Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4- Chambre 1

ARRÊT DU 03 MARS 2017

(no, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/ 13938

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance de MEAUX-RG no 13/ 00212

APPELANTS

Monsieur Patrick X…

né le 29 Août 1977 à DOUALA (CAMEROUN)

demeurant …-77100 MEAUX

Représenté par M^e Eric MORIN de la SCP SCP ERIC MORIN-CORINNE PERRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

SCI X… IMMO prise en la personne de ses représentants légaux

No SIRET : 533 98 1 2 47

ayant son siège …-77100 MEAUX

Représentée par M^e Eric MORIN de la SCP SCP ERIC MORIN-CORINNE PERRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MEAUX

INTIMÉS

Monsieur Olivier Z…

né le 01 Mai 1964 à PARIS 10

demeurant …-77163 MORTCERF

Représenté par M^e Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515

SARL ECLATS ORPI prise en la personne de ses représentants légaux

No SIRET : 387 45 0 8 02

ayant son siège au 28 rue Mauregard-77144 MONTEVRAIN

Représentée par M^e Brigitte PONROY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0487

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Présidente

Madame Christine BARBEROT, Conseillère

Monsieur Dominique GILLES, Conseiller

qui en ont délibéré

Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.

*

* *

Par acte sous seing privé du 19 novembre 2011, M. Z… a vendu à la SCI X… immo, par l’entremise de la SARL Eclats ORPI exerçant l’activité d’agent immobilier, une maison sise à Bussy-Saint-Georges, moyennant le prix de 265 000 € incluant 10 000 € de commission d’agence. L’acte était conclu sous la condition suspensive d’obtention par l’acquéreur d’un ou plusieurs prêts dans un délai de 45 jours, soit au plus tard le 3 janvier 2012 ; il était précisé qu’en cas de non obtention du crédit à cette date, la vente serait nulle et non avenue. Un acompte de 20 000 € était versé au moyen d’un chèque tiré par M. Patrick X… et remis à l’agent immobilier désigné séquestre. Les parties stipulaient également une clause pénale d’un montant de 25 500 €.

L’acte authentique de vente n’a pas été signé. L’acquéreur faisant valoir qu’il n’avait pu obtenir de crédit a mis en demeure le vendeur de lui restituer l’acompte versé. M. Z… s’y est refusé.

C’est dans ces conditions que par extrajudiciaire du 21 décembre 2012, M. Z… a assigné la SCI X… immo et la société Eclats ORPI aux fins d’obtenir condamnation à hauteur de la clause pénale, outre une indemnité d’immobilisation de 3 000 € réclamée in solidum contre la SCI X… immo et l’agent immobilier, et outre une somme de 26 500 € réclamée à l’agent immobilier à titre de dommages et intérêts pour perte de chance.

Le tribunal de grande instance de Meaux, par jugement du 19 mai 2015, a :

— déclaré la condition suspensive réalisée,

— condamné in solidum M. X… et la SCI X… immo à payer à M. Z… la somme de 25 500 € au titre de la clause pénale,

— ordonné que l’acompte de 20 000 € séquestré entre les mains de l’Eclats ORPI soit versé à M. Z…,

— dit que cette somme se compensera avec le montant de la clause pénale à laquelle M. X… et la SCI X… immo sont solidairement condamnés,

— condamné in solidum M. X… et la SCI X… immo aux entiers dépens de l’instance,

— condamné in solidum M. X… et la SCI X… immo à payer à M. Z… la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. Z… à payer à l’Eclats ORPI la somme de 1. 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. Z… de ses demandes en ce qu’elles sont formées à l’encontre de l’Eclats ORPI,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 26 juin 2015, M. X… et la SCI X… immo interjetaient appel de ce jugement.

Par conclusions du 30 mars 2016, les appelants demandent à la Cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau

— donner acte à M. X… du désistement de son intervention volontaire et de sa prétention de restitution de l’acompte de 20 000 € ;

— mettre hors de cause M. X… quant à l’action de M. Z…;

— débouter M. Z… de toutes ses demandes en paiement dirigées contre la SCI X… immo et M. X… ;

— condamner la société Eclats ORPI, et en tant que de besoin M. Z… dans l’hypothèse où il aurait encaissé l’acompte en vertu de l’exécution provisoire, à verser à la SCI X… immo la somme de 20 000 € initialement séquestrée ;

— condamner M. Z… à payer à la SCI X… immo la somme de 3 000 € en application

de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. Z… aux dépens de première instance et d’appel ;

— à titre subsidiaire, débouter la société Eclats ORPI de sa demande en garantie dirigée contre la SCI X… immo.

Par conclusions du 10 janvier 2017, M. Z… prie la Cour de :

— vu les dispositions des articles 1134, 1147, 1178 anciens et suivants du code civil ;

— à titre principal

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum M. X… et la SCI X… immo à lui payer la somme de 25 500 € au titre de la clause pénale ;

— subsidiairement

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a débouté de ses demandes formées à l’encontre de la société Eclats ORPI ;

— statuant à nouveau

— condamner la société Eclats ORPI à lui payer la somme de 26 500 € au titre de la perte de chance ;

— condamner la société Eclats ORPI à lui payer la somme de 3 000 € à titre d’indemnité d’immobilisation ;

— en toute hypothèse

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SARL Eclats ORPI de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner la SCI X… immo ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI X… immo ou tout succombant aux entiers dépens.

Par conclusion du 05 janvier 2016, la SARL Eclats ORPI prie la Cour de :

— vu les articles 1991 et suivants du code civil ;

— vu l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— confirmer le jugement querellé en ce qu’il a débouté M. Z… de l’ensemble de ses demandes dirigées contre elle ;

— à titre subsidiaire

— condamner la SCI X… à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,

— à titre incident

— infirmer le jugement querellé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— en conséquence

— condamner M. Z… à lui payer une somme de 10 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— condamner M. Z… à lui payer une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. Z… aux entiers dépens d’instance et d’appel.

SUR CE

LA COUR

Les appelants font valoir à l’appui de leurs demandes que :

— M. X… se désiste de sa demande de restitution de l’acompte de 20 000 €, formalisée

in fine à titre subsidiaire, et doit être mis hors de cause s’agissant de l’action de M. Z…;

— la condition suspensive d’obtention de prêt doit être réputée défaillie à la date du 3 janvier 2012 faute de prorogation respectant le formalisme exigé par la convention ;

— la SCI X… immo a respecté ses obligations contractuelles au regard de l’obtention d’un prêt sans nullement empêcher la réalisation de la condition suspensive ;

— la condition suspensive n’ayant pas été réalisée indépendamment de la volonté de la SCI

acquéreur, M. Z… ne peut pas s’opposer à la restitution de l’acompte séquestré de 20 000 €, à laquelle il doit être condamné en tant que de besoin, outre l’indemnité de procédure de l’article 700 du code de procédure civile ;

— il n’existe pas d’autre faute de la société acquéreur justifiant les sommes réclamées ;

— la demande de garantie de la société Eclats ORPI est infondée.

M. Z… fait valoir au contraire que :

— après l’expiration du délai butoir fixé dans la promesse au 3 janvier 2012, la SCI X… a manifesté à plusieurs reprises son souhait de poursuivre la vente, renonçant ainsi à se prévaloir de la caducité de la promesse ;

— la commune intention des parties étant certaine et non équivoque, peu importe le non respect du formalisme contractuel ayant prévu une demande et une acceptation expresse des parties,

— la SCI X… immo avait donc pour obligation première de déposer des demandes de prêts dans les 15 jours de la signature de l’acte et dans les formes prescrites par l’acte de vente sous conditions, ce qui n’a pas été respecté, ainsi que le démontrent les attestations Crédit du Nord : celle du 3 décembre 2011 ne précise pas la durée du prêt, et celle du 17 décembre 2011 mentionne que la demande de prêt n’a pas été faite par la SCI acquéreur mais par les époux X…, l’erreur matérielle alléguée de ce chef n’étant pas démontrée ;

— en première instance la société X… immo a produit une attestation CREDTIS finance justement écartée car elle était signée par M. X… lui-même, document non produit en cause d " appel.

Sur la mise hors de cause de M. X…

Il est constant que M. X… n’a signé l’avant-contrat qu’en sa qualité de représentant légal de la SCI X… dont il est le gérant et qui était déjà immatriculée.

M. X… à titre personnel est donc demeuré tiers à l’avant-contrat, peu important qu’il ait payé l’acompte pour le compte de la société seul acquéreur.

Le jugement querellé doit donc être infirmé en ce qu’il a reçu l’action de M. Z… contre M. X… à titre personnel en exécution de la clause pénale, celui-ci étant sans qualité pour y défendre.

Sur la prorogation de la validité de la condition suspensive

L’avant-contrat prévoit que si les parties décidaient, pour des raisons de pure convenance personnelle, de proroger conventionnellement la durée de la condition suspensive d’obtention de prêt après le 3 janvier 2012, cette prorogation ne pourrait se faire que sur demande expresse de l’acquéreur formulée par écrit et acceptation écrite du vendeur.

Or, le tribunal ne peut être approuvé d’avoir retenu que la condition suspensive avait été maintenue au-delà du 3 janvier 2012.

En effet, nulle manifestation non équivoque de volonté du vendeur et de l’acquéreur ayant eu pour effet de proroger la validité de la clause ne résulte des courriers produits.

Si l’acquéreur, soutenu et encouragé par l’agent immobilier, a continué ses recherches de financement après la date d’échéance de la condition suspensive, c’est en ayant conscience qu’il devrait obtenir « la prorogation du compromis », comme il l’indique dans un courriel à l’agent immobilier du 4 février 2012 faisant référence au fait qu’un courtier en financements lui avait demandé une telle prorogation.

Quant à M. Z…, son courrier manuscrit à l’agent immobilier du 15 mars 2012 confirme que ce n’est qu’à la demande de ce professionnel que ce vendeur a accepté de patienter après le 3 janvier 2012, quitte à refuser de donner suite à une autre proposition d’achat. Cette attitude, à la lumière de ses courriels précédents adressés à l’agent immobilier, est exclusive d’acceptation d’une prorogation de la condition suspensive.

En l’espèce, il résulte clairement du courrier recommandé adressé par l’agent immobilier aux parties et au notaire le 29 août 2012 (pièce no8 de M. Z…) que cet agent immobilier a commis l’erreur d’affirmer formellement que les vendeurs et l’acquéreur étaient à cette date « toujours engagés » par les termes de l’avant-contrat. Le vendeur ne pouvait plus être engagé à vendre son bien à cette date. D’ailleurs, la société Eclats ORPI reconnaît désormais elle-même dans ses conclusions que l’avant-contrat était expiré depuis la date du 3 janvier 2012, faute de réalisation de la condition suspensive à cette date.

Sur les diligences de l’acquéreur en vue d’obtenir le prêt

En droit, il appartient à la SCI X… immo, obligée de solliciter un financement conforme aux prévisions de l’avant-contrat, de justifier de l’exécution de cette obligation, et la condition suspensive dont l’acquéreur a empêché la réalisation doit être réputée accomplie.

En l’espèce, la condition suspensive prévoyait la recherche par l’acquéreur d’un prêt de 263 200, 00 € auprès de tout organisme financier de son choix ; il était précisé seulement que la durée du prêt devait être de 25 ans et que l’acquéreur devait constituer et déposer son dossier dans le délai de 15 jours à compter de la signature de l’avant-contrat.

La SCI X… immo produit un courrier de la banque Crédit du Nord adressé à la SCI X… immo le 3 décembre 2011 accusant bonne réception des éléments concernant une demande de financement portant sur le bien immobilier d’un montant de 255 000 €. Cette demande de prêt a bien été formée dans le délai contratuel. Par courrier du 17 janvier 2012, la même banque répondait aux époux X… que la demande de financement n’avait pas donné lieu à une suite favorable. Le 26 janvier 2012, l’agent immobilier expliquait au vendeur que la banque de l’acquéreur, alors que le dossier semblait « ficelé » avait été refusé pour des raisons conjoncturelles étrangères à tout manque de sérieux de M. X…. Il était souligné que depuis celui-ci avait fait « énormément de démarches ». Il apparaît certes en l’espèce que l’agent immobilier a particulièrement encadré et surveillé les démarches de l’acquéreur en vue d’obtenir un prêt.

Reste que M. Z…, relève, à juste raison, que la durée du prêt sollicitée n’est pas précisée par le Crédit du Nord. Cette circonstance ne donne lieu à aucune explication probante de la part de la SCI X… immobilier. M. Z… est pourtant en droit de pouvoir vérifier la conformité de la demande de prêt sur ce point.

Dans ces conditions il doit être retenu que la SCI X… immo ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de ce qu’elle a sollicité un prêt conforme aux exigences de la clause de condition suspensive.

La condition suspensive apparaît donc défaillie par la faute de l’acquéreur ; elle doit donc être réputée réalisée.

Sur la clause pénale

Dès lors que l’acquéreur n’a pas respecté son obligation d’acquérir, il est redevable de la clause pénale.

Aucun motif ne peut conduire en l’espèce à réduire cette clause pénale fixée par les parties à la somme de 25 500 €.

La SCI X… immo sera donc condamnée à la payer à M. Z….

Sur les autres demandes

La somme séquestrée doit être attribuée à M. Z… et s’impute sur la condamnation de la SCI X… immo à payer la clause pénale.

La SARL Eclats ORPI ne justifie d’aucun abus de droit imputable à M. Z…. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

La SARL Eclats ORPI conservera en équité la charge de ses frais de défense en justice de première instance et d’appel non compris dans les dépens.

La SCI X… immo versera 3 000 € d’indemnité de procédure à M. Z… en application de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais de défense en justice non compris dans les dépens, correspondant aux frais de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement querellé,

Statuant à nouveau :

Met M. X… hors de cause,

Dit que la condition suspensive n’a pas été prorogée après l’échéance du 3 janvier 2012,

Dit que la condition suspensive d’obtention de prêt est réputée réalisée,

Condamne la SCI X… immo à payer à M. Z… la somme de 25 500 € au titre de la clause pénale, en deniers ou quittances,

Dit que la somme de 20 000 € séquestrée entre les mains de la SARL Eclats ORPI doit être versée à M. Z… et dit qu’elle s’impute sur la condamnation au titre de la clause pénale,

Déboute la SARL Eclats ORPI de sa demande de dommages et intérêts pour abus de droit,

Déboute la SARL Eclats ORPI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI X… immo à payer à M. Z… une somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, correspondant aux frais de première instance et d’appel,

Condamne la SCI X… immo aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette toute autre demande.

Le Greffier, La Présidente,