Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 7, 20 mai 2021, n° 20/04460

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple français

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 7

ARRÊT DU 20 Mai 2021

(n° 102 , 18 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/04460 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBTIC

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 24 Janvier 2020 par le tribunal judiciaire de Créteil RG n° 19/00008

APPELANTE

Société SCI JTA représentée par Monsieur X Y en sa qualité de gérant domicilié en cette qualité audit siège

60, avenue B C

[…]

représentée par M^e Alain LEVY de la SCP Alain LEVY et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0126

INTIMÉES

S.A. SADEV 94

[…]

[…]

représentée par M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1185 substituée par M^e France CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C2009

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DU VAL DE MARNE – COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[…]

[…]

non comparante, non représentée (avisé par courrier)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2021, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Z A,

Président chargé du rapport :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Z A, Président, président

Bertrand GOUARIN, conseiller

Monique CHAULET, conseillère

Greffier : M^me Marthe CRAVIARI, lors des débats

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour prévue le 15 avril 2021 prorogé au 20 mai 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Z A, Président et par Marthe CRAVIARI, Greffière présente lors de la mise à disposition.

***

La SCI JTA est propriétaire d’un ensemble immobilier à usage mixte sis […] et 60 avenue B C à Ivry sur Seine (94200), édifié sur trois parcelles cadastrées […], N°118 et N°119 d’une contenance totale de 1989m².

Cet ensemble immobilier est situé dans le périmètre du projet ZAC IVRY CONFLUENCES créé par arrêté préfectoral N°2010-7224 du 28 octobre 2010. Par la suite, l’arrêté de déclaration d’utilité publique a été pris le 11 juillet 2010 et l’arrêté de DUP le 11 juillet 2011, avec prorogation par un nouvel arrêté préfectoral du 26 mai 2016. Enfin, par arrêté du 25 juillet 2014, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la Société d’Aménagement et de Développement des Villes et du Département (SADEV 94) en charge de l’aménagement de la ZAC.

L’ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 26 janvier 2018.

Par jugement du 24 janvier 2020 après transport sur les lieux le 2 juillet 2019, le juge de l’expropriation de Créteil a :

— fixé à la somme de 1 902 362 € l’indemnité due par la SADEV 94 à la SCI JTA se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 1 588 716 €

— indemnité de remploi : 159 872 €

— indemnité pour perte de revenus locatifs : 153 774 €

— condamné la SADEV 94 aux dépens.

LA SCI JTA a fait un appel partiel le 6 mars 2020 en ce que le tribunal :

1 sur la méthode d’évaluation retenue par le premier juge :

1. 1. a privilégié la méthode globale qui permet l’évaluation de l’ensemble immobilier expropriant en intégrant les constructions et le terrain alors que la SCI JTA demande l’application d’une méthode mixte en distinguant d’une part constructions selon la méthode globale, d’autre part, terrain d’une superficie de 455 m² à évaluer comme terrain à bâtir.

Le premier juge a motivé sa décision en considérant d’une part que le bâti de l’ensemble immobilier appartenant à la SCI JTA représentant 77 %, soit plus des 3/4 de la superficie totale de la parcelle que d’autres part de terrain nu de 455 m² ne sert que comme parking à l’usage exclusif de la SAS SEDAP ainsi qu’en atteste le bail commercial de cette société.

1.2. a rejeté la demande de la SCI JTA d’évaluation du terrain nu comme terrain à bâtir.

2 sur l’abattement pour occupation commerciale de 30 % : a retenu un abattement d’occupation commerciale de 30 % appliqués à l’ensemble des locaux objets de l’expropriation au motif « qu’aucune circonstance exceptionnelle de l’application d’un abattement commercial est évoquée par l’exproprié ».

3. Sur le montant de l’indemnité de remploi : allouer une somme de 159'872 € au titre du remploi calculé sur une indemnité principale de dépossession foncière fixée à 1'588'716 € après avoir appliqué un abattement de 30 % sur les indemnités allouées relatives aux locaux à usage industriel ainsi qu’aux locaux à usage de bureaux et à celles relatives aux pavillons.

Pour l’exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

- adressées au greffe par la SCI JTA, appelante, le 28 mai 2020 notifiées le 2 juin 2020 (AR du 4 juin 2020, pas d’AR du commissaire du gouvernement), le 18 novembre 2020 notifiées le 19 novembre 2020 (AR des 20 et 24 novembre 2020), le 10 décembre 2020 notifiées le 11 décembre 2020 (AR des 14 et 16 décembre 2020) et le 29 janvier 2021 notifiées le jour même (AR du 1^er et 3 février 2021) demande à la cour de :

— confirmer le jugement pour l’indemnité pour perte de loyer d’un montant de 153 774 €

— infirmer le jugement en ce qu’il a appliqué à l’indemnité principale, un abattement pour occupation commerciale de 30%

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté le principe de l’indemnisation du terrain nu,

— confirmer pour le surplus et fixer les indemnités à lui revenir comme suit:

— indemnité principale en l’état d’occupation : 2 269 594, 25 €

— indemnité pour dépossession du terrain : 273 000 € à titre principal et à titre subsidiaire 260 459, 42 €

— perte de revenus locatifs : confirmation : 153 774 €

— article 700 du code de procédure civile : première instance: confirmation de 4 000 € et en cause d’appel une somme de 8000 €

—  adressées par la SADEV 94, intimée et appelante incidente, le 2 septembre 2020 notifiées le

jour même (AR du 4 septembre 2020) et le 4 décembre 2020 par RPVA et par voie postale notifiées le 7 décembre 2020 (AR des 8 et 10 décembre 2020) et par RPVA le 26 janvier 2021 puis déposées le 28 janvier 2021 notifiées le 29 janvier 2021(AR du 1^er et 3 février 2021) demande à la cour de :

— infirmer le jugement et statuant à nouveau, fixer l’indemnité à revenir à la SCI JTA à la somme totale de 1 334 532 € comme suit :

— indemnité principale selon la méthode globale (constructions terrain intégré), avec abattement pour occupation de 30% : 1 212 302 €

— indemnité pour frais de remploi : 122 230 €

— condamner la SCI JTA à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner la SCI JTA aux dépens.

—  adressées par le commissaire du gouvernement, intimé, le 03 août 2020 notifiées le 06 août 2020 (AR du 11 août 2020) qui demande la confirmation du jugement.

MOTIFS :

La SCI JTA fait valoir ;

'Concernant l’indemnisation du terrain non bâti, l’ensemble immobilier exproprié est composé de trois parcelles mitoyennes : la parcelle AS n°119 sur laquelle se situe le terrain dénué de constructions, s’étend sur 1.502 m². De plus, ne peuvent être comparés des prix de construction incluant un terrain constructible ou édifié sur un terrain d’assiette bénéficiant d’un potentiel de constructibilité résiduel important et des constructions ne bénéficiant pas d’un tel atout. Elle souhaite appliquer la méthode consistant à distinguer la part de terrain bâti évalué « constructions et terrain intégrés » et le surplus non bâti en l’évaluant comme terrain nu [Pièce n°21 : TGI Créteil, 29 novembre 2019 et Pièce n°22 : CA Paris, 28 novembre 2019] ;

'Concernant l’abattement pour occupation commerciale, celui-ci n’est pas justifié en ce qu’il n’est pas possible de constater une différence de valeur entre des biens libres et des biens occupés [Pièce n°13 : CA Paris, 23 mai 2019 et Pièce n°14 : CA Paris, 12 janvier 2017] ;

Dans le mémoire du 18 novembre 2020,

'Concernant l’indemnisation du terrain non bâti, en vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice causé par l’expropriation. La zone de parking et de déplacements n’a pas été indemnisée [Pièce complémentaire n° 24 : Cour de Cassation, 13 juin 2019] ;

'Concernant l’abattement pour occupation commerciale, le bien constitue un investissement pérenne et rémunérateur, ce qui fait des locataires des atouts du bien ;

'Concernant les surfaces à retenir,

'Sur la pondération des mezzanines, la nécessité de pondérer certaines surfaces se trouve dans le cadre de la détermination de la surface développement pondérée hors 'uvre. La surface utile n’implique pas nécessairement une pondération ;

'Sur les surfaces en sous-sol du pavillon, doivent être intégrées dans le calcul indemnitaire, les

surfaces annexes, une fois appliquée à leur superficie la pondération adaptée. Pour les sous-sols, le coefficient est de 0,5 [pièces complémentaires n° 25, n° 26 et n° 27].

'Concernant l’évaluation des immeubles, la SCI JTA opère une ventilation des surfaces en fonction de leur qualité et l’allocation d’une indemnité différenciée selon le type et la qualité du bâtiment ;

Dans le mémoire du 10 décembre 2020,

'A titre préalable, concernant l’irrecevabilité du mémoire récapitulatif et en réplique et de la pièce jointe de la SADEV 94 notifiés par voie de RPVA le 4 décembre 2020, en vertu de l’article 16 du code de procédure civile, il est demandé de les déclarer irrecevables comme contraires aux dispositions spécifiques du code de l’expropriation fixant les règles de procédures particulières pour les notifications d’écritures en cause d’appel, et en tout état de cause contraire au respect des règles du contradictoire ;

'Concernant l’indemnisation du terrain non bâti, selon la Cour Européenne des Droits de l’Homme, l’exproprié doit en principe obtenir une indemnisation raisonnablement en rapport avec la valeur du bien dont il a été privé même si des objectifs légitimes d’utilité publique peuvent militer pour un remboursement inférieur à la pleine valeur marchande, le contrôle de la CEDH se bornant à rechercher si les modalités choisies excèdent la large marge d’appréciation dont l’Etat jouit en la matière ;

En réponse au commissaire du gouvernement ;

'celui-ci se contente de ramener la part de terrain nu à l’ensemble des parcelles alors que celui-ci dépend uniquement de la parcelle AS n°119 et constitue donc une proportion bien plus élevée, soit plus d’un tiers de la parcelle, cet espace présente la particularité non seulement de constituer une zone de parking et de dégagements mais d’être de surface suffisante pour constituer en soi un potentiel de constructibilité supplémentaire et encore inexploité, nous nous trouvons dans un cas similaire à la jurisprudence de la Cour de cassation du 13 juin 2019 [Pièce 24]

'Son affirmation concernant le fait « de citer des ventes de biens libres à des prix supérieurs à des biens occupés » n’est fondée sur aucune référence.

En réponse à la SADEV 94 ;

'Concernant la pondération des mezzanines ; si les ouvrages de Doctrine insistent sur la nécessité de pondérer certaines surfaces, c’est bien seulement et uniquement dans le cadre de la détermination de la SDPHO, surface développement pondérée hors 'uvre que cela est nécessaire ; si l’on se réfère à la section 5 page 34 du même ouvrage, on constatera que tel n’est pas le cas en l’occurrence ; il faut rappeler que le sous-sol en question n’est en aucun cas enterré, tel qu’il ressort du constat opéré lors du transport sur les lieux, mais entièrement de plain pied, ce qui justifie d’autant son intégration dans le cadre du calcul de l’indemnité ;

'sur l’évaluation des immeubles ; les termes apportés par la partie adverse portent sur des ventes de natures différentes, et/ou sont trop anciennes, ou de surface trop supérieure.

Dans le mémoire du 29 janvier 2021,

'A titre préalable, concernant l’irrecevabilité du mémoire récapitulatif et en réplique et de la pièce jointe de la SADEV 94 notifiés par voie de RPVA le 26 janvier 2021, en vertu de l’article 16 du code de procédure civile, il est demandé de les déclarer irrecevables comme contraires aux dispositions spécifiques du code de l’expropriation fixant les règles de procédures particulières pour les notifications d’écritures en cause d’appel, et en tout état de cause contraires au respect des règles du

contradictoire ;

'Concernant l’indemnisation du terrain non bâti, le parking constitue l’un des éléments essentiels de l’activité du locataire. De plus, la SCI JTA a bien fait constater l’existence et le nombre de places de stationnement. Ils sont donc parfaitement indemnisables [pièce n°28 : CA Paris, 6 décembre 2018] ;

'Concernant les surfaces à retenir, les mezzanines ne souffrent d’aucune configuration défavorable par leur accès ni par leur hauteur sous plafond ou leur volume. Dès lors, le principe même de la pondération ne trouve pas à s’appliquer ;

La SADEV 94 répond ;

'Concernant les surfaces à retenir, elle souhaite voir l’application de coefficients de pondération aux différentes surfaces qui composent les immeubles : 0,5 à 0,8 pour les combles aménagés [Pièce n°14] et 0,5 s’agissant de la surface utile de mezzanine [Pièce n°10 : CA Paris, 9 janvier 2017, n°16/03285]. De plus, il s’agit de retenir la surface utile ;

'Concernant l’évaluation des immeubles, la SADEV 94 estime à 1.300 €/m² les bureaux en valeur libre, 900 €/m² l’entrepôt, le stockage et les archives en valeur libre et 2.500 €/m² la maison à usage d’activités en valeur libre ;

'Concernant l’abattement pour occupation commerciale, elle demande la confirmation du jugement [Pièce n°15 : CA Paris, 27 juin 2019] ;

'Concernant l’indemnisation de la partie de terrain non bâtie, elle demande la confirmation du jugement. Les trois parcelles cadastrées section AS n° 117, n° 118 et n° 119 forment un tout. De plus, des locaux dédiés à l’exercice exclusif d’une activité imposant le passage et la circulation de véhicules lourds ne peuvent s’entendre que de locaux qui disposent d’un espace de terrain qui permette d’effectuer les man’uvres nécessaires à l’entreposage et au chargement/déchargement. La SCI JTA ne retire aucun profit financier de ces places, ni loyers distincts : elle n’a donc pas à être indemnisée ;

Dans le mémoire du 4 décembre 2020,

'Concernant les surfaces à retenir, la Cour d’appel de Paris a retenu un coefficient de pondération de 0,5 pour les mezzanines [Pièce n° 16 : CA Paris, 12 janvier 2017, n° 16/03285] ;

'Concernant l’indemnisation de la partie de terrain non bâtie, il n’y a aucun revenu particulier retiré de ces emplacements. Aucune indemnité supplémentaire ne peut donc être attribuée en ce sens.

De plus, les termes de comparaison sont pertinents en ce que les emplacements de parking sont intégrés aux locaux d’activité et ne peuvent faire l’objet d’une évaluation distincte. En vertu de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, est écartée toute prise en compte du terrain libre pour son, éventuel, potentiel de constructibilité et, plus généralement, pour toute utilisation différente de celle constatée au jour de l’ordonnance d’expropriation.

Enfin, la SADEV 94 demande d’écarter le terme de comparaison produit par l’appelante [Pièce adverse n° 24] ;

Dans le mémoire du 28 janvier 2021,

'Concernant la recevabilité des notifications régularisées par la voie électronique, en vertu de l’article 24 de l’arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d’appel, la notification par la SADEV 94 est régulière.

Le Commissaire du gouvernement soutient ;

Concernant la valorisation de la surface libre de 455 m², en vertu de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Ainsi, la prise en compte de la contenance au jour de l’ordonnance d’expropriation implique de considérer deux éléments stables :

'la situation foncière : la surface restée libre doit être considérée comme une annexe aux locaux d’activités, qui ne peut faire l’objet d’une estimation distincte ;

'la situation d’occupation qui s’impose et l’espace libre doit être regardé comme un espace annexe et nécessaire à l’utilisation du bâtiment principal.

Concernant l’application d’un abattement pour occupation de 30 %, celui-ci paraît proportionné à la dépréciation que subissent des locaux d’activités grevés d’un bail commercial.

SUR CE, LA COUR

-Sur la recevabilité des conclusions et des documents

Aux termes de l’article R311-26 du code de l’expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l’appel étant du 6 mars 2020, à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

À peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

L’affaire a été fixée pour l’audience du 10 décembre 2020 et a fait l’objet d’un renvoi contradictoire pour l’audience du 4 février 2021.

En l’espèce, les conclusions de la SCI JTA, du 28 mai 2020, de la SADEV 94 du 2 septembre 2020 et du commissaire du gouvernement du 3 août 2020 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de la SCI JTA déposées au greffe le 18 novembre 2020, notifiées le 19 novembre 2020 (AR des 20 et 24 novembre 2020), déposées au greffe le 10 décembre 2020, notifiées le 11 décembre 2020 (AR des 14 et 16 décembre 2020) et déposées au greffe le 29 janvier 2021, notifiées le 29 janvier 2021 (pas d’AR) sont de pure réplique à celles de la SADEV 94 appelant

incident et à celles du commissaire du gouvernement, et ne formulent pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux ; celles du 29 janvier 2021 contiennent au préalable une demande d’ irrecevabilité du mémoire récapitulatif et en réplique et de la pièce jointe de la SADEV 94 notifiées par voie de RPVA le 4 décembre 2020 et une demande d’irrecevabilité du même mémoire et de la même pièce adressés également le même jour au greffe de la cour et une demande d’irrecevabilité du mémoire récapitulatif et en réplique et de la pièce jointe de la SADEV 94 notifiées par voie de RPVA le 26 janvier 2021; ces conclusions sont donc recevables.

Les conclusions hors délai de la SADEV 94, intimée et appelante incidente, ainsi que la pièce nouvelle N°16 ont été adressées au greffe par RPVA le 4 décembre 2020, puis par voie postale le 7 décembre 2020 et notifiées le 7 décembre 2020 (AR des 8 et 10 décembre 2020) ; la SCI JTA conclut à l’irrecevabilité de ce mémoire et de la pièce jointe, ayant été adressées par RPVA et en raison du non principe du contradictoire, en raison de la réception au 8 décembre pour l’audience du 10 décembre 2020.

Les conclusions hors délai de la SADEV 94 ont été également adressées au greffe par RPVA le 28 janvier 2021, et notifiées le 29 janvier 2021 ainsi que la pièce nouvelle N°17, en indiquant que les nouvelles écritures et la nouvelle pièce de la SADEV ont été notifiées uniquement par voie électronique ; la SCI JTA conclut à l’irrecevabilité de ce mémoire récapitulatif ainsi que la pièce nouvelle, celles ci ayant été notifiées uniquement par RPVA.

Selon l’article R311-26 du code de l’expropriation tel qu’interprété par la Cour de cassation (2^e civile, 10 novembre 2016 n°15'25 431, 19 octobre 2017, n°16'24 234 et 23 septembre 2020 n°19'16 092) les dispositions du code de l’expropriation n’excluent pas, devant la cour d’appel, la faculté pour les parties d’effectuer par voie électronique l’envoi, remises et la notification des actes de procédure, institués par l’article 748'1 du code de procédure civile, cette faculté est subordonnée, en application de l’article 748,'6 du même code de procédure civile, à l’emploi de procédés techniques garantissant, dans des conditions fixées par arrêté du garde des sceaux, la fiabilité de l’identification des parties, l’intégrité du document, ainsi que la confidentialité et la conservation des échanges permettant la date certaine des transmissions. Les dispositions liminaires, claires et intelligibles, de l’article premier de l’arrêté du garde des sceaux du 5 mai 2010, relatif à la communication électronique dans la procédure sans représentation obligatoire devant les cours d’appel, ne fixent une telle garantie que pour l’envoi par un auxiliaire de justice de la déclaration d’appel, de l’acte de constitution et des pièces qui leur sont associées, à l’exclusion des écritures des parties. Cette restriction est conforme aux exigences du procès équitable dès lors que, répondant à l’objectif de sécurisation de l’usage de la communication électronique, elle est dénuée d’ambiguïté pour un professionnel avisé comme un auxiliaire de justice lorsqu’il recourt à la communication électronique et cela ne le prive pas de la possibilité de laisser au au greffe les mémoires prévus par le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, alors applicable dans les conditions fixées par ce texte.

En matière d’expropriation pour cause d’utilité publique, en conséquence la déclaration d’appel et les pièces qui lui sont associées peuvent être valablement adressées au greffe de la cour d’appel par voie électronique par le biais du réseau privé virtuel avocat dans les conditions techniques fixées par l’arrêté du garde des sceaux sont du 5 mai 2010. La régularité de la transmission par la voie électronique d’une déclaration d’appel formée contre un jugement rendu en matière d’expropriation s’apprécie au regard des seules dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile et de l’arrêté pris en application de ces articles par le Garde des Sceaux.

Cependant, le décret numéro 2019'1333 du 11 décembre 2019 applicable à compter du 1^er janvier 2020 a étendu tant en en première instance, comme en appel, la représentation obligatoire par avocat dans la procédure d’expropriation (article R311-9 et R 311-17 du code de l’expropriation), et donc en l’espèce de la SCI JTA étant du 6 mars 2020 ; il en résulte que conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 930'1 du code de procédure civile, que les pièces de procédure sont remises à la cour par voie électronique, dès lors qu’un arrêté du garde des sceaux définit les

modalités des échanges par voie électronique ; or l’arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d’appel abroge dans son article 1 de l’arrêté du 5 mai 2010 relatif à la communication par voie électronique dans les procédures sans représentation obligatoire devant les cours d’appel et l’arrêté du 30 mars 2011 relatif à la communication par voie électronique dans les procédures avec représentation migratoire devant les cours d’appel ; l’article 2 de cet arrêté dispose que tous les envois, remises et notifications mentionnées à l’article 748'1 du code de procédure civile peuvent être effectués par voie électronique devant les cours d’appel, aussi bien lorsque la procédure est avec représentation obligatoire que quand elle est sans représentation obligatoire ; la communication par voie électronique n’est pas obligatoire en vertu des dispositions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 5 mai 2020 susvisé ; cependant l’article R 311-26 du code de l’expropriation n’a pas été modifié qui dispose que :

'A peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et les documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.'

En conséquence les avocats peuvent donc transmettre leurs conclusions à la cour d’appel via le RPVA dans le contentieux de l’indemnisation de l’expropriation en appel ; cependant, s’agissant des commissaires de gouvernements qui n’ont pas accès au RPVA et ne sont pas visés par l’arrêté susvisé, ils doivent établir leurs actes sur support papier et les remettre au greffe ou les lui adresser par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans le délai fixé par alinéa 4 de l’article R3'26 du code de l’expropriation et les actes de procédure des autres parties doivent leur être notifiés, aucun texte spécial n’organisant leur situation ; si l’Etat, les régions, les départements, les communes et leurs établissements publics décident de ne pas constituer avocat et de ne pas recourir à un avocat postulant dans le ressort de la cour d’appel ils n’ont pas accès au RPVA qui est interconnecté avec le réseau privé virtuel de la cour d’appel (RPVJ) (Cass. 2^e, 6 mai 2021 n°21-70.004).

La jurisprudence statuant sur l’irrecevabilité des actes de procédure par voie électronique n’est plus applicable à compter de la publication le 21 mai 2020 au JORF de l’arrêté du 20 mai 2020 s’agissant des avocats.

En conséquence, en l’espèce, le mémoire récapitulatif et en réplique de la SADEV 94 a été adressé le 4 décembre 2020 par RPVA puis par voie postale notifiées le 7 décembre 2020 et le principe du contradictoire ayant été respecté, puisque l’affaire a été renvoyée à l’audience du 4 février 2021 et la SCI JTA a pu y répliquer par conclusions du 29 janvier 2021; ces conclusions sont donc recevables.

S’agissant du mémoire récapitulatif et en duplique de la SADEV 94 adressé uniquement par RPVA le 29 janvier et notifié le 29 janvier 2021, il est recevable en application de l’arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d’appel.

S’agissant des pièces nouvelles :

— conclusions de la SADEV 94 du 4 décembre 2020 : pièce N° 16 : Cour d’appel de Paris 12 janvier 2017 ; cette pièce nouvelle transmise hors délai est de la jurisprudence complémentaire aux conclusions transmises dans le délai légal et en réponse aux conclusions de la SCI JTA ; cette pièce est donc recevable.

— conclusions de la SADEV 94 du 29 janvier 2021: nouvelle pièce communiquée hors délai numéro 17 correspond à l’arrêté du 20 mai 2020 relatif à la communication par voie électronique en matière civile devant les cours d’appel, qui est en réponse aux conclusions au mémoire d’appel récapitulatif et en réponse N°3 de la SCI JTA du 10 décembre 2020 qui a soulevé à titre préalable l’irrecevabilité du mémoire récapitulatif et en réplique de la pièce jointe de la SADEV 94 notifiée le 4 décembre 2020 ; cette pièce est donc recevable.

La SCI JTA sera donc déboutée de ses demandes d’irrecevabilité du mémoire récapitulatif et en réplique de la SADEV 94 et de sa pièce jointe notifiée tout à la fois par RPVA le 4 décembre 2020 et par voie postale au greffe de la cour le même jour et d’irrecevabilité du mémoire récapitulatif et en réplique de la SADEV 94 de sa pièce jointe notifiée uniquement par RPVA le 26 janvier 2021.

- Sur le fond

Aux termes de l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Conformément aux dispositions de l’article L.322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L.322-3 à L322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L’appel de la SCI JTA porte sur la méthode d’évaluation retenue consistant à exclure une indemnisation spécifique du terrain non bâti, l’abattement pour occupation commerciale, sur l’indemnité totale de dépossession et sur l’évaluation des immeubles, aucune contestation n’existe au titre du taux de calcul de l’indemnité de remploi, du montant de l’indemnité allouée au titre de la perte de loyer.

L’appel incident de la SADEV 94 porte de plus sur les surfaces à retenir, aucune contestation n’existe au titre du taux de calcul de l’indemnité de remploi, du montant de l’indemnité allouée au titre de la perte de loyer.

Les parties ne s’accordent pas sur la surface à retenir, la méthode d’évaluation pour l’évaluation des immeubles, l’abattement pour occupation commerciale et le montant de l’indemnisation de dépossession.

S’agissant de la date de référence, les parties s’accordent toutes à la situer au 19 décembre 2017 en application des articles L322-2 du code de l’expropriation, date d’approbation du dernier règlement d’urbanisme de la ville d’Ivry.

Le jugement sera confirmé sur ce point

S’agissant des données d’urbanisme, les parcelles supportant l’ensemble immobilier de la SCI JTA sont classées à cette date de référence en zone UIC, qui correspond presque en totalité au périmètre de la ZAC 'Ivry Confluence'.

Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s’agit d’un ensemble immobilier composé de quatre bâtiments (A à D) abritant des locaux à usage d’activités, de bureaux et d’habitation occupés, les bâtiments A et B avec une activité de vente en gros et en détail de peintures, les bâtiments C et D avec une activité de fabrication et vente d’articles de tôlerie fine de précision, de mécanique générale, de luminaires, travaux, articles de décoration et ferronnerie d’art. Les superficies selon le géomètre expert : Bâtiment A (Hangar de la SAS CEDAP) : 589,40 m² dont 30,8 m² en mezzanine, […] de la SAS CEDAP) : l62,80 m² en rez-de-chaussée et 163,5 m² en combles aménagés, Bâtiment C : 693 m² dont 99,1 m² en mezzanine, Bâtiment D : 40,4 m² avec des surfaces annexes à hauteur de 37,3 m² et un terrain nu : 455 m²

Les parties sont en désaccord sur l’état des biens ; la SCI JTA estime que le bâtiment A présente un excellent état d’entretien, le bâtiment B un très bon état d’entretien, le bâtiment C un état correct, ayant été entièrement rénové en 2010 ; la SADEV 94 estime pour sa part en produisant des photographies et en se réfèrant au procès-verbal de transport sur les lieux que les parcelles comprennent uniquement des locaux d’activité, ainsi qu’un pavillon d’habitation à usage d’activités à l’état d’abandon notoire et très dégradé ; le commissaire du gouvernement indique que le bâtiment A est formé d’un hangar, de 589,40 m², dont 30,80 m² en mezzanine, selon le géomètre expert, d’une construction de béton et forment un ensemble de bureaux en enfilade, bien équipée, disposant de fenêtres à double vitrage, chauffage et climatisé, et que les locaux sont dans un état très correct voire en très bon état pour certaines parties, que le bâtiment D formé de bureau 262,80 m² en rez-de-chaussée de 163,50 m² en combles aménagés est un bâtiment en briques et parpaing et forme un entrepôt bien éclairé et permet le stockage de marchandises, avec en mezzanine, 2 salles de détente pour les salariés, des sanitaires bureaux, que le bâtiment C est formé de locaux d’activité de 693 m² dont 99,10 m² en mezzanine et d’un grand atelier de tôlerie’soudure, poinçonnage décoration, d’une belle hauteur sous plafond de 6,50 m, que le bâtiment D formé d’un pavillon de 40,40 m² des surfaces annexes de 37,30 m² est dans un état très dégradé.

Il ressort du procès-verbal de transport qui fait foi en ce qui concerne les constatations matérielles, que les bâtiments A et B est dans un état très correct voire en très bon état pour certains éléments, que le bâtiment D est bien entretenu, que le bâtiment C est en état médiocre et dans un état très dégradé.

La situation des locaux est la suivante :

— bâtiment A et B sont donnés à bail à la société SAS Cédap, enseigne Jefco-Cedap, entreprise spécialisée dans la préparation et la vente de peinture ; le bail a été consenti le 23 mars 2010, le dernier loyer annuel étant de 125'482,64 € TTC (pièce N°1).

— bâtiments C et D sont louées à la SA établissements F G et fils, entreprise de tôlerie et façonnage de métaux ; le bail a été consenti le 8 octobre 1999, le dernier loyer annuel étant de 59'045,96 € TTC(pièce N°3).

Il s’agit donc de locaux à usage d’activités, incluant des activités industrielles et des bureaux ; les locaux sont accessibles à la clientèle d’entreprises des 2 sociétés occupantes ; l’ensemble est, soit en

bon état, soit en état d’usage, à l’exception du pavillon qui n’est plus utilisé.

Pour une plus ample description, il convient de se référer au procés verbal de transport.

La SCI JTA souligne que les locaux se situent sur le territoire de la commune d’Ivry-sur-Seine, dans une zone mixte, regroupant à la fois des activités (garage, entreprises industrielles diverses), commerces (réseau, librairie, papeterie, quincaillerie) et des habitations à distance d’une des places importantes de la ville, la place B C ; que le bien est desservi par les voies routières à quelques mètres de la départementales 19, à peu de distance de l’A4 ; plusieurs bus RATP sillonnent la zone et le RER C Ivry-sur-Seine se situe à peu de distance, de même que le métro mairie d’Ivry, ligne 7 ; le commissaire du gouvernement précise qu’aucune de ces lignes n’est toutefois à proximité immédiate du site.

S’agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s’agit de celle du jugement de première instance, soit le 24 janvier 2020.

I – Sur les surfaces à retenir

Le premier juge indique que le certificat de mesurage établi le 29 avril 2019 par Monsieur D E, géomètre expert, après mesurage contradictoire selon les écritures de la SCI JTA fait état des surfaces utiles suivantes :

'bâtiment A (hangar de la SAS CEDAP): 582,40 m² dont 30,8 m² en mezzanine

'bâtiment B (hangar de la SAS CEDAP) : 162,80 m² en rez-de-chaussée et 163,5 m² en combles aménagées

'bâtiment C (locaux d’activité de la SA établissements F G et fils) : 693 m² dont 99,1 m² en mezzanine

'bâtiment D (pavillon’bail de la SA établissements F G et fils) : 40,4 m² avec des surfaces annexes à hauteur de 37,3 m²

'terrain nu : 455 m².

Le premier juge a retenu que le garage ne faisait pas partie des annexes privatives, il n’ est pas intégré dans la surface utile du pavillon d’habitation donnant 50,85 m² à celui-ci et que le Bâtiment A (Hangar de la SAS CEDAP) est de 589,40 m², le bâtiment B (Bureaux de la SAS CEDAP) de 326,30 m², le Bâtiment C (Locaux d’activité de la SA établissement F G et fils) de 693 m² dont 40,7m² de bureaux, et le bâtiment D (pavillon bail commercial de la SA établissement F G et fils) de 50,85 m².

La SCI JTA n’émet aucune contestation sur ce point.

En cause d’appel, la sadev 94 demande de retenir 655, 75 m² pour le bâtiment A et 634,45 m² pour le bâtiment B et une surface du pavillon de 40,4 m².

Concernant les bâtiments A et B, elle fonde sa prétention sur le traité de l’évolution des biens de H I soulignant qu’un coefficient de pondération est applicable de 0,5 à 0,8 pour les combles aménagées, et sur un arrêt de la cour d’appel de Paris du 12 janvier 2017 instituant un coefficient de 0,5 pour des mezzanines à usage de stockage.

Sur le traité de l’évolution des biens de H I, cette pondération se fait au sein d’un mode de calcul de la surface développée pondérée hors 'uvre, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Toutefois,

l’ouvrage indique qu’un « niveau habitable peut toutefois être affecté d’un coefficient inférieur à 1 s’il offre des conditions d’habitabilité inférieures à la normale », ce que revendique l’intimée. Or, en l’occurrence il n’est pas mentionné de « conditions d’habitabilité inférieures à la normale » autre que la disposition en mezzanine, qui serait un élément permettant une pondération de 0,5.

Sur la jurisprudence de la CA de Paris du 12 janvier 2017, une pondération de 0, 50 a été appliquée sur des surfaces mezzanine. Cependant comme l’a indiqué exactement le premier juge, cette pondération n’est due qu’à la nature particulière de ces mezzanines ayant des caractéristiques de moins-value.

En l’espèce, les éléments du procès-verbal de transport mettent en évidence des éléments indiquant un usage normal de cette surface notamment par une hauteur sous plafond supérieur à 1,80 mètres, de récentes rénovations (partie de la SAS CEDAP), bureau facile d’accès, bien éclairés (nombreuses fenêtres et verrières) et bien distribués (couloir longeant les bureaux en mezzanine Nord’partie de la SA établissements F G et fils), absence de disproportion notable des surfaces entre les niveaux rez-de-chaussée et R+1 afin que cette surface soit tout à fait adaptée à un usage de bureaux. Ainsi, aucune pondération ne doit être appliquée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

*

Concernant la surface de pavillon, la SADEV 94 revendique que l’on ne peut pas retenir une valeur de surface habitable et l’appliquer à une surface plus grande, à savoir la surface utile, une annexe privative.

Il convient de relever que le certificat de mesurage établi le 29 avril 2019 par un géomètre expert a été réalisé de façon contradictoire (pièce N°8) et est intitulé « certificats de garantie de surfaces utiles habitables et annexes » et il appartenait donc en cas de contestation à la SADEV 94 de faire établir un autre mesurage par un géomètre expert.

En outre, il s’agit ici de prendre en considération des surfaces annexes et dépendantes de la surface d’habitation. Aussi il doit s’agir d’un ensemble que l’on doit prendre en compte en tant que même surface ayant le même usage, en l’occurrence à usage d’habitation. Le premier juge a exactement appliqué une majoration de 0,5 aux annexes privatives afin de les comprendre dans l’ensemble d’une surface à usage d’habitation.

La SADEV 94 indique également que le premier juge a retenu à tort pour le pavillon la surface utile en majorant la surface habitable de la moitié des surfaces des annexes, les termes de comparaison retenus portant sur des cessions en surface habitable et non en surface utile.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

En conséquence, le premier juge a exactement retenu les surfaces suivantes :

bâtiment A : 589,40 m²

bâtiment B : 326,30 m²

bâtiment C : 693 m² dont 40,7 m² de bureaux

bâtiment D : 50,85 m²

II ' Sur la méthode d’évaluation à retenir

Le juge de l’expropriation dispose du pouvoir souverain d’adapter la méthode qui lui parait la mieux appropriée à la situation des biens expropriée.

Le premier juge a retenu la méthode globale permettant une évaluation de l’ensemble immobilier de l’expropriée en intégrant les constructions et le terrain.

Le commissaire du gouvernement et l’intimée ne contestent pas le jugement sur ce point.

La SCI JTA, comme en première instance, revendique l’application de la méthode mixte consistant à évaluer d’une part les constructions et terrains intégré, et d’autre part le terrain nu. A titre subsidiaire, l’appelante demande l’application d’une méthode alternative de calcul par le nombre d’emplacement de parkings.

A- Concernant la méthode mixte

L’appelante souligne que les 455m² de terrain nu font partie d’un ensemble, la parcelle AS 119 qui s’étend sur 1 502m², ainsi et contrairement à ce qu’affirme le premier juge, le terrain nu constituerait plus que 23% de la superficie totale de la parcelle.

Toutefois, cet argument ne peut prospérer du fait que l’opération d’expropriation ne porte pas sur l’ensemble de la parcelle AS 119 mais uniquement sur les surfaces bâties et sur les 455 m² de terrain nu selon les certificats de mesurage établis le 29 avril 2019 par M. D E, géomètre-expert. Aussi, le juge de l’expropriation n’a pas à prendre en compte des éléments extérieurs à la parcelle expropriée pour déterminer la méthode à retenir.

L’appelante souligne en outre que l’un des principes fondamentaux de la procédure d’expropriation se trouve dans l’article L.321-1 du Code de l’expropriation qui dispose que l’indemnité doit couvrir l’intégralité du préjudice causé par l’expropriant. Ce principe conduirait à retenir de manière préférentielle la méthode mixte comme ce serait le cas dans un jugement du TGI de Créteil le 29 novembre 2019 et dans un arrêt de la cour de céans le 28 novembre 2019.

Cependant, le jugement du 29 novembre 2019 porte sur un bien immobilier à usage culturel au sein d’un terrain très privilégié, soit des circonstances fortes différentes du bien en l’occurrence. L’arrêt de la cour d’appel du 28 novembre 2019 porte sur un nombre bien plus conséquent d’emplacements à usage de parking et, de plus, ces parkings étaient « occupés en vertu de baux » d’où un droit réel distinct et séparable des surfaces construites.

Les 3 parcelles AS 117 d’une surface de 175 m², AS-118 de 312 m² et AS-79 de 2502 m², forment une unité foncière de 1989 m² ; aux termes de l’article L322'1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, ce qui écarte toute prise en compte du terrain libre pour son éventuel potentiel de constructibilité et pour toute utilisation différente de celle constatée au jour de l’ordonnance d’ expropriation, soit le 26 janvier 2018.

En l’espèce, la surface de 455 m² est intégrée dans une unité foncière indissociable de 3 parcelles de 1989 m², avec comme indiqué par la SCI JTA un ensemble formant une vaste parcelle formant angle entre le […] et le 60 avenue B C, développant une façade de 100 m sur l’une et de 19, 35 m sur l’autre ; la surface restée libre ne peut être rapportée qu’à la surface de l’ emprise expropriée, soit 455 / 1989= 22,87 % ; cette surface est comme l’indique la SCI JTA un vaste parking, sécurisé et entièrement aménagé, et non un terrain nu et constitue donc une annexe aux locaux d’activité ; en outre, au regard des réalités l’exploitation des locaux d’activité, il est impératif de conserver l’utilité foncière juridique du site.

De plus, la consistance des biens s’entend également de la situation d’occupation ; la surface de 455

m² est incluse dans le bail commercial de la société CEDAP qui comprend un ensemble à usage de locaux d’activité, y compris une surface annexe de 455 m², utilisé comme parking par les salariés et la clientèle et cet espace libre est donc un espace annexe et nécessaire à l’utilisation du bâtiment principal, et il permet en outre des man’uvres nécessaires à l’entreposage chargement/déchargement ; au regard de l’occupation des locaux, cette surface annexe, est enfin trop petite pour recevoir une estimation distincte des locaux principaux.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

B- Concernant la méthode alternative de calcul du nombre d’emplacement de parkings

La SCI JTA souligne que la partie de la parcelle à usage de parking bénéficie de 25 emplacements délimités et individualisés, soit opérationnels et utilisables sans difficulté. Ces parkings peuvent donc faire l’objet d’une indemnisation par place et elle produit à la cour 6 références portant sur des mutations intervenues sur des emplacements de stationnement sur le territoire de la commune d’Ivry-sur-Seine ; et elle sollicite en conséquence l’indemnisation de l’ensemble des places de parking sur la base d’un prix unitaire de 13'000 € soit 25 emplacements x 13'000 € = 325'000 €.

Cependant, le bâti est en majorité à usage de locaux professionnels nécessitant l’existence de places de parking. Il n’est pas concevable que ces parkings soient exploitables dans les mêmes conditions sans l’existence des locaux professionnels objets de la procédure d’expropriation à titre principal étant donné la superficie qu’ils occupent, ce qui correspond au fait que le terrain nu de 455 m² ne sert qu’à l’ usage exclusif de la SAS CEDAP, comme en atteste le bail commercial de cette société. Il découle de ce constat que les places de parkings sont les accessoires des bâties, notamment des locaux à usage professionnel.

En conséquence, il convient de débouter la SCI JTA de sa demande subsidiaire d’indemnisation de l’ensemble des places de parking.

III -Sur l’abattement pour occupation commerciale

Le premier juge a indiqué qu’il est d’usage de retenir un abattement commercial de 30 %, qu’il a appliqué à l’ensemble des lots de locaux, en précisant que le pavillon allégué « libre d’occupation » par la SCI JTA est expressément rattaché au bail commercial de la SA établissements F K fils et qu’au surplus il n’est pas démontré qu’à la date de l’ordonnance d’expropriation soit le 26 janvier 2018, ce pavillon n’était pas occupé.

La SCI JTA critique l’application d’un abattement pour occupation commerciale et sollicite la réformation du jugement sur ce point, la SADEV 94 et le commissaire du gouvernement demandant la confirmation.

La SCI JTA affirme en effet qu’il n’est pas démontré l’existence d’un différentiel de valeur entre les biens libres et les biens occupés au sein du marché de l’immobilier correspondant. De plus, l’occupation des locaux serait un élément de plus-value preuve de l’attractivité du bien exproprié.

Si le bien exproprié fait l’objet d’une location, il est pratiqué sur la valeur vénale du bien, apprécié libre d’occupation, un abattement pour tenir compte de la moins-value dont il est grevé par suite des droits conférés aux locataires, mais si de manière générale, un bien occupé vaut moins cher qu’un bien libre, le principe est susceptible toutefois de connaître des exceptions, par la démonstration de l’absence de moins-value liée à l’état d’occupation.

Or en l’espèce, la SCI JTA ne rapporte pas la preuve de circonstances exceptionnelles d’exclure l’application de l’abattement commercial ; en effet, les références occupées qu’elle produit et qui seront étudiées en détail ci après correspondent toutes à des références de la base BIEN ou ETALAB

et en l’absence de production des références de publication et des actes de vente, les caractéristiques ne sont pas connues ; en conséquence, le premier juge a exactement appliqué un abattement de 30 % qui est proportionné à la dépréciation que subissent des locaux d’activité grevés d’un bail commercial.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

IV ' Détermination de l’indemnité

A) Détermination de 1'indemnité relative aux locaux à usage d’activité

Le premier juge a alloué une indemnité de 1 045 201 € après un abattement de 30%.

Il convient d’examiner les références des parties :

1° Les références de la SCI JTA

Elle produit 8 références à Ivry-sur-Seine :

N° du terme

Date de vente

Adresse

Superficie

Prix en € Prix en

€/m²

Observations

T1

28 février 2018

[…]

Michelet

200

370'000

1850

Occupé

T2

15 février 2016

[…]

Renan

590

2'028'801

3438

occupé

T3

12 juillet 2016

[…]

104

270'000

2596

T4

19 avril 2018

[…]

Ledru-Rollin

201

450'000

2239

T5

13 février 2015 […]

96

220'000

2291

T6

31 juillet 2015

[…]

165

569'000

3448

T7

22 décembre

2015

[…]

96

238'128

2480

T8

décembre 2015

51 Danielle

Casanova

terrain de 874

m²

bâtiment de 640

m²

1'680'000

2625

T1 : la pièce citée n°17 ne correspond pas à l’habitation et il s’agit d’immeubles à usage de bureaux.

T2 : pas de pièce produite

T3 : pièce N°23 : pièce ETALAB, qui ne permet pas d’avoir les références de publication et de connaître les caractéristiques du bien

T4 : pièce N°11: il s’agit uniquement d’une référence ETALAB, qui ne peut être retenue en l’absence de production des références exactes ou de communication de l’acte de vente publié

T5 : pièce N°9 : ce terme sera écarté pour le même motif

T6 : pièce N°10 : il s’agit de bureaux

T7 : ce terme sera écarté pour le même motif

T8 : ce terme sera écarté pour le même motif.

[…]

Elle produit 9 termes ;

— Les trois premiers termes datant de 2015 (la vente amiable 15/04/2015, la quittance du 21/07/2015 et la vente 31/07/2015) sont trop anciens datant de près de cinq ans pour être retenus.

— Concernant la quittance du 18/05/2017, c’est à bon droit que le premier juge l’a écarté du fait d’une surface trop petite par rapport au bien en l’occurrence (107,96 m²)

— Concernant le terme correspondant la quittance du 2/06/2017, SCI du […] à Ivry sur Seine, la SCI JTA indique qu’un jugement du 17 novembre 2016 souligne la présence de pollution concernant ce bien exproprié. Toutefois, la preuve n’est pas apportée par l’absence aux pièces de ce jugement. Aussi, le terme sera retenu.

— Concernant le terme du jugement du 9 janvier 2017, celui-ci porte sur un hangar trop mal entretenu pour être comparé au bien exproprié. Le terme ne sera pas retenu.

— Concernant la vente amiable du 21/12/2016, c’est à bon droit que le premier juge l’a écartée du fait d’une surface trop grande par rapport au bien exproprié (5 401m²).

— Concernant le terme : arrêt cour d’appel de Paris du 20 octobre 2016, c’est à bon droit que le premier juge l’a écarté du fait d’une surface trop petite par rapport au bien exproprié (157,45 m²)

— Concernant le terme issu de la Quittance du 21 décembre 2017, il porte sur une surface à usage très majoritairement différent que le bien exproprié, à savoir selon l’attestation notariée une surface utile de 2 508,70 m² pour 11 bâtiments à dominante logement. Le terme n’est pas retenu.

3° Les références du commissaire de gouvernement

Aucune référence n’est produite en appel

La moyenne des références retenues est donc de : 1 115 + 1 245 = 2 360/2 = 1 180 €.

Au regard de l’ancienneté des références retenues, le premier juge a exactement retenu une valeur supérieure de 1202,5 €/m² en valeur libre.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession pour les locaux d’activité en valeur occupée comme suit :

'bâtiment A : 589,40m² x 1202,5= 708'753,3 €

'bâtiment C : 652,3m² x 1202,5= 784'390,75 €

soit un total après abattement commercial de 30 % : 1'493'144,25 x 0,70= 1'045'200,98 € arrondis à 1'045'201 €.

B) Détermination de l’indemnité relative aux locaux à usage de bureaux

1° Les références de la SCI JTA

Les références issues de la base BIEN des notaires, de la base DVF (ETALAB) seront exclus pour

les mêmes motifs que précédemment.

Il convient de retenir les références suivantes :

'mutation du 19 avril 2018 : 2239 €/ m²(pièce N°12)

'jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 27 mars 2017 confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris : 1800 € / m² (pièce N°14).

[…]

Aucune référence n’est produite portant exclusivement sur des bureaux.

Cependant la référence déjà retenue du jugement du tribunal de grande instance de Créteil du 9 janvier 201 si elle a été écartée pour la partie activité, est pertinente en consistance pour la partie bureaux avec une valeur de 1100 €/m².

3° Les références du commissaire de gouvernement

Aucune référence n’est produite en cause d’appel.

La moyenne des références est donc de : 2 239 + 1 800 + 1 100 = 5 139/3 = 1 713 € /m² en valeur libre.

Le bâtiment B est bien entretenu mais le bâtiment C est en état médiocre.

Le premier juge a donc exactement retenu une valeur de 1700 €/m²

Soit :

bâtiment B : 326, 30 m² x 1700 = 554 710 €

bâtiment C : 40, 7 m² x 1 700 = 69 190 €

La valeur occupée après abattement de 30% est de : 2029,50 x 0,70 = 1 420,65 €.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

C) Détermination de l’indemnité relative au pavillon

Le premiers juge a fixé une indemnité de 106 785 € pour les surfaces à usage de pavillon.

Il convient d’examiner les références des parties :

1° références de la SCI JTA

Aucune référence n’est produite, elle s’accorde avec le commissaire du gouvernement pour retenir 3 000 €/m².

2° références de la SADEV 94

Elle propose 2 500 €/m² mais ne produit pas de références.

3° références du commissaire du gouvernement

Il propose de retenir 3 000 €/m².

Le premier juge a donc exactement retenu la valeur la plus favorable à l’exproprié soit la somme de 3 000 €/m² :

50,85 m² x 3 000 x 0,7 (abattement pour occupation) = 106'785

Le premier juge en conséquence exactement fixée l’indemnité totale de dépossession foncière à verser à la SCI JTA par la SADEV 94 à la somme de :

1'045'201 + 436'730 + 106'785 = 1'588'716 €.

Le jugement sera en conséquence confirmée sur ce point

D) sur les indemnité accessoires

1° sur l’indemnité de remploi

En l’absence de contestation sur les taux, le premier juge a exactement fixé l’indemnité de remploi à la somme de 159'871,6 € arrondis à 159'872 €.

Le jugement sera confirmé sur ce point

2° sur l’indemnité pour perte de revenus locatifs

En l’absence de contestation le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme arrondie de 153'774 €.

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé l’indemnité de dépossession foncière à verser par la SADEV 94 à la SCI JTA à la somme de :

1'588 716 (indemnité principale) + 159'872 (indemnité de remploi) + 153'774 (indemnité pour perte de locatifs) =1 902 362 €.

- Sur les dépens

Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l’expropriant conformément à l’article L312-1 du code de l’expropriation.

La SCI JTA perdant procès sera condamnée aux dépens d’appel.

—  Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il convient de confirmer la condamnation de la SADEV 94 à payer 4.000 € au titre des frais de première instance à la société SCI JTA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de débouter la SCI JTA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel et de la condamner sur ce fondement à payer la somme de 2000 € à la SADEV 94.

PAR CES MOTIFS,

La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Déboute la SCI JTA de sa demande de déclarer irrecevable le mémoire récapitulatif et en réplique de la SADEV 94 et de sa pièce jointe de juin notifiée tout à la fois par RPVA le 4 décembre 2020 et par voie postale au greffe de la cour le même jour ;

Déboute la SCI JTA de sa demande de déclarer irrecevable le mémoire récapitulatif en réplique de la SADEV 94 et de sa pièce jointe notifiée par RPVA le 26 janvier 2021 ;

Déclare recevable les conclusions des parties ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne la SCI JTA à payer la somme de 2000 € à la SADEV 94 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI JTA aux dépens d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT