République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 13/02/2020

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N° de MINUTE :

N° RG 18/03728 – N° Portalis DBVT-V-B7C-RVHI

Jugement (N° 17/01607) rendu le 26 avril 2018

par le tribunal de grande instance de Cambrai

APPELANT

Monsieur C Y

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Cathy Beauchart, avocat au barreau de Cambrai

INTIMÉ

Monsieur D X

né le […] à […]

demeurant […]

[…]

représenté par M^e Alain Cornaille, avocat au barreau de Cambrai

DÉBATS à l’audience publique du 25 novembre 2019 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS : J K

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

L-M N, président de chambre

Emmanuelle Boutié, conseiller

L-Laure Aldigé, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 13 février 2020 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par L-M N, président et J K, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 29 mai 2019

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Par acte sous seing privé en date du 8 janvier 2016, M. D X et M^me E B épouse X ont consenti à M. C Y une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble à usage d’habitation sis […] à Cambrai pour un prix de 60 000 euros, sous condition suspensive pour l’acquéreur de justifier du dépôt d’un dossier complet d’autorisation d’urbanisme avant le 31 janvier 2016 et de l’octroi d’une autorisation d’urbanisme avant le 30 juin 2016.

Il est aussi stipulé que l’acte authentique de vente serait signé dans un délai d’un mois à compter de la réalisation de la condition suspensive.

L’acheteur étant défaillant, par acte d’huissier de justice en date du 11 octobre 2017, M. X a fait assigner M. Y devant le tribunal de grande instance de Cambrai aux fins de voir :

— juger que la condition suspensive relative à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme définitive n’a pu être accomplie car empêchée par M. Y ;

— constater que la vente de l’immeuble objet de la promesse synallagmatique de vente est parfaite ;

— mettre en demeure M. Y de signer l’acte de vente dans le délai d’un mois à compter de la signification du jugement ;

— dire que, passé ce délai, le jugement vaut acte de vente et peut être publié à la conservation des hypothèques ;

— juger que l’acte de vente sera dressé par Maître Parent, notaire à F G, selon les caractéristiques du compromis ;

— condamner M. Y à lui payer le prix de vente d’un montant de 60 000 euros outre la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en application de la clause pénale ;

— condamner M. Y à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 26 avril 2018, le tribunal de grande instance de Cambrai a:

— dit que le présent litige est soumis aux anciennes dispositions du code civil antérieures à celles incluses dans l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 ;

— dit que la condition suspensive prévue au contrat signé entre les parties le 8 janvier 2016 est accomplie ;

— constaté que la promesse synallagmatique de vente conclue le 8 janvier 2016 entre M. et M^me X et M. Y est parfaite ;

— dit que cette promesse vaut vente ;

— autorisé M. X à publier à la conservation des hypothèques le jugement à intervenir valant vente ;

— ordonné au service de la publicité foncière d’enregistrer le jugement à intervenir valant vente ;

— condamné M. Y à payer à M. X la somme de 60 000 euros correspondant au prix de vente de l’immeuble et des sommes dues au titre des frais d’acte et de publicité foncière ;

— condamné M. Y à payer à M. X la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à la clause pénale prévue à l’acte du 8 janvier 2016 ;

— condamné M. Y à payer à M. X la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

— débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

M. Y a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 04 février 2019, il sollicite l’infirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et demande à la cour, statuant à nouveau, à titre principal de déclarer M. X irrecevable en son action et de le débouter de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, il demande à la cour de constater la caducité de la promesse synallagmatique de vente en date du 8 janvier 2016 et de débouter M. X de l’ensemble de ses demandes.

En tout état de cause, il sollicite la condamnation de l’intimé au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 23 avril 2019, M. X sollicite la confirmation de la décision entreprise en toutes ses dispositions et, à titre reconventionnel, demande à la cour de condamner M. Y au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive en application de l’article 628 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux dernières écritures des parties.

Pour la clarté des débats, il sera seulement indiqué que l’appelant fait essentiellement valoir que :

— il ne résulte pas des pièces versées aux débats par M. X en première instance que celui-ci justifie être le propriétaire de l’immeuble litigieux de sorte qu’il est irrecevable en son action à défaut de justifier de sa qualité et de son intérêt à agir ;

— seul M. X est demandeur à l’action alors qu’il n’est pas le seul propriétaire de l’immeuble et que M^me Z n’étant pas intervenue à l’instance ;

— les vendeurs se sont prévalus de la caducité du compromis de vente dans leur courrier en date du 15 février 2017 de sorte qu’ils sont mal fondés à solliciter ensuite la vente forcée de leur immeuble ;

— il est démontré qu’il a entrepris de multiples démarches afin de faire aboutir son projet ;

— les vendeurs avaient conscience de la brieveté du délai accordé à M. Y pour constituer et déposer sa demande de permis de construire dans la mesure où ils ne lui ont adressé de mise en demeure que par courrier en date du 15 février 2017;

— lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée du fait d’un tiers, le débiteur n’est pas tenu à son paiement de sorte que M. Y ne peut être tenu au paiement de la clause pénale;

— la demande de M. X en dommages et intérêts pour procédure abusive constitue une demande nouvelle présentée pour la première fois en cause d’appel.

M. X fait quant à lui valoir que :

— il justifie être propriétaire de l’immeuble litigieux ;

— la vente a été consentie par les époux X-B ;

— M. Y n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ne justifiant pas auprès du vendeur du dépôt d’un dossier de demande conforme aux stipulations du compromis avant le 31 janvier 2016, ni de l’obtention ou du refus de l’autorisation d’urbanisme avant le 30 juin 2016 ;

— M. Y n’a pas respecté ses obligations contractuelles dans les délais impartis alors qu’il n’a pas sollicité d’avenant au compromis ni présenté de projet modifié ;

— un extrait Kbis de la SCI Saint Aubert au 22 novembre 2018 fait toujours mention de l’adresse de l’immeuble litigieux comme étant celle du domicile du gérant, M. C Y.

MOTIVATION

Sur les fins de non-recevoir soulevées par M. Y

— Sur la qualité et l’intérêt à agir

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En cause d’appel, M. X produit l’acte d’acquisition de l’immeuble litigieux établi par Maître A, notaire à H-I, le 12 mars 2015 et publié au service de la publicité foncière de Cambrai le 30 mars 2015 volume 2015 P numéro 1123, de sorte qu’il justifie de sa qualité de propriétaire de l’immeuble sis […] à Cambrai et qu’il démontre tant sa qualité que son intérêt à agir dans le cadre de la présente instance.

La fin de non-recevoir soulevée par M. Y sera donc rejetée de ce chef.

— Sur la nullité de la vente d’autrui

Aux termes des dispositions de l’article 1599 du code civil, la vente de la chose d’autrui est nulle ; elle peut donner lieu à des dommages et intérêts lorsque l’acheteur a ignoré que la chose fût à autrui.

Si en cause d’appel M. Y fait valoir que M. X n’a pas la qualité ni le pouvoir de vendre seul l’immeuble appartenant également à M^me B, force est de constater que la promesse de vente litigieuse a été consentie le 8 janvier 2016 par M. X et M^me B, son épouse, tous deux propriétaires du bien immobilier en vertu de l’acte d’acquisition en date du 12 mars 2015, alors que l’absence de celle-ci dans le cadre de la présente instance ne constitue pas une cause de nullité de la vente sur le fondement des dispositions de l’article 1599 du code civil précité.

La fin de non-recevoir soulevée par M. Y sera donc rejetée.

Sur le fond

— Sur la condition suspensive

A titre liminaire, il y a lieu de préciser qu’il sera fait application des dispositions du code civil dans leur version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve de l’obligation.

Selon l’article 1176 du code civil, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé. S’il n’y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie; et elle n’est censée défaillie que lorsqu’il est devenu certain que l’événement n’arrivera pas.

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 1178 du même code que la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.

En l’espèce, aux termes d’une clause de la promesse synallagmatique de vente intitulée 'Obtention d’une autorisation d’urbanisme définitive', les parties ont convenu que 'La réalisation des présentes est soumise à l’obtention par l’acquéreur d’une autorisation d’urbanisme avant le 30 juin 2016, ayant pour objet la réalisation d’extensions telles qu’indiquées sur le plan ci-annexé.

Il est précisé que l’ACQUEREUR devra, pour se prévaloir de la présente condition suspensive, justifier auprès du VENDEUR du dépôt d’un dossier complet de demande au plus tard le 31 janvier 2016, au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente.

Au cas où l’ACQUEREUR ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours, après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le VENDEUR sera délié de toute obligation et sans indemnité.

La présente condition vaut autorisation immédiate pour l’ACQUEREUR de déposer à ses frais une demande d’autorisation d’urbanisme conformément aux dispositions d’urbanisme applicables.

La condition suspensive sera réputée comme étant réalisée si l’autorisation d’urbanisme ne fait l’objet ni d’un recours ni d’un retrait dans les huit jours de sa réception'.

Si M. Y fait valoir avoir déposé un dossier de demande de permis de construire dans un délai 'réduit et raisonnable', il résulte des termes du refus de permis de construire délivré par la mairie de Cambrai à M. Y le 13 juillet 2016 que la demande de permis a été déposée par celui-ci le 10 mars 2016 et complétée le 19 avril 2016, de sorte qu’elle a été déposée postérieurement au délai contractuellement fixé sans que M. Y ne justifie d’un avenant régularisé entre les parties prévoyant un délai supplémentaire à cette fin.

En outre, le fait que la mise en demeure de justifier de la levée de la condition suspensive ne lui ait été délivrée que par courrier en date du 15 février 2017, soit plus d’un an après la signature de la promesse synallagmatique, est indifférent sur ce point et ne saurait s’analyser en un accord tacite des vendeurs de consentir à M. Y un délai supplémentaire pour le dépôt d’un nouveau dossier de demande de permis de construire.

En outre, M. X rapporte la preuve de l’absence de dépôt d’un nouveau dossier de demande de permis de construire postérieurement à la décision de refus du 13 juillet 2016, alors même qu’il résulte de la consultation réalisée par le vendeur auprès de l’unité départementale de l’architecture et du patrimoine du Nord le 28 février 2017 qu’un projet d’extension de l’immeuble litigieux est réalisable en tenant compte notamment des caractéristiques architecturales de la longère et de sa volumétrie.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a retenu que la condition suspensive prévue au contrat du 8 janvier 2016 est accomplie en raison de la défaillance de M. Y.

— Sur la demande en réalisation forcée de la vente

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles peuvent être révoquées de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’article 1589 du code civil pose le principe suivant lequel la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Enfin, il résulte des dispositions de l’article 1184 du même code que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il résulte de l’articulation de ces articles que la promesse synallagmatique de vente vaut vente dès l’accord sur la chose et sur le prix. Lorsque les parties n’ont pas entendu faire de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement, qu’elles n’ont pas assorti de la sanction de caducité le délai prévu pour cette réitération des consentements, et que les conditions suspensives non accomplies à cette date n’étaient pas assorties d’un terme, la date de réitération des consentements n’est pas extinctive mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter et la vente est parfaite dès l’accomplissement des conditions suspensives.

Le premier juge a justement retenu qu’il résulte des termes du contrat régularisé entre les parties que les parties ont simplement entendu différer le transfert de la propriété et l’exécution de la vente à la réitération de celle-ci par acte authentique alors qu’aucun des éléments du dossier n’est de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte authentique un élément constitutif de leur consentement.

En outre, si M. Y fait valoir que par un courrier en date du 15 février 2017, les vendeurs ont entendu se prévaloir de la seule caducité de la promesse synallagmatique ce qui les prive de poursuivre ultérieurement son exécution forcée, il résulte des termes de ce courrier qu’il a pour objet de mettre en demeure M. Y 'de justifier du respect de (ses) engagements dans un délai de huit jours à compter des présentes.' et de préciser qu’ à défaut, 'le vendeur pourra reprendre sa pleine et entière liberté, sans préjudice de l’application de la clause pénale stipulée aux termes du compromis sus-relaté (…)', de sorte que la condition suspensive ayant été levée en raison de la carence de M. Y, la vente est parfaite et M. X peut valablement l’obliger à s’exécuter.

Par ailleurs, si la clause de la promesse synallagmatique intitulée 'Obtention d’une autorisation d’urbanisme définitive' prévoit 'la signature concomitante d’un acte de vente à la faveur de l’acquéreur d’une surface d’environ 150 m² à prendre dans la parcelle sise à Cambrai, cadastrée section Bz n°406, conformément au plan ci-après annexé', la régularisation concomitante de cet acte par l’acquéreur ne saurait s’analyser en une condition suspensive de réalisation de la vente de l’immeuble litigieux dans la mesure où cette signature n’est stipulée 'qu’à la faveur de l’acquéreur' et n’est assortie d’aucun délai et d’aucune sanction de nature à remettre en cause la validité de l’engagement régularisé par les parties.

En conséquence, c’est à bon droit que le premier juge a constaté que les conditions de la promesse de vente sont remplies et que compte tenu de l’accord des parties sur la chose et sur le prix, la vente de l’immeuble litigieux est parfaite, M. Y étant condamné à payer à M. X la somme de 60 000 euros correspondant au prix de vente et des sommes dues au titre des frais d’acte et de publicité foncière.

La décision entreprise sera donc confirmée sur ce point.

— Sur l’application de la clause pénale

Aux termes des dispositions de l’article 1152 du code civil, lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages- intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elles est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite.

En l’espèce, la promesse de vente régularisée par les parties comporte une clause intitulée 'Clause pénale' qui prévoit : 'Au cas où l’une quelconque des parties, après en avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait point ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, une somme de SIX MILLE EUROS (6 000 euros).

Le tout sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la réalisation de la vente et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre'.

C’est par des motifs exacts et pertinents, que la cour adopte, que le premier juge a relevé que les conditions de mise en oeuvre de la clause pénale étaient réunies en l’espèce et a condamné M. Y à verser à M. X la somme de 6 000 euros, la décision entreprise étant confirmée sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité soulevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer

compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 566 du même code prévoit que les parties peuvent aussi expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément.

Il résulte des articles 1382 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, qu’une partie ne peut engager sa responsabilité pour avoir exercé une action en justice ou s’être défendue que si l’exercice de son droit a dégénéré en abus. L’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’étant pas, en soi, constitutive d’une faute, l’abus ne peut se déduire du seul rejet des prétentions par le tribunal.

En l’espèce, si M. Y fait valoir que la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive formée à son encontre par M. X pour la première fois en cause d’appel constitue une demande nouvelle, il convient de relever que cette demande constitue un complément aux demandes initiales de M. X tendant à la vente forcée de l’immeuble litigieux et à la condamnation de M. Y au paiement du prix de vente ainsi qu’au montant de la clause pénale et qu’elle découle de l’attitude procédurale de M. Y, de sorte qu’elle doit être déclarée recevable en cause d’appel.

Il résulte des procès-verbaux de constat d’huissier et de l’extrait Kbis en date du 22 novembre 2018 produits aux débats que M. Y a établi le siège social de deux sociétés dont il est le gérant ainsi que son domicile personnel à l’adresse de l’immeuble objet de la promesse sis […] à Cambrai, une boîte aux lettres ayant par ailleurs ayant été fixée sur le mur.

Ainsi, le fait de se domicilier à l’adresse de l’immeuble litigieux tant à titre personnel que pour le compte des sociétés dont il est le gérant, alors même qu’il conteste la réalisation de la vente litigieuse, permet de caractériser un comportement de l’appelant ayant dégénéré en abus qu’il convient d’indemniser par l’allocation de la somme de 1 000 euros que M. Y sera condamné à verser à M. X à titre de dommages et intérêts.

La décision entreprise sera complétée sur ce point.

Sur les autres demandes

M. Y, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à payer à M. X la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Rejette les fins de non-recevoir soulevées par M. C Y ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. C Y à payer à M. D X la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Condamne M. C Y à payer à M. D X la somme de 3 000 euros en

application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. C Y aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,

J K L-M N