Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 25 JANVIER 2017

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/05716

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Décembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 13/12112

APPELANT

Monsieur Z R AF AG AH AI AJ, exerçant sous l’enseigne et le nom commercial 'CABINET PARIS ILE DE FRANCE IMMOBILIER', inscrit au RCS de PARIS, SIRET n° 332 755 792 00063,

XXX

XXX

Représenté par M^e Pierre-Louis ROUYER et assisté à l’audience de M^e Sophie SZPALSKI, avocats au barreau de PARIS, toque : E1508

INTIMES

Madame V, AB M veuve X

Née le XXX à XXX

XXX

XXX

Monsieur C B

Né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame E B

Née le XXX à XXX

XXX

Représentés par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS DU 3 RUE CRESPIN DU GAST XXX, représenté par son syndic, N O – Y SA, exerçant sous le nom commercial 'N O', SA inscrite au RCS de PARIS, SIRETn° 434 220 406 00012, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté par M^e Eric SIMONNET et assisté à l’audience de M^e Matthieu PUYBOURDIN, avocats au barreau de PARIS, toque : E0839

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Novembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur N-Loup CARRIERE, Président de chambre,

Madame G H, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : Madame Stéphanie JACQUET

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. N-Loup CARRIERE, président et par Madame Catherine BAJAZET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

M^me V M veuve X, ci après M^me X, est propriétaire du lot n°48 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé XXX.

M. C B et M^me E B, ci après les consorts B, sont propriétaires indivis du lot n°55 dans le même immeuble.

Par acte du 19 août 2013, M^me X et les consorts B ont assigné le syndicat des copropriétaires du XXX, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, et M. R Z, administrateur de biens exerçant sous l’enseigne Cabinet Paris Ile de France immobilier, syndic de la copropriété, en annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 10 juin 2013 ayant renouvelé le mandat de M. Z en qualité de syndic de la copropriété, au motif que le projet de contrat d’un autre syndic, la société N O, n’a pas été joint à l’ordre du jour de l’assemblée communiqué aux copropriétaires. Ils ont sollicité que M. Z soit condamné à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre.

Le syndicat des copropriétaires s’est associé à la demande d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 10 juin 2013. Il a sollicité la condamnation de M. Z à le garantir de l’ensemb1e des condamnations prononcées à son encontre et à lui rembourser la somme de 2.338,75 €, correspondant aux honoraires AH T-U administrateur provisoire de la copropriété entre le 31 juillet 2013 et le 22 janvier 2014.

M. R Z, s’est opposé à ces demandes en faisant valoir que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils l’ont saisi d’une demande d’ordre du jour complémentaire et qu’en tout état de cause cette demande lui est parvenue trop tardivement pour être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 10 juin 2013.

Par jugement du 12 décembre 2014 le tribunal de grande instance de Paris a :

— annulé la résolution n°7 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires du XXX qui s’est tenue le 10 juin 2013,

— condamné M. R Z, administrateur de biens exerçant sous l’enseigne 'Cabinet Paris Ile de France Immobilier', à garantir le syndicat des copropriétaires du XXX des condamnations prononcées à son encontre par la présente décision,

— condamné M. R Z, administrateur de biens exerçant sous l’enseigne 'Cabinet Paris Ile de France Immobilier’ à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 2.338,75 € au titre du remboursement des frais et honoraires AH T-U,

— débouté M^me V M, veuve X, M. C B et M^me E B de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à payer à M^me V M veuve X, M. C B et M^me E B une indemnité totale de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. R Z, administrateur de biens exerçant sous l’enseigne 'Cabinet Paris Ile de France Immobilier’ à payer au syndicat des copropriétaires du XXX

du Gast à Paris 11^e une indemnité totale de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. R Z, administrateur de biens exerçant sous l’enseigne 'Cabinet Paris Ile de France Immobilier’ de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— condamné M. R Z, administrateur de biens exerçant sous l’enseigne 'Cabinet Paris Ile de France Immobilier’ aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. R Z a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 16 mars 2015. La procédure devant la cour a été clôturée le 26 octobre 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 11 juin 2015 par lesquelles M. R Z, administrateur de biens exerçant sous l’enseigne 'Cabinet Paris Ile de France Immobilier', ci après M. Z, appelant, demande à la cour, au visa des articles 10, 17 et 64 du décret du 17 mars 1967, 25 de la loi du 10 juillet 1965, 1134 et 1147 du code civil, de :

— dire que le projet de résolution adressé par M^me B en date du 25 mars 2013 n’a pas été envoyé dans un délai raisonnable,

— dire que le projet de résolution adressé par M^me B et libellé comme suit :

'Renouvellement du mandat confié au syndic ou désignation d’un nouveau syndic et fixation de la durée de son mandat et de ses honoraires (voir la candidature jointe à l’ordre du jour du cabinet N O', ne pouvait pas donner lieu à un vote régulier,

— dire qu’il ne pouvait pas modifier le projet soumis par M^me B sans engager sa responsabilité professionnelle,

— dire que la demande ne pouvait être complétée à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires,

en conséquence,

dire qu’il ne pouvait porter inscription du projet de résolution soumis par M^me B à l’ordre du jour, sous peine d’engager sa responsabilité professionnelle,

en tout état de cause,

— constater que le syndicat des copropriétaires lui a donné le quitus de sa gestion,

— constater que l’inscription de la résolution n’aurait pas emporté le non renouvellement de son contrat, le copropriétaire ayant demandé la désignation d’un nouveau syndic ayant été absent lors de l’assemblée générale du 10 juin 2013,

— dire que l’intention du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX et la sienne était de reconduire son mandat de syndic à son échéance,

— dire que la demande de désignation d’un administrateur provisoire a entraîné sa révocation de syndic,

en conséquence,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement, sauf en ce qu’il a jugé que Mme et M. B et M^me M ne justifiaient d’aucun préjudice distinct leur permettant de solliciter des dommages et intérêts,

— dire que la résolution n°7 était parfaitement régulière,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 12.000 € au titre des dommages et intérêts pour révocation abusive de son mandat, en tout état de cause,

— condamner solidairement M^me B, M. B et M^me M aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 3 septembre 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du XXX, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10 du décret du 17 mars 1967 et 1382 du code civil, de :

— débouter M. Z de l’ensemble de ses demandes,

— confirmer le jugement,

y ajoutant,

condamner M. Z aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

M^me V M veuve X, M. C B et M^me E B ont constitué avocat mais n’ont pas conclut ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Les moyens soutenus par l’appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande d’annulation de la résolution n°7 de l’assemblée générale du 10 juin 2013

L’article 10 du décret du 17 mais 1967 dispose :

'A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante.

Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11…' ;

M. Z fait valoir qu’il s’est trouvé matériellement dans l’incapacité de faire droit à la demande d’inscription car les convocations étaient déjà sous pli lors de la réception du courrier, que l’ordre du jour était déjà arrêté en accord avec le conseil syndical et que la résolution était mal formulée ;

En l’espèce, M^me B a adressé par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 avril 2013 une demande d’inscription à l’ordre du jour d’une résolution ainsi libellée: 'Renouvellement du mandat confié au syndic ou désignation d’un nouveau syndic et fixation de la durée de son mandat et de ses honoraires (candidature jointe à l’ordre du jour du cabinet N O’ ;

L’accusé de réception fait apparaître que ce courrier, auquel était joint le projet de contrat de la société N O, est parvenu à M. Z le 26 avril 2014 ;

La convocation à l’assemblée générale du 10 juin 2013 adressée aux copropriétaires est datée du 30 avril 2013 ;

Compte tenu du délai restant à courir avec l’assemblée générale (fixée au 10 juin 2013), M. Z était en mesure de rajouter à l’ordre du jour déjà prévu la demande adressée par M^me B ;

Les premiers juges ont exactement retenu que M. Z est mal fondé à soutenir que le courrier AH B lui est parvenu trop tardivement pour que la question puisse être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée du 10 juin 2013 et que le projet de contrat du syndic N O soit adressé aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour de cette assemblée ; en effet, en application de l’article 9 du décret du 17 mars 1967, la convocation doit être notifiée aux copropriétaires au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, de sorte qu’elle pouvait être envoyée avec l’ordre du jour complémentarie et demandé par M^me B au cours des 10 ou 15 premiers jours du mois de mai 2013 et non pas le 30 avril ;

Par ailleurs, la demande AH B est régulière en la forme et au fond ; la demande d’inscription à l’ordre du jour formulée par M^me B n’est entachée d’aucune équivoque ; la question posée, à savoir le renouvellement de l’actuel syndic ou la désignation d’un nouveau syndic, n’avait qu’un seul objet, celui de permettre aux copropriétaires de choisir, en toute connaissance de cause, leur syndic : si les copropriétaires renouvellent le mandat de M. Z, il ne leur est pas nécessaire d’examiner une autre candidature, mais s’ils refusent ce renouvellement, ils ont la faculté de choisir celui dont la candidature leur est présentée, sans qu’il y ait rupture dans la représentation légale du syndicat par un syndic ; le libellé de la question AH B avait donc l’avantage de favoriser le libre choix des copropriétaires, ce qu’ils n’ont pu faire en l’absence de l’inscription à l’ordre du jour du projet de résolution AH B, les contraignant ainsi à renouveler le mandat de M. Z ;

Les premiers juges ont ainsi exactement relevé que le non respect de l’ordre du jour complémentaire, qui soumettait à l’assemblée la candidature d’un deuxième syndic, a altéré le vote des copropriétaires, du fait qu’il a eu pour effet de priver ces derniers d’un choix entre deux syndics ;

La cour ajoute que le quitus accordé à M. Z ne couvre pas les actes dont le syndicat n’aurait pas eu connaissance et dont il n’aurait pas été à même, lors du vote, d’apprécier les conséquences ; s’agissant de l’absence à l’assemblée générale des consorts B et AH X dont se prévaut M. Z, ceux-ci n’avaient aucun intérêt à se présenter à l’assemblée générale, dès lors qu’ils avaient pu constater que la demande d’inscription à l’ordre du jour d’un projet de résolution n’avait pas été portée ; en outre, l’absence d’un copropriétaire à une assemblée générale n’emporte pas la déchéance de son droit de contester les résolutions d’une assemblée générale à laquelle il n’a pas participé ;

L’inscription à l’ordre du jour du projet de résolution AH B était donc de nature à modifier le vote des copropriétaires sur l’ordre du jour notifié par le syndic concernant le quitus donné à sa gestion et son renouvellement ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a annulé la résolution n°7 de l’assemblée générale du 10 juin 2013 ; Sur la responsabilité de M. R Z et la demande en paiement de la somme de

2.338,75 € formée parle syndicat des copropriétaires

• Sur la garantie du syndicat des copropriétaires

Comme l’a dit le tribunal, en n’inscrivant pas à l’ordre du jour la question qui lui avait été notifiée par un copropriétaire, le syndic, M. Z, a commis une faute qui engage sa responsabilité, dès lors qu’elle a occasionné un préjudice à son mandant, le syndicat des copropriétaires, du fait de la condamnation prononcée à l’encontre de ce dernier au titre des frais irrépétibles ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires à 1'encontre de M. Z ;

• Sur les honoraires de l’administrateur provisoire de la copropriété

Par ailleurs, la résolution n°7 de l’assemblée générale du 10 juin 2013 a décidé le renouvellement du syndic Z 'à compter du 1^er novembre 2013', alors que le mandat initial avait été donné le 24 janvier 2012 pour une durée de 18 mois et expirant, de ce fait, le 24 juillet 2013 ; il s’en est suivi qu’entre le 25 juillet 2013 et le 1^er novembre 2013, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé sans représentant légal, de sorte que les consorts B et M^me X ont été contraints, pour pouvoir assigner la copropriété dans le délai prévu par l’article 42 alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de solliciter la nomination d’un

administrateur provisoire ; par ordonnance sur requête du 31 juillet 2013, qui n’a pas fait l’objet d’une rétractation, le délégataire du président du tribunal de grande instance de Paris a nommé M^me T-U, dont les honoraires se sont élevés à la somme totale de 2.338,75 € ;

M. Z soutient qu’il s’agit d’une erreur de plume, corrigée après l’assemblée et qu’il a été révoqué sans motif légitime ;

Les premiers juges ont justement retenu que la faute commise par le syndic Z, qui doit veiller à la bonne rédaction des résolutions qu’il soumet à l’assemblée, a causé un préjudice matériel au syndicat, dont ce dernier est bien fondé à solliciter réparation, dès lors que le lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi par le mandant est établi ;

Il convient d’ajouter que seul le procès-verbal notifié aux parties fait foi et que ce procès verbal n’a pas fait l’objet, contrairement à ce qui est soutenu par l’appelant, d’une rectification régulière, comportant les signatures et paraphes à coté de la rectification du président de séance et des deux scrutateurs ; de plus, le procès verbal unilatéralement modifié de la main de M. Z n’a pas été notifié aux copropriétaires ; il appartenait donc à M. Z, en sa qualité de syndic, de rédiger un procès-verbal d’assemblée générale de façon régulière, ce qui aurait évité au syndicat des copropriétaires d’être placé sous administration judiciaire ; l’argumentation de M. Z quant à une prétendue révocation est sans objet puisqu’il s’est lui même placé dans la situation de n’être pas le syndic désigné pour la période entre le 25 juillet 2013 et le 1^er novembre 2013 ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné M. Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.338,75 € ;

M. Z doit être débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12.000 € de dommages-intérêts pour révocation abusive de son mandat ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. Z, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M. Z ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Déboute M. Z de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 12.000 € de dommages-intérêts pour révocation abusive de son mandat;

Condamne M. R Z aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du même code en cause d’appel;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT