Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/22793 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4UQF

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Novembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 15/02717

APPELANTE

SA TERREIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 431 413 673

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique Y, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

Assistée de M^e Christophe DENIZOT de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant substitué par M^e Iris NAUD de l’ASSOCIATION NICOLAS & DENIZOT ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0119, avocat plaidant

INTIMÉE

SAS KITON FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 808 420

[…]

[…]

Représentée par M^e Patricia ROULET de la SELARL GOMBERT ROULET, avocat au barreau de PARIS, toque : C2487

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Juin 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame

Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 25 septembre 2001, la société l’UNION DE GESTION D’IMMEUBLES LOCATIFS, aux droits de laquelle vient la SA TERREIS, a donné à bail commercial à la société HIPPOLYTE, aux droits de laquelle vient la SAS KITON FRANCE, des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 8^e, pour une durée de 12 années à compter du 1^er novembre 2001.

Par acte extrajudiciaire en date du 20 novembre 2014, la SA TERREIS a fait signifier à la SAS KITON FRANCE une sommation de payer la somme de 19.460,24 euros, correspondant à la quote-part de travaux de réfection de la cage d’escalier qu’elle estime imputable à sa locataire.

Par acte du 5 février 2015, la SA TERREIS a fait assigner la SAS KITON FRANCE devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir, au visa de l’article 1134 du code civil et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, condamner la SAS KITON FRANCE à lui payer les sommes de 19.460,24 euros, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du 20 novembre 2014, et de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte extrajudiciaire en date du 5 mai 2015, la SA TERREIS a fait signifier à la SAS KITON FRANCE un commandement de payer visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 19.253,63 euros, en principal, au titre des loyers et charges impayés au 21 avril 2015.

Par jugement du 2 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Rejeté la demande en révocation de l’ordonnance de clôture,

— Condamné la SA TERREIS à payer à la SAS KITON FRANCE la somme de 22.748,63 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2015 sur la somme de 19.001,07 euros, et du 13 janvier

2016 pour le surplus,

— Condamné la SA TERREIS à payer à la SAS KITON FRANCE la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Condamné la SA TERREIS aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration du 12 décembre 2017, la SA TERREIS a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 8 août 2018, la SA TERREIS demande à la Cour de :

— DECLARER recevable et bien fondé l’appel principal formé par la société TERREIS sur le jugement du tribunal de grande instance du 2 novembre 2017, suite à sa déclaration d’appel du 12 décembre 2017.

— CONFIRMER le jugement du tribunal de grande instance du 2 novembre en ce que la société KITON FRANCE était redevable de la somme de 1.204,50 euros.

— L’INFIRMER pour le surplus, et X la société TERREIS dans son appel, et statuer à nouveau :

— JUGER que la société KITON FRANCE est redevable des charges et accessoires facturées par la société TERREIS pour les exercices 2013, 2014 et 2015, ainsi que des frais et accessoires annexes, et notamment la clause pénale.

— REJETER toutes les demandes de remboursement de la société KITON FRANCE.

— CONDAMNER la société KITON FRANCE à payer la somme de 1.197,66 euros au titre de la clause pénale.

— DEBOUTER la société KITON FRANCE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions.

— CONDAMNER la société KITON FRANCE au paiement de la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens d’instance dont distraction au profit de Maître Y dans les termes de l’article 699 du CPC.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 30 mai 2018, la SAS KITON FRANCE demande à la Cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société TERREIS de sa demande en paiement des trois appels de travaux datés des 15 mai 2014, 5 juin 2014 et 2 novembre 2015, ainsi que de ses demandes de condamnation au titre de la clause pénale et des frais de relance.

— Confirmer le jugement en ses dispositions du chef des dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.

— Infirmer le jugement du chef de la régularisation des charges pour l’exercice 2013 et dire que la société KITON FRANCE n’est redevable que de la somme de 245,99 € à ce titre.

— Infirmer le jugement en ce qu’il a mis à la charge de la société KITON FRANCE le coût de la sommation de payer du 20 novembre 2014.

Statuant à nouveau,

Vu les règlements effectués par la société KITON FRANCE,

Vu son accord pour la prise en charge des travaux d’entretien pour la somme de 322,99 € TTC et de la régularisation pour charges 2013 pour 245,99 €,

— Condamner la société TERREIS à restituer à la société KITON FRANCE la somme de 23.384,33 € TTC avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2015 sur la somme de 19.001,07 euros et à compter du 13 janvier 2016 pour le surplus,

— Ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d’une année.

— Condamner la société TERREIS à payer à la société KITON FRANCE la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure et aux dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SELARL GOMBERT ROULET conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Subsidiairement,

— Dire que la condamnation de la société KITON FRANCE interviendra en deniers ou quittance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 avril 2019.

MOTIFS

A titre liminaire, la cour constate que la société KITON FRANCE ne sollicite pas dans le dispositif de ses écritures l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté sa demande tendant à voir dire que le bail la liant à la SA TERREIS est soumis aux dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce de sorte que celui-ci sera confirmé sur ce chef.

Sur l’imputation des charges au titre des travaux

L’appelante soutient qu’en application de l’article 2.10.1, la locataire assume sa quote-part sur toutes les charges et prestations de l’immeuble, à savoir non seulement l’entretien mais aussi la réfection et les réparations des parties communes ; que la liste des charges que le preneur doit supporter figurant à l’article 2.10.2 est indicative et non limitative comme l’a retenu à tort le jugement de première instance ; que toutes les réparations, y compris les grosses réparations et le ravalement, sont à la charge du preneur par application des clauses du bail. Elle réplique à l’intimée que les interventions effectuées sur les parties communes de l’immeuble sont des réparations courantes des parties communes effectuées dans un immeuble de très haut standing sans lien avec la vétusté invoquée par la locataire qui n’en rapporte pas la preuve.

L’intimée considère que les charges dont il lui a été réclamé paiement au titre des travaux sur les parties communes de l’immeuble ne pouvaient pas lui être refacturées à l’exception de quelques menus travaux d’entretien ; qu’elle n’est tenue que des charges et prestations qui sont limitativement listées à l’article 2.10.2 ; que la mention visée à l’article 2.10.2.4 de ce qu’elle doit supporter l’entretien et les réparation de toutes natures, n’implique pas qu’il puisse être mis à sa charge l’entretien et les réparations sur les parties communes de l’immeuble, le coût du remplacement des équipements communs nécessités par la vétusté ou résultant de la volonté du bailleur de procéder à des travaux d’embellissement des parties communes qui en outre ne lui profite pas puisque sa

clientèle n’emprunte pas l’entrée de l’immeuble pour accéder à la boutique mais une entrée en façade directement sur la rue.

Le contrat de bail stipule, en son article 2.10, que :

'2.10.1 Dispositions générales

Le loyer stipulé à l’article 1.5 des Conditions Particulières restera net de toutes charges

pour le Bailleur.

Le Preneur remboursera donc la quote-part afférente à ses locaux, des charges et prestations de l’immeuble.

Les charges de l’immeuble correspondent à des dépenses engagées pour le compte du Preneur qu’il s’agisse des dépenses engagées par le Bailleur ou par le syndicat de

copropriété s’il en existe un ou tout autre organe de gestion.

[']

2.10.2 Enumération des charges et prestations

Les charges et prestations dont le Preneur doit le remboursement sont celles énumérées ci-après :

Il est précisé que cette énumération est donnée à titre indicatif et ne saurait, par conséquent, ni constituer une liste exhaustive des obligations du Preneur pour le remboursement des charges, ni constituer pour le Bailleur une obligation d’assurer les prestations ci-dessous précisées.

[…]

2.10.2.2. Electricité

Les dépenses d’électricité des parties privatives et/ ou parties communes de l’immeuble, ainsi que le remplacement des ampoules et des tubes d’éclairage des parties communes, l’entretien des minuteries et installations électriques.

Les dépenses relatives aux contrôles obligatoires des installations électriques.

2.10.2.3. Ascenseurs

— les redevances du contrat d’entretien, des ascenseurs et monte-charges,

— les frais d’abonnement, d’exploitation, entretien courant, menues réparations et fournitures nécessaires au bon fonctionnement,

— les frais d’électricité.

2.10.4 Entretien :

— les frais d’entretien, de nettoyage des tapis, de dépose et repose ainsi que les frais de garde et d’assurances,

— les frais d’achat des produits d’entretien des parties communes de l’immeuble,

— les frais d’exploitation, matériel, entretien courant, menues réparations,

— les frais d’entretien du matériel de lutte contre l’incendie et de secours des installations,

— les frais de dératisation, de désinfection et de désinsectisation des parties communes,

— les redevances des contrats d’entretien et les fournitures nécessaires au bon

fonctionnement des installations techniques,

— les frais d’entretien des espaces verts,

— les frais d’entretien de la nacelle de nettoyage des façades,

— les frais d’entretien des portes de parking et barrières,

— l’entretien et les réparations de toute nature, y compris les dépenses de ravalement et/ou de réfections extérieures ayant un caractère obligatoire, y compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil,

— la télésurveillance des installations de l’immeuble s’il y a lieu

[']

2.10.2.8. Charges particulières

— les honoraires de gestion,

— les primes d’assurances du propriétaire'.

Contrairement à ce qu’a retenu le jugement entrepris, la liste donnée à l’article précité n’est pas limitative, les parties ayant au contraire expressément convenu qu’elle n’était donnée qu’à titre indicatif et qu’elle ne constituait pas une liste exhaustive des obligations du preneur pour le remboursement des charges.

Surtout, par application de l’article 2.10.1, il est stipulé que le loyer restera net de toutes charges et que le preneur remboursera la quote-part afférente à ses locaux, des charges et prestations de l’immeuble ; par application de l’article 2.10.4 'Entretien', il a à sa charge l’entretien et les réparations de toute nature, y compris les dépenses de ravalement et/ou de réfections extérieures ayant un caractère obligatoire, y compris les grosses réparations prévues à l’article 606 du code civil, ce qui s’entend de l’entretien et des réparations des locaux qui lui sont donnés à bail mais également de l’entretien et des réparations des parties ou équipements communs de l’immeuble, l’article 2.10.4 étant inséré dans l’article 2.10 comprenant des charges et prestations de l’immeuble selon une liste non exhaustive.

Toutefois, le fait que la liste ne soit pas limitative ne transfère pas sur le preneur les réparations liées à la vétusté qui restent, faute de disposition expresse, à la charge du bailleur et n’exonère en tout état de cause pas celui-ci de son obligation de délivrance.

Enfin la cour constate que la SA TERREIS est propriétaire de la totalité de l’immeuble du […] à Paris 8^e, immeuble à usage de bureaux, commerces et d’habitation ; qu’il s’agit d’un immeuble de belle apparence, édifié à la fin du 19^e siècle, situé entre la rue François 1^er et […].

La SA TERREIS fonde sa demande sur des appels travaux datés des 15 mai 2014 et 5 juin 2014 pour un montant chacun de 8 385,20 euros et un appel de solde de travaux du 2 novembre 2015 d’un montant de 4 477,64 euros, travaux réalisés du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2014, soit pour un montant qu’elle estime imputable à la SAS KITON FRANCE en fonction de la quote-part afférente à ses locaux à hauteur de 21.248,04 euros, toutes taxes comprises.

Il convient d’examiner la nature des travaux effectués sur les parties communes et les équipements communs de l’immeuble au regard des clauses du bail précitées.

- lot moquette (factures DMT)

Les frais liés à la fourniture et pose d’un tapis dans la cage d’escalier ne sont pas justifiés dès lors qu’il ne s’agit pas du remplacement du tapis existant, ni de dépenses d’entretien ou de réparation. En revanche la dépose et repose de tringles, pitons, polissage de tringles et polissage de pitons sont des dépenses d’entretien des parties communes de l’immeuble à la charge du locataire. Le coût de ces postes est de 1 565, 60 euros HT soit 1 878,72 euros TTC.

- Lot cage d’escalier principal et cage d’escalier de service (factures Julian)

Il s’agit au vu du devis décrivant les travaux et des factures versées aux débats par la bailleresse, de travaux de peinture des cages d’escalier et locaux sur paliers communs consistant notamment en lessivage, grattage des parties dégradées, bouchage des crevasses, raccords d’enduit, rebouchage, ponçage puis peinture, outre l’arrachage de la toile de verre, le ponçage et vernis de la main courante de la cage d’escalier de service de gauche, du ponçage et vitrification des 3 premières volées et paliers et du nettoyage du sol en carrelage du rez de chaussée, ce qui constitue des travaux d’entretien et de réparation des parties communes de l’immeuble, le preneur ne démontrant pas qu’ils seraient dûs à la vétusté.

Le fait que la locataire prétende que les travaux ne lui profitent pas, les locaux donnés à bail bénéficiant directement d’une entrée au rez-de-chaussée, est sans incidence s’agissant des prestations et charges des parties communes de l’immeuble que la société KITON FRANCE doit régler par application des clauses du bail. De surcroît, il ressort du rapport d’expertise judiciaire du 5 février 2016 versé aux débats (réalisé dans le cadre d’une procédure distincte en révision du loyer) que les locaux donnés à bail disposent au 1^er étage d’une zone comptoir de bar et accueil 'également accessible par deux cages d’escalier ouvrant sur les parties communes de l’immeuble (escalier principal et escalier de service)'.

Les dépenses exposés pour l’immeuble s’élèvent à la somme de 46 867,89 euros HT soit 56 241,47 euros TTC. Elles sont récupérables sur la locataire en fonction de sa quote-part au vu des clauses du bail qui met à sa charge l’entretien et les réparations de toutes natures y compris pour les parties communes.

- lot électricité (factures HOMELEC)

Il s’agit de travaux qui ont consisté à remplacer les appareils d’éclairage, les boutons poussoirs, minuterie et prise de courant dans la cage d’escalier principale et la cage d’escalier sur cour ainsi qu’à remplacer 3 blocs sécurité défectueux et la création d’un bloc de sécurité supplémentaire dans la cage d’escalier principale.

S’agissant du remplacement de matériels existants expressément prévus au bail pour les ampoules et tubes d’éclairage des parties communes ainsi que de travaux de réparation sur les parties ou équipements communs, ces dépenses s’inscrivent dans des dépenses d’entretien et de réparation utile à la préservation des parties communes et de réparation. La locataire ne produit aucun élément qui viendrait démontrer qu’il s’agirait de réparation liée à la vétusté, étant relevé que le tableau électrique

n’a pas été changé, ni qu’il s’agirait de dépenses d’embellissement des parties communes. Ces dépenses sont donc récupérables, en fonction de la quote-part afférente aux locaux donnés à bail, sur la locataire par application des clauses du bail.

Les dépenses exposées à ce titre pour l’immeuble par la bailleresse s’élèvent à la somme de 18 257,68 euros TTC.

- Lot porte cochère (facture SMA)

Les dépenses relatives à la porte cochère d’un montant de 420 euros HT ( 520 euros TTC) consistant en la pose de tôle de sous bassement en laiton et pose en applique par vissage consistant une dépense des parties communes de l’immeuble, la pose d’un sous bassement résistant étant utile au maintien en bon état de la porte cochère récupérable sur la locataire bail en fonction de sa quote-part par application du clause du bail qui met à sa charge les dépenses d’entretien et de réparation des parties communes.

- Lot plomberie (facture RAVIER)

Faute pour la SA TERREIS de produire le devis décrivant les travaux de plomberie réalisés par elle, la cour n’est pas en mesure d’indiquer si leur coût était imputable à la SAS KITON FRANCE de sorte que ce poste sera écarté.

[…]

Il s’agit de travaux de réalisation de façade de gaine du rez-de-chaussée au 3^e étage, de la mise en jeu de porte et pose de verrou à un vantail mi-palier et d’un jeu de portillon de gaine existante, pour un montant de 2 264 euros HT (2 716 euros TTC). La locataire se prévaut de ce qu’il s’agit, uniquement pour la réalisation de façade en gaine, de nouveaux équipements aux fins d’embellissement des parties communes. Mais s’agissant de l’habillage de gaines techniques (eau, gaz et électricité) existantes, ces dépenses participent de l’entretien courant de l’immeuble en protégeant les gaines par un habillage adapté et sont donc récupérables sur la locataire par application des clauses du bail.

[…]

Au vu du devis produit, les travaux ont consisté principalement en l’habillage de la cabine d’ascenseur par la dépose sans réemploi des revêtements et accessoires déposés et pose d’un nouvel habillage en mélaniné blanc, fourniture d’une nouvelle boîte à boutons cabine et d’une nouvelle porte cabine automatique pliante.

Il s’agit de travaux qui ne peuvent être qualifiés ni de dépense d’entretien, ni de réparation et il ne ressort pas du devis qu’il s’agisse de fournitures nécessaires au bon fonctionnement de l’appareil, aucun élément sur un éventuel dysfonctionnement de l’appareil n’étant allégué, de sorte que ces dépenses (9 475 euros HT) ne peuvent être récupérées sur la locataire.

Honoraires d’architecte

Les honoraires d’architecte pour le suivi des travaux d’entretien et de réparation des éléments communs, sont distincts desdits travaux. Le fait que le coût de ces travaux soient récupérables sur la locataire, n’a pas pour effet d’entraîner ipso facto, le caractère récupérable des dits honoraires, quand bien même ces honoraires seraient-ils l’accessoire desdits travaux. A défaut de clause en ce sens, la charge des honoraires de l’architecte, n’est pas récupérable sur la locataire.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les dépenses d’entretien et de réparation des parties et équipements communs exposés par la bailleresse et récupérables sur la locataire au regard des

clauses du bail s’élèvent aux sommes suivantes, avant répartition en fonction de la quote-part afférente aux locaux donnés à bail :

— lot moquette (factures DMT) : 1 878,72 euros TTC

- lot cage d’escalier principal et cage d’escalier de service (factures Julian) 56 241,47 euros TTC

— lot électricité (factures HOMELEC) : 18 257,68 euros TTC

— lot porte cochère (facture SMA) : 520 euros TTC

— lot menuiserie (facture REBUZZI) :2 716 euros TTC

soit un total de 79 613,87 euros TTC.

La répartition doit se faire selon la quote-part afférente aux locaux donnés à bail, la locataire ayant dans ses écritures indiqué qu’elle était de 198/996 tantièmes pour les sommes qu’elle reconnaît devoir. La bailleresse n’a pas apporté de précision sur ce point mais il ressort d’un relevé individuel arrêté au 31/12/2014 qu’elle produit que les tantièmes pour les travaux d’ascenseur applicable à la locataire sont de 109/1000 tantièmes et que ceux applicables pour les autres travaux sont de 198 tantièmes/996 tantièmes.

Il s’ensuit que la répartition des dépenses ci-dessus exposées par la bailleresse pour l’immeuble à hauteur de 79 613,87 sont récupérables sur la locataire sur la base de 198/996 tantièmes, soit la somme de (79 613,87 euros x 198/996 tantièmes) de 15 826,85 euros TTC.

Sur la régularisation des charges de l’exercice 2013

La SA TERREIS soutient que la SAS KITON FRANCE est redevable de la somme de 674,90 euros au titre de l’apurement des charges de l’année 2013, ce que celle-ci conteste estimant ne devoir que la somme de 245,99 euros au motif qu’il a été appelé des charges pour travaux de mise en conformité des ascenseurs qui ne lui sont pas imputables.

Il ressort du relevé des dépenses joint au relevé individuel de charges et au solde de charges de l’année 2013 que les charges d’ascenseur appelées sont afférentes à l’entretien courant, sauf pour ce qui relève des travaux de mise en conformité de l’ascenseur. Or les travaux de mise en conformité de l’immeuble relevant des obligations du bailleur, ils doivent faire l’objet d’une clause de transfert. Dans le cas d’espèce, le fait que la liste des charges et prestations ne soit pas limitative ne transfère pas sur le preneur les travaux de mise en conformité de l’ascenseur faute de disposition expresse en ce sens.

Il sera donc fait droit à la demande de l’intimée qui n’est redevable que de la somme de 245,99 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2013.

Sur la majoration pour clause pénale et les frais de commandement de payer

La SA TERREIS maintient que la SAS KITON FRANCE était redevable de la somme de 1.750,33 euros qui figure dans le montant total des sommes qu’elle réclame en application de l’article 2.20.1 du bail, correspondant à 10 % des sommes dues, selon elle, par la société locataire au titre des appels travaux et de l’apurement des charges 2013.

L’alinéa 1 de l’article 2.20.1 du bail auquel se réfère la SA TERREIS stipule que :

'Toute somme non réglée par le Preneur plus de 8 jours après leur échéance portera intérêt depuis la

date d’exigibilité jusqu’au jour du paiement effectif, sans qu’il soit besoin d’effectuer une mise en demeure. Cet intérêt sera égal au taux de l’intérêt légal applicable à l’année considérée majorée de 5 points. Les intérêts afférents à tout mois commencé seront dus dans leur intégralité'.

En outre le Preneur devra payer en sus les sommes dues au Bailleur et ce, à titre d’indemnité destinée à compenser les frais occasionnés à la gérance par ce recouvrement tardif, une somme égale à 5% du montant de cette mise en recouvrement si celle-ci a lieu avant tout exploit d’huissier et à 10% des mêmes sommes si le recouvrement devait être poursuivi par voie judiciaire n’eut il été délivré qu’un simple commandement'.

A supposer que l’appelante vise le second alinéa de l’article 2.20.1 concernant le recouvrement tardif (l’alinéa 1 n’ayant trait qu’à une majoration d’intérêts), la cour relève qu’il n’est justifié d’aucuns frais occasionnés par la gérance en raison d’un recouvrement tardif , étant observé que toutes les sommes visées au commandement de payer délivré le 5 mai 2015, notamment au titre des appels de travaux et apurement de charge 2013, ont été réglées par la société KITON FRANCE le 25 mai 2015, dans le délai d’un mois. Il s’ensuit que l’application de la clause pénale à hauteur de 10% est manifestement excessive au regard de l’absence de préjudice subi par le créancier.

La SA TERREIS ne réclame pas en cause d’appel de sommes au titre de la sommation de payer du 30 novembre 2014, ni au titre de frais de relance comme mentionnées par l’intimée dans ses conclusions, mais elle réclame la somme de 222,04 euros au titre des frais d’huissier du commandement de payer du 5 mai 2015, demande à laquelle il sera fait droit puisque les causes du commandement sont partiellement fondées.

Il n’est pas contesté que la société KITON FRANCE a payé à la SA TERREIS la somme de 23.953,13 euros, soit la somme de 19 475,67 euros au titre du commandement de payer et la somme de 4 477,64 euros à titre de complément de travaux.

Il résulte de la présente décision que la SAS KITON FRANCE était redevable de la somme totale de :

—  15 826,85 euros TTC au titre des travaux,

—  245,99 euros au titre de la régularisation des charges 2013,

—  222,04 euros au titre du coût du commandement de payer délivré le 5 mai 2015

soit la somme totale de 16 294,88 euros.

L’appelante réclame qu’il soit appliqué au montant total des sommes dues la clause pénale de 5%, celles-ci n’ayant pas été payées à bonne date. Toutefois, là encore, il n’est justifié d’aucuns frais occasionnés par la gérance en raison d’un recouvrement tardif et comme précédemment indiqué, les sommes visées au commandement de payer délivré le 5 mai 2015 ont été réglées par la société KITON FRANCE le 25 mai 2015, dans le délai d’un mois, et elle a réglé la somme réclamée à titre de complément pour les travaux en décembre 2015, bien qu’elle contestait devoir ces sommes. Il s’ensuit que l’application de la clause pénale à hauteur de 5% est manifestement excessive au regard de l’absence de préjudice subi par le créancier.

Par conséquent la société TERREIS sera condamnée à rembourser à la SAS KITON FRANCE la somme de 7 658,25 euros (23.953,13 – 16 294,88 euros) avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2015, date des conclusions de première instance par lesquelles elle sollicitait la somme de 19 001 euros.

La société KITON FRANCE sera déboutée du surplus de sa demande.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de confirmer la condamnation intervenue en première instance en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, l’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SA TERREIS succombant principalement sera condamnée aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Par arrêt contradictoire

Confirme le jugement entrepris sauf sur la quantum de la condamnation de la SA TERREIS,

Statuant à nouveau et y ajoutant

Condamne la SA TERREIS à payer à la société KITON FRANCE la somme de 7 658,25 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2015,

Dit n’y avoir lieu à condamnation en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SA TERREIS aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, avec distraction au bénéfice de l’avocat postulant qui en a fait la demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE