Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 31 OCTOBRE 2019

(n°501 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/08809 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B72AA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Avril 2019 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 18/01731

APPELANTE

SA D’HLM IMMOBILIERE 3F représentée par son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP SCP NABOUDET – HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046

Assistée par M^e Fabienne BERNERON avocat au barreau de PARIS, toque : A617,

INTIMES

M. Y-Z X pris en sa qualité de caution de la société ESPACE CREATION

[…]

[…]

Représenté par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assisté par M^e Pierre Lorioz, avocat au barreau de TOULON, n°153

SAS ESPACE ET CREATION prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Arnaud GUYONNET de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044

Assistée par M^e Pierre Lorioz, avocat au barreau de TOULON, n°153

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Octobre 2019, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Véronique DELLELIS, Présidente conformément aux articles 785, 786 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Véronique DELLELIS, Présidente

Bernard CHEVALIER, Président

Isabelle CHESNOT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Lauranne VOLPI

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Véronique DELLELIS, Présidente et par Lauranne VOLPI, Greffière,

Exposé du litige

Par acte sous seing privé en date du 9 février 2016, la SA d’HLM Immobilière 3F a donné à bail à la société Espace et Création, dont le gérant est M. X, des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé au […].

Le 12 juillet 2018, elle a fait signifier à la SASU Espace et Création un commandement de payer la somme de 9450,56 euros au titre des loyers et charges impayés et visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Ce commandement de payer était dénoncé à M. X le 16 juillet 2018, en sa qualité de caution des engagements de la société Espace et Création.

Par acte du 22 novembre 2018, la SA HLM Immobilière 3F a fait assigner la SASU Espace et Création ainsi que M. X devant le président du tribunal de grande instance de Créteil statuant en référé lequel, par ordonnance contradictoire rendue le'18 avril 2019, a':

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 17 août 2018 ;

— ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dépendant d’un immeuble sis […] dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef des lieux susvisés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— statué sur le sort des meubles ;

— fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la

libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de provision ;

— dit n’y avoir lieu à l’application de l’artic1e 700 du code de procédure civile ;

— fait masse des dépens et dit qu’ils seront supportés pour moitié par le demandeur et pour l’autre moitié par les défendeurs.

Le premier juge a fondé cette décision notamment sur les motifs suivants':

— les causes du commandement de payer sont demeurées impayées, malgré une signification régulière ;

— l’acquisition de la clause résolutoire fait de la société initialement preneuse un occupant sans droit ni titre et la rend ainsi redevable d’une indemnité d’occupation ;

— l’exception de compensation invoquée par la locataire concernant les travaux réalisés par ses soins dans les locaux donnés à bail constitue un moyen de contestation sérieuse et ne permet pas au juge des référés de faire droit à la demande de provision formulée par la société Immobilière 3F.

Par déclaration en date du 19 avril 2019, la SA Immobilière 3F a relevé appel de cette ordonnance.

La déclaration d’appel critique l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté la demande de provision de la société Immobilière 3F.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 24 juillet 2019, la SA d’HLM Immobilière 3 F demande à la cour, sur le fondement des articles 809 du code de procédure civile et 1103 du code civil, de :

— dire recevable et bien fondée la société Immobilière 3F en son appel limité de l’ordonnance de référé rendue le 18 avril 2019 par le tribunal de grande instance de Créteil ;

— débouter purement et simplement la société Espace et Création et M. X de toutes leurs demandes, fins et conclusions et de leur appel incident ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion de la société Espace et création ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande de provision ;

Statuant à nouveau :

— condamner la société Espace et Création à lui payer la somme en principal de 17 611,45 euros, augmentée de 15% (2.641,72 euros) soit une somme totale de 20 253,17 euros, à valoir sur l’arriéré de loyers et d’indemnités d’occupation arrêtés au 2^e trimestre 2019 inclus ;

— condamner la société Espace et Création à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA d’HLM Immobilière 3F a fait valoir en substance les éléments suivants :

— la demande de provision repose sur une créance certaine, liquide et exigible au profit de la SA

d’HLM Immobilière 3 F ;

— aucun retard dans l’immatriculation de la société locataire et qui serait imputable au bailleur n’est établi ;

— les travaux réalisés par le preneur l’ont été sans l’autorisation du bailleur et concernent la partie extérieure de l’immeuble ;

— ces travaux ne sauraient fonder une créance à l’encontre de la société Immobilière 3 F ;

— l’activité de permis bateau qui est celle de la locataire n’est pas celle prévue au bail ;

— l’appel incident ne saurait prospérer et l’acquisition de la clause résolutoire sera confirmée dans la mesure où aucune somme n’a été payée, au titre des loyers, depuis septembre 2017.

La SAS Espace et création et M. X, par conclusions, contenant appel incident, transmises par voie électronique le 3 juillet 2019, demandent à la cour, de :

— les dire recevables et bien fondés en leur appel incident formé à l’encontre de l’ordonnance rendue le 18 avril 2019 par le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil ;

Y faisant droit :

— infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion ;

— confirmer l’ordonnance de référé en date du 18 avril 2019 dans toutes ses autres dispositions ;

Statuant à nouveau :

— débouter la société immobilière 3 F de toutes ses demandes fins et prétentions ;

— condamner la société Immobilière 3 F à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SAS Espace et création et M. X exposent en résumé ce qui suit :

— cette demande outrepasse les pouvoirs du juge des référés du fait de la présence d’une contestation sérieuse ;

— ils ont réalisé des travaux à hauteur de 30 000 euros, lesquels demeurent à leur charge';

— la société Espace et Création n’a pas pu être immatriculée par la faute de la société Immobilière 3F qui n’a pas retourné la bail signé dans le délai escompté ;

— les travaux sont conséquents et l’intérieur de l’immeuble a été entièrement refait ;

— le bailleur présente une certaine mauvaise foi en refusant tout rapprochement ou toute médiation, voulant seulement récupérer les locaux améliorés des travaux litigieux.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé complet des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE LA COUR':

Sur le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail et sur l’expulsion de SAS Espace et Création':

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal de grande instance en application des dispositions de l’article 809 du code de procédure civile dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Il résulte des pièces produites aux débats que, suivant acte en date du 11 juillet 2018, la société Immobilière 3F a fait signifier à la SASU Espace et Création un commandement d’avoir à régler la somme de 9450,56 euros correspondant au montant des loyers impayés à la date du 30 juin 2018, suivant décompte arrêté à la date du 9 juillet 2018.

La SASU Espace et Création ne prétend pas avoir soldé le montant des loyers impayés dans le mois suivant la signification du commandement.

Pour s’opposer à l’efficacité de ce commandement, la société Espace et Création se borne à faire valoir dans ses conclusions que «'le refus de médiation opposé au juge des référés par la société Immobilière 3F est révélateur du choix du contentieux au lieu et place d’une résolution amiable du conflit et que nombre de bailleurs se seraient félicités de l’investissement réalisé par le preneur pour la rénovation des locaux «''.

Il est bien évident que de tels arguments ne peuvent être un obstacle au constat de la résiliation de plein droit du bail commercial en raison de l’acquisition d’une clause résolutoire pour loyers impayés.

Il convient donc pour la cour de confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail commercial, ordonné l’expulsion de la SASU Espace et Création et fixé l’indemnité d’occupation due par cette dernière à titre provisionnel et jusqu’à parfaite libération des lieux par référence au loyer courant majoré des charges.

Sur la condamnation provisionnelle':

En application des dispositions de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal de grande instance peut en l’absence de contestation sérieuse allouer une provision au créancier.

Il convient de préciser à titre liminaire que la société Espace et Création ne procède que par voie d’affirmations lorsqu’elle énonce qu’elle n’a pas eu initialement la copie du contrat de bail qu’elle a signé, ce qui l’a empêchée de procéder à son inscription immédiate au registre du commerce et des sociétés . Le simple fait que la société Immobilière 3 F lui ait envoyé par la suite une copie du contrat de bail ne signifie en aucun façon que la locataire n’était pas ab initio en possession de ce contrat.

Les conclusions à cet égard de la société Espace et Création et de M. Bouahdi selon lesquelles la locataire aurait été «'lésée à cause de la réception tardive du contrat de bail «' ce qui n’aurait pas permis d’immatriculer la société Espace et Création de sorte qu’elle aurait dû se rabattre sur une autre activité autre que celle prévue au contrat de bail en l’occurrence l’activité d’enseignement pour le permis bateau sous l’enseigne «'le Bateau Ecole de la Gare'» apparaissent totalement dépourvues de fondement, si ce n’est relativement obscures.

En l’espèce, le premier juge a admis qu’une exception de compensation invoquée par la locataire pouvait valoir moyen de contestation sérieuse à l’encontre de la demande de provision formulée par

le bailleur.

Force est de constater cependant qu’il n’a pas été justifié précisément par la société Espace et Création et par M. Bouhaidi de la nature et de l’ampleur des travaux réalisés dans les locaux donnés à bail.

Si la société Immobilière indique de son côté que des travaux d’une certaine ampleur ont été effectivement réalisés dans les locaux loués, elle précise immédiatement’et à juste titre :

— que ces travaux ont été réalisés sans l’accord du bailleur alors pourtant que le contrat de bail liant les parties énonce en page 9 que «'les travaux du preneur ne pourront être exécutés qu’après un accord écrit du bailleur'»';

— que ces travaux ont été effectués pour exercer une activité autre que celle prévue au contrat de bail, en l’occurrence l’enseignement du pilotage de bateaux alors que le bail prévoyait que l’activité devant être exercée dans les locaux était une activité administrative en lien avec le bâtiment, et ce en dehors des conditions prévues par l’article L145-47 du code de commerce, la bailleresse soulignant le fait que l’activité commerciale expressément prévue par le contrat n’était pas censée entraîner l’accueil du public.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la société Immobilière 3F fait valoir à bon droit que le moyen tiré de la compensation invoqué par les intimés ne saurait constituer une contestation sérieuse à sa demande de provision au titre d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des loyers impayés.

Il convient dès lors d’infirmer la décision entreprise de ce chef.

La société Immobilière 3F a produit aux débats un décompte des sommes impayées au 30 juin 2019, deuxième trimestre 2019 inclus, faisant apparaître un arriéré de 17611,45 euros.

Le bail contient en page 21 la clause suivante':

«'Dans le cas, où par suite de retard dans le paiement, le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du preneur, le bailleur aura droit en sus du remboursement des frais d’huissier et de justice ainsi que tous frais extra-judiciaires qui en seraient la suite à une indemnité égale à 15% du montant des sommes dues sans que celle-ci ne puisse être inférieure à 1000 euros'».

Rien ne s’oppose à ce que le juge des référés accorde une provision au titre d’une clause pénale.

Il convient dès lors de condamner la SASU Espace et Création au paiement à titre provisionnel de la somme de 17611,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés et de la somme de 2641,72 euros au titre de la clause pénale prévue au contrat.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile':

Il convient, par infirmation de la décision entreprise, de condamner la société Espace et Création aux dépens de première instance et d’appel ainsi qu’à payer à la partie appelante une indemnité de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':

Confirme la décision entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail liant la société Immobilière 3F à la SASU Espace et Création, ordonné l’expulsion de cette dernière

des locaux donnés à bail et fixé à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due jusqu’à parfaite libération des lieux par référence au loyer courant majoré des charges, taxes et accessoires';

La réformant pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne à titre provisionnel la société Espace et Création à payer à la société Immobilière 3F la somme de 17611,45 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 30 juin 2019 (échéance du deuxième trimestre 2019 incluse) ainsi que la somme de 2641,72 euros au titre de la clause pénale';

Condamne la société Espace et Création aux dépens de première instance et d’appel';

La condamne à payer à la partie appelante une indemnité de 2500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance et d’appel.

La Greffière, La Présidente,