RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 15 Septembre 2016

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : S 15/06777

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 23 Mars 2015 par le tribunal de grande instance de CRETEIL RG n° 14/00033

APPELANTE

SCI DU 109 BOULEVARD Z A COUTURIER

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Martine JACQUIN de la SELARL SELARL CABINET D’AVOCATS JACQUIN UZAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0153

INTIMÉES

SOCIÉTÉ D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DES VILLES ET DU DÉPARTEMENT DU VAL DE MARNE

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e Michaël MOUSSAULT, substitué par M^e Xavier GOSSELIN, avocats au barreau de PARIS, toque : T07

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

XXX

XXX

Représentée par M. X Y en vertu d’un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 juin 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Christian HOURS, président de chambre, chargé du rapport

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

— Christian HOURS, président de chambre

— Claude TERREAUX, conseiller

— Claudette NICOLETIS, conseillère

Greffier : Isabelle THOMAS, lors des débats

ARRÊT : – contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Christian HOURS, président et par Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé :

Par arrêté préfectoral du 11 juillet 2011, les acquisitions foncières par la SADEV 94, en vue de la création de la ZAC Ivry-Confluences sur le territoire de la commune d’Ivry sur Seine, ont été déclarées d’utilité publique.

Parmi les biens concernés figure l’ensemble immobilier sis 109 boulevard Z A Couturier, appartenant à la SCI du 109 boulevard Z A Couturier (en abrégé la SCI), édifié sur la parcelle cadastrée section XXX, d’une superficie de 244 m².

Faute d’accord de la SCI sur sa proposition d’indemnisation, la SADEV 94 a saisi, le 5 décembre 2013, le juge de l’expropriation du Val de Marne.

L’ordonnance d’expropriation est du 2 mars 2015.

La cour statue sur les appels formés par la SCI, le 1^er avril 2015, de la décision de la juridiction de l’expropriation du Val de Marne du 23 mars 2015, ayant :

— fixé l’indemnité principale de dépossession à la somme totale de 1 061 886 euros se décomposant comme suit :

—  762 684 euros pour les appartements (244,89 m² x 3 893 euros le m² x 0,8) ;

—  183 336 euros pour les lots privatifs commerciaux ( 62,93 m² x 1 800 euros pour le local commercial libre et 48,94 m² x 2 386 euros x 0,6 pour le local commercial occupé);

—  77 958 euros pour les combles (86,62 m² x 1 800 euros le m² x 0,5 );

—  37 908 euros pour les caves (42,12 m² x 1 800 euros x 0,5) ;

— fixé l’indemnité de remploi à la somme de 107 188 euros ;

— condamné la SADEV 94 à lui verser ;

—  4 410 euros au titre des frais de géomètre ;

—  4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— débouté chacune des parties de ses autres demandes ;

— condamné la SADEV 94 aux dépens.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures qui ont été :

— déposées au greffe par la SCI, les 4 juin et 29 juillet 2015, adressées le 31 mai 2016, aux termes desquelles elle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sur les surfaces des locaux en cause, de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de :

— fixer comme suit les indemnités :

— première hypothèse,

principal = 2 316 167 euros ;

frais de remploi = 232 616 euros ;

— deuxième hypothèse,

principal = 2 336 176 euros ;

frais de remploi = 236 117 euros ;

—  1 euro à parfaire au titre d’une perte locative éventuelle ;

—  5 274,36 euros au titre des frais annexes de géomètre ;

— condamner la SADEV 94 à lui payer la somme de 9 600 euros TTC sur le fondement de l’article 700 et à supporter tous les dépens ;

— adressées au greffe, le 10 juillet 2015, par la SADEV 94 , aux termes desquelles elle demande à la cour :

— de débouter la SCI de l’ensemble de ses demandes tendant à obtenir la réformation du jugement du 23 mars 2015 ;

— de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la méthode analytique et appliqué un abattement de 40 % pour les locaux d’activité et de 20 % pour les locaux d’habitation ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’application d’un abattement pour vente en bloc et, statuant à nouveau, de le fixer à 10 % ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu des valeurs unitaires excessives et, statuant à nouveau, de fixer les indemnités suivantes :

— pour les locaux d’habitation, la somme de 626 919 euros (244,89 m² x 3 200 euros x 0,8);

— pour le local d’activité, la somme de 45 310 euros (62,93 m² x

1 200 euros x 0,6) ;

— pour le local commercial, la somme de 48 940 euros (48,94 m² x

1 000 euros);

— pour les lots privatifs, la somme de 798 413 euros [(86,62 m² + 42,12 m²) x 1 200 euros le m² x 0,5) ;

Sous-total : 798 413 euros et après déduction de l’abattement de vente en bloc de 10 % : 718 572 euros ;

— de fixer l’indemnité de remploi à la somme de 72 858 euros

Total indemnité de dépossession : 791 430 euros ;

— adressées au greffe, le 9 juillet 2015, par le commissaire du gouvernement, aux termes desquelles il demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement entrepris en fixant :

— l’indemnité pour les locaux d’activité à la somme de 198 000 euros (110 m² x 1 800 euros le m²) ;

— l’indemnité pour l’appartement à la somme de 688 800 euros

(246 m² x 3 500 euros x 0,8) ;

Total : 886 800 euros ;

— l’indemnité de remploi à la somme de 89 680 euros ;

Indemnité totale : 976 480 euros .

Motifs de l’arrêt :

Considérant à titre liminaire que les appels et les écritures des parties, lesquelles, dûment notifiées, ont permis un débat contradictoire complet, sont recevables ; qu’il en est ainsi des dernières écritures de la SCI PVC, dès lors qu’elles contiennent des réponses au mémoire de la Sadev 94 contenant appel incident ; qu’il en va de mêmes des pièces A7 et A8 communiquées par la SCI (taxes foncières 2015 et quittance d’indemnité d’expropriation provisoire du 25 mai 2016), qui n’ont pour effet que d’actualiser le dossier et à propos desquelles la Sadev 94 n’a pas demandé à répliquer ;

Considérant que la SCI, appelante, soutient que :

— il convient d’évaluer son bien en valeur terrain plus construction ;

— l’immeuble est en parfait état, toiture refaite avec isolation totale, double-vitrage dans tous les appartements, ravalement intérieur/extérieur effectué, chaque appartement disposant d’une installation de chauffage individuelle au gaz ;

— les appartements, loués sous l’empire de la loi de 1989, doivent être évalués selon une valeur de marché de 4 500 euros le m² avec un abattement réduit à 10 % (4 500 x 244,89 m² x 0,9) ;

— les appartements sous combles à aménager justifient un abattement de 40 %, soit sur la valeur du m², soit sur le prix fixé ; le premier juge a, à tort, opéré une double sanction sur la valeur du m² et la mise en oeuvre d’un abattement, alors que l’abattement de 40 % doit s’appliquer soit à la surface, soit à la valeur du m², d’où les deux hypothèses envisagées ;

— il en va de même pour les caves, les lots 16 à 19 étant des cours et jardins que le premier juge a omis de valoriser, alors qu’ils appartiennent à la copropriété, de même que toutes les parties communes pour une superficie globale utile de 45,76 m², la seule majoration de

10 % des autres lots étant insuffisante ; l’intervention de la SCI comme syndic est à cet égard recevable ;

— les locaux commerciaux doivent, en raison de leur situation remarquable dans une rue passante du centre-ville et de leur qualité, être évalués sur la même base de 4 500 euros le m² avec un abattement réduit à 10 % pour la 2^e boutique louée dans le cadre d’un bail libéral à un architecte, qui ne bénéficie pas de la propriété commerciale ; il est précisé que le local, qui avait été victime d’un dégât des eaux, a été remis en état, de sorte que la même valeur peut être retenue pour les deux locaux commerciaux ; les éléments de comparaison fournis par l’expropriant et le commissaire du gouvernement concernent des locaux industriels et ne sont pas pertinents ;

— elle peut comme syndic demander la valeur des parties communes (hall, escaliers, débarras, dégagements) évaluables sur la même base de 4500 euros le m² avec un abattement de 40 % ;

— les références versées aux débats, en particulier devant la cour, témoignent du bien fondé de la valorisation réclamée au m² du terrain et de la construction ; les références fournies par la SADEV 94 ont 2 à 5 ans d’ancienneté et sont par conséquent sans intérêt ou relatives à des biens mal placés tels que des appartements de rez-de-chaussée ;

— elle est fondée à obtenir le remboursement des frais des plans et décomptes de surface du géomètre, ainsi qu’une indemnité pour frais irrépétibles ;

— la parcelle conserve une possibilité de constructibilité à hauteur de 400 à 500 m², au titre des dispositions d’urbanisme applicables au terrain existant, à la date de référence, située à la dernière modification du PLU de la commune d’Ivry sur Seine, le 17 mai 2011 ;

— les lots de copropriété étant parfaitement dissociés, il n’y a pas lieu de pratiquer l’abattement pour vente en bloc de 10 %, qui est sollicité par la SADEV 94 ;

Considérant que la SADEV 94 réplique que :

— les 7 appartements et le local commercial sont dans un état d’entretien correct, tandis que les parties communes sont mal entretenues et que le local commercial a subi un dégât des eaux, le laissant délabré ;

— seul le local commercial de 62,93 m² est libre d’occupation, de sorte que les abattements pratiqués sur les évaluations des autres locaux, de 20 % s’agissant de l’habitation et de

40 % pour les locaux d’activités, sont conformes à la jurisprudence et seront confirmés ;

— la date de référence est le 17 mai 2011, date à laquelle l’immeuble était classé en zone UIC ;

— la méthode d’évaluation analytique n’est pas justifiée, le potentiel de construction du terrain, en pratique quasiment épuisé, ne saurait être pris en considération, le bien litigieux devant être apprécié en son état au jour de l’ordonnance d’expropriation ; il convient de recourir à la méthode d’évaluation globale, terrain intégré, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’indemniser distinctement la valeur des appartements, la petite cour, le jardin et les parties communes ;

— l’application de l’abattement pour vente en bloc s’impose à hauteur de 10 % pour tenir compte de la vente immédiate de l’ensemble à un seul acquéreur ;

— la valeur unitaire de 4 500 euros le m², réclamée par l’expropriée, est excessive car la plupart des références concernent des biens libres, à la différence des biens en cause et en meilleur état comme le montrent les photographies versées aux débats ; le véritable prix moyen du m² est de 2 865 euros pour les appartements ; il est proposé, au vu des références produites, y compris nouvelles en cause d’appel, de retenir une valeur de 3 200 euros le m² pour les locaux à usage d’habitation, de 1 000 euros le m² pour le local d’activité de 1 200 euros le m² pour le local commercial ;

Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que :

— l’utilisation de termes de comparaison pertinents permet de retenir une valeur de 1 800 euros le m² pour les locaux d’activité, de 3 500 euros le m² pour les appartements ;

— un abattement pour occupation de 20 % doit être pratiqué sur la valeur de l’appartement;

— il n’y a pas lieu, sauf à aboutir à une double indemnisation, de valoriser à part les caves et les parties communes, cour et jardin, ces éléments figurant dans les éléments de comparaison ;

Considérant qu’aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité ;

Considérant que l’article 13-13, devenu L321-1, du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation ;

Considérant que, conformément aux dispositions de l’article L 13-15, devenu L322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l’ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l’article L13-14 dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l’appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première instance ;

Considérant qu’en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence prévue à l’article L13-15, devenu L 322-2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est, l’emprise expropriée étant située dans un secteur couvert par un droit de préemption, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

Considérant dès lors que le bien doit être évalué à la date du 23 mars 2015, selon son usage effectif à la date de référence du 17 mai 2011, date de la dernière modification du plan local d’urbanisme de la commune d’Ivry sur Seine ;

Considérant que les caractéristiques du bien devant être prises en compte sont celles au jour de l’ordonnance d’expropriation, le 2 mars 2015 ; que, si le local commercial avait été endommagé par un dégât des eaux, la SCI démontre qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation, les travaux de remise en état du local commercial ont bien été effectués, de sorte qu’il convient de prendre en considération un local en bon état ;

Considérant qu’à la date de référence, la parcelle considérée, à l’est de la commune, près des anciens entrepôts du BHV, à environ 10 mn du RER C, était située en zone unique UIC (U Ivry-Confluences), qui coïncidait avec le périmètre de la Zac Ivry-Confluences ;

Considérant que, comme l’a relevé le premier juge, la partie bâtie de la parcelle représente plus de 150 m² sur 244 m² et la SCI ne rapporte pas la preuve qu’il subsisterait un potentiel de constructibilité sur la partie non bâtie ; qu’il convient, dès lors de confirmer la méthode utilisée d’estimation de l’ensemble immobilier, tel qu’il existait au 2 mars 2015, par la valeur globale, terrain d’assiette intégré ;

Considérant que, grâce au métrage réalisé par la SCI, dont le coût lui sera par conséquent remboursé, il n’existe aucune contestation sur les superficies des différents éléments de l’ensemble immobilier, pour la description duquel il est renvoyé à la description contenue dans le procès verbal de transport sur les lieux, sous la réserve précitée concernant le local commercial, qui a été remis en état ;

Considérant que l’appréciation de la valeur du bien en cause doit se faire par comparaison avec celle d’autres biens présentant des caractéristiques semblables dans la même aire géographique et ayant fait l’objet de transactions à des époques proches ;

Considérant que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaître les caractéristiques des biens concernés ainsi que les modalités des transactions ; que de simples offres d’achat non concrétisées, des annonces ou des estimations immobilières ne peuvent en conséquence être retenues ;

Considérant que l’immeuble en cause étant une copropriété, les tantièmes possédés par la SCI au titre des parties privatives dont elle est propriétaire incluent cour, jardin et d’une façon générale parties communes, de sorte qu’il n’y a pas lieu de les évaluer à part ;

Considérant s’agissant des sept appartements, qu’il convient de prendre en compte les références les plus pertinentes des parties, toutes relatives à des biens situés au même endroit que le bien en cause, soit boulevard Z A Couturier, en valeur libre puisqu’elles constituent la grande majorité des occurences, exprimées en mètres carrés utiles, cette donnée étant renseignée dans tous les cas ;

Considérant qu’il convient dès lors de retenir les références suivantes :

— de la SCI, résultant de la base Patrim :

— vente du 25 septembre 2013 de 22 m², soit 4 545,45 euros le m² ;

— vente du 27 novembre 2013 de 38 m², soit 4 526,32 euros le m² ;

— de la Sadev 94, à l’exception des ventes du 84 boulevard Z A Couturier aboutissant à des valeurs du m² anormalement basses par rapport à toutes les autres de 1 307 et 1 851,80 euros :

— jugement du 24 novembre 2014 RG 14-00030 de 50,50 m² pour 3 279 euros le m² et de 20,65 m2 pour 3 200 euros le m² ;

— vente du 2 septembre 2013 de 25 m², au prix de 3 132 euros le m² ;

— vente du 11 septembre 2013 de 25 m², au prix de 3 124 euros le m² ;

— du commissaire du gouvernement :

— vente du 14 février 2014 de 55 m², au prix de 3767,45 euros le m² ;

— vente du 30 juillet 2013 de 25 m², au prix de 3 120 euros le m² ;

— vente du 17 octobre 2013, de 25 m², au prix de 3 510 euros le m² ;

— vente du 27 novembre 2013, de 38 m², au prix de 4 526,32 euros le m²

— vente du 11 juin 2013, de 25 m², au prix de 3 225,24 euros le m² ;

soit, pour ces onze références, une valeur moyenne du m² de 3 632,34 euros ;

Considérant que, pour tenir compte de l’agrément apporté aux appartements par la présence de la petite cour extérieure de 17,84 m² et du jardin, encore que non entretenu, de 67,28 m², il convient de porter cette valeur à 3 800 euros ;

Considérant qu’un bien occupé se vend moins bien qu’un bien libre, en raison des restrictions à sa disponibilité tenant aux droits dont disposent les locataires ; que les locaux d’habitation faisant l’objet de baux régis par la loi de 1989, cette moins-value doit être estimée à 15 % de leur valeur libre, faute pour les parties de justifier que les données locales du marché immobilier dégageraient un différentiel plus favorable ;

Considérant ainsi que les appartements doivent être valorisés à la somme de :

3 800 euros x 0,85 x 244,89 m² = 790 994,70 euros, arrondis à 790 995 euros ;

Considérant s’agissant des locaux commerciaux qu’ils ne peuvent être indemnisés comme des locaux d’habitation au motif qu’ils serait possible de les transformer à tout moment en locaux d’habitation, le juge de l’expropriation indemnisant les biens dans leur état au jour de l’ordonnance d’expropriation, comme cela a déjà été indiqué précédemment ;

Considérant que la SCI ne produit pas de référence particulière tandis que, comme l’a estimé le premier juge, les références de la Sadev 94 doivent être écartées car elles sont relatives à des locaux de 300 m² pour le plus petit jusqu’à plus de 1 000 m² ; qu’il convient en conséquence de s’en tenir aux références apportées par le commissaire du gouvernement qui concernent bien des boutiques et non des locaux industriels, en s’en tenant aux deux mutations réalisées en 2012 et 2013, les autres étant trop anciennes ; qu’en conséquence le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu une valeur moyenne du m² de 2 386 euros;

Considérant que, comme indiqué ci-dessus, le local inoccupé a été remis en état de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en minorer la valeur ;

Considérant en revanche que l’autre local, qui fait l’objet d’un bail consenti à un membre d’une profession libérale, doit subir un abattement pour occupation, lequel sera limitée à 15 %, les prérogatives du locataire étant moins importantes dans ce type de contrat que pour un locataire commerçant bénéficiant de la propriété commerciale ;

Considérant que l’indemnisation est par conséquent la suivante :

— local commercial libre : 2 386 euros x 62,93 m² = 150 150,98 euros, arrondis à 150 151 euros;

— local commercial occupé : 2 386 euros x 0,85 x 48,94 m² = 99 255,21 euros, arrondis à 99 255 euros ;

Considérant s’agissant des combles et des caves, dont la Sadev 94 ne conteste pas le bien fondé de la demande d’indemnisation, qu’il convient de retenir, comme l’a fait le premier juge et sans qu’il s’agisse d’une double sanction, une valeur au m² de 1 800 euros et de pratiquer un abattement de 50 % pour tenir compte de ce qu’il s’agit, selon le procès verbal de description, d’une cave basse voûtée dont le sol est en terre battue et de l’existence de combles où la hauteur est inférieure à 1,80 m ; que l’estimation du jugement à la somme de 77 958 euros pour les combles et à 37 908 euros pour les caves doit en conséquence être confirmée ;

Considérant que les différents lots de la copropriété appartenant à la SCI ayant été indemnisés à leur juste valeur, il n’est pas justifié que celle-ci, qui subit l’expropriation, doive supporter un préjudice supplémentaire sous la forme d’un nouvel abattement au motif d’une prétendue vente en bloc ;

Considérant que l’indemnité principale de dépossession est dans ces conditions la suivante:

790 995 euros + 150 151 euros + 99 255 euros + 77 958 euros + 37 908 euros = 1 156 267 euros;

Considérant que l’indemnité de remploi est par conséquent de :

—  5 000 euros X 20 % = 1 000 euros ;

—  10 000 euros X 15 % = 1 500 euros ;

—  10 % sur le surplus, soit 1 141 267 euros = 114 126,70 euros, arrondis à 114 127 euros;

soit au total, la somme de 116 627 euros ;

Considérant qu’en l’absence de preuve d’un préjudice locatif, il n’y a pas lieu de condamner la Sadev 94 à verser à la SCI la somme d’un euro à parfaire à ce titre ;

Considérant que, comme indiqué plus haut, la condamnation au remboursement des frais annexes de géomètre est confirmée ;

Considérant en définitive que le jugement du 23 mars 2015 du juge de l’expropriation du Val de Marne doit être confirmé sauf sur le montant des indemnisations afférentes aux appartements et aux lots privatifs commerciaux ;

Considérant que la Sadev 94 doit être condamnée à payer à la SCI la somme de 2 500 euros pour compenser les frais irrépétibles que cette dernière a exposés en cause d’appel ;

Considérant que la Sadev 94 doit être condamnée à supporter les dépens d’appel ;

PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

— déclare recevables les appels interjetés, les écritures et les pièces échangées par les parties;

— confirme le jugement du 23 mars 2015 du juge de l’expropriation du Val de Marne sauf sur le montant des indemnisations afférentes aux appartements et aux lots privatifs commerciaux ;

— statuant à nouveau, fixe de la façon suivante les indemnités revenant à la SCI du 109 boulevard Z A Couturier :

— indemnité principale d’expropriation : 1 156 267 euros ;

— indemnité de remploi : 116 627 euros ;

— y ajoutant :

— condamne la Sadev 94 à payer à la SCI la somme de 2 500 euros pour compenser les frais irrépétibles que cette dernière a exposés en cause d’appel ;

— condamne la Sadev 94 à supporter les dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT