Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 17 MAI 2017 (n° , 09 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/16428

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2015 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY – RG n° 14/01402

APPELANTE :

SCI C prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 419 290 812

XXX

XXX

Représentée par M^e Frédéric BURET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1998, avocat postulant

Assistée de Représentée par M^e F GUILLEMIN de la SELAS SAUTIER -GUILLEMIN- MEUNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R022, substitué par M^e Elenis LIPSOS

INTIMÉE :

SAS Y prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro 311 549 240

XXX

XXX

Représentée par M^e Valérie GARCON de la SCP W2G, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 22, substitué par M^e Stéphane BUISSON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

******* FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 avril 1999, une convention de sous-location a été conclue entre la SCI C et la société Y portant sur les locaux du 79 et 81 ter rue Cartier-Bresson à XXX faisant partie de locaux compris dans un contrat de crédit-bail consenti à la SCI C pour une durée de neuf années à compter du 15'juillet 1998. L’un est à usage de locaux sociaux (vestiaires, cantine et de logement de fonction), l’autre est à usage d’entrepôt et de bureau.

L’immeuble objet du crédit bail a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété pour permettre d’exclure de l’assiette du contrat de crédit-bail le bâtiment à usage de locaux sociaux, objet d’une condition résolutoire. L’immeuble a été divisé en 32 lots correspondant à trois bâtiments :

« bâtiment A : à usage d’habitation correspondant au « bien séparé » des autres bâtiments de la description du titre d’origine ; bâtiment B : lots 17 à 24 et bâtiment C et extension : lots 25 à 32 ».

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2001, le bail du 12 avril 1999 a été résilié seulement en qui concerne le bâtiment sis XXX, à Pantin et un contrat de bail commercial a été consenti à la société Y à compter du 1^er août 2001 pour une durée de neuf années portant sur l’immeuble sis XXX correspondant au bâtiment A, moyennant un loyer de 210.000 francs HT par an, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er août 2001 au 31 juillet 2010 inclus. Le bail s’est poursuivi par tacite prorogation.

Les parties sont convenues, le 31 juillet 2001, de modifier les termes de la convention de sous-location de crédit-bail signée le 12 avril 1999, en établissant une nouvelle convention remplaçant la précédente. L’assiette de la convention de sous-location ne va plus porter que sur les lots 17 à 32, le bâtiment A étant exclu du périmètre de ladite convention.

Le 12 juin 2008, un « avenant au bail de sous-location de l’ensemble immobilier sis au XXX et XXX 1999 » va modifier la durée du contrat portant sur les lots 17 à 32, avec effet désormais, du 1^er juillet 2003 jusqu’au 30 juin 2012, mais avec la faculté, pour le sous preneur, de trouver un successeur dans les lieux avant le terme du bail à charge pour lui de rester garant solidaire jusqu’au 30'juin 2012.

Aux termes d’une convention intitulée « résiliation de baux commerciaux » signée le 14 décembre 2011, la SCI C et la SAS Y ont rappelé :

— que le bailleur a consenti un bail commercial le 31 juillet 2001 au preneur pour une durée de 9 ans à compter du 1^er août 2001 portant sur un immeuble à usage d’habitation, réfectoire, vestiaires et garages, situé XXX à Pantin moyennant un loyer annuel HT de 210.000 francs, se poursuivant tacitement par reconduction depuis son échéance,

— que par ailleurs, à la même date du 31 juillet 2001, le bailleur a consenti un bail de sous-location au preneur pour une durée de 9 années à compter du 15 juillet 1998 portant sur un immeuble à usage commercial sis XXX à Pantin moyennant un loyer annuel de 5.650.000 francs avec une échéance fixée en dernier lieu au 30 juin 2012,

— que le preneur a confirmé son souhait de partir à ladite date que les parties se sont donc rapprochées pour faire correspondre la date de fin desdits baux.

En conséquence de quoi :

1° les parties conviennent que la résiliation de chacun des deux baux interviendra le 30'septembre 2012 et sera effective à cette même date,

2° le bailleur remboursera le montant actualisé du dépôt de garantie détenu au 30'septembre'2012 au preneur dans le mois de la restitution des lieux.

La SAS Y a restitué les clés des locaux sis XXX à Pantin le XXX.

La SCI C bailleresse a assigné la SAS Y locataire par acte d’huissier de justice du 27 décembre 2013 pour voir constater que malgré l’accord des parties pour mettre fin à la convention de sous location du 15 juillet 1998 à effet au 30'septembre 2012, la SAS Y n’avait pas restitué l’intégralité du bâtiment.

Par jugement en date du 30 juin 2015, le tribunal de grande instance de Bobigny :

— CONDAMNE la SCI C à payer à la SAS Y Ia somme de 3 507,82 euros avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour,

— DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— LAISSE à la charge de chacune des parties ses propres dépens,

— DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ORDONNE l’exécution provisoire du jugement.

La SCI C a interjeté appel de la décision par déclaration du 28'juillet'2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 17 février 2016, la SCI C demande, au visa des articles 1134 et 1382 du code civil, à la cour de :

— DIRE ET JUGER la société C recevable et bien fondée en son appel, – CONSTATER l’accord des parties de mettre fin au bail commercial et à la convention de sous-location en date du 15 juillet 1998 signés entre la société C et la société Y à une même date, à savoir le 30 septembre 2012,

— CONSTATER le caractère interdépendant des baux relatifs au 79 à XXX,

— CONSTATER que la société Y, malgré cette résiliation unique convenue à l’amiable, n’a restitué l’intégralité du bâtiment que le XXX,

— DIRE ET JUGER que la société Y était donc occupante sans droit ni titre du 1^er’octobre 2012 au XXX,

— CONFIRMER le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Y à payer à la société C la somme de 42 997,33 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour le local social à usage de réfectoire, vestiaires, douches, appartement du gardien et logements de fonction du 1^er octobre 2012 au XXX,

— LE REFORMER POUR LE SURPLUS,

— CONDAMNER la Société Y à verser à la société C la somme de 4'371'363,70 euros au titre de l’indemnité d’occupation due pour le local à usage d’entrepôt et de bureaux du 1^er’octobre 2012 jusqu’au XXX,

— DIRE ET JUGER qu’il n’y a pas lieu à l’application d’un abattement de vétusté au vu de l’état de dégradation des locaux et du défaut d’entretien de la société Y, ni d’un abattement supplémentaire de 10% pour le local social,

En conséquence,

— RETENIR le devis HANNY dans sa totalité, d’un montant de 734 467,96 € TTC,

— DIRE ET JUGER que la société C conservera le montant des dépôts de garantie de 541 332 euros, qui sera déduit du montant des travaux de remise en état à la charge de la société Y d’un montant de 734 467,96 euros TTC,

En conséquence,

— CONDAMNER la société Y à payer à la société C la somme totale de 193 135,96 euros TTC au titre des réparations locatives après déduction du montant des dépôts de garantie,

— CONDAMNER la société Y à payer à la société C la somme de 778'960,73 euros au titre des taxes foncières dues entre 2012 et 2014,

— DÉBOUTER la société Y de sa demande de remboursement de factures d’eau et d’électricité à hauteur de 14 303,23 euros, factures qui ont été directement prélevées par les fournisseurs,

— CONDAMNER la société Y à payer à la société C la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont le recouvrement sera effectué par Maître VALLET-PAMART, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 18 décembre 2015, la SAS Y demande à la Cour, au visa de l’article 1134 du code civil : – CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY en date du 30 juin 2015 ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER SCI C aux entiers dépens ainsi qu’à verser à Société Y la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 25 janvier 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la restitution des locaux :

Il résulte des différents actes produits aux débats que par acte authentique en date du 15 juillet 1998, la SCI C bénéficiait d’un crédit bail portant sur un ensemble immobilier ainsi décrit :

« 1° un bâtiment administratif composé de ceux niveaux de sous-sol, d’un rez-de-chaussée surélevé et de trois étages,

2° à la suite, un bâtiment industriel, comportant un très vaste sous sol, un rez-de-chaussée, un premier étage droit et un second étage partiel,

3° à la suite un bâtiment technique, d’un rez-de-chaussée et étage abritant les services généraux (garage, chaufferie, traitement de eaux),

5° bien séparé des constructions précédentes, un bâtiment en façade, à usage de locaux sociaux (vestiaires, cantine) et de logements de fonction, composé d’un sous-sol, d’un rez- de-chaussée et de deux étages,

6° un terrain attenant à usage de voie d’accès,

7° aires de stationnement, de chargement et espaces verts,

8° et embranchement-fer privé comportant la voie mère sur le côté opposé de la XXX et voies de pénétration longeant la totalité du bâtiment industriel principal à l’ouest, complétées par deux voies de garage. »

Le crédit-bail contenait une clause résolutoire relative au bâtiment figurant au 5°, le bâtiment étant pour partie à usage de logement de fonction et ces locaux devant être affectés par le preneur à usage de bureaux après obtention des autorisations nécessaires au changement d’affectation, dans le délai d’un an. A défaut de fournir la justification nécessaire, le contrat pouvait être résolu et il sera mis en place une copropriété permettant au bailleur de vendre au preneur le bâtiment dont il est question.

C’est dans ces conditions, que le bien a fait l’objet d’un état descriptif de division et règlement de copropriété, le bien étant divisé en trois bâtiments savoir :

le « bâtiment A : à usage d’habitation comprend les lots numérotés de 1 à 13, garages numérotés lots 14 à 16 ; bâtiment B à usage de bureaux et d’entrepôt comprend les lots numérotés de 17 à 24 et le bâtiment C et extension à usage d’entrepôt comprend les lots numérotés de 25 à 32 ».

Par acte du 24 juillet 2001, l’assiette du contrat de crédit bail a été modifiée, le contrat de crédit bail a été résilié en ce qui concerner les lots dépendant du bâtiment A. Par acte authentique du 24 juillet 2001, les sociétés NORBAIL et X ont vendu à la SCI C les lots 1 à 13 du bâtiment A ainsi que les lots 14, 15 et 16 correspondant à des garages.

Par acte du 31 juillet 2001, les sociétés C et Y ont modifié les termes de la sous location de crédit bail consentie le 12 avril 1999 et dit qu’elle ne porterait plus que sur les lots 17 à 32 de l’ensemble immobilier sis à XXX à XXX, moyennant un loyer de 861.336,95'€'HT. Par avenant du 12 juin 2008, le terme du sous-bail a été fixé au 30 juin 2012.

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2001, la SCI C a donné à bail commercial à la société Y « un entier immeuble sis (sur la commune de Pantin) XXX, à compter du 1^er août 2001 jusqu’au 31 juillet 2010, ces locaux étant à usage d’habitation, réfectoire, vestiaire et garages, moyennant un loyer de 210.000 francs HT.

Par acte sous seing privé du 14 février 2011, les sociétés C et Y ont déclaré se rapprocher afin de faire correspondre la date de fin desdits baux et ont convenu que la résiliation de chacun des deux baux interviendra le 30 septembre 2012.

Le 5 octobre 2012, la société Y a offert devant huissier la remise des clés du bâtiment sis XXX à Pantin à usage de bureaux et d’entrepôts et indiqué que ne serait pas mis à disposition ce jour les clés du bâtiment sis XXX. M. Z représentant le SCI C a déclaré « accepter les restitution et les remise des clés uniquement pour la totalité des locaux » mais déclarer « refus(er) la restitution et la remise des clés proposée par la société Y ce jour dans la mesure où n’est concernée qu’une partie des locaux ». Les clés du XXX ont été adressées en recommandé avec accusé de réception à la SCI C le XXX.

La cour relève que les lieux donnés en location n’ont pas un caractère indivisible. Le bâtiment A qui fait l’objet d’un bail commercial, alors que le reste de l’ensemble immobilier fait l’objet d’une sous-location a toujours été décrit dans les actes comme étant un bâtiment séparé. Aucun des actes ne mentionne que les bâtiments A, B et C faisant l’objet d’un règlement de copropriété ont un caractère indivisible. La convention de résiliation qui indique que les parties se sont rapprochées pour faire correspondre la date de fin des baux, ne mentionne pas non plus le caractère indivisible de ces conventions.

Dans ces conditions, la société Y pouvait mettre fin à la sous-location le liant à la SCI C indépendamment du bail la liant à cette même société. La SCI C ne pouvait dès lors refuser les clés des locaux objet de la sous-location dont l’offre lui était faite devant huissier.

Dès lors, il convient de confirmer le premier jugement en ce qu’il a dit qu’aucune indemnité d’occupation n’était due par la société Y pour la période postérieure au XXX pour les locaux sis XXX

La société Y indique que la restitution des lieux pris à bail au XXX a été retardée à cause de la présence dans l’immeuble d’occupants du chef de M. Z, gérant de la SCI C et fondateur du groupe Y, qu’il a aujourd’hui cessé de diriger.

La société Y justifie avoir tenté de récupérer les locaux pris à bail XXX, après plusieurs mises en demeures demeurées infructueuses, elle fait délivrer aux époux A, une sommation de quitter les lieux le 16'octobre'2012 ainsi qu’une itérative sommation avec assignation devant le tribunal d’instance de Pantin le 5 avril 2013. Elle a fait délivrer à M. E-F G une itérative sommation de quitter les lieux avec une assignation devant le tribunal d’instance de Pantin le 5 avril 2013. Elle a fait délivrer à M. D B une sommation de quitter les lieux le 16 octobre 2012, suivie d’une itérative sommation et d’une assignation devant le tribunal d’instance de Pantin le 5 avril 2013. Devant le tribunal d’instance de Pantin, M. D B a reconnu être occupant sans droit ni titre des locaux, cependant le tribunal a noté qu’il ne résultait d’aucun élément du dossier l’existence d’une voie de fait ou que M. B s’était introduit dans les lieux en fraude. Son expulsion a été prononcée par ledit tribunal par jugement en date du 2 décembre 2013. L’intégralité des locaux a été restituée suite à l’état des lieux contradictoire du XXX.

La société Y ne démontre pas que les occupants des locaux situés XXX, qui ont retardé la restitution des lieux étaient entrés dans les lieux du fait de M. Z. Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que la société Y devait être condamnée au paiement des indemnités d’occupation pour ces locaux arrêtées à la somme de 42.997,33'€.

Sur la remise en état des locaux sis XXX

Selon la convention de sous-bail, « le sous-locataire fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bal de toutes les réparations grosses et menues pouvant devenir nécessaires dans les lieux loués, y compris les réparations définies aux articles 605 et 606 du code civil. Le sous-locataire fera procéder aux réparations dont il est tenu au fur et à mesure qu’elles seront nécessaires de façon que les lieux loués soient toujours en bon état et de les rendre tels en fin de bail ».

L’article 1755 du code civil dispose qu’ « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

En cause d’appel la SCI C conteste le coefficient de vétusté de 30% appliqué par le premier juge aux réparations locatives. La société Y sollicite la confirmation du premier jugement qui a fixé à la somme de 523.274,06'€, après application d’un coefficient de vétusté de 30%, le montant des réparations locatives à la charge de la société Y.

La cour relève que c’est à juste titre que le premier juge a constaté que le représentant de la société Y avait expressément empêché l’huissier de procéder le XXX à un état des lieux de sortie, en lui demandant seulement de constater que les lieux étaient vides, que dès lors devait être pris en considération l’état des lieux de sortie établi le XXX.

Il résulte du procès-verbal dressé le XXX et notamment des photographies prises par l’huissier que les locaux ont été rendus en très mauvais état. Ainsi que l’a noté le premier juge la société Y ne justifie d’aucune diligence visant à démontrer un commencement d’exécution de son obligation d’entretien. Dans ces conditions le devis de remise en état des lieux pour un montant de 734.467,96'€ TTC dont 230.554,22'€ TTC pour la remise en état du bâtiment A, soit 503.913,74'€ au titre de la remise en état des locaux du XXX doit être retenu comme base d’évaluation des réparations locatives.

Cependant, c’est à juste titre que le premier juge a rappelé que les lieux devaient être restitués en bon état et non à l’état neuf. Aucune clause du contrat ne transférant au preneur la vétusté, dans ces conditions, il convient de confirmer le premier jugement en ce qu’il a retenu un abattement de 30% pour tenir compte de la vétusté, fixant ainsi à la somme de 352.739,61'€ le montant des réparations locatives à la charge du preneur.

Sur la remise en état du XXX

Selon le bail commercial liant les parties « le preneur fera son affaire personnelle pendant toute la durée du bail de toutes les réparations grosses et menues, pouvant devenir nécessaires dans les lieux loués, y compris les réparations définies aux articles 605 et 606 du code civil. Le preneur fera procéder aux réparations dont il est tenu au fur et à mesure qu’elles seront nécessaires de façon que les lieux loués soient toujours en bon état et de les rendre tels en fin de bail ». La société C conteste l’abattement de 30% pour vétusté retenu par le premier juge ainsi que l’abattement de 10% complémentaire, dû au fait que les occupants du XXX n’étaient pas de son fait. En cause d’appel, la société Y conclu à la confirmation des réparations locative retenues par le premier juge.

La cour relève qu’il résulte de la comparaison du procès-verbal d’huissier établi le XXX et du devis de remise en état de la société HANNY versé aux débats que les travaux de remise en état du bâtiment A se sont élevés à la somme de 230.554,22'€. Ces travaux correspondent à des travaux de reprise de maçonnerie, au lavage sous haute pression de la façade, à la peinture des volets et menuiseries extérieures à des travaux de serrurerie, à la reprise des peintures intérieures dans les logement et les locaux sociaux.

Ainsi que l’a retenu le premier juge, les lieux devaient être rendus en bon état et non à l’état neuf. Dans ces conditions, c’est à juste titre qu’il a retenu un abattement de 30% pour vétusté. En revanche, aucun élément du dossier n’établissant que les occupants des lieux qui ont retardé leur restitution étaient dans les lieux du fait de la SCI C, il n’y a pas lieu d’appliquer un abattement supplémentaire de 10% et le jugement doit être infirmé sur ce point, le montant des réparations locatives pour les locaux du XXX doit être fixé à la somme de 230.554,22 € – 30% = 161.387,95'€ TTC.

Sur les taxes foncières :

La société C sollicite le paiement par la société Y des taxes foncières. Ce à quoi s’oppose la société Y, au motif que la convention conclue le 31 juillet 2001, qui remplace la convention précédente ne contient aucune stipulation relative à la charge de l’impôt foncier.

La société C produit en pièce 5 l’avenant de la convention de sous-location du 15 juillet 1998 daté du 31 juillet 2001. Ce contrat est également produit par la société Y.

Ce document énonce en préliminaire que « les parties conviennent de modifier les termes de la convention de sous-location du crédit bail signée le 12 avril 1999. Elle sera désormais ainsi rédigée ». Ce document, qui ne contient aucune stipulation relative à la charge de l’impôt foncier, ne renvoie pas à la précédente convention pour le surplus. Dans ces conditions, le bailleur est mal fondé à demander la condamnation du preneur au paiement des taxes foncières en ce qui concerne les locaux situés XXX, quand bien même la société Y s’en serait acquitté pour les années précédentes.

En revanche, le bail commercial du 31 juillet 2001, pour les locaux sis XXX met expressément à la charge du preneur l’impôt foncier. La société C est en conséquence bien fondée à solliciter la condamnation de la société Y à lui payer à ce titre les sommes suivantes : pour l’année 2012 la somme de 1861'€ HT soit 2225,76'€ TTC, pour l’année 2013, 7726'€ HT soit 9240,30 € TTC, pour l’année 2014 un prorata pour la période du 1^er’janvier 2014 au XXX la somme de 2824,43'€ soit 3389,32 € TTC, soit une somme totale de 12.411,43'€ HT et 14.855,38 € TTC.

Sur le remboursement du dépôt de garantie :

La société C soutient sans être démentie sur ce point que le montant du dépôt de garantie s’élevait à la somme de 531.391 € pour le local à usage d’entrepôt et de bureaux et à 9.941 € pour les locaux situés XXX, soit une somme totale de 541.332 €. Elle ne s’oppose pas à l’imputation de ce montant sur les réparations locatives.

Il convient d’ordonner une compensation entre les sommes dues ainsi qu’il sera précisé au dispositif. Sur le remboursement des charges d’eau et d’électricité :

La société Y sollicite le remboursement par la société C des consommations d’eau et d’électricité qu’elle a supportées pour la période d’octobre et novembre 2014, soit postérieurement à la restitution des lieux. Elle produit à l’appui de ses dires en pièce 34 un extrait de sa propre comptabilité faisant apparaître pour cette période des factures Veolia et EDF pour un total de 14.303,23'€.

Ainsi que le soutient en cause d’appel la société LUIMIVIA il appartenait à la société Y de résilier les abonnements qu’elle avait souscrits auprès des sociétés VEOLIA et EDF, lors de la restitution des lieux et elle ne peut demander à son bailleur le remboursement des sommes qu’elle prétend avoir acquittées auprès de ses fournisseurs, étant au surplus relevé qu’un simple extrait de sa comptabilité ne peut valoir preuve d’un paiement de ces sommes envers ses fournisseurs. Il convient en conséquence d’infirmer sur ce point le jugement entrepris.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a jugé :

que les locaux pris à sous bail XXX ont été restitués le XXX,

que les locaux pris à bail commercial XXX ont été restitués le XXX,

que ces locaux ne formaient pas un tout indivisible,

condamné la société Y à payer à la SCI C les sommes suivantes :

—  42.997,33 € au titre de l’indemnité d’occupation pour les locaux sis XXX,

—  352.739,61 € au titre de la remise en état du bâtiment sis XXX,

débouté la SCI C de sa demande en paiement des indemnités d’occupation pour le XXX,

débouté la SCI C pour le surplus de sa demande en paiement des réparations locatives pour le XXX

débouté la SCI C de sa demande en paiement de la taxe foncière pour le XXX

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

Condamne la société Y à payer à la SCI C les sommes suivantes :

—  12.411,43 € HT soit 14855,38 € TTC au titre des taxes foncières pour le XXX,

-161.387,95€TTC au titre des réparations locatives pour le XXX,

déboute la SCI C pour le surplus de ses demandes, déboute la société Y de sa demande de remboursement de ses dépenses d’eau et d’électricité postérieures à la libération des lieux,

Condamne la SCI C à restituer à la société Y la somme de 541.332 € au titre des dépôts de garantie,

Ordonne une compensation entre les créances réciproques,

Condamne la société Y aux dépens de la première instance,

Y ajoutant,

Condamne la société Y à payer à la SCI C une somme de 3000'€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Y aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE