Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 4 janvier 2022, n° 19/12263

TGI Draguignan 12 juillet 2019

CA Aix-en-Provence
Infirmation 4 janvier 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Absence de signature valide du mandat
La cour a jugé que le mandat n'était pas valide car il n'était pas signé par toutes les parties ayant le pouvoir d'engager la SCI Amadeus, ce qui entraîne l'irrecevabilité de la demande de l'agent immobilier.
Accepté
Non-existence d'une vente parfaite
La cour a constaté qu'aucun acte de vente n'avait été formalisé, ce qui justifie le rejet de la demande de l'agent immobilier.
Rejeté
Préjudice subi en raison de la demande de l'agent immobilier
La cour a estimé que les appelants n'avaient pas justifié l'existence d'un préjudice, rendant leur demande de dommages et intérêts infondée.

Résumé par Doctrine IA

La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a infirmé le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Draguignan le 12 juillet 2019. Dans cette affaire, la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier avait assigné Monsieur Z X, Madame B X et la SCI Amadeus en paiement d'une somme de 50 000 € au titre d'une clause pénale figurant dans un mandat de vente. Le tribunal de première instance avait fait droit à la demande de la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier. Cependant, la Cour d'appel a considéré que le mandat de vente n'avait pas été valablement signé par les parties et que la SCI Amadeus ne pouvait être engagée par les actes de Monsieur Z X et Madame B X. Par conséquent, la Cour d'appel a rejeté les demandes de la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier et l'a condamnée aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-1, 4 janv. 2022, n° 19/12263
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	19/12263
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Draguignan, 12 juillet 2019, N° 16/08336
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Olivier BRUE, président
Avocat(s) :	Frédéric GROSSOLaurent COUTELIER
Cabinet(s) :	COUTELIER LAURENT COUTELIER FRANCOIS
Parties :	SCI AMADEUS c/ SARL PATGE-BAIE DE SAINT TROPEZ IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 04 JANVIER 2022

O.B. A.S.

N° 2022/ 10

Rôle N° RG 19/12263 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEVTB

Z X

B X

SCI AMADEUS

SARL PATGE-BAIE DE SAINT TROPEZ IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laurent COUTELIER

M^e Frédéric GROSSO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 12 Juillet 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° 16/08336.

APPELANTS

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française, demeurant […]

représenté et plaidant par M^e Laurent COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

Madame B X

née le […] à […] de nationalité Française, demeurant […]

représenté et plaidant par M^e Laurent COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

SCI AMADEUS, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant […]

représenté et plaidant par M^e Laurent COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON

INTIMEE

SARL PATGE-BAIE DE SAINT TROPEZ IMMOBILIER

identifiée au répertoire SIREN sous le n° 505 159 905 et immatriculée au RCS SAINT-TROPEZ, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice demeurant en cette qualité au siège social 6 rue du Commandant Guichard 83990 SAINT-TROPEZ

représentée et plaidant par M^e Frédéric GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Novembre 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Olivier BRUE, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Agnès SOULIER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Janvier 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Janvier 2022,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M^me Agnès SOULIER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Vu l’assignation du 22 juillet 2016, par laquelle la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier a fait citer Monsieur Z X et Madame B X, devant le tribunal de grande instance deToulon.

Vu l’intervention volontaire de la SCI Amadeus.

Vu le jugement rendu le 12 juillet 2019, par cette juridiction, ayant statué ainsi qu’il suit :

Condamne Monsieur Z X, Madame B X et la SCI Amadeus à payer à la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier la somme de 50 000 €, avec intérêt au taux légal à compter de la décison

Rejette les demandes présentées par Monsieur Z X et Madame B X.

Rejette la demande tendant au bénéfice de l’exécution provisoire.

Condamne Monsieur Z X et Madame B X in solidum aux dépens.

Vu la déclaration d’appel du 25 juillet 2019, par la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier.

Vu les conclusions transmises le 28 avril 2020, par les appelants, sollicitant de la cour de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement dont est appel.

Dire et juger irrecevables les conclusions de l’intimé.

Prononcer la mise hors de cause de Monsieur Z X, et Madame B X,

En tout état de cause,

Débouter la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier de toutes ses demandes, fins et conclusions.

Condamner la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier leur à payer, la somme de 5000 € chacun, à titre de dommages et intérêts.

Condamner la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier à leur payer , la somme de 5000 € chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Monsieur Z X, expose qu’il n’a pas signé le mandat et qu’il n’a pas la qualité de mandant, ni de vendeur; Madame B X fait valoir qu’elle n’a contracté aucun engagement personnel, en paiement d’une clause pénale figurant dans le mandat de vente non exclusif dès lors qu’en sa qualité d’associée ,elle n’avait pas le pouvoir de signer un mandat pour le compte de la SCI.

Les appelants invoquent l’absence de toute vente parfaite, alors qu’aucune promesse d’achat ou aucun compromis de vente n’a été signé entre les parties et contestent le droit à commission ou à la clause pénale en applicarion de l’article 6 I al.3 de la loi n °70-9 du 2 janvier 1970, a jugé « qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclu et constaté dans un seul acte contenant l’engagement des parties. Ils ajoutent que dans ces conditions l’agence ne peut prétendre, sous couvert de l’application d’une clause pénale, au paiement d’une indemnité compensatrice de sa perte de rémunération.

Monsieur Z X, Madame B X et la SCI Amadeus soutiennent que le fait de signer un compromis avec un autre acheteur à de meilleures conditions que celles proposées par la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier ne revêt aucun caractère fautif.

Ils considèrent que l’e-mail de Monsieur Z X indiquant « ok pour envoi » du 23 septembre 2015 qui ne vaut pas signature sous seing privée ne peut valoir consentement, ni de

Madame B X, son épouse séparée de biens, ni de la SCI Amadeus, pour accepter un prix inférieur au prix du mandat.

Vu les conclusions transmises le 28 janvier 2020 par la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier sollicitant de la cour de :

Condamner in solidum la SCI Amadeus Monsieur et Madame X au paiement de la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts de droit à compter du 19/11/2015.

Condamner, in solidum la SCI Amadeus, Monsieur et Madame X, au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner in solidum la SCI Amadeus Monsieur et Madame X aux dépens.

La SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier soutient que le mandant a accepté l’offre d’achat du bien immobilier dont il est propriétaire au prix de 1.800.000 €, tel que proposé par ses clients, par un mail de son notaire, mais a refusé par la suite de signer le compromis formalisant cet accord.

Elle demande non le paiement d’une commission, mais l’application de la clause pénale et estime que la responsabilité civile des époux X, mentionnés commme mandants qui sont intervenus personnellement dans cette opération immobilière est engagée la SARL Etablissement Raguet devaient justifier de la propriété.

La SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier invoque l’application de l’article 6 de la loi du

2 janvier 1970.

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 19 octobre 2021.

SUR CE

Sur la recevabilité des conclusions de l’intimé.

La question de la recevabilité des conclusions transmises le 28 janvier 2020 par la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier a été tranchée par ordonnance rendue le 1er décembre 2020 par le conseiller de la mise en état qui n’a pas fait l’objet d’un déféré.

Il n’appartient donc pas à la cour de statuer sur ce point.

Sur le fond

La SCI Amadeus a été constituée par acte sous seing privé en date du 31 août 1994, enregistrée à Basse Terre le 15 septembre 1994 et a pour associés, d’une part, la SCI La Bouline, représentée par Monsieur C X, d’autre part Madame B D épouse de Monsieur Z X avec lequel elle est mariée sous le régime de la séparation de biens.

Le capital de 500 parts est réparti à hauteur de 450 parts au profit de la SCI La Bouline et 50 parts au profit de Madame B X.

La gérante de la Société Amadeus est Madame F G-H I née Y.

Le 5 février 2015, la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier s’est vue confier un mandat de vente sans exclusivité concernant la villa de 166 m² sur un terrain de 1700 m² environ, sise à Saint-Tropez, route des Salines, quartier du Capon, moyennant un prix net vendeur de 2 millions d’euros, propriété de la Société Amadeus, avec une commission de 6 % du prix TTC, à la charge du mandant.

Le 22 septembre 2015, l’agence immobilière adressait à M. Z X un compromis pour un prix de 1 800 000 €, avec une commission de 100 000 € et un dépôt de garantie de 90 000 €.

Ce dernier a indiqué par courrier électronique du même jour l’avoir bien reçu et précisé que Monsieur E X, son fils, représentera le vendeur

M. X précisait par courrier électronique du 23 septembre 2015 : « OK pour l’envoi. À partir de dimanche 27 septembre 2015, nous partons pour deux mois. Après il faudra prendre directement contact avec mon fils E pour la signature. Et nous mettre en copie pour info merci ».

Par courrier électronique du 7 octobre 2015 les vendeurs confirmaient que leur notaire avait reçu le compromis signé par l’acquéreur au prix de 1.800.000 €, et la somme de 90.000 € à titre de dépôt de garantie. Ils ont demandé des précisions sur le fait que la société ayant versé cette somme serait bien l’acquéreur final.

Monsieur E X, chargé par les vendeurs de signer l’acte indiquait par mail du même jour que les vendeurs, ses parents, venaient de recevoir une offre supérieure et refusaient désormais de signer le compromis au prix de 1.800.000 euros.

L’agent immobilier réclame le paiement de la clause pénale prévoyant en pareil cas le versement d’une indemnité égale au montant de la rémunération convenue de 100'000 €.

Le mandat donné à l’agent immobilier sans exclusivité est établi au nom de X Prénom

« Monsieur et Madame » (sic ). Il n’est pas contesté qu’il a été signé par Madame B X

uniquement, alors qu’elle n’est que l’associée minoritaire de la SCI Amadeus et qu’il n’est pas démontré que sa gérante lui à délégué le pouvoir de délivrer ce mandat.

Monsieur Z X, époux séparé de biens de Madame B X, n’avait pas le pouvoir d’engager la SCI Amadeus, dans laquelle il n’apparaît à aucun titre.

Il appartenait à l’agent immobilier, en sa qualité de professionnel de s’assurer que la personne lui ayant délivré le mandat de vente disposait du pouvoir d’engager la société civile immobilière Amadeus.

La théorie du mandat apparent ne peut tenir en échec les règles impératives et d’ordre public

des articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, ainsi que celles de l’article 72 du décret d’application du 20 juillet 1972, la preuve de l’existence et de l’étendue du mandat de gestion

immobilière délivré à un professionnel ne pouvant être rapportée que par écrit

Il en résulte que Monsieur Z X, Madame B X et la SCI Amadeus doivent être placés hors de cause.

L’exécution des obligations contractuelles passées par un mandataire au nom de son

mandant incombe à ce dernier seul, soit la SCI Amadeus.

L’article 6 I de la loi n °70-9 du 2 janvier 1970, prévoit qu’aucune somme d’argent n’est due, à quelque titre que ce soit, à l’agent immobilier avant que l’opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclu et constatée dans un seul acte contenant l’engagement des parties.

Ce texte ajoute cependant : 'toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret'.

La clause pénale mentionnée en caractères gras dans le contrat de mandat stipule qu’en cas de non-respect des obligations énoncées au paragraphe précédent, le mandant s’engage expressément à verser à l’agent immobilier, en vertu des articles 1142 et'1152 du Code civil, une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue.

En l’espèce la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier reproche au vendeur d’avoir refusé de signer un compromis transmis par ses soins.

Il convient cependant de rappeler qu’aux termes du contrat, le mandant s’engage à signer aux prix et conditions convenues toute promesse, compromis de vente, éventuellement assortie d’une demande de prêt immobilier, avec tout acquéreur présenté par Baie de Saint-Tropez Immobilier.

Le projet de compromis versé aux débats prévoit un prix net vendeur de 1'800'000 €, alors que le mandat a été signé pour un prix de 2 millions d’euros.

Les échanges de courriers électroniques produits dans le cadre de la procédure qui émane essentiellement de Monsieur Z X, ne disposant d’aucun pouvoir dans la SCI ne sont pas suffisamment précis, ni circonstanciés, pour permettre d’établir l’existence d’un consentement à l’offre d’achat de la villa au prix de 1'800'000 €.

Le mandat sans exclusivité prévoyait par ailleurs la possibilité pour le mandant de procéder lui-même à la recherche d’un acquéreur à charge pour lui d’en informer l’agent immobilier par lettre recommandée.

Dans ces conditions il n’est pas possible de faire droit à la demande en paiement de la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier.

Monsieur Z X, Madame B X et la SCI Amadeus n’invoquent ni ne justifient l’existence d’aucun préjudice susceptible de donner droit à une indemnisation. Leur demande en dommages-intérêts et en conséquence rejetée.

Le jugement est infirmé.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
La partie perdante est condamnée aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la question de question de la recevabilité des conclusions transmises le 28 janvier 2020 par la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier.

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Rejette l’ensemble des demandes formées par la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier .

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne la SARL Patge Baie de Saint-Tropez Immobilier aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE PRESIDENT LE GREFFIER