Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 5 – Chambre 3 ARRÊT DU 15 MARS 2017 (n° , 07 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/10583

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/10783

APPELANTE :

SAS ÉTABLISSEMENTS LSK prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 642 003 370

XXX

XXX

Représentée par M^e Rachel ZELTZER, avocat au barreau de PARIS, toque : D1938

INTIMÉE :

SA IMMOBILIÈRE 3F prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 141 533

XXX

XXX

Représentée par M^e François DUFFOUR de la SCP D.D.A Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0043

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère Madame Sophie REY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.

********* Par acte du 6 avril 1977, le FOYER DU FONCTIONNAIRE ET DE LA FAMILLLE aux droits duquel vient la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F a donné bail à la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK des locaux à usage de boutique situés à l’XXX.

Ces locaux sont à destination de «' vente de nouveautés, tailleur, confections, hommes femmes enfants, sport et camping'». Le bail a été régulièrement renouvelé.

Par acte du 27 décembre 2006, la société LSK a notifié une demande de renouvellement à effet au 1^er janvier 2007.

En l’absence de saisine du juge des loyers commerciaux, le bail a été renouvelé à compter de cette date aux conditions du bail expiré.

Début 2007, le bailleur a entrepris des travaux de ravalement de la façade de l’immeuble. Il est apparu que les revêtements de sol des locaux loués à la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK contenaient de l’amiante. Le bailleur a indiqué qu’il suspendrait les appels de loyers jusqu’à la réception des travaux. Aucun accord n’a été trouvé pour la date de réalisation des travaux.

La S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F a délivré le 11 mai 2009 une sommation à la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK afin que celle-ci permette aux entreprises de pénétrer dans ses locaux.

Par acte du 14 août 2009, la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F a délivré une nouvelle sommation aux mêmes fins visant la clause résolutoire.

Ces sommations sont demeurées vaines.

Saisi par la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK qui a notamment sollicité la désignation d’un expert aux fins de se prononcer sur les travaux réparatoires à mettre en 'uvre et sur son préjudice, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, par ordonnance du 12 février 2010, ordonné une expertise confiée à M. X. L’ordonnance prévoit que les parties sont autorisées à engager les travaux avec l’accord de l’expert.

Par courriel du 12 janvier 2012, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK a écrit à la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F «'je vous confirme mon accord sur les précisions mentionnées dans votre tableau convenues lors de notre rendez-vous du 12/01/12 (…)Il n’y a plus aucune divergence sur les travaux de remise en état.'» Le 14 novembre 2012, les parties ont contresigné un programme de travaux visant la réunion du 12 janvier 2012.

Par courriel du 10 décembre 2012, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK a confirmé son accord mais sollicité un accord sur les termes du bail renouvelé au 1^er janvier 2007 et sur le montant de la participation du bailleur à la réfection des agencements dans le cadre d’un budget maximum de 30.000'€.

Par courriel du 5 février 2013, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK s’est opposée au début des travaux tant qu’un protocole d’accord n’a pas été établi sur ces deux points.

Par courriel du 2 mai 2013, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK a maintenu sa demande.

Dans une note aux parties du 15 octobre 2013, l’expert a indiqué que les parties avaient convenu d’un accord global et indivisible sur les travaux et la signature du bail prévoyant':

— une franchise de loyer de 6 mois en contrepartie de la quote part du bailleur dans un devis de réfection proposé par M. Y, dirigeant de la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK,

— accord de celui-ci pour remettre les clés de ses locaux au bailleur afin de permettre la réalisation des travaux projetés sous réserve d’un état des lieux préalable contradictoire établi par l’huissier, précision faite par M. Y que les clés ne seront remises qu’après ce constat,

— accord pour signer le bail sur la base du projet accepté par M. Y en février 2012.

La note précise qu’en ce qui concerne le préjudice immatériel, les parties ont convenu de se rapprocher et qu’à défaut d’accord, l’expert mandatera un sapiteur.

La S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F a déclaré que la franchise serait appliquée après la réalisation des travaux.

Par courrier du 19 novembre 2013, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK a indiqué que la franchise devait constituer une franchise sur les loyers exigibles et non un montant fixe, qu’elle devait courir un mois après la fin effective des travaux et qu’elle attendait de recevoir le détail de la façon dont le bailleur envisageait le déroulement des choses soit le détail des étapes jusqu’à la remise des clés.

Par acte des 7 et 12 mai 2014, la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F a sommé la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK de lui remettre sous huit jours, les clés du local afin de lui permettre de mettre en 'uvre les travaux sur lesquels les parties se sont accordées le 14'novembre 2012. L’acte précise qu’à défaut de cette remise, la société engagera une procédure de résiliation du bail,

Par lettre du 21 mai 2014, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK a répondu que le bailleur pouvait pénétrer dans ses locaux tous les jours entre 10H30 et 19H, mais qu’elle n’entendait pas remettre les clés à défaut de régularisation du renouvellement du bail et a rappelé que les travaux n’ont pas été autorisés par l’expert, s’agissant d’un accord entre les parties alors que l’ordonnance du 3 août 2010 autorise «'les parties à engager les travaux avec l’accord de l’expert'». Elle a conclu que «'depuis notre accord de principe du 12'janvier'2012, I3F n’a eu de cesse de le mettre à mal, aujourd’hui, il n’existe plus.'»

M. X a adressé le 30 mai 2014 une note de synthèse aux termes de laquelle il indique que «'les propositions de la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F pour lesquelles M. Y a donné son accord sont retenues, il reste maintenant à M. Y de permettre aux entreprises de pénétrer dans les locaux'». Il ajoute que M^me Z a été nommée sapiteur et qu’elle lui a écrit': «'M. Y se paye de ma tête, il demande de stopper l’expertise et fera nommer un autre expert'». M^me Z, dans sa note, est «'d’avis que la fermeture de la boutique est globalement sans incidence sur le niveau des résultats de la société et qu’il n’y a pas de préjudice financier'».

Par actes d’huissier de justice du 9 juillet 2014', la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE'3F autorisée à cet effet, a fait assigner à jour fixe la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK et demandé au tribunal de prononcer la résiliation du bail en raison du refus de la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK de lui permettre de réaliser les travaux dans les lieux loués, à la suite de la découverte, à l’occasion des travaux de ravalement, que les revêtements de sol des locaux loués à la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK contenaient de l’amiante et l’expulsion du preneur.

Le tribunal a suggéré aux parties, sans succès, de recourir à une médiation.

En cours de délibéré, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK s’est déclarée disposée à remettre les clés du local pour permettre la réalisation des travaux, par un courrier de M^e Bonan qui n’était pas son avocat constitué. Le tribunal a ordonné par jugement du 18'décembre 2014, la réouverture des débats afin de permettre aux parties de conclure sur la proposition faite par la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK de remettre au bailleur les clés du local.

Par jugement en date du 23 mars 2015, le tribunal de grande instance de Paris a':

— Ecarté des débats le courrier de M^e Bonan, en date du 4 novembre 2014 et transmis au tribunal le 19 novembre 2014,

— Prononcé la résiliation judiciaire du bail du 6 avril 1977 entre la S.A d’H.L.M Immobilière 3F et la S.A.S LSK Établissement aux torts exclusifs de la S.A.S LSK’Établissement à compter de la date du présent jugement,

— Dit que la S.A.S LSK Établissement, ainsi que tous les occupants de son chef devront quitter les lieux situés à l’XXX à XXX,

— Faute pour la S.A.S LSK Établissement et tous les occupants de son chef de quitter les

lieux, autorisé la S.A d’H.L.M Immobilière 3F à faire procéder à l’expulsion de la S.A.S LSK Établissement et tous les occupants de son chef des lieux situés à l’XXX à XXX,

— Rappelé que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamné la S.A.S. LSK Établissement à payer à la SA d’HLM Immobilière 3F la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision,

— Condamné la S.A.S Établissement aux dépens qui comprendront le coût de la mesure d’expertise de M. X.

La S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK a interjeté appel de ce jugement le 29'avril'2015.

Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 29 juillet 2015, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK a demandé à la cour de': Vu l’article 1184 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

Il est demandé à la Cour de':

— Constater l’appel de la société LSK et de l’en dire bien-fondée,

— Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions,

En conséquence et y faisant droit,

— Condamner la société I3F à réintégrer la société Établissements LSK dans les lieux au cas où le jugement aurait été exécuté et à lui réparer l’intégralité des dommages subis,

— Donner acte à la société LSK qu’elle s’engage à remettre les clés au bailleur à première

demande dans les termes de l’accord énoncé par l’expert dans sa note du 5 octobre 2013,

— Déclarer recevable et bien fondée la société LSK dans toutes ses demandes';

— Débouter la société Immobilière 3F de l’ensemble de ses demandes';

— Condamner la société Immobilière 3F à verser à la société LSK la somme de 5.000 euros

au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance

comprenant les frais d’expertise judiciaire';

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

Par dernières conclusions signifiées par le RPVA le 11 septembre 2015, la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F a demandé à la cour de':

Vu l’article 1184 du code civil,

— confirmer le jugement du 23 mars 2015 en toutes ses dispositions,

Partant,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial bénéficiant à la société LSK sur des locaux sis à l’angle du numéro 2 de la XXX à XXX

— ordonner l’expulsion de la société LSK des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef';

— condamner la société LSK à verser à la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F la somme de 10.000'€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

— condamner la société LSK au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 4 janvier 2017. MOTIFS

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucun stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée. Pour autant, les contrats devant selon l’article 1134 dudit code être exécuté de bonne foi, le preneur doit permettre au bailleur de remplir son obligation.

En l’espèce, une ordonnance de référé en date du 3 août 2010 a précisé la mission de l’expert X précédemment désigné. Cet expert devait «'définir les travaux de remise en état des locaux permettant une exploitation conforme à leur destination ; préciser l’historique des parties depuis 2007, leur part décisionnelle et matérielle respective dans la réalisation de l’état actuel et l’absence de solution, les accords passés et leurs conséquence'; préciser les coûts et arrêter un planning de travaux réalistes à partir des devis provoqués par les parties, évaluer les éléments préjudices que lui soumettront les parties : perte de loyers, pertes d’exploitation, de clientèle. À partir des éléments communiqués par les parties ou de ceux qu’il recueillera ou son sapiteur, autorisé les parties à engager les travaux à leur frais avancés avec l’accord de l’expert.

Il ressort d’une note de la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK à l’expert en date du 29'mars 2011, que la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F a fait procéder au travaux de désamiantage du sol de la boutique entre le 6 novembre 2008 et le 27 novembre 2008.

Les parties en cours d’expertise se sont rapprochées et l’expert a noté le 15'octobre'2013 que s’agissant des travaux intérieurs et extérieurs hors décoration, des travaux d’aménagements intérieurs (réinstallation des portants, cabines d’essayages') les parties avaient convenu':

— d’une franchise de loyer de 6 mois par I3F en contrepartie de sa quote part du montant du devis de réfection proposé par M. Y';

— de l’accord de M. Y de remettre les clés de ses locaux à I3F pour permettre la réalisation des travaux projetés sous réserve d’un état des lieux contradictoire par un huissier en préalable'; que M. Y précisait que c’est seulement une fois que ce constat aura été dressé que les clés seront remises à I3F.

— en ce qui concerne la signature du bail, qu’il y avait un accord pour signer le bail sur la base du projet accepté par M. Y en février 2012';

— en ce qui concerne le montant du préjudice immatériel que les parties avaient convenu de se rapprocher et qu’à défaut l’expert missionnerait un sapiteur.

M^me Z, sapiteur a conclu que «'la fermeture de la boutique est globalement sans incidence sur le niveau des résultats de la société et qu’il n’y a pas de préjudice financier'».

La S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F a indiqué que la franchise serait appliquée après réalisation des travaux.

Par courriel du 19 novembre 2013, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK a précisé qu’il devait s’agir d’une franchise de 6 mois de loyer et non d’un montant fixe et que les six mois devaient commencer à courir à la fin de la remise en état de l’agencement durée estimée à un mois maximum après la fin effective des travaux de la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F et qu’elle attendait le détail des étapes jusqu’à la remise des clés pour effectuer les travaux.

Par acte d’huissier de justice du 7 mai 2014, la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F a fait sommation à la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK de lui remettre sous quinze jours les clés du local afin de lui permettre de mettre en 'uvre des travaux sur lesquels les parties se sont accordés le 14 novembre 2012, étant précisé que la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE'3F ne sera en mesure de délivrer un ordre de service à l’entreprise que lorsque lesdits clés lui auront été remises, aucun ordre de service ne pouvant intervenir en l’état et précisé qu’à défaut elle engagerait une procédure de résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1134 et 1184 du code civil.

Par courrier en réponse, le preneur indiquait que le bailleur avait «'toujours eu la faculté de pénétrer à sa demande dans nos locaux tous les jours entre 10H30 et 19H, mais lui remettre nos clés, c’est hors de question aujourd’hui'» et rappelait que la possibilité de remettre les clés le temps des travaux n’avait été évoquée que sous certaines conditions et notamment la régularisation du renouvellement de bail aux mêmes clauses et conditions, que les travaux n’ont pas été autorisés par l’expert s’agissant d’un accord amiable entre les parties.

Par note de synthèse du 30 mai 2014, l’expert X notait concernant les travaux de réagencement'«'les propositions de la société I3F pour lesquels M. Y a précédemment donné son accord sont retenues, il reste maintenant à M. Y de permettre aux entreprises retenues par la société I3F de pénétrer dans les locaux pour réaliser les travaux'» ; concernant le préjudice financier, nous retiendront le proposition de M^me Z.

Ainsi que l’ont constaté les premiers juges, en l’absence d’accord des parties il appartient à la juridiction de trancher le litige.

Par courriel du 14 novembre 2012, la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK avait donné son accord sur le programme de réfection des locaux qui ont fait l’objet d’un descriptif en date du 12 janvier 2012. Cependant, elle a ensuite assorti son accord de deux nouvelles conditions par courriel du 10 décembre 2012, la signature du bail renouvelé au 1^er janvier'2007 et la fixation du montant de la participation du bailleur à la réfection des agencements de la société locataire à la somme de 30.000'€.

A juste titre la société bailleresse soutient que la rédaction d’un bail écrit était superfétatoire, le bail s’étant renouvelé aux clauses et conditions du bail expiré.

S’agissant du montant des agencements, la S.A. d’H.L.M IMMOBILIÈRE 3F avait accepté cette nouvelle demande et a proposé une franchise de six mois de loyer à ce titre. La société locataire n’établit pas que cette somme ne lui permettait pas de financer ses aménagements dans la boutique après la réalisation des travaux par la société bailleresse.

En l’espèce, la société locataire depuis le 21 mai 2008 n’exploite plus les lieux loués et ne paie plus ses loyers en raison de la nécessité de procéder aux travaux de désamiantage. Elle a refusé d’autoriser la société bailleresse à entrer dans les lieux malgré un accord écrit des deux parties du 14 novembre 2012 sur une liste de travaux que la société bailleresse devait réaliser dans les lieux (pièce 31 du bailleur).

S’il entre dans les obligations du bailleur de délivrer la chose louée, le preneur ne peut par son attitude faire obstacle à ce que le bailleur satisfasse à cette obligation, les contrats devant s’exécuter de bonne foi.

C’est à juste titre que les premiers juges ont constaté que la proposition de remise des clés parvenue en cours de délibéré, alors que la date pour accepter une mesure de médiation était expirée, émanant d’un avocat non constitué pour le preneur, était irrecevable.

Dès lors, le refus de la société preneuse de remettre les clés à la bailleresse afin qu’elle puisse réaliser les travaux sur lesquelles les parties s’étaient accordés depuis 2012, sans motif légitime, alors même que les règles de fonctionnement interne du bailleur social, qui étaient rappelées dans la sommation, en faisaient un préalable à l’exécution desdits travaux, empêchant ainsi le bailleur de satisfaire à son obligation de délivrance constitue une violation grave des obligations du preneur, justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail liant les parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement

Confirme le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la S.A. ÉTABLISSEMENTS LSK aux entiers dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE