Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 DÉCEMBRE 2018

(n° , 12 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/00936 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BX2Y2

Décisions déférées à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de REIMS du 24 septembre 2012 RG 12/01464

Arrêt de la Cour d’Appel de REIMS du 20 mai 2014 RG 12/ 02501

Arrêt de la Cour de Cassation du 03 Décembre 2015 n° 1355 F-D pourvoi n° W 14-21.166

APPELANTE

SAS HGB venant aux droits et obligations de la SAS MGB par suite de sa fusion-absorption par la SAS HGB le 27 avril 2017 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de REIMS sous le numéro 313 497 638

dont le siège social est :

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Anne H-I de la SCP SCP H I, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assistée de M^e Stéphane BOILEAU, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

INTIMÉE

SARL AUREL 1, venant aux droits de la SCI NICK 54, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 425 089 646

dont le siège social est:

[…]

[…]

Représentée par M^e Aude POULAIN DE SAINT PERE de la SELEURL SOCIÉTÉ D’AVOCATS POULAIN DE SAINT PERE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0529,

substituée par M^e Xavier BOUILLOT, avocat au barreau de PARIS, toque C 2428

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 2 Octobre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Maïté BLONDELLE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte authentique, établi le 22 avril 1998 par M^e A B, notaire à X, la SCI MAURICIENNE, aux droits de laquelle vient désormais la SCI NICK 54, a conclu avec la société SERRURERIE MAURICE, aux droits de laquelle est venue 1a SAS TEMA un bail commercial d’une durée de 9 années portant sur les locaux sis […].

Aux termes d’un jugement rendu le 3 octobre 2008, rectifié par un deuxième jugement daté du 16 mars 2010, le tribunal de commerce de Reims, a notamment arrêté le plan de redressement organisant la cession totale de la SAS TEMA, ordonné la cession totale de l’entreprise au profit de la SAS MGB, représentée par M. C D, comportant le droit au bail consenti à la SAS TEMA, bail qui s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1^er juin 2007.

Saisi à la requête de la SAS MGB, d’une procédure de référé d’heure à heure, le juge a notamment ordonné une mesure d’expertise confiée à M. Y afin d’examiner l’installation de chauffage critiquée, de constater les dysfonctionnements allégués, d’en préciser les causes en indiquant s’ils ont pour origine la vétusté ou un défaut d’entretien.

L’expert a rédigé son rapport le 29 février 2012.

Autorisée par ordonnance rendue le 10 mai 2012, la SAS MGB a fait assigner à jour fixe, par acte d’huissier en date du 18 mai 2012, devant le tribunal de grande instance de Reims, la SCI NICK 54, aux fins de voir condamner la bailleresse à effectuer à ses frais les travaux nécessaires à la remise en état de l’installation de chauffage décrits dans le rapport d’expertise, à réparer son préjudice de jouissance et à payer les frais avancés dans le cadre de la procédure d’expertise.

Par jugement en date du 24 septembre 2012, le tribunal de grande instance de REIMS a :

Rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 16 mai 2012 pour tentative de signification et le 18 mai pour le procès-verbal de recherches, à la requête de la SAS MGB, ainsi que la demande d’inscription de faux contre cette assignation présentée par la SCI NICK 54 ;

Rejeté la demande de sursis à statuer invoquée par la SCI NICK 54 ;

Rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise rédigé le 29 février 2012 par M. Y ;

Déclaré valable la clause du bail relative à 'l’entretien réparations et travaux', reçu le 22 avril 1998 par M^e A B, notaire à X ;

Débouté la SAS MGB de l’ensemble de ses demandes en réparation et en paiement formé à l’encontre de la SCI Nick 54 ;

Condamné la SAS MGB à payer à la SCI NICK 54 la somme de 1500 € à titre d’indemnité pour frais irrépétibles ;

Condamné la SAS MGB aux dépens, comprenant notamment les frais d’expertise de M. Y ;

Rejeté la demande d’exécution provisoire.

La société SAS MGB a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 20 mai 2014, la cour d’appel de Reims a confirmé le jugement rendu et y ajoutant, a condamné la société MGB à payer à la SCI NICK 54 la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamné la société MGB aux entiers dépens de l’instance d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile, débouté la société MGB de sa demande présentée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SAS MGB a formé un pourvoi à l’encontre cet arrêt.

Par arrêt rendu le 3 décembre 2015, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, a cassé et annulé, mais seulement en ses dispositions confirmant le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes en réparation et en paiement formées par la société MGB contre la société NICK 54, l’arrêt rendu le 20 mai 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Reims ; remis en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyé devant la cour d’appel de Paris, condamné la SCI NICK 54 aux dépens, et au visa de l’article 700 du code de procédure civile, rejeté la demande de la SCI NICK 54 présentée à ce titre, l’a condamné à payer à la société MGB la somme de 3000 euros en application de cet article ;

aux motifs :

Sur le moyen unique et au visa de l’article 1755 du code civil

' que selon l’arrêt attaqué (Reims, 20 mai 2014), la SCI Mauricienne, aux droits de laquelle se trouve la SCI NICK 54, a donné à bail à la société Tema les locaux à usage commercial ; que le tribunal de commerce a arrêté un plan de redressement organisant la cession de la société Tema à la société MGB, incluant le droit au bail ; que la société MGB a, après expertise, assigné la SCI NICK 54 en condamnation à effectuer les travaux nécessaires à la remise en l’état de l’installation de chauffage, réparation du préjudice de jouissance et paiement des frais avancés dans le cadre de la procédure d’expertise ;

que, pour rejeter ces demandes, l’arrêt retient que le preneur s’est engagé à prendre en charge les gros travaux et à maintenir la totalité des équipements en l’état de fonctionnement et à pourvoir au remplacement des appareils et installations, et qu’en application de ces clauses claires et dépourvues d’ambiguïté, le preneur ne peut s’exonérer en invoquant la vétusté ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la clause entretien, réparation et travaux figurant au bail n’incluait pas expressément les réparations occasionnées par la vétusté, la cour d’appel a violé le texte susvisé'

La société MGB a saisi la cour d’appel de Paris, cour de renvoi, le 23 décembre 2015.

Dans ses conclusions signifiées par le RPVA le 22 mai 2018, la société HGB, venant aux droits de la société MGB demande à la cour de :

Vu l’article 1755 du code civil,

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 3 décembre 2015,

Vu les pièces versées aux débats

A TITRE LIMINAIRE :

Donner acte à la société SAS HGB de ce qu’elle vient aux droits et obligations de la SAS HGB,

Déclarer recevables les parties substituées au cours de la procédure, à savoir, la société SAS HGB, venant aux droits et obligations de la société SAS MGB, par suite de sa fusion-absorption le 27 avril 2017, et la société SARL AUREL 1, venant aux droits et obligations de la société SCI NICK 54, par suite de sa dissolution sans liquidation intervenue le 10 octobre 2016,

En conséquence,

Déclarer l’arrêt à intervenir pleinement opposable à l’égard de la société SAS HGB et à l’encontre de la société SARL AUREL 1,

AU FOND

Confirmer le jugement entrepris rendu par le TGI de REIMS le 24/09/2012, en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de nullité de l’assignation de première instance formée par la SCI NICK 54 pour inscription de faux du procès-verbal de recherches du 18 Mai 2012 dressé par la SCP d’huissiers de justice BRISSE-F-G, la SCI NICK 54 ne rapportant la preuve d’aucun grief,

— Rejeté la demande de sursis à statuer de la SCI NICK 54 et dire qu’il y a lieu à statuer immédiatement,

— Rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise rédigé le 29 février 2012 par M. Y

Pour le surplus :

Infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré valable la clause du bail relative à « l’entretien réparation et travaux » et débouté la SAS MGB de l’ensemble de ses demandes en réparationet en paiement.

STATUANT A NOUVEAU SUR RENVOI

Constater que le bail du 22 avril 1998 ne comporte aucune clause dérogeant expressément à l’article 1755 du code civil conduisant à mettre à la charge du locataire les

travaux de réparation occasionnés par la vétusté ou un cas de force majeure ;

Constater que la défaillance du système de chauffage des locaux (atelier et entrepôt) a pour origine la vétusté de l’installation de distribution de la chaleur (aérothermes), ainsi que cela ressort explicitement du rapport d’expertise en date du 29 février 2012 ;

Dire et juger que les travaux de réparation de l’installation de chauffage des locaux

occasionnés par la vétusté incombent exclusivement à la SCI NICK 54 en sa qualité de bailleur, et non au locataire, conformément aux dispositions de l’article 1755 du Code civil ;

EN CONSÉQUENCE,

Condamner la SCI NICK 54 (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SARL AUREL 1) à rembourser à la société MGB (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS HGB) la somme de 21.754 euros correspondant au coût de réparation de l’installation de chauffage supporté en totalité par la société MGB, outre un intérêt au taux légal à compter du paiement effectué par MGB, soit depuis le 15 mars 2013,

Condamner la SCI NICK 54 (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SARL AUREL 1) au paiement de la somme de 84 834,39 € au titre de la réparation du préjudice de jouissance et des frais consécutifs subis par la société MGB (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS HGB),

Condamner la SCI NICK 54 (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SARL AUREL 1) à verser à la société MGB (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS HGB), la somme de 4 473,20 € au titre du remboursement des frais avancés par cette dernière dans le cadre des opérations d’expertise ;

Condamner la SCI NICK 54 (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SARL AUREL 1) à verser à la société MGB (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SAS HGB), la somme de 22 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

Rejeter l’ensemble des demandes de la SCI NICK 54 (aux droits de laquelle vient

aujourd’hui la SARL AUREL 1),

Condamner la SCI NICK 54 (aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SARL AUREL 1) aux entiers dépens de l’instance, incluant ceux du référé expertise et les frais d’expertise et d’appel, en application de l’article 699 du même code, dont distraction au profit de la SCP H-I.

Dans ses conclusions signifiées par le RPVA le 14 mars 2018, la société AUREL 1, venant aux droits de la société NICK 54, demande à la cour de :

Renvoyer l’affaire devant la formation collégiale,

A titre principal

Dire et juger qu’il n’est pas établi que l’installation de chauffage ait connu des dysfonctionnements et subsidiairement que si des dysfonctionnements sont intervenus, ils ne sont pas dus à la vétusté, mais au gel et que le bailleur ne saurait en être tenu pour responsable.

A titre subsidiaire

Dire et juger que la définition donnée par le sapiteur de la vétusté ne permet pas de distinguer ce qui relève de la vétusté de ce qui relève du défaut d’entretien, et ce alors même que seul le remplacement qui est dû à la vétusté peut incomber au bailleur.

A titre infiniment subsidiaire

Dire et juger que les aérothermes 2/4/5/6/7/9 qui sont en panne et que les aérothermes 1 et 3 qui sont insuffisamment performants, ne sauraient être considérés comme vétustes.

Dire et juger que la somme de 21.754 euros que réclame la société MGB sur la base d’une facture THIRION qui comporte outre le remplacement d’aérothermes, de nombreux postes à la charge du locataire, qui n’indique pas le nombre d’aérothermes remplacés et qui ne distingue volontairement ni le coût de chaque aérotherme, ni celui de leur pose, ne peut être retenue.

Dire et juger que la société MGB ne rapporte pas la preuve d’une attitude abusive de la SCI NICK 54, ni d’un trouble de jouissance, et qu’en tout état de cause, la SCI NICK 54 à laquelle elle ne payait pas ses loyers est fondée à lui opposer l’exception d’inexécution.

Dire et juger que la société MGB ne rapporte pas la preuve d’un préjudice matériel.

[…]

Débouter la société MGB de de toutes ses demandes.

Condamner la société MGB à payer à la SCI NICK 54 la somme de 22 500 € au titre de l’article 700 du NCPC.

Condamner la société MGB aux dépens qui pourront être recouvrés par M^e Aude Poulain de Saint-Père dans les conditions prévues à l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 21 juin 2018 ;

MOTIFS

Sur le périmètre de la saisine

Par arrêt rendu le 3 décembre 2015, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, a cassé et annulé, l’arrêt rendu le 20 mai 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Reims, mais seulement en ses dispositions confirmant le jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes en réparation et en paiement formées par la société MGB contre la société NICK 54.

Dans ces conditions, les dispositions du jugement du tribunal de grande instance de Reims du 24 septembre 2012, confirmées par l’arrêt de la cour d’appel de Reims, en ce qu’elles ont :

'- Rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée le 16 mai 2012 pour tentative de signification et le 18 mai pour le procès-verbal de recherches, à la requête de la SAS MGB, ainsi que la demande d’inscription de faux contre cette assignation présentée par la SCI NICK 54 ;

— Rejeté la demande de sursis à statuer invoquée par la SCI NICK 54 ;

— Rejeté la demande de nullité du rapport d’expertise rédigé le 29 février 2012 par M. Y ;

— Déclaré valable à la clause du bail relative à 'l’entretien réparations et travaux', reçu le 22 avril 1998 par M^e A B, notaire à X ;'

sont exclus du périmètre de la saisine de la cour de renvoi et ont acquis un caractère définitif.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de la société HBG tendant à demander à la cour de renvoi d’infirmer le jugement en ce qu’il a déclaré valable la clause du bail relative à 'l’entretien réparation et travaux '.

Sur l’imputation des travaux :

Le bail liant les parties contient la clause suivante :

'ENTRETIEN -REPARATION ET TRAVAUX

Pendant tout le cours du bail, le preneur s’oblige à maintenir :

- l’intégralité des lieux loués en bon état de réparations locatives et d’entretien,

- la totalité des équipements et installations en parfait état de fonctionnement,

- et les abords extérieurs du bien loué en excellent état de propreté.

Il pourvoira, pour quelque cause que ce soit et sans recours contre le bailleur, au remplacement des installations et appareils,

Il supportera, également, les réparations rendues nécessaires par suite de la non-exécution des entretiens locatifs, des dégradations résultant de son fait, de son personnel ou de sa clientèle.

A l’expiration du bail, le preneur rendra l’intégralité des lieux loués en bon état de réparations, d’entretien, et de fonctionnement.

Tous les travaux y compris les gros travaux normalement supportés par le bailleur seront pris en charge exclusivement par le preneur.'

Une autre clause intitulée 'CHAUFFAGE' stipule que :

'(le preneur) utilisera les installations de chauffage dont le bien est pourvu à l’exclusion de tout autre mode de chauffage.

Le cas échéant, il fera périodiquement et à ses frais, ramoner par l’entrepreneur du bailleur tous les conduits de fumée desservant les lieux loués, et surveiller toutes les installations de chauffage privatif par tout homme de l’art désigné par le bailleur.

Toutefois, à défaut d’installation ou en cas d’installation insuffisante, le preneur pourra utiliser tout appareil de chauffage individuel, à l’exception des appareils à combustion lente.'

La cour rappelle qu’il résulte de l’application combinée des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, que si le bailleur peut par une clause expresse du bail mettre à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l’obligation de délivrance qui pèse sur lui, s’exonérer de l’obligation de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l’immeuble.

La vétusté est 'l’état de détérioration produit par le temps'.

En l’espèce, la clause 'entretien-réparations et travaux', ne stipule pas expressément que les réparations découlant de la vétusté sont transférées sur le preneur.

Dès lors, les clauses transférant au preneur les travaux incombant au bailleur, devant être interprétées strictement, cette clause ne transférant pas expressément au preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, ceux-ci restent à la charge du bailleur.

Sur les causes de la dégradation du système de chauffage

La cour relève qu’il résulte de rapport d’expertise judiciaire et de l’avis du sapiteur que les défaillances du système de chauffage équipant les locaux industriels pris à bail s’expliquent de la manière suivante:

'Pour la chaudière :

Une remise à niveau de l’équipement est donc à prévoir. Nous pouvons considérer que ces actions relèvent surtout de la maintenance et du remplacement du petit matériel.

Pour les aérothermes de l’atelier :

Les appareils sont vétustes, en panne ou insuffisamment performants.

L’installation ne peut assurer le chauffage de l’entrepôt.

Nous trouvons la première trace de cette situation sur le devis de la société H Couraux daté d’octobre 2008.'

En l’espèce, le preneur sollicite la prise en charge par le bailleur des travaux auxquels il a fait procéder selon facture n°40472 du 28 février 2013 de la société THIRION, acquittée le 15 mars 2013, d’un montant total H. T. de 18.189 euros et 21.754 euros TTC, qui correspond principalement au coût du remplacement des aérothermes.

Le bailleur conteste les conclusions de l’expertise quant à l’origine des causes du dysfonctionnement des aérothermes et soutient que celle-ci réside dans le gel qui a affecté l’installation.

La cour relève qu’il ressort du rapport d’expertise que l’installation de chauffage de l’entrepôt-atelier est en place depuis la fin des années 1970 ; qu’elle est constituée d’une chaudière et de dix aérothermes ; que les dix aérothermes litigieux sont placés de part et d’autre d’une rampe et d’un conduit, relié à la chaudière, dans lequel circule l’eau portée à température ; ces aérothermes dotés de moteurs électriques de ventilation, pulsent de l’air réchauffé grâce à l’eau mise en température par la chaudière.

Le bailleur se prévaut des conclusions de la société SODIMAGAZ / KaRoSol en date du 3 mai 2011,

qui indique l’avoir accompagné lors des opérations d’expertise et qui souligne le fait que 'Plusieurs aérothermes présentent des traces de rouille sur les tuyaux entrée/sortie qui laisse présager d’une fuite due vraisemblablement à un épisode de gel. Ce gel a fait des dommages et il est nécessaire de tester chaque aérotherme pour détecter d’éventuelles fuites et si changer (sic) les aérothermes en cause. Il faut tester chaque moteur de ventilation et changer les moteurs qui ne fonctionnent pas.'

La cour relève que le devis de la société H. CONRAUX, en date du 27 octobre 2008, établi à la demande de la société locataire, portait sur la rénovation de l’ensemble du système de chauffage des locaux et notamment le remplacement des aérothermes par des aérothermes au gaz naturel et à ventouse ; que le rapport de visite d’entretien établi le 17 novembre 2009, établi par la société THIRION à la demande de la société locataire indique : ' consommation importante de fuel. Les émetteurs (aerothermes) sont détériorés par le gel des années précédentes, mauvais rendement des émetteurs’ ; que le rapport de visite en date du 14 octobre 2010, établi par la même société précise que :'aérothermes atelier H.S., moteur de ventilation disjoncté (thermique); suite à attention particulière, le technicien a constaté de nombreuses soudures sur les nappes des aérothermes pour palier au dégât du gel'.

La société locataire n’étant entrée dans les lieux que postérieurement au mois d’octobre 2008, date du jugement du tribunal de commerce ordonnant la cession du fonds de commerce, le bailleur ne saurait la tenir pour responsable des conséquences du gel, résultant de l’absence de chauffage de l’atelier, survenu à une époque où elle n’était pas encore entrée en jouissance des locaux, les documents émanant des sociétés Conraux et Thirion, permettant de déterminer que depuis l’origine le système était défaillant notamment en raison de l’effet du gel survenu 'les années antérieures'.

Par ailleurs, le fait que la première visite d’entretien par la société Thirion ait eu lieu un an après l’entrée dans les lieux du locataire, ne signifie pas que la société locataire ait manqué à son obligation d’entretien, dans la mesure où cette obligation ne la contraint pas à faire procéder à une telle visite dès son entrée dans les lieux, mais au cours de l’année suivant cette entrée dans les lieux, d’autant qu’elle avait fait intervenir dès le mois d’octobre 2008, la société Conraux.

Ainsi que l’a constaté l’expert judiciaire, assisté du sapiteur 'les aérothermes sont vétustes, en panne ou insuffisamment performants'.

Dans ces conditions, rien n’établit que l’origine du dysfonctionnement de ces appareils, est due à un défaut d’entretien incombant au locataire, ou encore au gel ayant existé dans les locaux à une époque indéterminée mais antérieure à l’entrée dans les lieux du preneur, alors que la détérioration principale provient de l’écoulement du temps.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutient le bailleur, le fait que l’expert judiciaire ait relevé que les aérothermes 2/4/5/6/7/9 étaient hors service en raison de pannes d’origine électrique, les moteurs étant débranchés ou retirés, que les aérothermes 1 et 3 manquaient de performance et l’aérotherme 8 était très corrodé, ne signifie pas que ces dysfonctionnements ne soient pas dus à la vétusté, alors même qu’il relevait les conséquences de celle-ci, ces éléments d’équipements ayant alors 34 ans.

Compte tenu du libellé de la facture n°40472 du 28 février 2013 de la société THIRION, acquittée par la société locataire le 15 mars 2013, d’un montant total H. T. de 18.189 euros et 21.754 euros TTC, cette société conservera à sa charge la somme de 2759 euros H.T. correspondant aux postes suivants : le poste 'chaufferie’ pour la somme totale H.T. de 1.639 euros et la somme de 1120 euros HT correspondant au poste 'remplacement circulateur compris main d’oeuvre et intervention pour audit :' qui entrent dans les travaux d’entretien et de maintenance, en revanche, celle-ci est bien fondée à demander la condamnation de la bailleresse à lui rembourser la somme de 15.430 euros HT soit 18.454,28 euros TTC, relatifs aux travaux rendus nécessaires pour le remplacement des aérothermes.

Sur la privation de jouissance des locaux

La société locataire sollicite la condamnation de la SCI NICK 54, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la SARL AUREL 1, au paiement de la somme de 84 834,39 euros au titre de la réparation du préjudice de jouissance et des frais consécutifs qu’elle a subis. Elle précise que son préjudice de jouissance doit être évalué à la somme de 64.000 euros correspondant à 80% du loyer appelé pendant les trois mois d’hiver des années 2009, 2010 et 2011, la surface de l’atelier non chauffé correspondant à 80% de la surface totale prise à bail. Elle indique que ces années là les hivers ayant été très rigoureux, qu’elle a relevé dans les ateliers des températures très basses, fait constater par huissier de justice le 11 janvier 2011, une température de 8° dans l’atelier, rendant difficile l’exécution du travail du personnel de l’atelier de production. La bailleresse s’oppose à ces demandes.

La cour relève que la clause de désignation du bail liant les parties est rédigée ainsi qu’il suit :'un ensemble immobilier (…)comprenant:

— un atelier et entrepôt sur 3.000 m²

— bureaux sur 200m²

— et terrain.'

La clause de destination indique : 'les biens loués seront affectés à toutes activités'.

En l’espèce, les lieux donnés à bail étaient, selon le bail, équipés d’un système de chauffage.

La société MGB a fait l’acquisition du fonds artisanal de travail du fer, de tous métaux et plus spécialement de l’aluminium, la miroiterie, tous travaux de serrurerie’ exploité par la SAS TEMA placée en liquidation judiciaire.

L’expert judiciaire a relevé que la société locataire fabriquait une partie de sa production dans l’atelier avant d’aller la poser sur les chantiers, que depuis fin 2008, la société locataire était confrontée à des problèmes de chauffage et que la chaudière était définitivement arrêtée depuis le 14 octobre 2010. Selon l’expert les aérothermes étaient en majeure partie complètement 'hors service’ au moment de la reprise du bail par la société MGB et la présence de soudures ponctuelles, consécutives à des interventions de maintenance et/ou de gel accidentel sont la 'preuve d’un entretien tant que cela est possible'.

Dans ces conditions, le bailleur sur qui pèse l’obligation de délivrance des locaux conforme à leur destination devait veiller à l’exécution des travaux rendus nécessaires par la vétusté. Or, si l’expertise judiciaire a montré que la chaudière, bien que mise en place en 1977 était toujours fonctionnelle, sa réparation relevant de la maintenance en incombant au preneur, il en allait différemment des aérothermes défaillants dont la dégradation due à la vétusté, incombait au bailleur.

Il résulte de l’examen des photographies figurant en annexe du rapport judiciaire et notamment d’une photographie de l’entrepôt litigieux, que celui-ci comporte dans un espace unique une partie entrepôt et une partie atelier. S’il est certain que les normes de chauffage ne sont pas les mêmes pour un local à usage unique d’entrepôt, ou pour un local à usage unique d’atelier, s’agissant d’un local mixte, une chaleur suffisante doit être assurée afin de permettre aux salariés de travailler dans des conditions satisfaisantes.

Certes la société locataire n’a pas fait procéder à des relevés de température en respectant le principe du contradictoire, cependant elle établit suffisamment la défaillance en hiver du système de chauffage, au cours des hivers 2009, 2010 et 2011, alors même que dans l’atelier travaillaient des

salariés.

La société bailleresse ne peut soutenir qu’elle pouvait s’exonérer de son obligation de délivrance et de jouissance paisible en raison de l’absence de paiement régulier des loyers de la part de la société locataire, l’obligation de délivrance faisant partie des obligations essentielles du bail, dont le bailleur ne peut s’exonérer. De surcroît, bien qu’ayant été alertée sur le dysfonctionnement du système de chauffage, elle a opposé de manière abusive une fin de non recevoir aux réclamations de la société locataire, alors même, que parmi les causes de la défaillance du chauffage, figurait la dégradation des aérothermes, due à la vétusté, dont le remplacement lui incombait.

Cependant, la société locataire n’établit pas que les locaux concernés par le système de chauffage défaillant étaient totalement inutilisables. Dans ces conditions, elle ne peut pas demander la condamnation de la bailleresse à lui payer une somme équivalant au montant des loyers et charges correspondant à la surface non chauffée, pendant la totalité des hivers 2009, 2010 et 2011. Elle ne peut demander que sa condamnation à lui payer une indemnité correspondant au préjudice réellement subi, pendant la période considérée, lequel correspond à 20% du montant des loyers acquittés pour la surface litigieuse.

En conséquence, ce préjudice ne peut excéder la somme de 12.840euros calculée de la manière suivante :

— montant du loyer trimestriel pour l’ensemble des locaux :26.750,77 euros

—  80% correspondant à la surface de l’entrepôt-atelier : 21.400 euros TTC

—  20% de 21.400 euros TTC soit 4280 euros

pendant les périodes suivantes : hiver 2009 soit trois mois ; hiver 2010 soit trois mois, hiver 2011.

—  4280 euros x 3 =12.840 euros TTC.

Par ailleurs, la société locataire est bien fondée à demander la condamnation de la bailleresse à l’indemniser des dépenses qu’elle a dû engager compte tenu de sa privation de jouissance et de l’obligation où elle s’est trouvée d’engager des dépenses afin de permettre à ses salariés de poursuivre leur activité professionnelle, malgré la baisse des températures de l’atelier-entrepôt.

C’est ainsi que la location d’un canon air chaud/ fioul du 18 janvier au 18 mars 2012 et ses accessoires de livraison, d’un montant total de 2002 euros HT et 2394,39 euros TTC selon facture n°12026 de la société ABRYTEK doit être mise à la charge de la société bailleresse.

Il en est de même de la facture n°24715 de la société EPI en date du 14 décembre 2009, correspondant à la livraison les 3 et 14 décembre 2009 de 24 parkas d’un montant total de 957,60 euros HT et 1145,29 euros TTC.

La facture de Butagaz en date du 4 janvier 2011, à l’ordre de la société MGB correspondant à l’achat de 3 bouteilles de gaz de 35kgs et de 9 bouteilles de gaz de 13 kgs pour un montant total de 397,37 euros HT et 475,25 euros TTC est également en lien direct avec l’insuffisance du chauffage.

En revanche, les factures d’achats de bouteilles de gaz en février 2009, établies à l’ordre de la société R.G.B. 77 rue du Martroy à Braine, ne présentent pas un lien suffisant avec le présent litige et doivent être écartées.

Il en est de même du remplacement du 'circulateur primaire sur la chaufferie centrale’ d’un montant de 2950 euros HT et de 3.528,20 euros TTC, selon la facture de la société THIRION du 18 janvier

2012, qui relève de l’entretien de la chaudière et doit rester à la charge de la société locataire.

La société locataire demande en outre, la prise en charge de ses factures de fuel, compte tenu de la surconsommation entraînée par le dysfonctionnement du dispositif de chauffage. Cependant, bien que la société Thirion ait fait état d’une surconsommation, celle-ci n’est pas établie par les pièces du dossier. Cette demande sera en conséquence rejetée.

Elle demande également le remboursement d’une facture de fuel de 945 euros correspondant à 900 litres de fuel qu’elle a dû payer dans le cadre des opérations d’expertise, dont elle sera déboutée, la chaudière équipant les locaux, dont la réparation lui incombe, fonctionnant au fuel, le paiement de la livraison de fuel effectuée lors des opérations d’expertise, afin de vérifier le fonctionnement du système du chauffage, doit rester à sa charge.

En conséquence, la société bailleresse doit être condamnée à payer à la société locataire la somme totale de : 16.854,93 euros arrondie à 16.855 euros (12.840+ 2394,39+1145,29+475,25) à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La société locataire sollicite la condamnation de la bailleresse à lui payer, en application de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 22.500 euros qu’elle a dû débourser, tant pour assurer sa défense devant le juge des référés, que pour payer les frais d’expertise judiciaire, les frais d’assistance dans le cadre des opérations d’expertise, les frais de représentation en cause d’appel, ainsi que des frais irrépétibles de la partie adverse mis à sa charge par le jugement du tribunal de grande instance de Reims (1500 euros) et par la cour d’appel de Reims (3000 euros).

La cour constate que l’ordonnance de référé du 9 février 2011 a laissé provisoirement à chacune des parties la charge de ses dépens.

Le jugement entrepris doit être infirmé en ce qu’il a mis à la charge de la société locataire les dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de M. Y.

La société bailleresse succombant dans ses prétentions doit être condamnée aux entiers dépens tant de première instance que d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire Y et devra également supporter le coût des dépens de l’ordonnance de référé.

L’équité commande de condamner la société bailleresse à payer à la société locataire, tant pour ses frais irrépétibles engagés en première instance qu’en cause d’appel, et en référé, une somme de 8000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et contradictoirement, dans les limites de la cassation partielle,

Déclare recevables les parties substituées au cours de la procédure, à savoir, la société SAS

HGB, venant aux droits et obligations de la société SAS MGB, par suite de sa fusion-absorption le 27 avril 2017, et la société SARL AUREL 1, venant aux droits et obligations de la société SCI NICK 54, par suite de sa dissolution sans liquidation intervenue le 10 octobre 2016,

Infirme le jugement entrepris dans les limites de la cassation partielle ;

statuant à nouveau ;

Dit qu’aucune clause du bail liant les parties ne transfère expressément au preneur la charge des dégradations provenant de la vétusté ;

Dit que la dégradation des aérothermes équipant l’entrepôt-atelier donné en location est due à la vétusté ;

Dit que la société bailleresse a ainsi manqué à son obligation de délivrance et d’assurer une jouissance paisible d’une partie des lieux donnés à bail constituée par l’entrepôt-atelier ,

Condamne la société AUREL 1 venant aux droits de la société NICK 54, bailleresse à payer à la société HGB venant aux droits de la société MGB les sommes suivantes :

—  15.430 euros HT soit 18.454,28 euros TTC au titre du remboursement des réparations rendues nécessaires en raison de la vétusté ;

—  16.855 euros à titre de dommages-intérêts ;

Déboute HBG venant aux droits de la société MGB du surplus de ses demandes ;

Déboute la société AUREL 1 venant aux droits de la société NICK 54 de l’ensemble de ses demandes ;

y ajoutant,

Condamne la société la société AUREL 1 venant aux droits de la société NICK 54, bailleresse à payer à la société HGB venant aux droits de la société MGB la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société AUREL 1 de ses demandes présentées en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société la société AUREL 1 venant aux droits de la société NICK 54, bailleresse à payer à la société HGB venant aux droits de la société MGB aux entiers dépens de l’instance en référé, de première instance et d’appel en ce compris le coût de l’expertise judiciaire ordonnée en référé avec distraction au profit de la SCP H-I en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE