Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 25 SEPTEMBRE 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/02765 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BX74S

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Novembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/03756

APPELANTS

Madame D X

née le […] à […]

[…]

[…]

Et

Monsieur F X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Henri-joseph CARDONA, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : D1533

INTIME

Syndicat des copropriétaires […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Thomas MERTENS, avocat postulant et plaidant, avocat au barreau de PARIS, toque : B0726

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 11 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M. F X et M^me D G épouse X (M. et M^me X) sont propriétaires non occupant des lots n° 14 & 15 (deux chambres de service au 7^e étage) de l’état descriptif de division d’un immeuble soumis au statut de la copropriété situé […]. Ils sont également propriétaire occupant d’un appartement dans le même immeuble.

En juin 2008 M. et M^me X ont réalisé des travaux consistant à réunir les deux chambres du 7^e étage pour les transformer en un studio unique. Les travaux ont été confiés à M. Y, artisan, et achevés le 29 juin 2008. Le studio a été loué à M. H C le 1^er septembre 2008.

Le 5 septembre 2008 un dégâts des eaux a affecté les appartements des 5^e et 6^e étages de l’immeuble, inondant les salles de bains de la SCI ML au 6^e étage et de M. et M^me Z au 5^e étage.

La société Alleaume & Goulart, entreprise mandatée par le syndic pour la recherche de fuite, a indiqué dans une note du 19 septembre 2008 que la fuite provient, soit du raccordement de la vidange du studio du 7^e étage de M. et M^me X, soit du branchement en fonte ancien de la descente EM de l’immeuble.

M. et M^me X ont obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. I B par ordonnance de référé du 18 novembre 2008 au contradictoire notamment du syndicat des copropriétaires du […], ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, la SCI ML et ses associés M. et M^me A, et M. et M^me Z. Les opérations d’expertise ont été rendues communes notamment à M. Y.

L’expert a déposé son rapport le 18 juillet 2012 au terme duquel il conclut que 'l’évacuation de la baignoire et de l’évier du studio de M. et M^me X a été branchée sur une descente commune qui s’est avérée être bouchée au niveau du plancher bas du 6^e étage mais en activité dans les étages inférieurs’ et que 'c’est ce bouchement qui est à l’origine des désordres, d’autant que la colonne est en mauvais état'.

Il a proposé que l’ensemble des installations sanitaires du studio de M. et M^me X soit évacué sur la colonne recevant déjà les WC et le lavabo et que le raccordement soit refait pour éviter que des désordres ne se produisent.

Par acte d’huissier du 7 mars 2014, M. et M^me X ont assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d’indemnisation sur les fondements des articles 1382 du code civil et 14 de la de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de leur perte locative, du préjudice ayant résulté selon eux de la nécessité de mettre à disposition de leur locataire la salle de bain de l’appartement qu’ils occupent par ailleurs dans l’immeuble, du coût de certains travaux, du

coût des frais d’expertise, d’un préjudice moral et de leurs frais de défense en justice non compris dans les dépens.

Par jugement en date du 27 novembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté les époux X de toutes leurs demandes,

— condamné les époux X aux dépens,

— condamné les époux X à payer la somme de 1.500€ au syndicat des copropriétaires du 7, rue Boursault en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute autre demande.

M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 26 janvier 2016.

La procédure devant la cour a été clôturée le 27 février 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 4 août 2016 par lesquelles M. et M^me X, appelants, invitent la cour à :

— infirmer le jugement,

— les dire recevables et bien fondés en leurs prétentions,

— dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, en application de l’article 10-1 de la loi 10 juillet 1965,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à leur payer les sommes suivantes :

• 3.000 € au titre de perte locative de septembre 2008 à août 2009,

• 6.000 € au titre de perte locative de septembre 2009 au août 2010,

et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à leur

payer la somme de 1.000 € au titre de dommages et intérêts du fait de l’utilisation salle de bains privative par le locataire, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à leur payer la somme de 858,77 € en remboursement des travaux effectués par la société Abli, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à leur payer la somme de 1.740,75 € en remboursement des frais avancés au cours de l’expertise, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] à leur payer la somme de 4.000 € au titre du préjudice moral, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] aux dépens, qui comprendront les frais de référé expertise et les frais d’expertise judiciaire, avec application de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à leur payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 10 juin 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé, invite la cour, au visa de l’article 1382 du code civil, à :

— constater que le rapport d’expertise de M. B en date du 18 juillet 2012 révèle que les travaux entrepris par les époux X ont été faits en contravention avec les règles de l’art,

— constater que le rapport d’expertise de M. B en date du 18 juillet 2012 révèle que la canalisation litigieuse était obstruée par des éléments en provenance du studio appartenant aux époux X,

— constater que le rapport d’expertise de M. B en date du 18 juillet 2012 révèle que les installations sanitaires pouvaient être mises en conformité par de simples travaux de dérivation que les demandeurs ont tardé deux années à entreprendre à compter de la manifestation du sinistre,

— constater que les époux X ne démontrent en aucune manière que leur locataire ait utilisé leur salle de bain personnelle pendant une année,

— constater que les époux X demandent le remboursement de frais qui doivent être inclus dans les dépens au titre des frais d’expertise,

— constater que les époux X demande le remboursement d’une facture qu’il n’ont pas réglée, à savoir celle de la société Etat9 en date du 21 juin 2010, laquelle a été acquittée par le syndicat des copropriétaires,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

statuant au surplus,

— condamner les époux X aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des

prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires 'a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires';

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s’exonérer qu’en apportant la preuve de la faute de la victime ;

Le rapport d’expertise judiciaire énonce notamment que 'les nombreuses investigations, sondages et mesures réalisés ont permis de constater que la baignoire et l’évier du studio de M. et M^me X, au 7^e étage, étaient bien raccordés sur une canalisation en fonte qui était très vraisemblablement en usage avant les travaux exécutés par les demandeurs. Cette canalisation ancienne présente une particularité de parcours au niveau du plancher bas de l’appartement de M. et M^me A, au 6^e étage, formant une baïonnette pour passer à l’extrême droite d’une batterie de ventilations. Ce brusque changement directionnel est certainement à l’origine d’un bouchement par accumulation de matériaux divers. Il n’a en effet pas pu être mis en évidence que ce bouchement puisse résulter d’une action volontaire; il s’agit plutôt d’un problème de vétusté ';

Le syndicat des copropriétaires n’est donc pas fondé à soutenir que ce sont 'nécessairement’ des résidus en provenance du logement de M. et M^me X et dont ceux-ci sont juridiquement gardiens qui ont causé le dommage ;

Il résulte au contraire du rapport d’expertise que les désordres ont pour origine la défaillance d’une partie commune, à savoir une canalisation bouchée, et non pas le raccordement privatif sur cette canalisation commune effectuée par M. et M^me X; par ailleurs, le branchement sur cette canalisation défectueuse n’est pas fautif de la part de M. et M^me X, puisqu’elle était en service pour l’ensemble de l’immeuble ;

Le contrôle de la vacuité de la canalisation litigieuse, partie commune, incombe au syndicat dans le cadre de son obligation d’entretien de l’immeuble ;

La seule circonstance que cette canalisation soit bouchée, et sans qu’une faute sans établie à l’encontre de M. et M^me X, est constitutive d’un défaut d’entretien d’une partie commune qui engage la responsabilité de plein droit du syndicat sur le fondement de l’article 14 précité ;

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de toutes leurs demandes ;

Sur les préjudices de M. et M^me X

• Sur les pertes locatives

M. et M^me X ont donné leur studio à bail à M. J C à compter du 1^er septembre 2008 jusqu’au 31 août 2009, moyennant un loyer mensuel de 500 € (pièce X n° 47) ; du fait de l’impossibilité d’utiliser une partie des installations sanitaires, le loyer a été ramené à 300 € (pièces X n° 48 & 56) ; le problème de l’évacuation de la baignoire et de l’évier n’étant pas réglé, M C a quitté les lieux le 30 juin 2009 au lieu du 31 août 2009 (pièce X n° 34 & 35) ; M.

et M^me X n’ont pu relouer leur studio entre le 1^er septembre 2009 et le 31 août 2010 en raison de ce problème; par ailleurs, de septembre 2008 à juin 2009, M. C a utilisé la salle de bains de l’appartement de M. et M^me X situé au 3^e étage du même immeuble et occupé par ces derniers (pièce X n° 56) ;

L’expert judiciaire propose de retenir une perte locative de 300 € x 12 mois = 3.000 € pour la période du 1^er septembre 2008 au 31 août 2009 ; pour la période du 1^er septembre 2009 au 31 août 2010, il propose de retenir une perte locative de 500 € x 12 mois = 6.000 € ;

Ces pertes locatives ont directement pour origine le défaut d’entretien de la canalisation commune imputable au syndicat ;

Le syndicat des copropriétaires doit donc être condamné à payer à M. et M^me X la somme de 3.000 € + 6.000 € = 9.000 € en réparation de la perte locative ;

• Sur le trouble de jouissance

En ce qui concerne l’utilisation par le locataire de la salle de bains personnelle de M. et M^me X pendant 10 mois, soit 300 jours ('tous les matins à 7h'), qui est avérée au vu de l’attestation de M. C (pièce X n° 56), elle est constitutive d’un trouble de jouissance pour M. et M^me X ; ce préjudice doit être réparé par l’allocation d’une somme de 2,50 € x 300 jours = 750 € ;

• Sur les préjudices matériels

Compte tenu de la canalisation obstruée, M. et M^me X ont raccordé l’évacuation de la baignoire et de l’évier sur une autre descente comme l’a préconisé l’expert ;

Ces travaux exécutés par l’entreprise Abli ont fait l’objet de deux factures de 578,14 € TTC et de 280,63€ TTC, soit 858,77 € validées par l’expert judiciaire (pièces X n°33, 51 & 53) ;

Il a été vu que le branchement initial réalisé par M. et M^me X en juin 2008 était exempt de tout vice, de sorte que la nécessité de modifier le raccordement a pour origine directe l’obstruction de la canalisation imputable au syndicat ;

En cours d’expertise, le syndicat n’a payé qu’une facture de la société Etat9 de 727,95 € ; les autres investigations ont été réalisées aux frais avancés de M. et M^me X, qui sont bien fondés à en réclamer le remboursement au syndicat, eu égard à sa responsabilité dans les désordres :

— intervention de la société ETAT 9 du 21 juin 2010 (pièce X n° 50) : 801,80 € TTC,

— passage d’un furet électrique par l’entreprise Abli (pièce X n° 49) : 274,30 € TTC,

— inspection caméra par la société STR (pièce X n° 15) : 664,65 € TTC,

total : 1.740,75 € TTC ;

Ces frais ne sont pas inclut dans les dépens mais font partie du préjudice matériel de M. et M^me X ;

Le préjudice matériel s’établit à 858,77 € + 1.740,75 € = 2.599,52 € que le syndicat doit être condamné à payer à M. et M^me X ;

• Sur le préjudice moral

M. et M^me X ne justifient pas d’un préjudice distinct de celui réparé au titre des pertes locatives, trouble de jouissance et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile sur lequel il sera statué infra ;

Sur les dépens et l’application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance, qui comprennent de droit ceux de référé et les frais d’expertise, et aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à M. et M^me X la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

En application de l’article 10-1 avant dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, M. et M^me X sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Infirme le jugement ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à payer à M. et M^me X la somme de 9.000 € en réparation du préjudice locatif ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à payer à M. et M^me X la somme de 750 € en réparation du trouble de jouissance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à payer à M. et M^me X la somme de 2.599,52 € en réparation des préjudices matériels ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens de première instance qui comprennent ceux de référé et les frais d’expertise, et aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. et M^me X la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du même code ;

Dispense M. et M^me X de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance et d’appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT