46-1 du code du commerce ne prévoit pas de transmission de la promesse de vente lors de la notification de la vente au locataire.

Elle ajoute que le droit de préférence du locataire commercial mentionné dans la promesse de vente ne constitue pas un pacte de préférence au sens de l’article 1123 du code civil auquel ferait obstacle la notification litigieuse et qui justifierait la nullité de celle-ci.

Elle considère de plus que l’absence de transmission avec la notification de la vente de la promesse de vente signée avec la société LC PIERRE et de ses annexes ne peut constituer une fraude dès lors que le texte ne prévoit pas cette transmission.

Par ailleurs, elle fait valoir que la société CMO ne peut, du fait de l’effet relatif des contrats, solliciter la caducité de la promesse de vente conclue avec la société E F.

Elle indique de plus que la clause de caducité de la promesse de vente invoquée par la société CMO ne concerne pas le droit de préférence du locataire commercial.

Elle rappelle enfin que l’acceptation de la vente par la société CMO est sans effet, en application de l’article L145-46-1 du code de commerce, faute pour celle-ci d’avoir obtenu un prêt avant le 7 juin 2017.

Elle précise que les accusations de fraude dont elle fait l’objet lui causent un grave préjudice moral et que l’action judiciaire introduite par la société CMO lui crée un préjudice financier en retardant la vente.

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Lors de l’audience du 21 septembre 2017, elle ajoute que les recommandations faites par le CRIDON ne permettent pas de prononcer la nullité de la notification critiquée par la société CMO.

Suivant ses conclusions signifiées le 29 août 2017, la société E F demande au tribunal de :

“1°/ Sur l’irrecevabilité et en tout état de cause sur le mal fondé de la demande de caducité de la promesse signée le 20 décembre 2016 :

Dire et juger irrecevable, pour défaut de qualité à agir en application de l’article 122 du Code de procédure civile, la demande de la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ tendant à voir prononcer la caducité de la promesse signée le 20 décembre 2016 entre la société LC PIERRE et la société E F ;

En conséquence :

Débouter la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement ;

Dire et juger la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence :

Débouter la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

2°/ Sur le mal fondé de la demande de nullité de la notification du 11 janvier 2017 et de la demande de report de délai :

Dire et juger que le délai de l’article L.145-46-1 du Code de commerce a valablement commencé à courir à compter du 7 février 2017, subsidiairement à compter du 9 février 2017, date visée sur la preuve du dépôt de la lettre à la Poste (pièce 12 CMO) ;

En conséquence ;

Débouter la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

3°/ Sur le mal fondé de la demande de constatation d’une vente parfaite entre la société LC PIERRE et la société CMO et de la demande de jugement valant vente immobilière :

Dire et juger qu’aucune vente n’a pu intervenir entre la société LC PIERRE et la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ ;

En conséquence ;

Débouter la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Ordonner la radiation de la publication de l’ « assignation en caducité promesse vente et vente forcée » de la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ au Service de la Publicité Foncières de BOBIGNY du 12 juin 2017 (numéro de dépôt D03856) concernant les immeubles sis […] à […] ;

4°/ Sur le caractère abusif de la procédure engagée par la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ :

Dire et juger que la présente action engagée par la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ est abusive ;

Condamner la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ à une amende civile en application de l’article 32-1 du Code de procédure civile ;

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Condamner la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ à payer à la société E

F la somme de 20.000 € en application des articles 32-1 du Code de procédure civile et 1240 du Code civil en réparation du dommage causé par cette procédure abusive ;

5°/ En tout état de cause :

Condamner la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ à payer à la société E F la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ aux entiers dépens de l’instance au profit de la société E F et de l’Association d’Avocats ANQUETIL ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS et aux offres de droit pour ceux ne revenant pas à la société E F, et ce en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Au soutien de ses demandes, la société E F fait valoir que la société CMO ne peut, en qualité de tiers au contrat, solliciter la caducité de la promesse de vente conclue le 20 décembre 2016 avec la société LC PIERRE.

Sur le fond, elle expose que le droit de préférence du locataire commercial n’interdit pas la signature d’une promesse de vente conclue sous condition suspensive de purge du droit de préférence et qu’il n’existe aucun pacte de préférence entre la société CMO et la société LC PIERRE au sens de l’article 1123 du code civil.

Elle soutient également que l’exercice par le locataire commercial du droit de préférence ne peut entraîner la caducité de la promesse de vente que si la vente au profit du locataire aboutit, et elle constate que la société CMO qui disposait d’un délai de 4 mois pour réaliser la vente ne justifie toujours pas de l’obtention du prêt nécessaire.

Elle ajoute que la notification du 11 janvier 2017 est régulière en la forme et sur le fond et que l’article L145-46-1 du code du commerce ne prévoit pas de transmission de la promesse de vente lors de la notification de la vente au locataire.

Elle rappelle par ailleurs qu’aucun texte n’autorise de report du délai de 4 mois prévu par l’article L145-46-1 pour réaliser la vente.

Elle précise que l’acceptation de la vente par la société CMO se trouve, en application de l’article L145-46-1 du code de commerce, sans effet faute pour celle-ci d’avoir obtenu un prêt dans le délai de 4 mois et que la vente avec la société CMO n’est donc pas parfaite.

Elle considère enfin que la procédure introduite par la société CMO ne tend qu’à faire échec à la vente conclue entre la société LC PIERRE et E F et est donc abusive.

Lors de l’audience, elle répond à la société CMO que les sociétés LC PIERRE et E F peuvent librement prévoir dans leurs relations contractuelles une faculté de substitution pour le bénéficiaire de la promesse de vente mais que la loi ne prévoit pas cette faculté pour le locataire commercial.

Elle ajoute que depuis la communication en mai 2017 de la promesse de vente, il s’est à nouveau écoulé un délai de 4 mois durant lequel la société CMO n’a pas justifié des fonds nécessaires pour procéder à l’acquisition des locaux.

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Suivant leurs conclusions signifiées le 19 septembre 2017, Maître H D et la SCP B C&Y demandent au tribunal de :

“DIRE ET JUGER que la notification effectuée par Maître D en date du 11 janvier 2017 n’encours aucune nullité et ne peut recevoir la qualification d’acte frauduleux au droit de préemption de la société CMO.

En tout état de cause,

CONSTATER qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de Maître H D, notaire à Z

En conséquence,

METTRE HORS DE CAUSE purement et simplement Maître H D, notaire à Z.

CONSTATER qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de la SCP B C & Y pris en la personne de Maître G Y, notaire à VINCENNES (94).

En conséquence,

METTRE HORS DE CAUSE purement et simplement la SCP B C & Y prise en la personne de Maître G Y, notaire à VINCENNES.

CONDAMNER la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ prise en la personne de son représentant légal, à payer à Maître H D et à la SCP B C & Y chacun, une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ prise en la personne de son représentant légal, aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.”

A l’appui de leurs demandes d’être mis hors de cause, Maître D et la société de notaires B C & Y indiquent qu’aucune demande n’est formée à leur encontre.

En outre, Maître D précise qu’il a bien transmis à la société CMO, lors de la notification litigieuse, la promesse de vente conclue avec la société E F et il observe qu’aucune réclamation relative à la communication de cette promesse de vente n’a été adressée par la société CMO postérieurement à la notification de la vente et au moment de l’acceptation de l’offre.

A l’audience de plaidoirie du 21 septembre 2017, Maître D soulève l’irrecevabilité de la demande en dommages et intérêts présentée par la CMO à son encontre et sollicite reconventionnellement la condamnation de la société CMO à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et atteinte à son image.

Maître D et la SCP B C ET Y précisent que la société CMO qui a exercé son droit de préférence dans le délai d’un mois ne justifie d’aucun préjudice résultant d’une éventuelle omission de la promesse de vente lors de la notification de la vente.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 novembre 2017.

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MOTIFS

I. Sur la demande en nullité de la notification de la vente

La société CMO considère que la notification de la vente n’est pas conforme à l’article L145-6-1 du code de commerce, et qu’elle est frauduleuse.

1. Sur la conformité de la notification à l’article L145-6-1 du code de commerce

En application de l’article L145-6-1 du code de commerce, “lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire.

Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

(…)

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.”

Il résulte de ces dispositions que la notification encourt la nullité si elle n’indique pas le prix et les conditions de la vente ou si elle ne reproduit pas les dispositions de l’article L145-6-1 du code de commerce.

En l’espèce, la notification de la vente faite le 11 janvier 2017 à la société CMO par Maître D pour D de la société LC PIERRE rappelle :

— le projet de vente de la société LC PIERRE,

— le prix souhaité et les conditions de la vente, soit le paiement comptant d’une somme de 1600 000 € le jour de la signature de l’acte authentique outre le paiement des frais, droits et émoluments de l’acte authentique de vente évalués à 112 000 € en ce non compris les frais de prêt, et l’absence de commission d’intermédiaire,

— le droit de préférence dont bénéficie la société CMO et ses modalités d’exercice.

Elle reproduit en outre l’intégralité des dispositions légales relatives au droit de préférence et mentionne que la promesse de vente conclue par la société LC PIERRE et ses annexes sont jointes au courrier.

La société CMO conteste néanmoins que la promesse et ses annexes aient été jointes à la lettre adressée par le notaire et produit ainsi l’enveloppe ayant contenu la lettre de notification pour démontrer que la promesse de vente, volumineuse, n’a pu y être jointe.

Toutefois, l’article L145-6-1 du code de commerce ne prévoit pas de transmission de la promesse de vente qui ne constitue donc pas une condition de validité de la notification.

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Seuls en effet doivent être mentionnés à peine de nullité le prix et les conditions de la vente qui en l’espèce ont bien été indiqués dans la lettre du 11 janvier 2017.

En conséquence, il importe peu de déterminer si la promesse de vente a été communiquée à la société CMO lors de la notification du 11 janvier 2017 dès lors que cette omission n’est pas susceptible d’entraîner la nullité de la notification.

De même, les recommandations faites par le CRIDON qui préconise notamment que la notification comporte une description complète du bien vendu et qu’elle soit adressée par huissier n’ont pas de valeur légale et ne peuvent justifier la nullité de la notification du 11 janvier 2017.

Dès lors, il convient de rejeter la demande de nullité de la notification fondée sur l’absence de transmission de la promesse de vente et sur l’absence de respect des prescriptions du CRIDON.

2. Sur le caractère frauduleux de la notification

La société CMO expose que l’absence de communication de la promesse de vente et ses annexes a ralenti ses démarches auprès des banques et été faite intentionnellement, dans le but de l’empêcher d’acquérir le bien immobilier.

Les actes effectués de manière frauduleuse peuvent être frappés de nullité par application de l’adage «ྭfraus omnia corrumpitྭ».

La démonstration de la fraude suppose un élément matériel, soit une manoeuvre visant à contourner une loi impérative, et un élément intentionnel soit la volonté de contourner une loi.

En l’espèce, dès lors que l’article L145-6-1 du code de commerce ne prévoit pas de transmission de la promesse de vente lors de la notification de la vente, l’omission, volontaire ou non, de la promesse ne peut constituer une fraude.

De plus, les échanges de mails entre le gérant de la SCI LC PIERRE et celui de la société CMO suivant lesquels le gérant de la SCI LC PIERRE indique préférer vendre son bien immobilier à la société E F ne permettent pas de démontrer une intention frauduleuse de sa part.

En conséquence, la demande de nullité de la notification fondée sur la fraude doit être rejetée.

La nullité de la notification étant écartée, il y a lieu d’observer que le délai de 4 mois imparti à la société CMO pour réaliser la vente a couru à compter de son acceptation de l’offre et que la demande de report du délai de 4 mois au jour de la transmission de la promesse de vente est sans objet.

II. Sur la demande de dommages et intérêts de la société CMO à l’encontre de Maître D

1. Sur la recevabilité de la demande

La demande de dommages et intérêts contre Maître D ne figurait pas dans l’acte introductif d’instance et a été présentée par la société CMO à l’audience.

Suivant l’article 792 du code civil, la procédure d’assignation à jour fixe autorise des conclusions verbales à l’audience.

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Les parties sont dès lors recevables à présenter des demandes qui ne figuraient pas dans l’assignation ou leurs conclusions.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts formée à l’audience par la société CMO à l’encontre de Maître D est recevable.

2. Sur la faute de Maître D

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

De plus, le notaire en tant que rédacteur d’un acte doit prendre toutes les dispositions utiles pour en assurer l’efficacité.

En l’espèce, la société CMO recherche la responsabilité de Maître D en sa qualité de rédacteur de la notification du 11 janvier 2017 et considère que le notaire aurait dû transmettre la promesse de vente avec la notification et respecter les recommandations du CRIDON, et qu’il a tenté avec la société LC PIERRE de commettre une fraude à son droit de préférence.

Toutefois, la notification a été jugée conforme à l’article L145-6-1 du code de commerce en l’absence de toute promesse de vente jointe à la lettre et nonobstant les recommandations du CRIDON.

De plus, il a été démontré qu’aucune fraude ne pouvait résulter de l’omission éventuelle de la promesse de vente.

En conséquence, la société CMO n’établit pas de faute de Maître D.

La demande de dommages et intérêts est donc rejetée.

III. Sur la demande de caducité de la promesse de vente

La société CMO estime caduque la promesse de vente conclue avec la société E F au motif qu’elle bénéficierait d’un pacte de préférence au sens des articles 1123 et suivants du code civil et parce qu’elle a manifesté son intention d’acquérir le bien immobilier de la société LC PIERRE.

1. Sur la recevabilité de la demande

Sur la publication de l’assignation

Il n’est pas contesté en l’espèce que l’assignation a été régulièrement publiée au service de publicité foncière en application des articles 28-4°-c et 30-5 du décret n°55-22 du 4 janvier 1955.

Il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur la recevabilité à ce titre de la demande de caducité.

Sur la qualité à agir de la société CMO

Vu l’article 122 du code de procédure civile et l’article 1199 du code civil,

En l’espèce, il résulte de la promesse de vente conclue entre la société LC PIERRE et E F que l’exercice par le locataire commercial de son droit de préférence est sanctionné par la caducité de la promesse de vente.

13

L’effet relatif des conventions n’interdit pas aux tiers de s’en prévaloir lorsqu’ils tirent un droit de la situation juridique créée par le contrat.

Or la clause de caducité de la promesse de vente étant prévue au bénéfice de la société CMO, l’effet relatif des contrats ne peut faire obstacle à ce que la société CMO invoque cette clause pour faire respecter son droit de préférence.

En conséquence, la société CMO a qualité à agir pour voir constater la caducité de la promesse de vente, et la fin de non recevoir tirée du défaut de qualité à agir est donc rejetée.

2. Sur la caducité de la promesse de vente

a. sur la demande de caducité fondée sur le pacte de préférence

Vu l’article 1123 du code civil,

La société CMO estime être bénéficiaire d’un pacte de préférence avec la société LC PIERRE justifiant la caducité de la promesse de vente conclue avec la société E F.

Toutefois, le droit de préférence de la société CMO repose sur les dispositions légales du code du commerce et ne relève donc pas des dispositions du code civil relatives au pacte de préférence.

En conséquence, le moyen tiré de la violation du pacte de préférence doit être écarté.

b. sur la demande de caducité fondée sur l’acceptation de l’offre de vente

Il résulte des termes de la promesse de vente conclue le 20 décembre 2016 que celle-ci a été consentie sous la condition suspensive de l’exercice du droit de préférence du locataire commercial et que l’exercice d’un droit de préemption ou de priorité quel qu’il soit, résultant de dispositions légales, entraînera la caducité de la promesse de vente.

La société CMO rappelle qu’elle a formellement accepté l’offre de vente par lettre recommandée avec avis de réception du 7 février 2017 et considère donc avoir exercé son droit de préférence.

Toutefois, il résulte de cette lettre qu’elle a subordonné son acceptation à l’obtention d’un prêt.

Or en application de l’article L145-6-1 du code de commerce, lorsque l’acceptation de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention d’un prêt, le locataire dispose d’un délai de 4 mois pour justifier de l’obtention d’un prêt et réaliser la vente, à défaut de quoi son acceptation est sans effet.

En l’espèce, la société CMO ne justifie pas avoir obtenu de prêt de sorte que son acceptation est sans effet.

En conséquence, il ne peut être retenu que son acceptation de l’offre a entraîné la caducité de la promesse de vente.

La demande de caducité de la promesse de vente est donc rejetée.

IV. Sur le prononcé de la vente entre la société CMO et la société LC PIERRE

En application de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

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En l’espèce, il a été précédemment démontré que l’acceptation de l’offre de vente par la société CMO était sans effet, faute pour celle-ci d’avoir justifié de l’obtention d’un prêt dans le délai de 4 mois.

Dès lors, il n’y a pas eu de consentement réciproque des parties et les conditions de la vente ne sont pas réunies.

La demande de la société CMO de voir déclarer la vente parfaite avec la société LC PIERRE est donc rejetée.

En conséquence, la demande de la société CMO de pouvoir bénéficier d’une faculté de substitution identique à celle accordée par la promesse de vente du 20 décembre 2016 à la société E F est sans objet.

V. Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

1. Sur la demande de la société LC PIERRE

Vu l’article 1240 du code civil,

La société LC PIERRE sollicite des dommages et intérêts pour procédure abusive et pour atteinte à son honneur par suite des accusations de fraude portées par la société CMO.

Toutefois, si l’exercice d’un droit peut constituer une faute lorsque le titulaire de ce droit en fait, à dessein de nuire, un usage préjudiciable à autrui, la mauvaise appréciation par une partie de ses droits ne traduit pas nécessairement une faute susceptible de caractériser les conditions d’application de l’article 1240 du code civil.

Or si l’action de la société CMO se révèle infondée et crée de fait un préjudice financier à la société LC PIERRE en retardant la conclusion de la vente, il n’est pas démontré d’intention de nuire à l’origine de l’action.

De même, le moyen juridique tiré de la fraude utilisé par la société CMO au soutien de ses demandes relève de l’exercice de son droit d’agir en justice et ne révèle pas en soi, bien qu’il ait été écarté par le tribunal, d’intention malveillante.

La société LC PIERRE sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

2. Sur les demandes de la société E F

a. sur l’amende civile

Vu l’article 122 du code de procédure civile,

Suivant l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3000 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Le prononcé d’une amende civile ne peut être mis en oeuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties n’ayant aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de leur adversaire.

La demande de la société E F aux fins d’amende civile est en conséquence irrecevable.

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b. sur la demande de dommages et intérêts

L’introduction d’une précédente procédure en référé qui n’a pas été menée à son terme ne suffit pas à démontrer que la société CMO a introduit la présente instance dans un but dilatoire, et ce bien que la dissimulation de cette procédure lors de la requête aux fins d’assignation à jour fixe soit particulièrement critiquable.

Par ailleurs, le caractère infondé des demandes et la publication de l’assignation aux services de la publicité foncière ne démontrent pas en soi de mauvaise foi de la société CMO.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts de la société E F pour procédure abusive est rejetée.

3. Sur la demande de dommages et intérêts de Maître D

Vu l’article 1240 du code civil,

Le rejet des demandes à l’encontre de Maître D ne permet pas de caractériser un abus du droit d’agir en justice.

De même, le fait que la société CMO ait invoqué la fraude pour démontrer ses prétentions relève de son droit d’agir en justice et ne caractérise pas de faute de sa part en l’absence de preuve d’une intention de nuire.

La demande de dommages et intérêts formée par Maître D est donc rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code précise que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En conséquence, la société CMO qui succombe devra supporter les dépens de l’instance sans qu’il n’y ait lieu à distraction au profit des conseils.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable en l’espèce de condamner la société CMO à payer à la société E F la somme de 2000 €, à payer à la société LC PIERRE la somme de 3000 € et à payer à Maître D et à la SCP B C & Y la somme de 750 € chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société CMO sur le même fondement est rejetée.

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Les circonstances du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire en premier ressort,

Rejette la demande en nullité de la notification de la vente en date du 11 janvier 2017,

Constate que la demande en dommages et intérêts de la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ à l’encontre de Maître D est recevable,

Déboute la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Maître D,

Déclare la demande de caducité de la promesse de vente recevable,

Rejette la demande de caducité de la promesse de vente,

Rejette la demande de prononcé de la vente entre la SCI LC PIERRE et la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ,

Déboute la SCI LC PIERRE de sa demande en dommages et intérêts,

Déclare la demande d’amende civile de la société E F irrecevable,

Déboute la société E F de sa demande en dommages et intérêts,

Déboute Maître D de sa demande en dommages et intérêts,

Rejette toutes les autres demandes des parties,

Condamne la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ en application de l’article 700 du code de procédure civile à payer à la société E F la somme de 2000 €, à la société LC PIERRE la somme de 3000 €, et à payer à Maître D et à la SCP B C & Y la somme de 750 € chacun au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, et rejette la demande de la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ sur le même fondement,

Condamne la société COMPTOIR METALLURGIQUE DE L’OURCQ aux dépens de l’instance,

Ordonne l’exécution provisoire.

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La minute a été signée par Madame VERNIMMEN, Vice-Président, et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT