Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 03 MAI 2017 (n° , 07 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/15104

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de meaux – RG n° 13/00895

APPELANTE :

SNC TOKAY prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de sous le numéro 439 424 177

6-30 rue Roger Salengro

XXX

Représentée par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440, avocat postulant

Assistée de M^e Salah GUERROUF, avocat au barreau de PARIS, toque : D1952, avocat plaidant substitué par M^e Lila OM, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SAS APPLICATION RÉALISATION DE TRAVAUX D’ÉTUDES DE MANUTENTION 'ARTEM’ prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Meaux sous le XXX

XXX

XXX

XXX

Représentée par M^e François MEURIN de la SCP TOURAUT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

******* Faits et procédure :

Par acte sous seing privé du 2 février 1995, la société Unipierre 1, aux droits de laquelle vient la SNC Tokay, a donné à bail commercial à la SAS Artem, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er avril 1995, un local à usage d’entrepôt avec mezzanine et de bureau, d’une surface de 288m² environ, situé a XXX, XXX, moyennant un loyer de 100.000 francs outre 4.600 francs de provision sur charges trimestrielle.

Par avenant d’extension en date du 12 août 1998, les parties ont convenu que soient donnés à bail à la SAS Artem des locaux supplémentaires d’une surface de 354 m² comprenant un local à usage d’entrepôt et des bureaux avec mezzanine.

Ce bail a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1^er octobre 2005 par la signature d’un nouveau contrat de bail commercial le 21 septembre 2005.

Le 30 mars 2011 la SAS Artem a donné congé à son bailleur pour le 30 septembre 2011.

Par acte d’huissier de justice du 24 août 2011 la SNC Tokay a assigné la SAS Artem devant le juge des référés aux fins de paiement des charges et loyers, lequel a, par ordonnance en date du 2 décembre 2011, constaté le désistement d’instance de la SNC Tokay.

Un pré-état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 8 juillet 2011 puis un état définitif le 4 octobre 2011.

Par acte d’huissier de justice du 24 décembre 2012, la SNC Tokay a fait assigner la SAS Artem par-devant le tribunal de grande instance de Meaux en paiement de loyers, charges et frais de remise en état. Par jugement du 16 avril 2015 assortie de l’exécution provisoire, le tribunal de grande instance de Meaux a :

— débouté la SNC Tokay de sa demande en paiement des loyers et charges en ce que son décompte est erroné concernant les taxes foncières et taxes de bureau ainsi que sur les régularisations de charges et qu’il doit être modifié et actualisé ;

— condamné la SAS Artem à verser à la SNC Tokay la somme de 21 160,83 euros au titre des frais de remise en état, intérêts au taux d’escompte de la Banque de France augmenté de 4 points à compter du jugement ;

— ordonné la capitalisation des intérêts ;

— condamné la SNC Tokay à verser à la SAS Artem la somme de 11 795,62 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2013 ;

— constaté la compensation légale de ces deux sommes ;

— dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens ;

— débouté les parties au titre de leurs demandes sur les frais irrépétibles ;

— rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 10 juillet 2015 la SNC Tokay OKAY a relevé appel du jugement.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 3 janvier 2017, la SNC Tokay demande à la Cour de :

Confirmer le jugement rendu en ce qu’il a condamné la SAS Artem à verser à la SNC Tokay la somme de 21 160,83 € TTC au titre des frais de remise en état, intérêts au taux d’escompte de la Banque de France augmenté de 4 points à compter du jugement, et ce avec capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil ;

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté la SNC Tokay de sa demande en paiement des loyers et charges, taxes foncières et de bureau ;

En conséquence,

Condamner la SAS Artem à payer à la SNC Tokay la somme de 31 288,72 € au titre des loyers et charges, taxes foncières et de bureau, augmentée des intérêts au taux d’escompte de la Banque de France augmenté de 4 points à compter de la décision à intervenir ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Y ajoutant,

Condamner la SAS Artem à payer à la SNC Tokay la somme de 557,29 € TTC au titre des frais d’huissier ;

En tout état de cause,

Débouter la société Artem de toutes ses demandes, fins et conclusions ; Condamner la SAS Artem à payer à la SNC Tokay une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SAS Artem aux dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 2 janvier 2017, la SAS Artem demande à la Cour de :

Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Meaux du 16 avril 2015 en ce qu’il a débouté la SNC Tokay de sa demande en paiement des loyers et charges,

Infirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Meaux du 16 avril 2015 en ce qu’il a condamné la SAS Artem à payer une somme de 21 160,83 € au titre des frais de remise en état,

Confirmer le jugement du Tribunal de Grande Instance de Meaux du 16 avril 2015 en ce qu’il a condamné la SNC Tokay à verser à la SAS Artem la somme de 11 795,62 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

En conséquence,

Condamner la SNC Tokay à verser à la SAS Artem la somme de 11 795,62 € au titre de la restitution du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2013,

Condamner la SNC Tokay à payer à la société Artem la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la SNC Tokay aux dépens.

SUR CE

Sur l’arriéré locatif :

La SNC Tokay soutient que la surface louée ne saurait être inférieure à 911 m² au regard des trois attestations de différents géomètre-experts, qui correspond à la surface contractuelle indiquée au sein du bail renouvelé du 21 septembre 2005 en page 16, et demande en conséquence que les taxes foncières et sur les bureaux soient calculées au prorata de cette surface. En additionnant ce montant avec les loyers et charges dus tels qu’alloués par le Tribunal, elle sollicite la condamnation du preneur au paiement de la somme de 31.288,72 euros.

La SAS Artem réplique que la surface contractuelle est de 642 m², considérant que le fait que l’avenant comporte un ajout manuscrit portant la surface totale à 911m² ne saurait lui être opposable. Elle demande la confirmation du jugement sur ce point. Elle conteste le montant des taxes foncières et des taxes sur les bureaux réclamées par le bailleur comme infondées dans leur montant et sollicite donc la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté la bailleresse de ses demandes concernant les charges locatives.

Le bail renouvelé en date du 21 septembre 2005, produit par le bailleur, indique en page 16 que les locaux sont composés de :

— environ 288m² de locaux à usage d’entrepôts avec mezzanine,

— environ 282m² de locaux à usage d’entrepôts situés au RDC,

— environ 72m² de locaux à usage de bureaux situés au 1^er étage sur mezzanine et il est rajouté une mention manuscrite '+269m² = 911m² – (+ mention illisible) – 20.10.05" suivie d’une signature 'Mr X'.

La SNC Tokay expose que les surfaces louées étaient désignées dans le premier bail de 1995 de façon très approximative, le bail précisant simplement que le local à usage d’entrepôt avec mezzanine correspondait au lot n°1400001 du règlement de copropriété, désigné comme étant le lot n°84 dans une annexe au contrat de bail initial signé le 2 février 1995 et que ce n’est qu’à l’occasion du renouvellement du bail en 2005, en présence de contestations soulevées par la société Artem, qu’elle a mandaté un géomètre-expert pour mesurer la superficie exacte des locaux loués.

L’état de sortie des lieux établi le 4 octobre 2011 fait état d’une superficie de 911m² comprenant 135m² de bureaux et 776m² d’entrepôts, et il ne saurait être tenu compte du pré-état des lieux sortant du 8 juillet 2011 ne donnant que la surface des bureaux comprenant 2 lots de 72m², la surface des entrepôts n’étant pas mentionnée.

Cette surface de 911m² est confortée par la production devant la cour de trois mesurages du lot 84 effectués par des géomètres-expert, M. Y le 24 août 2000 qui a mesuré ce lot à 911,5m² 'Loi Carrez', la société Malenfer en octobre 2006 qui a calculé la surface à 917,5m² et Gexpertise Conseil le 2 septembre 2014 à 914,2m² 'loi Carrez'. La SAS Artem avait connaissance du mesurage effectué par un géomètre-expert puisqu’elle mentionne le passage de ce dernier dans les locaux loués, dans deux courriers datés des 27 juillet 2008 et 18 août 2008.

Il convient à cet égard de relever que la SAS Artem ne verse pas aux débats son propre exemplaire du bail litigieux, alors que la mention manuscrite contestée par le locataire figurant sur l’exemplaire du bail produit par le bailleur, doit aussi figurer sur le second exemplaire du bail en possession du locataire, et que la SAS Artem n’aurait pas manqué de produire cet exemplaire si cette mention faisait défaut.

En conséquence les taxes de bureau réclamées pour les années 2009 à 2011 sont dues.

Concernant les taxes foncières 2010 et 2011 dont l’assiette est contestée par la SAS Artem, la SNC Tokay ne produit que l’avis d’imposition 2011, qui établit que la taxe foncière augmentée de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’élève pour l’immeuble 50821 où se situent les locaux loués à la somme de 119.319 €, à laquelle il faut ajouter la quote-part des frais de gestion à hauteur de 4.532 €, puis calculer au prorata de la surface occupée (911m²/7186m²) et du temps d’occupation des locaux jusqu’au 3 octobre 2011, soit un total de 123.851 € x 911/7186 x 276/365 = 11.872,63 €. C’est donc cette somme qui sera due par la SAS Artem et à défaut de justifier du montant appelé pour 2010, la demande faite au titre de la taxe foncière 2010 sera rejetée.

Les autres postes du décompte locatif arrêté au 28 juin 2012 n’étant pas contestés, et compte tenu des éléments retenus ci-dessus, la SAS Artem reste redevable à l’égard de la SNC Tokay de la somme de 10.189,10 euros à titre d’arriéré de loyers, taxes et charges.

Sur les travaux de remise en état :

La SNC Tokay rappelle les stipulations du bail commercial selon lesquelles le preneur est responsable des « menues réparations et travaux d’entretien » (Article 9) et il doit restituer les lieux « en bon état sans pouvoir exiger ni se prévaloir de l’usure ou de la vétusté même normale » (Article 16). S’appuyant sur l’état des lieux contradictoire de sortie, la société bailleresse s’estime ainsi fondée à demander la condamnation du preneur au paiement de la somme de 21.160 euros, au regard d’un devis communiqué au Conseil du preneur sans que ce dernier n’émette une quelconque contestation, ce qui satisfait la condition stipulée à l’article 16§5 du bail.

La SAS Artem s’oppose à la demande en paiement des travaux de remise en état en indiquant que la notification des devis prévue par l’article 16 du bail devait être effectuée à la bailleresse au moment de la restitution des lieux (fin septembre 2011) et non à son Conseil en février 2012, lequel n’a pas été mandaté par cette dernière pour la représenter dans le cadre de la restitution des lieux. Elle ajoute qu’en tout état de cause, les travaux ne sont pas justifiés, considérant qu’il n’y a aucune concordance entre les quelques éléments mentionnés sur l’état des lieux du 4 octobre 2011 et les deux devis des 29 novembre et 7 décembre 2011 et qu’en outre, le bail ne permet pas au bailleur d’obtenir le préfinancement des travaux sur la simple production de devis non acceptés. Elle soutient qu’aucune disposition du bail ne prévoit que le preneur doit maintenir les installations électriques aux normes, à sa charge.

Le bailleur est en droit de demander la réparation des dégradations et pertes de la chose louée survenues en cours de bail, sans être dans l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution des travaux de remise en état.

Le contrat de bail en son article 9 stipule que le preneur doit entretenir à ses frais tous les équipements, installations électriques, conformément aux normes en vigueur et les rendre en parfait état d’utilisation, et doit aussi procéder à la réfection des peintures et moquettes en totalité au moins tous les 5 ans. L’article 16 ajoute qu’il doit restituer les lieux en bon état sans pouvoir exiger ni se prévaloir de l’usure ou de la vétusté même normale.

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 4 octobre 2011 fait état de trous dans les murs, des faux plafonds et murs sales, du sol très sale et usé dans le bureau du 2^e étage, ainsi que de la nécessité du passage d’un bureau de contrôle pour l’électricité.

Le bureau Veritas a établi un rapport de vérification de l’installation électrique le 18 octobre 2011 dressant une liste de 18 préconisations à réaliser et un devis de réalisation de ces réparations et mises aux normes est produit par la bailleresse pour un montant de 4.892,84 €.

Un autre devis de réalisation de travaux de fourniture et pose de moquette, de travaux de peinture, de fourniture et pose de 2 WC et de 8 luminaires est versé aux débats pour un montant total de 16.267,99 €.

L’article 16 du bail impose au bailleur de notifier les devis de travaux et réparations nécessaires à la restitution des locaux, pour que le preneur puisse donner son accord sur lesdits devis dans les quinze jours de leur notification, et qu’à défaut pour le preneur de se manifester dans ce délai, le bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix, en réclamant le montant au Preneur.

La SNC Tokay, qui déclare avoir adressé ces devis au conseil de la SAS Artem le 6 février 2012, ne démontre pas que la SCP Touraut, avocat qui n’était constituée dans aucune procédure en cours, avait mandat de représenter la SAS Artem, de sorte que le locataire est aujourd’hui en droit de les contester.

Si l’intégralité des réparations et mises aux normes électriques est conforme aux préconisations du Bureau Veritas et que ces travaux, contractuellement à la charge du preneur, seront retenus pour la somme de 4.892,84 €, de même que les travaux de changement de la moquette et de peinture des murs et plafonds, l’état des lieux de sortie ne mentionnent pas la nécessité de changer les sanitaires ni les luminaires ; les travaux de revêtement de sol et de peinture seront donc évalués à la somme de 14.469,20 € T.T.C.

La SAS Artem sera en conséquence condamnée à payer à la SNC Tokay la somme de 19.362,04 € au titre des frais de remise en état des lieux.

Sur le dépôt de garantie : Aucune disposition du bail ne permet au bailleur de conserver le dépôt de garantie en cas de congé donné par le locataire, mais l’article 22 prévoit que lors du départ de celui-ci, le dépôt de garantie s’imputera par priorité sur le montant des réparations dues par le preneur comme il est (mot manquant) à l’article 16.

C’est donc la somme de 11.795,62 € versée à titre de dépôt de garantie qui viendra en déduction des frais de remise en état, la compensation s’opérant par l’effet des clauses contractuelles.

Sur les autres demandes :

La capitalisation des intérêts sera ordonnée selon les dispositions de l’article 1154 du code de procédure civile.

Les sommes restant dues par la SAS Artem après compensation, porteront intérêts au taux d’escompte de la Banque de France augmenté de 4 points à compter du présent jugement conformément à l’article 21 du bail.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application des dispositions de l’article 1154 du code de procédure civile.

Les frais d’huissier réclamés à hauteur de 557,29 € sont justifiés par les divers commandements de payer délivrés par la bailleresse à la SAS Artem, et selon les factures produites.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera à sa charge les dépens qu’elle a engagés.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement, à l’exception de ses dispositions relatives aux demandes en paiement des loyers et charges et des frais de remise en état ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la SAS Artem à payer à la SNC Tokay la somme de 10.189,10 euros à titre d’arriéré de loyers, taxes et charges, avec intérêts légaux à compter du 24 décembre 2012 ;

Fixe à la somme de 19.362,04 euros les frais de remise en état des lieux dus par la SAS Artem ;

Dit que la SNC Tokay est tenue de restituer à la SAS Artem la somme de 11.795,62 euros versée à titre de dépôt de garantie ;

Condamne la SAS Artem à payer à la SNC Tokay, après compensation de ces sommes, la somme de 7.566,42 euros, au titre des frais de remise en état, avec intérêts au taux d’escompte de la Banque de France augmenté de 4 points à compter du jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

Condamne la SAS Artem à payer à la SNC Tokay la somme de 557,29 euros au titre des frais d’huissier ;

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens d’appel qu’elle a engagés. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE