ARRET N°496

R.G : 13/02923

XXX

Z

C/

Y

X H

SARL SAINT C D

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

3^e Chambre Civile

ARRÊT DU 10 DECEMBRE 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/02923

Décision déférée à la Cour : Jugement au fond du 09 juillet 2013 rendu par le Tribunal de Grande Instance de SAINTES.

APPELANT :

Maître S-T Michel Z

Notaire associé, membre de la SCP Michel SARRAILH, Pierre CHENARD, S-T Z, S-T BELLOCHE

dont le siège social est situé XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SCP MADY-GILLET, avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Nicolas BIRAND, membre de la SCP MADY-GILLET, avocats au barreau de POITIERS

INTIMES :

1°) Monsieur E Y

né le XXX à XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant la SELARL BAFFOU-DALLET BMD, avocats au barreau de NIORT

ayant pour avocat plaidant M^e Joël BAFFOU, avocat au barreau de NIORT

2°) Monsieur A X H

né le XXX à XXX

XXX

XXX

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS, avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Valérie GIUGE, avocat au barreau de SAINTES

3°) SARL SAINT-C D

dont le siège social est 13, Place Saint-C

XXX

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

ayant pour avocat postulant la SCP DROUINEAU – COSSET – BACLE, avocats au barreau de POITIERS

ayant pour avocat plaidant M^e Jérôme RENAUDIN, collaborateur de la SCP DROUINEAU-COSSET-BACLE, avocats au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 910 alinéa 1, 785 et 786 du Code Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2014, en audience publique, devant

Monsieur Michel BUSSIERE, Président.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Michel BUSSIERE, Président

Madame Danielle SALDUCCI, Conseiller

Monsieur Olivier DE BLAY-DE-GAIX, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT,

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président, et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********************

LA COUR

Attendu que par décision contradictoire n° RG 12/00719 en date du 9 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Saintes a statué ainsi :

— Dit que M. E Y, la société Saint C D et M^e Z ont commis des fautes à l’origine des dommages subis par M. A X H

— Condamne in solidum M. E Y, la société Saint C D et M^e Z à réparer les conséquences dommageables subies par M. A X H

— Dit que dans les rapports entre eux, la responsabilité sera partagée comme suit :

. 1/3 pour E Y

. 1/3 pour la société Saint C D

. 1/3 pour M^e Z

— Condamne in solidum M. E Y, la société Saint C D et M^e Z à payer à M. A X H les sommes de :

. Vingt mille euros (20.000 €) au titre de la dépréciation du bien vendu

. Quinze mille euros (15.000 €) au titre des deux pertes de chances

. Cinq cents euros (500 €) au titre du préjudice moral

. Deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code procédure civile

— déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision

— Condamne in solidum M. E Y, la SARL Saint C D et M^e Z aux entiers dépens de l’instance

Attendu que par déclaration électronique reçue et enregistrée au greffe de la cour d’appel le 12 août 2013, M^e S-T Z, notaire, (l’appelant) a interjeté appel dudit jugement à l’encontre de M. E Y, M. A X H et la SARL Saint-C D (les intimés) qui ont constitué avocat

Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 27 janvier 2014, l’appelant demande de :

— Vu le bordereau des pièces fondant ses prétentions annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile

— Vu les articles L. 125-5 du code de l’environnement, 1382 du code civil

— Infirmer le jugement rendu le 9 juillet 2013 par le tribunal de grande instance de Saintes en ce qu’il a :

* dit que M^e Z a commis des fautes à l’origine des dommages subis par M. A X H

* condamné M. E Y et la société Saint C D in solidum avec M^e Z à réparer les conséquences dommageables subies par M. A X H

* dit que dans les rapports entre eux la responsabilité sera partagée comme suit :

. un tiers pour M. E Y

. un tiers pour la société Saint C D

. un tiers pour M^e Z

* condamné M. E Y et la société Saint C D in solidum avec M^e Z à payer à M. A X H les sommes de :

. 20.000 € au titre de la dépréciation du bien vendu

. 15.000 € au titre des deux pertes de chance

. 500 € au titre du préjudice moral

. 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

* débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

* condamné M. E Y et la société Saint C D in solidum avec M^e Z aux entiers dépens de l’instance

— Statuant de nouveau :

— dire et juger qu’il n’a commis aucune faute et en conséquence,

— Débouter M. A X H de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées à son encontre

— Débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre

— Y ajoutant,

— Condamner M. Y ou tout succombant à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner M. Y ou tout succombant, aux entiers frais et dépens tant de première instance que d’appel, dont distraction pour ces derniers, au profit de la SCP Mady Gillet, Avocats associés à la cour, qui sera autorisée à les recouvrer conformément à l’article 699 du code de procédure civile

Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 30 décembre 2013 M. E Y, intimé, demande de :

— Vu les articles 1604, 1992 et 1382 du code civil, et 367 du code de procédure civile,

— Réformer la décision des premiers juges,

— Débouter M. A X H de toutes ses demandes dirigées contre lui

— Condamner M. A X H à 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* Subsidiairement

— Condamner in solidum M^e S-T Z et la société Saint C D à le relever indemne de toutes les condamnations prononcées à son encontre au bénéfice M. A X H

— Condamner in solidum la société Saint C D et M^e S-T Z à 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

— Les condamner en tous les dépens

Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 4 mars 2014, la SARL Saint-C D, intimée, demande de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— Débouter M. X H et M. Y de toutes leurs demandes formées à son encontre

— Condamner M. X H ou tout succombant à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. X H aux entiers dépens d’instance et d’appel

Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 8 avril 2014, M. A X H, intimé, demande de :

— Vu les articles L 125-5 et R 125-26 du code de l’environnement, L 271-4 et L 271-5 du code de la construction et de l’habitation, 1604, 1147, 1382 et 1992 du code civil, la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972, la jurisprudence en la matière,

— Statuant sur l’appel interjeté par M^e Z du jugement rendu le 9 juillet 2013 sous le numéro RG 12/00719 par le tribunal de grande instance de Saintes :

— en la forme l’y recevoir mais le déclarer mal fondé,

* a titre principal :

— au fond, confirmer ledit jugement en ce qu’il a :

— Dit que M. E Y, la société Saint C D et M^e Z ont commis des fautes à l’origine de ses dommages

— Condamné in solidum M. E Y, la société Saint C D et M^e Z à réparer les conséquences dommageables subies

— Dit que dans les rapports entre eux, la responsabilité sera partagée comme suit : 1/3 pour M. E Y, 1/3 pour la société Saint C D, 1/3 pour M^e Z

— Condamné in solidum M. E Y, la société Saint C D et M^e Z à lui payer 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Condamné in solidum M. E Y, la société Saint C D et M^e Z aux entiers dépens de l’instance

— INFIRMER le jugement en ce qu’il a :

— Condamné in solidum M. E Y, la société Saint C D et M^e Z à lui payer les sommes de 20.000 € au titre de la dépréciation du bien vendu, 15.000 € au titre des deux pertes de chance, 500 € au titre du préjudice moral,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision,

— et statuant à nouveau, condamner in solidum M. E Y, M^e Z et la SARL Saint C D à lui verser les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

* 41.920 euros au titre de la réduction du prix de vente en raison de la dépréciation de la valeur du bien acheté,

* 23.625 euros en réparation du préjudice constitué par la perte de chance de réaliser des chambres d’hôtes dans une des granges achetée,

* 10.000 euros en réparation du préjudice constitué par la perte de chance de réaliser une cuisine, une chambre et un garage dans l’autre grange achetée,

* 1.000 euros en réparation des préjudices moraux subis,

— à titre subsidiaire, au fond, confirmer le jugement en date du 09 juillet 2013 en toutes ses dispositions,

— en tout état de cause, débouter les parties adverses de toutes leurs demandes, fins et conclusions et condamner in solidum M. E Y, M^e Z et la SARL Saint C D à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction pour ceux la concernant au profit de la Selarl Lexavoué Poitiers, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Attendu que le ministère public a donné son avis le 24 septembre 2014

Attendu que l’ordonnance de clôture a été rendue le 26 août 2014

Attendu qu’il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions

SUR CE

Attendu que la recevabilité de l’appel n’est pas contestée

Attendu que le lieu du litige se situe sur la commune de Les Gonds (Charente-Maritime), XXX, section XXX, endroit soumis à un Plan de prévention des risques naturels approuvé par arrêté préfectoral du 31 décembre 2009

Attendu que par acte sous-seing privé sous conditions suspensives du 19 décembre 2010, rédigé en présence et avec le concours de l’agent D Saint-C D, M. et M^me Y ont vendu à M. X un immeuble bâti avec maison à usage d’habitation portant le numéro 29 d’une contenance de 13a 80ca moyennant le prix de 197.000 € et une commission de 5.000 € à la charge de l’acquéreur pour l’agent D ; que l’article 6 de l’acte est ainsi libellé : « au regard des risques technologiques et naturels majeurs (article 125-5 du code de l’environnement et décret n° 2005-134 du 15.02.05), le frais résultant de ses obligations sont à la charge du mandant et des documents y afférents sont la propriété du mandant, sauf convention contraire des parties »

Attendu que la vente a été confirmée par acte authentique reçu le 13 avril 2011 par M^e S-T Z, notaire associé à Saintes, concernant la maison et parcelle de terre portant le numéro 29 (incluant également une parcelle de terre cadastrée section XXX lieu-dit Entre Courpignac et l’Anglade d’une surface de 18a 83ca), moyennant le prix de 198.500 € dont 10.000 € pour des biens meubles et objets mobiliers vendus avec les immeubles ; qu’un certificat d’urbanisme a été délivré pour chacun des biens les 9 février et 8 mars 2011 ; que dans l’acte notarié, le vendeur a déclaré que l’immeuble était situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles selon arrêté préfectoral du 31 décembre 2009 et qu’il est expressément mentionné que les risques pris en compte sont les inondations ; qu’il est encore précisé que l’acquéreur reconnaît avoir été informé de ce que l’immeuble est situé en zone inondable et qu’il a subi une inondation en 1982 ; qu’un état des risques établi par le vendeur le 19 décembre 2010 au vu du dossier communal d’information a été annexé à l’acte notarié en application de l’article R 125-26 du code de l’environnement ainsi qu’une copie du plan d’exposition au risque 'inondation’ visé par l’acquéreur

Attendu que l’acquéreur a reproché d’une part, aux vendeurs et à l’agent D, ne pas avoir annexé au compromis de vente du 19 décembre 2010 l’état des risques naturels et technologiques, et d’autre part, aux vendeurs et au notaire, d’avoir visé dans l’acte de vente authentique le plan de prévention des risques (zone inondable) de la commune des Gonds, tel que mentionné dans les certificats d’urbanisme pour le bien bâti portant le numéro 29 alors qu’au jour de la vente ce plan approuvé le 12 octobre 1998 n’était plus en vigueur et que l’immeuble relevait du plan approuvé le 31 décembre 2009

Attendu que la vente d’un bien D visé par un plan de prévention des risques naturels obéit aux règles des articles L 125-5 du code de l’environnement et L 271-4 & L 271-5 du code de la construction et de l’habitation qui mettent à la charge du vendeur une obligation d’information vis-à-vis de l’acquéreur quant à la situation du bien par rapport aux risques naturels ; que les professionnels des transactions immobilières participant à la rédaction des actes sous-seing privés et authentiques sont également tenus de vérifier l’exactitude de l’information donnée par le vendeur

Attendu que l’article L 125-5 du code de l’environnement énonce d’une part, que les acquéreurs de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles sont informés par le vendeur de l’existence des risques visés par ce plan et d’autre part, qu’un état des risques naturels est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet selon les conditions et modalités prévues aux articles L 271-4 et L 271-5 du code de la construction et de l’habitation et qu’en cas de non-respect de ces dispositions, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix

Attendu que l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation précise qu’en cas de vente d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique fourni par le vendeur est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente et que ce dossier comprend, dans les zones mentionnées au I de l’article L 125-5 du code de l’environnement, l’état des risques naturels et qu’en l’absence de ce document lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix ; que selon l’article L 271-5 du même code, lorsque l’un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l’acte authentique de vente et que si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones mentionnées au I de l’article L 125-5 du code de l’environnement ou l’arrêté préfectoral prévu au III du même article fait l’objet d’une mise à jour, le dossier de diagnostic technique est complété lors de la signature de l’acte authentique de vente par un état des risques naturels ou par la mise à jour de l’état existant

Attendu que l’état des risques naturels et technologiques annexé à l’acte notarié pour la parcelle bâtie numéro 29 mentionne que l’immeuble est situé dans le périmètre d’un PPRN prescrit et que les risques naturels pris en compte sont l’inondation et le mouvement de terrain mais que ce document ne mentionne pas l’arrêté préfectoral au vu duquel il a été établi

Attendu que le tribunal de grande instance a relevé qu’il a été annexé à l’acte authentique du 13 avril 2011, un plan non daté et non actualisé, ainsi qu’un état des risques naturels et technologiques inexact car en discordance avec le règlement du plan de prévention des risques naturels arrêté le 31 décembre 2009 et que l’agent D et le notaire ont commis une faute en ne vérifiant pas la réalité des documents produits par le vendeur

Attendu qu’il résulte des dispositions législatives en vigueur que l’obligation d’information pèse à titre principal sur le vendeur, et que l’état des risques naturels établis par M. Y était incomplet et erroné, notamment le plan des lieux qui n’avait pas été actualisé au regard de dernier plan de prévention approuvé par arrêté préfectoral et que la faute du vendeur doit être également retenue ; que le premier juge a relevé à bon droit qu’en application de l’article R 125-6 du code de l’environnement, M. Y devait remettre à l’acheteur les extraits des documents et dossiers prévus à l’article R 124-24 du même code permettant de localiser l’immeuble vendu au regard des risques encourus et que notamment le plan aurait dû faire apparaître qu’une grange se situait en zone rouge et l’autre en zone bleue, avec des règles différentes au regard des règles de la constructibilité ; que faute d’avoir respecté les règles spécifiques afférentes à la vente de biens immobiliers situés en zone soumise à un plan de prévention des risques naturels, l’action en diminution du prix est recevable à l’égard du vendeur ; que ce dernier est cependant fondé à demander la garantie des professionnels de la vente immobilière qui sont intervenus pour organiser la transaction en participant soit à la rédaction du compromis de vente sous-seing privé (agence immobilière Saint-C) soit en rédigeant l’acte authentique (M^e Z, notaire à Saintes)

Attendu que le tribunal a tout aussi justement relevé que l’agent D qui participe à la rédaction d’un acte de vente sous-seing privé est tenu d’une obligation de résultat et qu’il devait donc vérifier la situation exacte, matériellement et juridiquement, des biens vendus et qu’en conséquence sa responsabilité est également engagée pour n’avoir pas vérifié que le bien vendu était conforme à la description qui en était faite à l’acquéreur notamment au regard du classement en zone bleue ; qu’en conséquence la responsabilité de l’agent D est également engagée au regard des dispositions précitées du code de l’environnement et du code de la construction et de l’habitation et que M. Y est fondé à demander la garantie de la SARL Saint-C D au titre de l’action en diminution de prix

Attendu que M^e Z, notaire et appelant principal, explique qu’il a pris le soin de solliciter et obtenir la délivrance préalable d’un certificat d’urbanisme par la commune des Gonds le 9 février 2011, annexé à l’acte de vente, et que ce document officiel mentionne que la parcelle n° 29 est concernée par le Plan de Prévention des Risques de ladite commune approuvé le 12 octobre 1998 mais qu’il n’est pas fait mention de la révision du plan de prévention des risques naturels intervenue le 31 décembre 2009 et qu’en conséquence, les règles d’urbanisme contenues dans ce document étant présumées exactes, le notaire pouvait légitimement s’y fier ; qu’il soutient alors qu’il n’était pas tenu d’effectuer des investigations complémentaires concernant un document administratif non visé dans ce certificat d’urbanisme dont aucun élément n’était de nature à éveiller ses soupçons sur son caractère incomplet ou erroné, et ce d’autant que l’article 1^er du certificat d’urbanisme indique que le Plan Local d’Urbanisme a été mis à jour le 28 juin 2010 et modifié le 13 décembre 2010

Attendu cependant que dans le corps de l’acte de vente, le notaire a expressément fait référence à l’arrêté préfectoral du 31 décembre 2009 et que dans ces conditions il était parfaitement en mesure de vérifier si la commune des Gonds était soumise au Plan de Prévention des Risques naturels actualisé depuis le 12 octobre 1998 et de contrôler si le document annexé à son acte était bien conforme au plan actualisé, dès lors que le document établi par le vendeur ne mentionnait aucune référence à l’arrêté préfectoral concerné et que les plans n’étaient pas datés

Attendu que l’appelant principal soutient encore que l’obligation d’information pèse prioritairement sur le vendeur et que la preuve de l’information et du conseil donné par le notaire peut résulter de toutes circonstances ou documents établissant que le client a été averti clairement des risques inhérents à l’acte que le notaire a instrumenté et qu’il rappelle que son acte mentionne bien qu’il a informé l’acquéreur de l’exposition du bien en zone inondable et d’une inondation survenue en 1982 ; qu’il estime en conséquence que l’annexion à l’acte authentique d’une cartographie non datée est sans incidence sur la qualité de l’information donnée

Attendu qu’il résulte des textes précités que le notaire, en sa qualité de professionnel de la vente immobilière, est tenu d’assurer l’efficacité de l’acte authentique qu’il rédige, a l’obligation de vérifier que le document annexé à son acte, au titre de la prévention des risques naturels, est bien à jour et a été établi en fonction du dernier arrêté préfectoral en vigueur, sans se contenter des énonciations figurant dans le certificat d’urbanisme, dès lors que les dispositions du code de l’environnement et du code de la construction et de l’habitation sont autonomes, ne se réfèrent pas aux indications du certificat d’urbanisme mais au seul arrêté préfectoral en vigueur au jour de la signature de l’acte authentique ; que l’obtention d’un certificat d’urbanisme ne dispense pas le notaire de vérifier l’état de la réglementation sur la prévention des risques naturels en vigueur au jour de l’acte, dès lors que le code de la construction et de l’habitation impose de tenir compte des modifications qui seraient intervenues entre la date de signature du compromis de vente et la date de l’acte authentique ; qu’en conséquence le notaire bien tenu de vérifier quel est l’état de la réglementation en vigueur au jour de la signature de l’acte et qu’il ne peut pas se fier aux seules indication du certificat d’urbanisme

Attendu qu’en l’espèce cette vérification était d’autant plus facile que l’arrêté préfectoral en vigueur a bien été mentionné dans l’acte de vente et que l’attention de l’officier ministériel aurait du être attirée par la rédaction incomplète de l’état des risques naturels établi par le vendeur qui ne mentionnait pas le numéro et la date de l’arrêté préfectoral au vu duquel il avait été rédigé et qu’ainsi ce défaut de vérification fautif justifie la recevabilité de l’action de l’acquéreur en diminution du prix

Attendu qu’après avoir établi les différents manquements successifs du vendeur, de l’agent D et du notaire, les premiers juges ont décidé à bon droit qu’en fonction de la gravité de la faute de chacun, la réparation du préjudice subi par l’acquéreur devait être assurée par tiers par chacune de ces personnes

Attendu qu’après avoir retenu le principe de la négligence fautive du vendeur, de l’agent D et notaire, il convient d’apprécier l’étendue du préjudice et de vérifier si le préjudice est bien la conséquence directe de la faute

Attendu les articles l 271-4 du code de la construction et de l’habitation et L 125-5 du code de l’environnement disposent qu’en cas de non-respect des dispositions applicables à la formation sur la situation d’un bien D situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, l’acquéreur peut demander au juge une diminution du prix et qu’il s’agit d’une modalité spécifique de réparation dès lors qu’il est établi que l’information n’a pas été donnée ni vérifiée ; qu’il vient d’être démontré effectivement que l’acquéreur n’avait pas été régulièrement et totalement informé des risques encourus par l’immeuble du fait de sa localisation en zone inondable et surtout il n’avait pas été renseigné sur le statut particulier de la grange, qui depuis le plan approuvé le 31 décembre 2009, ne se situe plus en zone bleue mais en zone rouge ; qu’il convient cependant de retenir que M. X H avait été parfaitement informé par l’ensemble de ses interlocuteurs et surtout par le notaire, de la localisation du bien acheté en pleine zone inondable et ayant déjà subi une inondation ; qu’en conséquence l’acquéreur connaissait complétement le risque lié à la situation du bien, ce qui est atténue l’importance du préjudice ; qu’en conséquence le premier juge a très exactement retenu que la dépréciation du bien était relative puisque la grange est située dans une zone à constructibilité réduite mais non interdite

Attendu que la SARL Saint-C D fait valoir qu’elle n’a jamais été informée du désir de M. X H de transformer la grange en chambre d’hôtes puisque d’une part l’acte sous-seing privé faisait état de la vente d’une maison à usage d’habitation avec des bâtiments de servitude, sous la seule condition suspensive d’obtention d’un prêt de 216.100 €à l’exclusion de toute référence à l’exploitation d’une maison d’hôte, et que d’autre part que le prêt consenti par le Crédit Mutuel de Saintes concernait uniquement l’aménagement de la résidence principale de l’emprunteur et les grosses réparations ; que l’agent D fait valoir que le tribunal a retenu que le devis produit par M. X H était daté de janvier 2011 alors que l’acte sous-seing privé avait été signé antérieurement le 19 décembre 2010

Attendu que de même, le notaire fait observer qu’il n’a jamais été informé du projet de transformer les granges en chambre d’hôtes, que cet aménagement éventuel n’avait pas été présenté comme un élément déterminant du contrat et qu’aucune condition suspensive n’avait été demandée à ce titre et qu’à défaut d’avoir était tenu informé d’un projet de transformation des lieux par l’acquéreur, le notaire n’est pas tenu d’indemniser le préjudice invoqué à ce titre

Attendu que M. X H justifie de son projet par la production d’un extrait du plan cadastral sur lequel il est indiqué qu’une grange devait être transformée en chambre d’hôtes et l’autre en cuisine ainsi qu’un devis de la SARL Thomas concernant des travaux de charpente, la création d’une arrière-cuisine, des travaux de maçonnerie dans 'partie grange future habitation', le renfort de mezzanine dans l’habitation

Attendu que les devis sont datés des 3 et 25 janvier 2011, donc antérieurs à la signature du compromis rédigé avec le concours de la SARL Saint-C D et que s’ils mentionnent l’aménagement d’une future habitation dans la partie grange, la formulation retenue par l’entrepreneur ne permet nullement de déceler qu’il était envisagé de créer des chambres d’hôtes ; que de même, il n’est pas justifié d’une information donnée au notaire en vue de l’exploitation d’une maison d’hôtes, dès lors que l’acte notarié au contraire souligne qu’il s’agissait avec l’emprunt, d’acheter et d’effectuer de grosses réparations dans une maison destinée à l’habitation principale de l’acquéreur du bien ; que dans ces conditions le notaire fait valoir à bon escient qu’il n’avait jamais été informé par l’acquéreur de son intention de transformer la grange en chambre d’hôte, d’autant que M. X H exerce la profession d’infirmier à titre libéral, ce qui n’est pas spécialement compatible avec la tenue d’une maison d’hôtes ; qu’en outre, dans la mesure où M. X aurait voulu exercer une activité commerciale dans l’immeuble acheté, il se devait en tant que futur entrepreneur de vérifier sérieusement l’aptitude du bien à l’exercice de cette activité

Attendu en outre que pour la grange située en zone constructible, elle avait été vendue en tant que bâtiment de service et l’acquéreur n’avait pas davantage informé le vendeur, l’agent D et le notaire de son intention de la rendre habitable même pour son compte personnel

Attendu en conséquence que ce double chef de préjudice est sans lien de causalité avec les manquements et négligence retenus à l’encontre du vendeur, de l’agent D et du notaire et que le préjudice au titre de la perte de chance de transformer les grange en chambres d’hôtes ou zone d’habitation ne sera pas retenu

Attendu que M. X H ne peut pas davantage invoquer un préjudice moral des lors qu’il avait été parfaitement informé par le notaire du risque d’inondation avec un précédent en 1982

Attendu sur l’indemnisation du préjudice, le jugement entrepris sera confirmé uniquement en ce qu’il a retenu une diminution du prix à hauteur de 20.000 €

Attendu que l’appelant principal qui succombe supportera les entiers dépens de l’ instance, avec distraction pour ceux la concernant au profit de la Selarl Lexavoué Poitiers, avocats à la cour, le jugement contesté étant confirmé sur les dépens de première instance

PAR CES MOTIFS

Statuant après en avoir délibéré, publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement,

Après avis du ministère public

Déclare l’appel recevable

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que M. E Y, la SARL Saint C D et M^e Z ont commis des fautes à l’origine des dommages subis par M. A X H

— Condamné in solidum M. E Y, la SARL Saint C D et M^e Z à réparer les conséquences dommageables subies par M. A X H

— Dit que dans les rapports entre eux, la responsabilité sera partagée comme

suit

. 1/3 pour M. I Y

. 1/3 pour la SARL Saint C D

. 1/3 pour M^e Z

— Condamné in solidum M. E Y, la SARL Saint C D et M^e Z à payer à M. A X H la somme de vingt mille euros (20.000 €) au titre de la dépréciation du bien vendu et deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code procédure civile

— Condamné in solidum M. E Y, la SARL Saint C D et M^e Z aux entiers dépens de l’instance

L’infirme en ses autres dispositions et statuant de nouveau

Déboute M. A X H de toutes ses autres demandes

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

Condamne in solidum E Y, la SARL Saint-C D et M^e Z aux entiers dépens de l’instance

Y ajoutant

Condamne M^e Z à payer à M. A X H la somme de 2.000 € (deux mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile

Dit qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des autres parties

Condamne M^e Z aux entiers frais et dépens d’appel et autorise la Selarl Lexavoué Poitiers, avocats à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,