Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 JUIN 2018

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/18845

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/01747

APPELANT

Monsieur X Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e C D de l’AARPI ANTES AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : R 250

INTIMÉE

SNC ALTA QWARTZ anciennement dénommée ORI ALTA, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 433 806 726

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e M a t t h i e u B O C C O N G I B O D d e l a S E L A R L L E X A V O U E PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477, avocat postulant

Assistée de M^e Brigitte BILLARD SEROR, avocat au barreau de PARIS, toque : B1157 substituant M^e A B, avocat au barreau de PARIS, toque : B0330, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 28 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing prive en date du 19/07/2011, la société ORI ALTA maintenant dénommée la société ALTA QWARTZ a donné à bail commercial à M. X Y déclarant agir au nom et pour le compte d’une société en cours de formation :

— le local B 422 situé au niveau 1, d’une surface de 158 m2 environ et à usage de « vente de prêt-à-porter homme, de chaussures hommes et accessoires s’y rapportant » sous l’enseigne EMPORIO,

— le local R5 situe au niveau 0, d’une superficie de 50 m2 environ à usage de réserve, dépendant tous deux du centre commercial régional de la Bongarde en cours d’édification à VILLENEUVE LA-GARENNE (92).

Ce bail est consenti pour une durée de 10 années entières et consécutives courant à compter de la livraison du local dans les conditions visées au paragraphe 1.5 de l’article 1 du contrat, moyennant un loyer annuel en principal de 113.760 euros et sous réserve de la réalisation, au plus tard au 31/03/2013, délai prorogeable à concurrence de 12 mois, de deux conditions suspensives tenant, pour la première, à l’obtention par le bailleur des autorisations administratives définitives et, pour la seconde, à la réitération de la vente en l’état futur d’achèvement des locaux destinés à l’exploitation de l’hypermarché.

Par lettre recommandée du 26/10/2012, M. X Y a informé le mandataire de son bailleur, la société ALTAREA FRANCE, de ce qu’il considérait avoir donné son agrément au bail par erreur et avoir été trompé et de ce qu’il n’entendait pas donner suite aux engagements souscris et il a notifié sa décision de résilier le bail.

Par lettre recommandée du 19/12/20l2, la société ALTAREA FRANCE, en sa qualité de mandataire du bailleur, a informé M. X Y de ce que la société ALTA QWARTZ renonçait au bénéfice de la première condition suspensive, le permis de construire ayant été définitivement obtenu et les permis modificatifs en cours d’instruction étant sans effet sur la construction du centre commercial et de ce que la seconde condition suspensive était réalisée ; a pris acte de la position de M. X Y et de la caducité du bail en résultant et elle lui a demandé le paiement de l’indemnité

forfaitaire contractuellement convenue dans cette hypothèse, arrêtée à la somme de 175.041 euros.

La société ALTAREA FRANCE ès qualités a ensuite adressé à M. X Y deux mises en demeure restées sans suite.

Par acte d’huissier de justice en date du 20/01/2014, la société ORI ALTA a saisi le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de la décision :

— condamner M. X Y à lui payer la somme de 175.041 euros avec intérêts de droit à compter du 19/12/2012,

— condamner M. X Y à lui verser la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens dont distraction au profit de Maître A B conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 23 juin 2016, le tribunal de grande instance de Paris’a :

— Rejeté la fin de non recevoir soulevée par M. X Y et déclaré recevables les demandes de la société ALTA QWARTZ anciennement dénommée ORI ALTA formulées à son encontre,

— Débouté M. X Y de ses demandes de dommages intérêts,

— Débouté M. X. Y de sa demande en nullité pour vice du consentement, du bail commercial du 19/07/2011,

— Réduit à la somme de 87 520, 50 euros l’indemnité forfaitaire sollicitée par la société ALTA QWARTZ anciennement dénommée ORI ALTA et condamné M. X Y à payer à la société ALTA QARTZ, anciennement dénommée ORI ALTA la somme de 87 520, 50 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 19/12/2012,

— Condamné M. X Y à payer à la société ALTA QWARTZ anciennement dénommée ORI ALTA la somme de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté M. X Y de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— Condamné M. X Y aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 16 septembre 2016, M. X Y a interjeté appel.

Dans ses conclusions signifiées par le RPVA le 31 mars 2017, M. X Y demande à la cour’de :

Vu les articles 1109, 1315 et 1152 du Code Civil dans leur rédaction en vigueur avant le 1^er octobre 2016,

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamné à payer à la société ALTA QUARTZ la somme de 87.520,50 € et en ce qu’il a condamné l’appelant à payer à la société ALTA QUARTZ la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

En conséquence :

— Débouter la société ALTA QUARTZ de toutes demandes, condamnations en paiement à l’encontre de M. X Y,

— Condamner la société ALTA QUARTZ au paiement d’une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner en tous les dépens dont distraction au profit de Maître C D, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées par le RPVA le 27 décembre 2017, la société ALTA QWARTZ anciennement dénommée ORI ALTA demande à la cour de':

— Déclarer mal fondé M..Y en son appel et l’en débouter,

— Confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions sauf en ce qui concerne le quantum de la condamnation à paiement,

— Recevoir la société ALTA QWARTZ en son appel incident sur ledit quantum, et, statuant à nouveau,

— Condamner M. X Y au paiement de la somme de 175.000 € avec intérêts de droit à compter du 19 décembre 2012,

Y ajoutant,

— condamner M. X Y au paiement de la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner M. X Y en tous les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 25 janvier 2018.

MOTIFS

Sur la demande de nullité du bail

L’appelant prétend avoir été trompé sur les qualités substantielles des lieux loués déterminantes pour son consentement et tenant à l’implantation géographique et à l’environnement du centre commercial. Il expose avoir clairement indiqué lors des discussions ayant précédé la signature du bail, sa volonté d’exploiter un fonds de commerce sous l’enseigne EMPORIO commercialisant des produits vestimentaires haut de gamme destinés à une clientèle à fort pouvoir d’achat ; que l’emplacement des locaux s’avère être dans une zone industrielle proche des quartiers sensibles de Saint-Denis ce qui ne correspond pas à l’environnement du centre commercial qui lui avait été décrit par le bailleur et son mandataire et qui est inadapté à sa clientèle. Il prétend avoir conclu le bail litigieux dans la croyance erronée qu’il disposerait d’une position propice à attirer une clientèle aisée.

L’intimée réplique que le lieu d’implantation des locaux n’a été pas dissimulé à son co-contractant puisqu’il est expressément indiqué dans les documents qui lui ont été remis ; que M. Y étant domicilié à Paris, il est particulièrement étonnant, si l’implantation était essentielle à son consentement, qu’il ne se soit pas matériellement déplacé pour apprécier la situation urbanistique environnante, et ce alors même qu’il s’engageait pour six années. Elle rappelle que l’appelant était

assisté et conseillé dans le cadre de la prise à bail du local par des professionnels spécialisés en matière d’implantation commerciale et qui ont négocié les clauses du bail.

La cour rappelle qu’aux termes de l’article 1109 du code civil, dans sa version applicable à l’espèce, « Il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol. ».

Il incombe à M. Y de démontrer qu’il a conclu le bail litigieux par suite d’une erreur liée à une rétention d’information dolosive de son bailleur.

A l’instar du jugement de première instance auquel il est renvoyé pour la motivation détaillée et pertinente, la cour relève que la couverture du dossier contractuel locatif fait expressément mention de la localisation du centre commercial dans le 92 à Villeneuve la Garenne, le bail mentionnant d’ailleurs en page 14 l’adresse précise du centre commercial à savoir "« 22-92, boulevard Gallieni-Villeneuve-La Garenne ».

M. Y ne produit en cause d’appel aucune pièce établissant que la société bailleresse ou son mandataire lui aurait remis une documentation ou une information erronée ou insuffisante, avant la signature du bail concernant l’implantation géographique du centre commercial, ni qu’il n’aurait pas été en mesure, préalablement à la signature du bail le 19 juillet 2011, de connaître l’adresse du centre commercial étant observé que l’édification d’un centre commercial donne lieu à une autorisation d’exploitation commerciale ainsi qu’à la délivrance d’un permis de construire consultable en mairie, lequel a d’ailleurs été délivré selon arrêté du 18 mai 2009 et rectifié le 5 juin 2009.

M. Y ne conteste pas qu’à la date de conclusion du bail, le centre commercial se situait à 12 km de son domicile. Il ne prétend pas avoir été empêché de se rendre sur les lieux à Villeneuve-La-Garenne avant la signature du contrat et ce n’est qu’après la conclusion du bail qu’il s’est rendu à l’adresse du centre commercial, selon les termes de son courrier du 26/10/2012.

Comme fort justement retenu par le jugement de première instance : cette visite pour le moins tardive lui a permis alors même qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier de s’apercevoir que le centre commercial serait implanté dans une zone industrielle de transport de marchandises et de chantiers automobiles de la ville de Villeneuve-La-Garenne, localisation incompatible, à son sens, avec le prestige de l’enseigne de sa boutique et avec la clientèle susceptible d’être intéressée par ses produits et de les acheter, au surplus dans un quartier limitrophe des quartiers, qu’il qualifie de sensibles, de la ville de Saint-Denis, proximité dont il déduit l’insécurité et les risques qu’il reproche à la société bailleresse d’avoir omis de lui signaler.

De surcroît, l’appelant ne conteste pas avoir été conseillé et assisté lors de la négociation du bail par une société spécialisée dans le conseil auprès des enseignes qui n’a pu manquer de lui faire part de ses observations quant à l’implantation d’un commerce sous l’enseigne EMPORIO dans le centre commercial dont s’agit. Il a également été assisté d’un avocat pour la négociation du bail

Au regard de ces éléments, la cour, à l’instar du jugement de premier instance, retient que M. Y était en mesure de se convaincre lui-même dès avant la conclusion du bail du 19 juillet 2011 de l’erreur qu’il déclare avoir commise en signant ce contrat au regard de l’implantation et de l’environnement du centre commercial dans lequel devaient être situés les locaux donnés à bail.

Dans ces conditions, l’erreur alléguée par M. Y ne constitue pas un vice du consentement et aucune réticence dolosive de la part de la société bailleresse n’est démontrée.

Par conséquent le jugement entrepris qui a rejeté la demande de nullité du bail sera confirmé.

Sur la demande en paiement de la société ALTA QUARTZ

L’appelant fait valoir que les dispositions des articles 2.8 et 1.3 du bail en vertu de desquelles la société bailleresse réclame une indemnité forfaitaire s’analyse comme une clause pénale au sens de l’article 1152 du code civil ; que l’indemnité réclamée est manifestement excessive alors que les locaux ont été reloués à l’enseigne LEVI’S qui a ouvert sa boutique le jour même de l’ouverture du centre commercial le 9 avril 2014 ; que le préjudice de la société bailleresse est donc inexistant. Il ajoute que si le bail a été consenti à des conditions financières plus avantageuses pour le preneur exploitant sous l’enseigne LEVI’S que ne l’étaient les conditions financières de son bail, cela résulte d’un choix propre à la société bailleresse, probablement pour attirer une marque de notoriété internationale dans le centre commercial. Il ajoute que le coût de la re-commercialisation du local réclamé par la société bailleresse n’est pas justifié.

L’intimée expose que M. X Y a rompu ses engagements contractuels alors qu’il avait signé le contrat de bail en juillet 2011 et que le local allait pouvoir être mis à sa disposition ; que ce comportement fautif a contraint la société bailleresse à procéder à une re-commercialisation du local ; que l’indemnisation contractuellement convenue se trouve dès lors justifiée, tant dans son principe que dans son quantum à hauteur de 175 000 euros.

Elle demande, si la cour ne faisait pas application des stipulations contractuelles dans leur principe ou dans leur quantum, de condamner M. Y à des dommages et intérêts à hauteur de 175 000 euros en réparation du préjudice subi du fait du manquement de celui-ci à ses obligation contractuelles par application de l’article 1147 du code civil. Elle expose que le local a dû être re-commercialisé à des conditions financières différentes et moins avantageuses pour elle quant au montant du loyer, au point de départ de leur exigibilité et sur une participation du bailleur aux travaux. Elle prétend que ces nouvelles conditions locatives ne résultent pas d’une décision unilatérale de sa part mais de la négociation avec le preneur, commerçant indépendant exploitant sous l’enseigne LEVI’S dans le cadre d’un contrat de franchise, et que son préjudice résulte de la différence des conditions locatives entre les deux contrats et du coût de la commercialisation du local.

La cour rappelle que l’article 2.8 du bail prévoit que si la livraison du local n’est pas intervenue au 31/12/2014, les parties se rapprocheraient pour convenir d’une position communes et qu’à défaut d’accord le preneur pourrait demander la résiliation du bail.

Toutefois, si par application de l’article 1.3 « Documents à produire et sommes à verser avant la mise à disposition du local » du « TITRE I-CONDITIONS PRÉALABLES » du bail, à défaut de paiement d’une somme quelconque des sommes ou de la production de l’un quelconque des documents mentionnés dans ledit article (qui est repris de manière détaillée par le jugement entrepris auquel la cour renvoie) dans les délais prescrits, « le Bailleur aura la faculté d’opter soit pour l’exécution forcée immédiate soit pour la caducité du bail, lequel ne prendra alors pas effet ». Cet article stipule également qu’en cas de caducité, le « Preneur devra verser au Bailleur, à titre d’indemnité forfaitaire, une somme correspondant à trois années de loyer de base actualisé ». L’article 2.8 du bail modifie cependant cette disposition en réduisant le montant de l’indemnité forfaitaire prévue, comme en l’espèce, en cas d’option du bailleur pour la caducité du bail à une somme correspondant à une fois et demie le loyer de base actualisé.

Il n’est pas discuté par les parties que les dispositions des articles 1.3 et 2.8 précités prévoyant une indemnité forfaitaire contractuelle trouvent à s’appliquer au cas d’espèce.

Ces dispositions par lesquelles les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution d’une obligation contractée s’analysent comme une clause pénale par application de l’article 1152 du code civil qui stipule que « Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. ».

Cependant, le juge peut selon le même texte, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Contrairement à ce que prétend M. Y, la société bailleresse a subi un préjudice puisque c’est sa rupture unilatérale du bail le 26 octobre 2012 qui l’a contrainte à rechercher un nouveau locataire afin de ne pas laisser la cellule commerciale vide lors de l’ouverture du centre commercial en avril 2014.

La société bailleresse a ainsi pu relouer la cellule commerciale selon bail en date du 23 avril 2013 à M. Z, agissant au nom et pour le compte d’une société en formation devant exploiter le local sous l’enseigne LEVI’S, avec une livraison du local le 13 janvier 2014, soit avant l’ouverture du local commercial.

Si le bail ainsi conclu avec M. Z l’a été à des conditions locatives moins avantageuses pour la société bailleresse que ne l’étaient celles de M. Y, la société ALTA QUARTZ ne rapporte pas la preuve que la renonciation de M. Y au bail serait la seule cause des conditions locatives convenues entre la bailleresse et M. Z.

Enfin elle ne produit aucune facture ayant trait au coût de la re-commercialisation.

Dans ces conditions, l’indemnité forfaitaire de 175 041 euros est manifestement excessive au regard du préjudice subi par la société ALTA QUARTZ de sorte qu’il convient de confirmer le jugement de première instance qui l’a réduite de moitié à la somme de 87 520, 50 euros et qui a condamné M. X Y à payer ce montant à la société ALTA QARTZ, outre les intérêts au taux légal à compter du 19/12/2012.

Sur les demandes accessoires

Il convient de confirmer le jugement entrepris qui a condamné M. Y, succombant en première instance, à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il n’est pas inéquitable en cause d’appel de condamner M. Y à régler la somme de 3 500 euros à la société ALTA QUARTZ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y qui succombe sera également condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant

Condamne M. Y à régler la somme de 3 500 euros à la société ALTA QUARTZ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. Y aux dépens.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE