Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS Pôle 4 – Chambre 2 ARRET DU 11 JANVIER 2017 (n° , 5 pages) Numéro d’inscription au répertoire général : 15/03043

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/17138

APPELANT

Syndicat des copropriétaires DU 7 RUE DUPUYTREN XXX, représenté par son syndic, CABINET FABRICE SAULAIS, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 343 349 767 00024, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté par M^e Alexandre VARAUT et assisté à l’audience de M^e A-B QUIEVY, collaborateur, avocats au barreau de PARIS, toque : R019

INTIME

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU 9 RUE DUPUYTREN XXX, représenté par son syndic, le CABINET SAINT LAMBERT, SAS inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 352 728 935 00011, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

XXX

XXX

Représenté et assisté à l’audience de M^e Carole FOL BELAIB, avocat au barreau de PARIS, toque : G0827

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. A-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur A-Loup CARRIERE, Président de chambre, Madame Claudine ROYER, Conseillère,

Madame Agnès DENJOY, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Stéphanie JACQUET

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. A-Loup CARRIERE, président et par M^me Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.

***

FAITS & PROCÉDURE

XXX, sont chacun soumis au régime de la copropriété. Un mur mitoyen sépare les deux immeubles.

Courant 2012, le syndicat des copropriétaires du XXX a réalisé des travaux de confortation du mur mitoyen pour lesquels il a sollicité vainement la participation financière du syndicat voisin.

Par acte du 22 novembre 2013 le syndicat des copropriétaires du XXX a assigné le syndicat des copropriétaires du XXX en paiement des sommes de 13.560,05 € au titre de sa participation aux frais de remise en état du mur mitoyen, 5.000 € de dommages-intérêts et 3.500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 6 janvier 2015 le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 6^e de l’ensemble de ses demandes,

— laissé à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles,

— condamné le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 6^e aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 6^e a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 février 2015.

La procédure devant la cour a été clôturée le 28 septembre 2016.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 23 octobre 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 6^e, appelant, invite la cour, au visa des articles 653 et suivants et 1134 du code civil, à :

— infirmer le jugement, – à titre principal, dire que les travaux entrepris par le Cabinet Saulais sur le mur mitoyen séparant les copropriétés du 7 et du XXX étaient nécessaires et obligeaient par cela seul la copropriété du XXX à contribuer par moitié à sa charge financière,

— à titre subsidiaire, dire que la copropriété du XXX a consenti en toute hypothèse à ces travaux et à ladite contribution financière par l’intermédiaire de son architecte, de son syndic et de son président du conseil syndical, tous mandataires apparents,

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires du XXX, à verser au cabinet Saulais la somme de 13.560,05 € augmentée des intérêts ayant couru depuis le 25 septembre 2012,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX à verser au cabinet Saulais la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX aux dépens ;

Vu les conclusions en date du 25 novembre 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 6^e, intimé, demande à la cour, au visa des articles 544, 653 et suivants, 1315 du code civil et 9 du code de procédure civile, de :

— confirmer le jugement,

— débouter le syndicat des copropriétaires du XXX de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires du XXX aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

Sur la demande du syndicat du XXX

En cause d’appel, le caractère mitoyen du mur litigieux, la réalité des travaux de confortation réalisés et leur paiement par le seul syndicat du XXX, ne sont pas contestés ;

Il est acquis aux débats que le syndicat du XXX a réalisé seul les travaux de confortation du mur mitoyen sans avoir reçu préalablement l’accord du syndicat du XXX caractérisé par une décision de l’assemblée générale ; or, la réparation d’un mur mitoyen doit être, en principe, le fruit d’un accord entre les propriétaires mitoyen, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce ;

Selon l’article 655 du code civil « la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun »; toutefois, le copropriétaire qui fait exécuter seul des travaux sur le mur mitoyen ne peut obtenir le remboursement de la moitié de leur coût que s’il établit que ces travaux étaient urgents ou que l’autre copropriétaire avait donné son accord ;

• Sur l’urgence

S’agissant de l’urgence invoquée par le syndicat du XXX, selon M. Y, architecte de la copropriété du XXX, le mur litigieux se serait enfoncé de 35 à 40 centimètres sur 350 ans, ce qui correspond à un enfoncement de 3,4 à 4 centimètres en 35 ans, soit 0,3 à 0,4 centimètre en 3 ou 4 ans, ce qui ne caractérise nullement une situation de péril ; Par ailleurs, le rapport géotechnique réalisé au centre de la parcelle du XXX par l’entreprise Engeol, à la demande de M. Y, met en exergue l’existence de fuites sur les réseaux d’eaux usées de la copropriété du XXX qui seraient à l’origine du sinistre ; le rapport Engeol indique en effet :

« L’hypothèse probable du sinistre semble être liée à la faible portance du sol (') qui est très certainement liée à des circulations d’eau dans les limons argileux. En effet, d’après les analyses du laboratoire, la teneur en eau est anormalement haute (61,7 %). De plus, une analyse organoleptique associée à des odeurs d’oeuf pourri nous fait penser à des possibles fuites de réseaux, notamment les eaux usées. La présence de matière organique, identifiée lors des essais en laboratoire va dans le sens de cette hypothèse. Ces fuites pourraient également avoir lessivé les particules fines du sol (phénomène d’érosion interne) »;

Les préconisations de l’architecte M. Y sont une solution par injection de béton de manière gravitaire par 36 forages sur leur parcelle et simplement 7 forages à la périmétrie du mur mitoyen ; ce rapport montre que les percements dans le mur mitoyen sont des encrages nécessaires pour les travaux à accomplir pour le bénéfice de la copropriété du XXX ; il apparaît donc que l’affaissement du mur mitoyen trouve son origine dans le défaut même d’entretien du réseau des eaux usées du XXX, ce qui signifie que, s’il y avait une nécessité d’entreprendre des travaux, ces derniers concernaient avant tout les réseaux d’eaux usées du XXX et non le mur mitoyen ; or, le propriétaire d’un mur mitoyen doit supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait ou par le fait des choses qu’il a sous sa garde ;

• Sur l’accord verbal et le mandat apparent

S’agissant de l’accord des parties allégué par le syndicat du XXX, ce dernier se prévaut d’un accord verbal entre deux confrères et amis, M. Y, architecte, pour le syndicat du XXX et M. Z, représentant le syndic du XXX. ; en réalité, le syndic ne peut pas engager la responsabilité du syndicat du XXX sans l’aval de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Le syndicat du XXX soutient que le cabinet Z était dûment mandaté en qualité de syndic et d’architecte du syndicat du XXX, mais en réalité, le cabinet Z n’avait qu’un mandat de syndic ; en matière d’immeuble bâtis en copropriété, la loi du 10 juillet 1965 s’applique et seuls des travaux votés en assemblées générales après discussions sur l’opportunité des travaux, le choix des entreprises, l’étude de devis etc’ peuvent être imposés aux copropriétaires ; il n’est versé aux débats ni devis, ni ordre de service, ni facture, signés par le syndicat des copropriétaires du XXX et pas davantage de procès-verbal d’assemblée générale du 9 rue Dipuytren votant la réalisation de ces travaux ; un prétendu accord verbal entre amis, comme soutenu par le syndicat du XXX ne peut être suffisant pour engager le syndicat du XXX ;

Par ailleurs, le syndicat du XXX ne peut davantage invoquer la théorie du consensualisme ou de l’échange de promesses et se prévaloir de la théorie du mandat apparent pour soutenir que la copropriété du XXX avait donné son accord pour participer aux coûts des travaux ; en effet, l’intervention du président du conseil syndical du XXX, M. X, ne peut donner l’illusion d’un consensualisme pour la réalisation des travaux ;

M. X a écrit le 23 avril 2012 (5 mois avant les travaux) à son syndic, le cabinet Z :

« Nous attendions des informations et devis sur travaux de soubassement en même temps que nos voisins du 7. Qu’en est-il ' (') JFE (lire A B X) ré-insiste fortement, comme il l’avait fait lors de la dernière réunion de copropriété, pour qu’une expertise complémentaire soit demandée pour le 9. (') Il faut que nous ayons les moyens de prendre une décision sur ce point rapidement(') ;

La teneur de ce courriel montre que le président du conseil syndical ne s’estime pas suffisamment informé des travaux de la copropriété voisine et qu’il ne cautionne pas la méthodologie et la participation financière du syndicat du XXX ;

De plus, M. X a encore solliciter des informations auprès du syndic le 15 juin 2012 ; il écrivait (3 mois avant les travaux) :

« Voici 2 ans que je demande à M. Z des informations concrètes concernant des études de renforcement du bâtiment mitoyen du XXX (') Dans l’impossibilité d’obtenir des informations par votre intermédiaire, je suis contraint d’agir différemment (') j’interdirai l’accès à nos caves pour les ouvriers tant que je ne disposerai pas d’une copie de l’ensemble du dossier et que je n’aurai pas rencontré personnellement l’architecte responsable des travaux (') » ;

Après cette interdiction, M. Y a pris contact avec M. X et lui a transmis des informations sans que, pour autant, M. X ne donne son accord pour le principe opérationnel des travaux ou pour la participation aux coûts car il souhaitait une expertise complémentaire ;

Seule une assemblée générale pouvait donner son accord conformément aux dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; les deux syndicats du 7 et du XXX sont représentés tout deux par des syndics professionnels qui sont parfaitement au fait des dispositions de la loi précitée et savent donc que ni le syndic, ni le président du conseil syndical ne sont habilités à se substituer à l’assemblée générale pour décider de travaux de cette ampleur ; le syndic du XXX n’a donc pu, en aucun cas, imaginer que le syndic et le président du conseil syndical du XXX étaient dotés du pouvoir d’accepter une contribution financière aux travaux, au lieu et place de l’assemblée générale des copropriétaires du XXX ;

Il résulte de ce qui précède qu’en l’absence d’urgence à réaliser les travaux et d’accord du syndicat du XXX pour les réaliser, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat du XXX de l’ensemble de ses demandes ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens ;

Le syndicat des copropriétaires du XXX, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du XXX la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat du XXX ;

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement ;

Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 6^e aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du XXX à Paris 6^e la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Rejette toute autre demande.

Le Greffier Le Président;