ARRET N°260

N° RG 19/01750 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FX7M

C

D

C/

B DE A

H

X

Société LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHAR ENTE MARITIME – DEUX SEVRES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 04 MAI 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01750 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FX7M

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 mai 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

APPELANTS :

Monsieur G C

né le […] à LAOS

[…]

[…]

Madame E-L D

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE – JOUTEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIMES :

Monsieur Y B DE A

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame Z H épouse B DE A

née le […] à […]

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e Paul-henri BOUDY, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Maître K X

né le […] à PERIGUEUX

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

Société LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHAR ENTE MARITIME – DEUX SEVRES

[…]

[…]

ayant pour avocat M^e Magalie ROUGIER de la SCP ROUGIER VIENNOIS FERNANDES, avocat au barreau de SAINTES

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 Février 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

M. Dominique ORSINI, Conseiller

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me I J,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me I J,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. Y B DE A et M^me Z H épouse B DE A, propriétaires d’un appartement situé au premier étage de la copropriété du […] ont régularisé par acte sous-seing privé du 18 février 2016 établi par Maître X notaire associé un compromis de vente de leur immeuble avec G C et E-L D au prix de 235 000 €, outre frais d’actes d’un montant de18 200 €, la vente par acte authentique devant être réitérée le 29 avril 2016 au plus tard.

Cette réitération est intervenue selon acte authentique du 4 mai 2016 publié à la conservation des hypothèques le 25 mai 2016.

Par actes d’huissier en date des 10 et 13 octobre 2017, G C et E-L D ont assigné Y et Z B DE A, Maître K X et la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SÈVRES devant le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE devant le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LA ROCHELLE, aux fins de :

— Constater que la présente assignation a été régulièrement publiée à la conservation des hypothèques de LA ROCHELLE.

A titre principal

Vu les dispositions de l’article L 271.1 du CCH

— Prononcer l’annulation de la vente reçue par M^e X notaire à LA ROCHELLE le 4 mai 2016
- pièce 3.publié à la conservation des hypothèques de LA ROCHELLE le 25 mai 2016 Volume 20l6P, Numéro 4108 concernant un appartement situé au premier étage de la copropriété du […] ci- après désigné Lot numéro 2 : un appartement au premier étage du bâtiment, desservi par un couloir de dégagement commun auquel on accède par un escalier commun depuis le hall d’entrée du rez~de-chaussée donnant sur la […], composé d’un dégagement, une cuisine, un salon, un bureau, une salle d’eau, wc, 2 chambres et rangement, le tout d"une superficie de 72,50 m2 et les 154/10007ème des parties communes générales de l’immeuble, ledit immeuble étant cadastré section LE N°97 pour une contenance de 2a48ca.

— Prononcer l’annulation des prêts « TOUT HABITAT FACILIMMO » n°00000376761 d"un montant en capital de 172.237 €, n° 00000376762 d"un montant en capital de 69.300 € et n° 00000376763

d"un montant en capital de 15.000 €.

— condamner M^e K X in solidum avec M. Y B DE A, et M^me Z, E H épouse B DE A au paiement aux requérants des sommes suivantes sauf à parfaire :

— Restitution du prix : . 235.000 €

— Remboursement des frais de mutation 14.232 €

— Remboursement taxes : . 5.100,32 €

— Remboursement des échéances acquittées entre juin 2016 et à la date à laquelle la décision à intervenir sera définitive soit à la date du 1.02 2018 = 21.639 € sauf à parfaire

Déclarer opposable à la CRCAM. CMDS la décision à intervenir ;

A Titre subsidiaire

Vu les dispositions de l’article 1137 du code civil ou 1132 du code civil

— Prononcer l’annulation de la vente

— Prononcer l’annulation des prêts

— S’entendre condamner M. Y B DE A, et M^me Z, E H épouse B DE A au paiement aux requérants des sommes suivantes sauf à parfaire

— Restitution du prix : 235.000 €

— Remboursement des frais de mutation : 14.232 €

— Remboursement taxes : 5.100,32 €

— Remboursement des échéances acquittées entre juin 2016 et à la date à laquelle la décision à intervenir sera définitive soit à la date du 1.022018 = 21.639 € sauf à parfaire

— Déclarer opposable à la CRCAM. CMDS la décision à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire

Vu les dispositions de l’ article 1382 du code civil devenu 1240 du code civil

— condamner M^e K X in solidum avec M. Y B DE

A, et M^me Z, E H épouse B DE A au paiement au requérant de la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice

En tout état de cause

— condamner M^e K X in solidum avec M. Y B DE A, et M^me Z, E H épouse B DE A au paiement au requérant de la somme de 4.000 € sur le fondement de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

G C et E-L D exposaient que contrairement à ce que les vendeurs avaient soutenu, ils ont découvert en page 38 de l’acte authentique une mention ainsi rédigée :

« Assignation du syndicat de copropriétaires et du syndic devant le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE par le copropriétaire du lot n°1, la SCI THOGOT, pour demander l’annulation de l’AGE du 4 juillet 2015.

Etat de la procédure : procédure en cours devant le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE. Le Syndicat des copropriétaires et le syndic sont représentés par Maître Olivier BERTRAND, Avocat. "

Cette procédure dont ils n’ont appris l’existence qu’au moment de la signature de l’acte authentique de vente constituerait une anomalie déloyale sur le plan de l’obtention de leur consentement, source de nullité ainsi qu’une violation des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

En réponse, M. Y B DE A et M^me Z H épouse B DE A demandaient au tribunal de :

Vu les articles 28-4 et 30-5 du décret du 04 janvier 1955

Vu l’article 31 du code de procédure civile

Vu les articles 271-1 et suivants du code de la co,nstruction et de l’habitation

Vu les articles 1137 et suivants c.civ

Vu les articles 1382 ou 1240 c.civ

— Déclarer irrecevables et mal fondés les consorts C D de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des époux B de A

— Les condamner in solidum à leur verser la somme de 10.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive outre celle de 8.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile et dépens.

En toute hypothèse en cas de rétractation ou d’annulation de la vente :

— Condamner Maître K X à relever indemne les époux B de A de toutes condamnations en principal frais et accessoires.

— La condamner à réparer l’entier préjudice subi par les époux B de A en cas d’exercice d’un nouveau droit de rétraction ou en cas d’annulation de la vente ( échéances et intérêts bancaires de la souscription d’un nouvel emprunt dans l’attente de la revente, moins-value).

— La condamner à rembourser les frais de vente supportés par les vendeurs ainsi que le remboursement de la plus value non récupérable d’un montant de 28.003,00 €.

— Allouer une provision de 80.000 € à la charge de M^e X et ordonner pour le surplus un sursis à statuer dans l’attente des justificatifs à intervenir (prêt relais, moins value….) .

— la condamner à leur payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

— condamner in solidum les consorts C D à restituer le prix de vente, ainsi que les loyers perçus depuis la vente aux époux B de A et une indemnité d’occupation dont le montant correspond au loyer perçu

— les condamner in solidum à restituer l’immeuble en l’état initial et ce, dans le délai d’un

mois à compter du jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 150€ par jour de retard.

— débouter les consorts C D de toutes leurs demandes contraires aux présentes écritures.

En tant que de besoin :

— allouer aux époux B DE A une provision de 80.000 € à la charge des consorts C et D et ordonner pour le surplus le sursis à statuer dans l’attente de la communication par les consorts C D des justificatifs des loyers perçus.

— débouter le Crédit Agricole Charente Maritime Deux Sèvres de toutes demandes, fins

et conclusions

Maître X demandait au tribunal de :

Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître X annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 753 du code de procédure civile

Vu les dispositions du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

— Déclarer irrecevables M. C et Mademoiselle D en raison de l’absence de justification de la publication de leur assignation au service de la publicité foncière de LA ROCHELLE.

Subsidiairement,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction d’habitation,

— juger que Maître X n’a commis aucune faute, et n’est à l’origine directe et certaine d’aucun préjudice indemnisable à l’égard de M. C et de Mademoiselle D.

— les débouter en conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions, à son encontre

Pour le cas, impossible, d’une condamnation in solidum entre Maître X, et M. et M^me B DE A :

— condamner M. et M^me B DE A, à relever indemne Maître

X de toute condamnation prononcée à l’égard de M. C et de Mademoiselle D.

— débouter M. et M^me B DE A de leurs demandes de

garantie présentée à l’encontre de Maître X.

— d é b o u t e r l a C A I S S E R É G I O N A L E D E C R É D I T A G R I C O L E M U T U E L CHARENTE-MARITIME-DEUX SÈVRES de sa demande « de donner acte».

En tout état de cause,

— condamner M. C et Mademoiselle D, ou tout succombant, à payer à Maître X une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code procédure Civile.

— condamner les mêmes en tous les frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Uguette PETILLION, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Enfin, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES demandait :

En l’état, déclarer la demande de résolution de vente irrecevable faute de publication de l’assignation introductive d’instance.

Dans l’hypothèse d’une résolution de vente ou d’une annulation,

— juger que M. G C et M^me E-L D devront restituer le capital prêté au titre des trois prêts.

— juger que la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES restituera les intérêts perçus tels que figurant sur le tableau produit.

— donner acte à M. G C et à M^me E-L D de ce qu’ils sollicitent la condamnation du notaire et/ou des vendeurs à restituer les échéances réglées à compter de juin 2016.

— donner acte à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES de ce qu’elle se réserve de chiffrer son préjudice lorsque les demandeurs auront formulé des demandes définitives.

— s’entendre tout succombant condamné à payer à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— s’entendre, en vertu des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile, tout succombant condamné en tous les frais et dépens de l’instance, et dont distraction au profit de la SCP ROUGIER – VIENNOIS – FERNANDES, Avocats aux offre et affirmation de droit.

Par jugement contradictoire en date du 14/05/2019, le tribunal de grande instance de LA ROCHELLE a statué comme suit :

'DÉCLARE RECEVABLE l’assignation de G C et E-L D ;

REJETTE la fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir ;

DÉBOUTE G C et E-L D de l’ensemble de leurs prétentions ;

DÉBOUTE Y et Z B DE A de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum G C et E-L D aux dépens de l’instance avec distraction au profit des avocats de la cause et à payer à Y et Z B DE A pris comme une seule partie, à M^e K X la somme de deux mille euros ( 2000 €) à chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SÈVRES la somme de mille cinq cents euros (1500 €) sur le même fondement.'

Le premier juge a notamment retenu que :

— il est justifié de la publication de l’assignation à la conservation des hypothèques le 12/04/2018.

— l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration du bien fondé de l’action et les demandeurs sont recevables à solliciter l’annulation de la vente.

— sur la violation des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, si le compromis de vente contient en page 11 une mention selon laquelle "le vendeur déclare qu’à sa connaissance il n’existe pas de procédure intentée par la copropriété ou à l’encontre de cette dernière", l’acte authentique du 4 mai 2016 établi par Maître X mentionne en page 38: 'Assignation du syndicat de copropriétaires et du syndic devant le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE par le copropriétaire du lot n°1, la SCI THOGOT, pour demander l’annulation de l’AGE du 4 juillet 2015.

Etat de la procédure : procédure en cours devant le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE. Le Syndicat des copropriétaires et le syndic sont représentés par Maître Olivier BERTRAND, Avocat'.

Cet acte précise en outre que 'L’ACQUEREUR fera son affaire personnelle tant à son profit qu’à sa perte des litiges et procédures en cours et à naître, et ce sans recours contre le VENDEUR…'

M. G C et M^me E-L D ont été informés de la procédure judiciaire opposant la copropriété à la SCI THOGOT lors de la signature de l’acte authentique et malgré cette information, ils ont réitéré leur volonté d’acquérir le bien. Ils avaient la possibilité de refuser de signer immédiatement l’acte authentique et de demander le bénéfice d’un nouveau délai de réflexion, mais ont manifesté sans équivoque leur consentement, l’existence de la procédure ne constituant pas une modification substantielle du contrat.

En effet, l’existence d’une procédure intentée à l’encontre du syndicat des copropriétaires était sans conséquence sur les caractéristiques et conditions d’utilisation du bien immobilier, objet de la vente. Il n’y a pas lieu à annulation de ce chef.

— à titre subsidiaire l’annulation de la vente pour dol est sollicitée aux motifs que les vendeurs étaient parfaitement informés de l’installation d’un commerce de restauration rapide type « kebab » au rez de chaussée de l’immeuble, mais ont omis de transmettre cette information.

Toutefois, la délibération refusant la réalisation de travaux sur les parties communes était sans incidence sur la possibilité d’exploiter un commerce de restauration rapide puisque le règlement de copropriété autorise une telle activité.

Les acquéreurs ont été informés du contentieux existant lors de la signature de l’acte authentique.

— si la difficulté tient aux nuisances sonores et olfactives qui sont générées par le commerce de

kebab, les acquéreurs savaient par la consultation du règlement de copropriété que le local en rez de chaussé situé en dessous de l’appartement était destiné à l’exploitation de tout commerce à l’exception des activités de bar, salle de jeux avec ouverture nocturne ou discothèque.

En outre, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 4 juillet 2015 était annexé au compromis, et les acquéreurs disposaient, par la lecture de la résolution n° 3, des informations nécessaires sur les motifs du rejet de la demande de travaux consistant la modification de la vitrine avec changement d’accès et création d’un comptoir de vente à emporter.

Il n’y a pas lieu à annulation de la vente en raison d’une réticence dolosive, ni sur pour vice du consentement sur les qualités substantielles puisque le bien vendu est conforme dans ses caractéristiques à celles décrites dans l’acte de vente.

— sur la demande de dommages et intérêts pour manquement au devoir d’information et de conseil du notaire, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 4 juillet 2015 a été annexé au compromis de vente, et les acquéreurs étaient ainsi nécessairement informés de l’existence d’un commerce au rez de chaussée de l’immeuble et de la demande de travaux, alors qu’ils avaient visité les lieux.

L’information orale que le notaire a donné lors de la signature de l’acte authentique n’a eu pour unique objectif que de compléter les dernières évolutions du contentieux, et le manquement du notaire à son devoir d’information n’est pas établi.

— les éléments de l’espèce ne permettent pas de retenir que les demandeurs ont agi en justice avec intention de nuire.

LA COUR

Vu l’appel en date du 17/05/2019 interjeté par la société

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 15/01/2021, M. G C et M^me E-L D ont présenté les demandes suivantes :

'Infirmer en toutes ces dispositions le jugement du 14.05.2019 et statuant à nouveau

Constater que l’assignation a été régulièrement publiée à la conservation des hypothèques de la Rochelle.

A titre principal

Vu les dispositions de l’article L 271.1 du CCH et celles des articles L 721.2 ( 1 et 2) et L 721.3 du CCH

Prononcer l’annulation de la vente reçue par M^e X notaire à LA ROCHELLE le 4mai 2016 – pièce 3.publié à la conservation des hypothèques de la Rochelle le 25 mai 2016 Volume 2016P, Numéro 4108 concernant un appartement situé au premier étage de la copropriété du […] ci-après désigné Lot numéro 2 : un appartement au premier étage du bâtiment, desservi par un couloir de dégagement commun auquel on accède par un escalier commun depuis le hall d’entrée du rez-de-chaussée donnant sur la […], composé d’un dégagement, une cuisine, un salon, un bureau, une salle d’eau, wc, 2 chambres et rangement, le tout d’une superficie de 72,50 m 2 et les 154/1000' des parties communes générales de l’immeuble, ledit immeuble étant cadastré section L N°97 pour une contenance de 2a48ca.

Prononcer l’annulation des prêts « TOUT HABITAT FACILIMMO » n°00000376761 d’un montant en capital de 172.237 €, n° 00000376762 d’un montant en capital de 69.300 € et n° 00000376763 d’un montant en capital de 15.000 €.

S’entendre condamner M^e K X in solidum avec M. Y B O, et M^me Z, E H épouse B DE A au paiement aux requérants des sommes suivantes sauf à parfaire

Restitution du prix : 235.000 €

- Remboursement des frais de mutation 14.232 €

- Remboursement taxes : 5.100.32 €

Remboursements des intérêts réglés à la banque entre juin 2016 et à la date à laquelle la décision à intervenir sera exécutoire soit en avril 2021

- pour le prêt 172.237 € : 58 x 330.12 ' = 18.113 € sauf à parfaire

- pour le prêt de 69.300 € : 3.677 € sauf à parfaire

- pour le prêt de 15.000 € :550 € sauf à parfaire

soit au total des intérêts règles à la date 4.04.2021, 22.340 € sauf à parfaire

Déclarer opposable à la CRCAM. CMDS la décision à intervenir ;

A Titre subsidiaire

Vu les dispositions de l’article 1137 du code civil ou 1132 du code civil

Prononcer l’annulation de la vente reçue par M^e X notaire à LA ROCHELLE le 4 mai 2016 – pièce 3.publié à la conservation des hypothèques de la Rochelle le 25 mai 2016 Volume 2016P, Numéro 4108 concernant un appartement situé au premier étage de la copropriété du […] ci-après désigné Lot numéro 2 : un appartement au premier étage du bâtiment, desservi par un couloir de dégagement commun auquel on accède par un escalier commun depuis le hall d’entrée du rez-de-chaussée donnant sur la […], composé d’un dégagement, une cuisine, un salon, un bureau, une salle d’eau, wc, 2 chambres et rangement, le tout d’une superficie de 72,50 m 2 et les 154/1000 è me des parties communes générales de l’immeuble, ledit immeuble étant cadastré section LE N°97 pour une contenance de 2a48ca.

Prononcer l’annulation des prêts « TOUT HABITAT FACILIMIMMO » n°00000376761 d’un montant en capital de 172.237 €, n° 00000376762 d’un montant en capital de 69.300 € et n° 00000376763 d’un montant en capital de 15.000 €.

S’entendre condamner M. Y B DE A, et M^me Z, E H épouse B DE A au paiement aux requérants des sommes suivantes sauf à parfaire

Restitution du prix : 235.000 €

- Remboursement des frais de mutation 14.232 €

- Remboursement taxes : 5.100.32 €

Remboursements des intérêts réglés à la banque entre juin 2016 et à la date à laquelle la décision à intervenir sera exécutoire soit en avril 2021

- pour le prêt 172.237 € : 58 x 330.12 € = 18.113 € sauf à parfaire

- pour le prêt de 69.300 € : 3.677 € sauf à parfaire

- pour le prêt de 15.000 € :550 € sauf à parfaire

soit au total des intérêts règles à la date 4.04.2021 22.340 € sauf à parfaire

Déclarer opposable à la CRCAM. CMDS la décision à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire

Vu les dispositions de l’article 1382 du code civil devenu 1240 code civil

S’entendre condamner M^e K X in solidum avec M. Y B O, et M^me Z, E H épouse B DE A au paiement au requérant de la somme de 80.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice

En tout état de cause

S’entendre condamner M^e K X in solidum avec M. Y B O, et M^me Z, E H épouse B DE A au paiement au requérant de la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 10 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.'

A l’appui de leurs prétentions, M. G C et M^me E-L D soutiennent notamment que :

— M^e X affirme faussement avoir transmis un projet d’acte avant le rendez-vous de signature de l’acte authentique.

— depuis le mois d’août 2015, tous les copropriétaires étaient informés de la procédure engagée. Or, après assignation du 17 août 2015, le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LA ROCHELLE, par jugement du 1^er. février 2017, a prononcé l’annulation pure et simple de la délibération du 4 juillet 2015 s’opposant aux travaux sollicités.

— depuis, une nouvelle procédure a été relancée par le syndicat des copropriétaires, une nouvelle délibération étant prise, donnant lieu à une décision ordonnant une médiation, refusée par le syndicat des copropriétaires. Une ordonnance de référé a été rendue le 17/09/2019, frappée d’appel. En outre, les travaux ont été réalisés sans autorisation.

— il y a lieu de prononcer la nullité de la vente du fait de la violation des dispositions des articles L 721-2 et L721-3 du code de la construction et de l’habitation et L 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, le syndic doit transmettre au notaire qui le sollicite diverses informations et notamment il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est parti. Or, dans le document remis par le syndic bénévole le 16.02.2016 ( annexé au compromis) il va être trouvé une partie seulement des éléments nécessaires.

Dans cette hypothèse, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 ne court qu’à compter du

lendemain de la communication de ces documents et informations à l’acquéreur.

Ainsi, le délai de rétractation n’a pas été utilement notifié le 24/02/2016 et n’a donc jamais commencé à courir.

— il est faux de prétendre que les acquéreurs auraient renoncé aux dispositions de l’article L271 du code de la construction et de l’habitation.

— puisqu’il manquait une partie des éléments obligatoires prévus aux dispositions de L721- 2, le notaire devait notifier à la date de la réitération de l’acte le nouveau le délai de rétractation, ce qu’elle n’a pas fait. L’acte authentique du 4.05.2016 ne comporte aucune notification des dispositions de l’article L271-1. La sanction de l’absence de notification (ou du caractère irrégulier de la notification) est la nullité de l’acte.

Subsidiairement, ils ont exercé leur droit de rétractation par conclusions signifiées devant le premier juge.

— ils ne pouvaient, lors de la signature authentique, s’y refuser, au risque d’application de la clause pénale.

— en outre, il y a lieu à nullité du fait de la violation des dispositions de l’article L721.1 du CCH, faute d’une nouvelle notification du droit de rétractation, dès lors qu’une modification substantielle de la situation était intervenue entre la signature de l’avant-contrat ou du compromis et la signature de l’acte définitif.

En l’espèce, la mention figurant dans le compromis de vente sur l’inexistence d’une procédure en cours était inexacte voir mensongère.

Il s’agissait d’une modification portant sur le caractère déterminant du consentement de l’acquéreur.

— si M^e X en tant que rédacteur du compromis de vente n’a pas été en mesure de fournir un état daté complet, elle avait l’obligation de le faire au stade de la réitération de l’acte.

La mention dans l’acte réitératif, qui plus est en caractères gras, était un élément déterminant du consentement des acquéreurs, alors que l’autorisation sollicitée avait pour sujet des travaux de conséquences importantes.

L’existence d’un procès d’une part et l’enjeu de ce procès d’autre part sont de façon absolument indiscutable des éléments essentiels qui devaient être portés à la connaissance des acquéreurs

Maître X avait l’obligation de faire courir d’autorité le délai de rétractation de l’article L 271-2 et la sanction est la nullité du contrat.

— à titre subsidiaire, il y a lieu à résolution de la vente pour dol.

L’ensemble des copropriétaires qui ont été informés du projet d’aménagement d’un restaurant kebab dans l’immeuble ont tout fait pour s’opposer à cette installation, comme en témoignent les mentions sur le site internet de la copropriété et le refus d’autorisation de travaux ensuite contesté en justice.

L’affirmation des vendeurs au compromis est mensongère et clairement assimilable à un dol.

— à tout le moins, le consentement des acquéreurs a été vicié et ils ont été victimes d’une erreur sur les qualités essentielles de la chose.

- A titre infiniment subsidiaire, le manquement du notaire à ses obligations d’informations et de conseil doit conduire à sa condamnation au versement d’une somme de 80 000 € à titre de dommages et intérêts. Certes, il a été porté à la connaissance des acquéreurs, le jour de la signature de l’acte, l’existence de cette procédure dans le cadre de l’exposé oral des mentions du contrat mais dans une version totalement banalisée sans aucune précision, ce qui est parfaitement insuffisant pour éclairer les parties.

— M. G C et M^me E-L D sont désormais les propriétaires d’un appartement parfaitement invendable, au prix où ils l’ont acheté, comme se trouvant à l’aplomb immédiat d’un Kebab avec les nuisances inhérentes automatiquement à l’activité de ce type d’établissement.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 22/01/2021, M. Y B DE A et M^me Z H épouse B DE A ont présenté les demandes suivantes :

'Vu l’article 31 du code de procédure civile

Vu les articles 271-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation

Vu les articles 1137 et suivants c.civ

Vu les articles 1382 ou 1240 c.civ

Vu les articles 1352 et suivants du code civil

Vu les articles 547 et suivants du code civil

Réformer le jugement en date du 14 mai 2019 en ce qu’il a rejeté la fin de non recevoir pour défaut d’intérêt à agir et statuant à nouveau ;

Déclarer irrecevables les consorts C D en leurs demandes contre les vendeurs pour défaut d’intérêt à agir tiré de la clause de non recours prévu par l’acte notarié

Subsidiairement ,

Confirmer le jugement entrepris en qu’il a débouté les consorts C D de toutes leurs demandes .

Les condamner in solidum à verser aux époux B de A la somme de 12.000 € à titre de dommages intérêts pour procédure abusive outre celle supplémentaire de 8.000 € au titre de l’article 700 CODE DE PROCÉDURE CIVILE et des dépens .

Très subsidiairement en cas de rétractation ou d’annulation de la vente,

Dire qu’il sera déduit du prix de vente la somme de 5.225,36 € provisionnée pour le ravalement de la façade et prise en charge par les vendeurs.

Condamner in solidum les consorts C D à restituer l’immeuble, ainsi que les loyers perçus depuis la vente aux époux B de A et une indemnité d’occupation dont le montant correspond au prix du loyer des précédents locataires , soit 920 € /mois .

Condamner in solidum à restituer l’immeuble en l’état initial et libre de tout occupant et ce , dans le délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 150 € par jour de retard.

Condamner Maître K X à relever indemne les époux B de A de toutes condamnations en principal frais et accessoires .

La condamner à réparer l’entier préjudice subi par les époux B de A en cas d’exercice d’un nouveau droit de rétraction ou en cas d’annulation de la vente ( échéances et intérêts bancaires de la souscription d’un nouvel emprunt dans l’attente de la revente, moins-

value….. ) ..

La condamner à rembourser les frais de vente supportés par les vendeurs ainsi que le remboursement de la plus value non récupérable d’un montant de 28.003,00 ~.

La condamner à leur payer la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 CODE DE PROCÉDURE CIVILE et aux entiers dépens.

Débouter le Crédit Agricole Charente Maritime Deux Sèvres de toutes demandes , fins et conclusions'.

A l’appui de leurs prétentions, M. Y B DE A et M^me Z H épouse B DE A soutiennent notamment que :

— sur les dispositions des articles L 721-2 et L 721-3 CCH, M^e X a annexé au compromis un pré-état daté, établi le 11 février 2016 et conforme à l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation.

Lorsque le syndicat comporte moins de 10 lots et dont le budget annuel apprécié sur trois exercices successifs est inférieur à 15.000 €, ce qui est le cas en l’espèce, les informations mentionnées aux b (les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ) et c (l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ) du 2° du II de l’article L721-2 ne sont pas exigées, mais l’état pré-daté mentionne néanmoins en l’espèce ces informations.

Le délai de rétraction a donc bien commencé à courir à compter de la réception de la notification effectuée par M^e X le 24.02.2016.

— les appelants invoquent l’article D.271-6 du code de la construction et de l’habitation mais ce formalisme n’est exigé qu’en cas de remise en mains propres de l’avant contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, le compromis ayant été notifié par voie postale.

— enfin, la signature de l’acte authentique sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de prétendues irrégularités de la notification du droit de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, selon l’arrêt de principe de la Cour de Cassation rendu le 7 avril 2016.

— les acquéreurs ont reconnu par l’acte notarié en date du 04.05.2016 (page 15) que l’ensemble des annexes requises par la loi (dont les documents relatifs à la copropriété : cf 3-dispositions relatives à la copropriété page 35 ) leur ont été communiquées et que le délai des articles L 721-2 et L 721-3 du code de la construction et de l’habitation dont ils ont bénéficié a été valablement purgé

— il appartient à l’acquéreur de démontrer que la prétendue irrégularité dans la communication des documents d’information a un caractère substantiel sur l’objet de la vente pour pouvoir se prévaloir d’un nouveau délai de rétractation.

— les appelants sont irrecevables en leurs prétentions puisque lors de la signature de l’acte de vente alors qu’il est expressément porté à leur connaissance l’existence de cette procédure litigieuse, ils ont reconnu la purge du délai de rétractation des articles L271-2 et L 271-3 du code de la construction et de l’habitation.

— la nullité invoquée est relative puisqu’elle concerne des intérêts privés et il est donc possible de renoncer à invoquer de prétendues irrégularités liées au délai de rétractation, une fois celles-ci connues.

— sur une prétendue violation de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation, il y a lieu démontrer pour justifier d’un nouveau délai de rétractation qu’existe une modification substantielle du contrat et se référer à la commune intention des parties.

Les consorts C D ne démontrent pas que l’existence ou non d’un kebab avaient un caractère déterminant.

— il n’est pas démontré que la modification du principe de répartition des charges de copropriété résultant de ce procès ait eu un caractère déterminant, alors que les vendeurs en ont supportés les frais.

— la délibération querellée avait pour objet d’interdire l’autorisation de travaux affectant les parties communes, soit la vitrine, d’autant que le bail commercial est bien antérieur à la signature du compromis et que cette activité était connue et exercée sans la modification de la vitrine.

— les éventuelles procédures postérieures à l’acte de vente ne peuvent être prises en compte.

— alors qu’il est expressément porté à leur connaissance l’existence de cette procédure litigieuse, les acquéreurs ont reconnu la purge du délai de rétractation des articles L271-2 et L 271-3 du code de la construction et de l’habitation, et ont expressément renoncé à tout recours contre le vendeur.

— les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de la teneur du procès verbal de l’AG en date du 04 juillet 2015.

— sur le dol, l’absence de manoeuvres dolosives est soutenue. Ils n’ont jamais cherché à dissimuler les difficultés rencontrées avec le locataire de la SCI THOGOT et les acquéreurs avaient parfaitement connaissance de la situation, ce qui explique qu’ils ont signé sans difficulté l’acte de vente, refusant la proposition de report de M^e X.

— Les consorts C D pouvaient demander le report de la vente, et la menace d’application de la clause pénale était dépourvue de sérieux.

— le notaire a pris soin de téléphoner à M. M F, le syndic bénévole, avec haut parleur et celui-ci a indiqué que malgré ce délai de convocation susceptible d’entraîner l’annulation de l’AG du 04 juillet 2015, la majorité des copropriétaires confirmeraient alors par une nouvelle délibération les mêmes décisions.

— les manoeuvres dolosives dont il est fait état n’ont pas de caractère déterminant, l’absence d’autorisation des copropriétaires, contestée, ne visant pas l’exercice de l’activité de Kebab mais son aménagement par travaux, ceux-ci ayant par ailleurs fait l’objet d’un arrêté municipal en date du 05 juillet 2015 pour défaut d’autorisation administrative.

— sur la demande subsidiaire de paiement d’une somme de 80 000 € en indemnisation d’une moins-value, la réalité de celle-ci n’est pas démontrée, une plus-value immobilière étant au contraire soutenue compte tenu de l’augmentation des prix rochelais et l’immeuble a permis aux demandeurs

de percevoir au titre des loyers avec un loyer de 920 € mensuel.

— à titre subsidiaire, si l’annulation de la vente était prononcée, la restitution de l’immeuble dans son état d’origine est soutenue, outre le paiement d’une indemnité d’occupation.

— seul le prix de vente peut être restitué à l’exclusion de toutes autres sommes.

— il y a lieu au versement d’une somme de 12 000 € au titre de l’abus de procédure.

— Maître K X sera condamnée à relever indemne les concluants de toutes condamnations. Elle est irrecevable et mal fondée à former une demande reconventionnelle en

garantie à l’encontre de M. et M^me B DE A, ses fautes lui interdisant de former un tel recours.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 14/10/2019, Maître K X, Notaire associée, a présenté les demandes suivantes :

'Vu le bordereau de pièces fondant les prétentions de Maître X annexé aux présentes conclusions conformément aux dispositions de l’article 954 du Code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction d’habitation,

Dire et juger mal fondé l’appel interjeté par M. C et Mademoiselle D à l’encontre du jugement rendu le 14 mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

Confirmer dès lors le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Dire et juger que Maître X n’a commis aucune faute, et n’est à l’origine directe et certaine d’aucun préjudice indemnisable à l’égard de M. C et de Mademoiselle D d’une part, et des époux P DE A d’autre part.

Les débouter en conséquence de toutes leurs demandes, fins et conclusions, à son encontre.

Pour le cas, impossible, d’une condamnation in solidum entre Maître X, et M. et M^me B DE A,

Condamner M. et M^me B DE A, à relever indemne Maître X de toute condamnation prononcée à l’égard de M. C et de Mademoiselle D.

Débouter M. et M^me B DE A de leurs demandes de garantie présentée à l’encontre de Maître X.

D é b o u t e r l a C A I S S E R É G I O N A L E D E C R É D I T A G R I C O L E M U T U E L CHARENTE-MARITIME-DEUX SÈVRES de sa demande « de donner acte ».

En tout état de cause,

Condamner M. C et Mademoiselle D, ou tout succombant, à payer à Maître X une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code procédure Civile.

Condamner les mêmes en tous les frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de la SCP MADY-GILLET-BRIAND, Avocat, qui sera autorisée à les recouvrer dans les conditions de l’article 699 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.'

A l’appui de ses prétentions, Maître K X soutient notamment que :

— les appelants ne justifient d’aucun manquement de Maître X à ses obligations.

— Maître X a annexé à son acte sous seing privé le pré-état daté établi le 11 février 2016 par le syndic bénévole, M. F, qui comprend l’ensemble des informations prévues à l’article L. 721-2 du Code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 721-2 ne prévoit aucune mention particulière concernant les éventuels procès en cours au stade de l’état pré-daté.

Le compromis est respectueux des dispositions légales et le délai de rétractation a bien commencé à courir à compter de la réception par M. C et M^me D de la notification que leur en a faite Maître X, par deux courriers recommandés, le 24 février 2016.

— en outre, la Cour de cassation a statué que 'la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévu à l’article L. 2 71-1 du Code de la construction et de l’habitation'.

— il n’y avait pas nécessité d’une nouvelle purge du délai de rétractation.

Les appelants n’ont jamais fait de l’activité de Kebab et restauration rapide, un quelconque élément déterminant de leur engagement, alors qu’ils connaissaient l’existence de cette activité et que la rue Léonce Vieljeux est considérée, à LA ROCHELLE, comme la rue des kebabs.

— le règlement de copropriété leur a été remis à la signature du compromis, avec copie du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet 2015, qui porte refus des travaux sollicités.

— M. C et M^me D ne sont pas fondés à soutenir que l’activité exercée dans le local du rez-de-chaussée de l’immeuble aurait pu constituer pour eux un élément essentiel de leur consentement.

L’absence d’information relative à un procès en cours, concernant une demande d’autorisation de travaux formulée par l’exploitant d’un fonds de commerce d’un lot de copropriété, situé en rez-de-chaussée, une activité commerciale autorisée par le règlement de copropriété, n’est pas une qualité ou un élément substantiel.

Aucune condition suspensive n’a été stipulée dans le compromis de vente à cet effet et les appelants ont pris au contraire l’engagement de faire leur affaire personnelle des conséquences d’une telle procédure.

— de même, il ne s’agit pas d’une information résultant d’une modification substantielle de l’objet même de la vente, et il n’y avait pas lieu à faire courir un nouveau délai de rétractation, ce que le notaire ne peut faire de son propre chef, d’autant que l’acte authentique mentionne : 'L’acquéreur fera son affaire personnelle tant à son profit qu’à sa perte, des litiges et procédures en cours et à naître, et ce sans recours contre le vendeur'.

M. C et M^me D n’ont émis aucune protestation lors de la signature de l’acte authentique, ensuite de l’information qui leur a été donnée.

— s’agissant de l’obligation d’information et de conseil, les appelants admettent, ce qui vaut aveu judiciaire et correspond à la stricte réalité, que Maître X a procédé à un exposé oral des mentions du contrat concernant cette procédure.

Ils savaient, depuis le compromis et au vu des pièces annexées, que le locataire commercial de la SCI THOGOT avait demandé à être autorisé à réaliser des travaux de modification de la vitrine lot d 1, qui étaient substantiels, et que ces travaux avaient été refusés.

— les mentions de l’acte authentique quant au procès en cours sont parfaitement claires.

— les travaux avaient été entrepris par le locataire commercial avant toute délibération de l’assemblée générale et étaient visibles de l’extérieur.

Aucun manquement à l’obligation d’information et de conseil ne saurait être retenu à l’encontre de Maître X, qui a fourni toutes les informations utiles aux appelants dans le cadre son intervention.

— une remise en cause de la vente ne pourrait se concevoir que sur le fondement d’un dol des vendeurs, qui exclurait tout lien de causalité entre l’intervention de Maître X et le préjudice allégué par les appelants. Sa responsabilité ne saurait être retenue en conséquence.

En outre, les demandes principales ne sont pas susceptibles de constituer un préjudice indemnisable par Maître X. Le notaire ne peut être condamné à la restitution du prix, des frais de mutations, sauf faute exclusive du notaire, des taxes, des échéances des prêts qui seraient résolus de plein droit.

La demande de paiement de la somme de 80 000 € formée à titre infiniment subsidiaire au titre d’une moins-value de l’appartement équivaut à une restitution partielle du prix payé. Cette moins-value n’est pas en outre démontrée, d’autant que les acquéreurs ont bénéficié de la valeur locative du bien.

— les vendeurs devraient relever indemne le notaire si une condamnation in solidum était prononcée.

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 30/08/2019, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES a présenté les demandes suivantes :

'Au principal, confirmer le jugement rendu le 14 mai 2019 par le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE.

Débouter M. G C et M^me E-L D de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Sil était fait droit à l’appel interjeté par M. G C et M^me E-L D et dans l’hypothèse d’une résolution de vente ou d’une annulation entraînant la résolution des prêts, dire et juger que M. G C et M^me E-L D devront restituer le capital prêté au titre des trois prêts.

Dire et juger que la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL

CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES restituera les intérêts perçus tels que figurant sur le tableau produit.

Donner acte à M. G C et à M^me E-L D de ce qu’ils sollicitent la condamnation du notaire et/ou des vendeurs à restituer les échéances réglées à compter de juin 2016 et dire que ces sommes seront réglées directement entre les mains de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES.

S’entendre en tout état de cause, quelle que soit l’hypothèse, tout succombant à régler à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME -DEUX SÈVRES la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens d’instance et d’appel'.

A l’appui de ses prétentions, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES soutient notamment que :

— la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES ne saurait subir les conséquences financières d’une situation dont elle n’est pas responsable. Il y aura lieu de pourvoir à l’indemnisation du préjudice subi par la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES qui serait dans l’obligation de restituer des sommes perçues régulièrement au terme des conventions qu’elle a signées.

Dans l’hypothèse où les prêts seraient annulés, la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT

AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES devrait a minima restituer les intérêts perçus et les emprunteurs le capital prêté.

Jamais les appelants (pas plus qu’en première instance) ne proposent de restituer le capital prêté au titre des trois prêts, ce qui est pourtant la première conséquence de la nullité des prêts conduisant à la remise en état des parties.

L’organisme bancaire verse les contrats et les décomptes des intérêts réglés.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 28/01/2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intérêt à agir de M. G C et M^me E-L D :

L’article 122 du Code de procédure civile dispose : ' constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée'.

L’article 31 du même code dispose que : ' l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé'.

Dès lors que la démonstration d’un intérêt à agir n’est pas subordonnée à celle, préalable, du bien-fondé de l’action engagée, les appelants, ayant qualité de parties à la vente immobilière, sont recevables à soutenir la nullité de cette transaction,la portée des clauses de non-recours stipulées dans l’acte qu’ils ont signé relevant du fond du litige et restant sans incidence sur leur recevabilité à agir en nullité de la vente.

La recevabilité de l’action, telle que retenue par le tribunal, sera confirmée.

Sur le respect des dispositions des articles L 721 -1, 2 et 3 du code de la construction et de l’habitation et L 271-1 du même code :

En l’espèce, il est indiqué au compromis de vente établi entre les parties le 18 février 2016 par Maître X :

' 3 – Procédures

Le vendeur déclare qu’à sa connaissance il n’existe pas de procédure intentée par la copropriété ou à l’encontre de cette dernière.

Pour le cas où le Syndicat des copropriétaires serait à une quelconque procédure au jour de la signature de l’acte authentique de vente, les parties sont convenues de ce qui suit

- tous les appels de fonds faits antérieurement au jour de la signature de l’acte authentique de vente resteront acquis au Syndicat des copropriétaires, quels qu’en soient la date et leur versement par le vendeur, sans que l’acquéreur ait à les lui rembourser

- toutes les conséquences, postérieures au jour de la signature de l’acte authentique de vente, de cette ou de ces procédures, qu’elles donnent naissance à une dette (appels de fonds pour la poursuite de la procédure, perte du procès et condamnation ou autre) ou une créance (gain du procès, remboursement de frais de procédure par l’adversaire condamné ou autre) feront le bénéfice ou la perte de l’acquéreur qui sera tenu de leur paiement éventuel en sa qualité de subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur à ce sujet '.

Il était également précisé à cet acte :

'Il est ici précisé qu’il n’existe pas de syndic professionnel en charge la gestion de la copropriété, et qu’il a donc été impossible d’obtenir les renseignements habituels quant à la situation à l’égard du Syndicat, tant de l’immeuble que du vendeur ».

Le vendeur déclare que les fonctions de syndic bénévole sont assurées par M. M F'.

Néanmoins, Maître X a annexé au compromis établi le pré-état daté établi le 11 février 2016 par le syndic bénévole, M. F.

Il ressort de la lecture de cet acte que le pré-état comporte l’ensemble des informations prévues à l’article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation, étant relevé qu’il n’est pas prévu par le texte légal la mention des procédures en cours, dans le cadre de ce pré-état.

En outre, le règlement de copropriété était annexé au compromis, qui indique au chapitre 'destination de l’immeuble’ que 'le rez-de-chaussée est destiné à usage commercial', étant précisé que 'Tout commerce est autorisé au rez-de-chaussée, à l’exception des activités de bar ou de salle de jeux avec ouverture nocturne, ainsi que toute discothèque, qui sont strictement interdites'.

Egalement, le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires du 4 juillet 2015 était annexé au compromis signé, la résolution n° 3 portant clairement informations des motifs du rejet de la demande de travaux consistant la modification de la vitrine avec changement d’accès et création d’un comptoir de vente à emporter.

Il en résulte que le compromis de vente du 18 février 2016 respecte les dispositions de l’article L 721-2 du code de la construction et de l’habitation.

En outre, la signature par les acquéreurs de l’acte authentique de vente sans réserve vaut renonciation à se prévaloir de l’irrégularité de la notification du droit de rétractation prévu à l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation

En l’espèce, le compromis de vente a été régulièrement notifié par Maître X à M. G C et M^me E-L D par courrier recommandé (LRAR) en date du 24 février 2016, dans le respect des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation. et le délai de rétractation de 10 jours a couru à compter de cette date, sans qu’il en soit usé par les acquéreurs qui ne peuvent utilement soutenir que ce délai n’aurait pas couru.

S’agissant de la nécessité de faire courir un nouveau délai de rétractation, les dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation imposent, chaque fois qu’une modification substantielle de la situation sera intervenue entre la signature de l’avant-contrat ou du compromis et la signature de l’acte définitif, de porter à la connaissance de l’acquéreur cette modification et de purger à nouveau, et d’ailleurs autant de fois que nécessaire, le droit de rétractation.

En l’espèce, au compromis figure la mention inexacte suivante : 'le vendeur déclare qu’à sa connaissance il n’existe pas de procédure intentée par la copropriété ou à l’encontre de cette dernière', étant rappelé que l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires est en date du 15 août 2015.

Par contre, l’acte authentique en date du 4 mai 2016 stipule :

'Procédure en cours

Le vendeur déclare qu’il existe, à sa connaissance, une procédure en cours à laquelle le syndicat soit partie, savoir ..

"Assignation du Syndicat de copropriétaires et du Syndic devant le Tribunal de Grande Instance de LA ROCHELLE par le copropriétaire du lot n° 1 la SCI THOGOT pour demander l’annulation de l’AGE du 4 juillet 2015.

Etat de la procédure : Procédure en cours devant le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de LA ROCHELLE. Le Syndicat de copropriétaires et le Syndic sont représentés par Maître Olivier BERTRAND, avocat".

M. G C et M^me E-L D étaient ainsi avisés avec une précision très suffisante de l’existence d’une procédure visant à annuler la délibération de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 juillet en sa résolution 3, étant rappelé que les acquéreurs s’étaient vu transmettre copie du procès-verbal d’assemblée générale avec le compromis valablement notifié.

Cette information étant complétée par les explications orales de Maître X, il figure à l’acte authentique la mention suivante :

'Les parties conviennent ce qui suit :

L’acquéreur fera son affaire personnelle tant à son profit qu’à sa perte, des litiges et procédures en cours et à naître, et ce sans recours contre le vendeur quand bien même ils trouveraient leur origine dans une cause antérieure aux présentes".

Il en résulte que M. C et M^me D, dûment informés, ont accepté de signer l’acte de vente sans réserves, et sans solliciter un nouveau délai de rétractation.

Il doit être relevé que la procédure engagée ne concerne pas l’existence dans l’immeuble d’un

commerce de bouche 'kebab’ mais l’autorisation délivrée ou refusée à ce commerce par le biais de son bailleur la SCI THOGOT de faire exécuter des travaux d’aménagement.

Dès lors que M. C et M^me D n’ignoraient pas, à la lecture du règlement de copropriété, la possibilité d’exercice offerte par l’immeuble d’un commerce de restauration de type 'Kebab', et la réalité, bien visible, de la présence d’un tel commerce de bouche au rez-de-chaussée de l’immeuble, ils ne peuvent soutenir que la découverte de l’existence d’une procédure relative aux conditions de cet exercice, dans le cadre de travaux, serait constitutive d’une modification substantielle de la situation.

Il ne s’agit pas en effet d’une atteinte à une qualité substantielle de la chose vendue, le litige portant sur un projet de travaux concernant l’aménagement et la vitrine du commerce, et les acquéreurs ne démontrent pas que l’absence de tout procès était une caractéristique déterminante de leur consentement, d’autant que dès le compromis, M. C et M^me D ratifiaient la clause suivante : 'Pour le cas où le Syndicat des copropriétaires serait à une quelconque procédure au jour de la signature de l’acte authentique de vente, les parties sont convenues de ce qui suit… toutes les conséquences, postérieures au jour de la signature de l’acte authentique de vente, de cette ou de ces procédures, qu’elles donnent naissance à une dette (appels de fonds pour la poursuite de la procédure, perte du procès et condamnation ou autre) ou une créance (gain du procès, remboursement de frais de procédure par l’adversaire condamné ou autre) feront le bénéfice ou la perte de l’acquéreur qui sera tenu de leur paiement éventuel en sa qualité de subrogé dans tous les droits et obligations du vendeur à ce sujet'.

Puis, alors qu’ils étaient précisément informés de l’existence et de la teneur du procès en cours, ils réitéraient sans réserve leur accord à la vente, et sous le bénéfice de la clause plus haut rappelée.

Les acquéreurs ne peuvent aujourd’hui prétendre qu’existait en l’espèce une modification substantielle de la situation, justifiant qu’un nouveau délai de rétractation coure à leur bénéficie.

Alors que le premier délai avait effectivement couru, ils ne peuvent soutenir la nécessité de ce délai nouveau, dès lors qu’ils ne justifient pas du caractère déterminant pour leur consentement de l’information communiquée dans le cadre de l’acte authentique.

Il y a donc lieu de débouter M. C et M^me D de leurs demandes d’annulation de la vente reçue en date du 4 mai 2016 pour défaut de respect des dispositions des articles L 271.1 du code de la construction et de l’habitation et celles des articles L 721.2 ( 1 et 2) et L 721.3 du code de la construction et de l’habitation, et par confirmation du jugement rendu.

Sur le dol et l’erreur :

L’article 1137 du code civil dispose que 'le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractant d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie'.

L’article 1132 du Code Civil dispose que : 'l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant'.

En l’espèce, si M. Y B DE A et M^me Z H épouse B DE A ont pu inexactement certifier, lors de la signature du compromis, l’absence d’une procédure engagée à l’encontre du syndicat des copropriétaires, celle-ci a été dûment révélée à M. C et M^me D dans le cadre des opérations de signature de l’acte

authentique.

Ces derniers ne démontrent pas le caractère déterminant de cette information à leur endroit, d’autant qu’elle portait non sur la présence d’un commerce déjà en place, mais sur une question de présentation, en l’occurence de travaux sur la vitrine, et ils ont maintenu leur consentement à la vente et expressément accepté d’en faire leur affaire personnelle.

Il apparaît donc que la dissimulation dans un premier temps de l’existence d’un procès en cours est restée sans effet, dès lors que le consentement a été réitéré en connaissance de l’information divulguée et explicitée, ce qui démontre son absence de caractère déterminant.

Il ne peut être retenu en conséquence l’existence d’un dol, pas plus que d’une erreur, faute pour l’élément d’information transmis de porter sur une qualité essentielle de la chose.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. C et M^me D de leurs demandes d’annulation de la vente pour dol ou erreur, le jugement devant également être confirmé sur ces points.

Sur la demande indemnitaire formée par M. C et M^me D:

S’agissant de la demande formée à l’encontre de M. Y B DE A et M^me Z H épouse B DE A, il n’est pas établi par les appelants que le silence fautif des vendeurs dans le cadre du compromis de vente du 18 février 2016 leur ait porté préjudice, dès lors qu’ils ont effectivement réitéré leur consentement à la vente après que les informations nécessaires leur aient été communiquées.

En outre M. C et M^me D ne démontrent nullement, au regard des pièces versées aux débats et alors qu’ils ont effectivement loué l’immeuble acquis, de ce que le bien aurait subi une perte de valeur quelconque du fait de la procédure en cours, ou des procédures postérieures.

Ils ne peuvent retenir comme source de préjudice la possibilité qu’une activité de restauration existe, dès lors que cette possibilité figurait aux statuts de la copropriété et qu’ils en étaient informés. Leur préjudice n’est donc pas démontré.

En outre, ils se sont engagés à faire leur affaire personnelle des litiges et procédures en cours et à naître, et ce sans recours contre le vendeur.

S’agissant de la demande présentée in solidum à l’encontre de Maître X, il convient également de retenir là encore que M. C et M^me D ne démontrent pas la réalité du préjudice qu’ils allèguent.

En outre, si le notaire a obligation d’information et de conseil à l’égard de ses clients, il a été retenu plus haut que Maître X a satisfait aux obligations de sa charge en ce qui concerne le respect des dispositions des articles L 271.1 du CCH et celles des articles L 721.2 ( 1 et 2) et L 721.3 du code de la construction et de l’habitation.

Elle a pris soin d’insérer à l’acte authentique des clauses d’informations claires et précises, et il n’est pas contesté la réalité de la délivrance d’une information orale dont le manque de précision n’est pas démontré.

Il ne peut être retenu en conséquence à l’encontre de Maître X un comportement fautif de nature à justifier sa condamnation au versement de sommes indemnitaires, le jugement devant être également confirmé sur ce point.

Compte tenu de ces décisions, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de garanties qui seront écartées.

Sur la demande indemnitaire formée par M. et M^me B de A au titre de l’abus de procédure :

Il y a lieu de rechercher l’existence d’éléments faisant apparaître non seulement le caractère infondé mais encore abusif de la procédure engagée, caractérisant des circonstances de nature à faire dégénérer en faute l’exercice du droit d’agir en justice.

En l’espèce il n’est pas démontré un abus du droit d’ester en justice, ni du droit d’appel, les demandeurs n’ayant pas fait dégénérer en abus leur droit de soumettre leur prétention à examen de justice.

La demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera en conséquence écartée.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge in solidum de M. G C et M^me E-L D.

Il sera fait application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP MADY-GILLET-BRIAND, avocat, tel que sollicité.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner in solidum M. G C et M^me E-L D à payer à M. Y B DE A et M^me Z H épouse B DE A, Maître X et à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME DEUX SÈVRES les sommes fixées au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les sommes allouées au titre des frais de première instance ont été justement appréciées, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

DÉCLARE recevable de l’action engagée par M. G C et M^me E-L D et poursuivie en cause d’appel.

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE M. G C et M^me E-L D de leur demande d’annulation de la vente au titre du respect des dispositions des articles L 271.1 du code de la construction et de l’habitation, et des articles L 721.2 ( 1 et 2) et L 721.3 du même code.

DÉBOUTE M. G C et M^me E-L D de leurs demandes indemnitaires.

DÉBOUTE M. Y B DE A et M^me Z H épouse B DE A de leur demande indemnitaire.

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE in solidum M. G C et M^me E-L D à payer à M. Y B DE A et M^me Z H épouse B DE A la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum M. G C et M^me E-L D à payer à Maître K X la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum M. G C et M^me E-L D à payer à la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE MARITIME – DEUX SÈVRES la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

CONDAMNE in solidum M. G C et M^me E-L D aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par la SCP MADY-GILLET-BRIAND, avocat, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,