Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 30 JANVIER 2019

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 15/19865 – N° Portalis 35L7-V-B67-BXG3E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Juillet 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 13/01731

APPELANT

Monsieur B X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Antoine ATTIAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2306

INTIMES

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SIS 48/54 RUE DE LA ROQUETTE – 16BIS /[…]

représenté par son Syndic, la SAS NEXITY LAMY

SIRET N° 487 530 099 02584

dont le siège social est […] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représenté par M^e Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant M^e Gilles-Eric DE BIASI de la SELARL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque D951

Compagnie d’assurances CHUBB EUROPEAN GROUP LTD Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

Ayant pour avocat plaidant M^e Gabrielle GURDZIEL, avocat au barreau de PARIS, toque: E310

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. E F-G

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par E F-G, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***

FAITS & PROCÉDURE

M. B X était propriétaire d’un appartement au rez-de-jardin du bâtiment F dans l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé […] et 16 bis-30 passage Thiéré à Paris 11^e. Il se plaint de dégâts des eaux à répétition depuis l’année 2007, en provenance des parties communes.

Reprochant au syndicat des copropriétaires son absence de réaction, M. X a obtenu la désignation d’un expert en la personne de M. D Y par ordonnance de référé du 23 décembre 2011 au contradictoire du syndicat des copropriétaires et de la société ACE Europe, assureur de l’immeuble.

L’expert a déposé son rapport le 10 mai 2012.

Par acte d’huissier du 29 janvier 2013, M. B X a assigné le syndicat des copropriétaires du 48 /54 rue de la Roquette -16 bis /30 passage Thiéré à Paris 11^e, ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, en responsabilité et réparation, aux fins de le voir condamné à lui verser les sommes de 25.435,67 €, 15.000 € et 7.300 € au titre du

préjudice de jouissance, outre celle de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. X a vendu son bien le 25 février 2013.

Par acte du 15 avril 2014, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie la société ACE Europe.

Les deux procédures ont été jointes le 5 novembre 2014.

Par jugement du 31 juillet 2015 le tribunal de grande instance de Paris a :

— débouté la société ACE Europe de sa fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de M. B X,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et l6 bis-30 passage Thiéré à Paris responsable des désordres subis par M. B X,

— condamné la société ACE Europe à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et l6 bis-30 passage Thiéré à Paris de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans la limite des garanties contractuelles et de la franchise,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et l6 bis-30 passage Thiéré à Paris à verser à M. B X la somme de 7.300 € au titre du préjudice de jouissance,

— débouté M. B X de ses demandes supplémentaires ou complémentaires,

— débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et l6 bis-30 passage Thiéré à Paris de sa demande reconventionnelle,

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] et l6 bis-30 passage Thiéré à Paris aux dépens qui comprendront les frais de la procédure d’expertise judiciaire de M. D Y, ainsi qu’à payer à M. B X la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

M. B X a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 octobre 2015.

Par ordonnance du 9 novembre 2016 le conseiller de la mise en état a :

— débouté la société Ace European Group LTD et le syndicat des copropriétaires du […] 16 bis /30 passage Thiéré à Paris 11^e de leurs conclusions d’incident d’irrecevabilité de conclusions,

— condamné la société Ace European Group LTD et le syndicat des copropriétaires du […] 16 bis /30 passage Thiéré à Paris 11^e aux dépens de l’incident,

— condamné la société Ace European Group LTD à payer à M. B X la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure devant la cour a été clôturée le 6 juin 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 26 avril 206 par lesquelles M. B X, appelant, invite la cour, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, à :

— infirmer le jugement uniquement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes indemnitaires consistant à la réparation des préjudices liés à la diminution du prix vente de son appartement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 40.435,67 € à titre de dommages

et intérêts en réparation du préjudice subi par la diminution du prix de vente de son appartement,

— confirmer le jugement en ses autres dispositions,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme supplémentaire de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Vu les conclusions en date du 5 septembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du 48 /54 rue de la Roquette-16 bis /30 passage Thiéré à Paris 11^e, intimé ayant formé appel incident, invite la cour à :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

• condamné la société CHUBB European Group LTD venant aux droits de ACE Europe à le garantir de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, y compris celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans la limite des garanties contractuelles et de la franchise,

• débouté M. X de ses demandes d’indemnisation de diminution du prix de vente, et des coûts de relogement,

— infirmer le jugement sur toutes ses autres dispositions,

— dire que M. X a d’ores et déjà été indemnisé pour les désordres allégués en l’espèce par l’assureur de l’immeuble,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— à titre subsidiaire, dire que les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui seront reparties en charges communes spéciales au bâtiment F,

en tout état de cause,

— si sa responsabilité devait être engagée, condamner CHUBB European Group LTD venant aux droits de la société ACE European Group LTD à le relever indemne de toutes

condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner M. B X aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 24 juillet 2017 par lesquelles la société CHUUB European Group LTD, venant aux droits de la société ACE European Group LTD, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 31 du code de procédure civile, 14 de la loi du 10 juillet 1965, L 112, L 112-6 et L 113-5 du code des assurances, 1964 du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

• a déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des désordres subis par M. X,

• l’a condamné à garantir le syndicat des copropriétaires de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre,

• condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X la somme de 7.300€ au titre du préjudice de jouissance et aux dépens dont les frais d’expertise de M. Y,

— dire que le syndicat des copropriétaires n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité,

— débouter M. X de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur,

— prononcer sa mise hors de cause,

à titre subsidiaire,

— dire que ce sinistre ne présente pas de caractère aléatoire, au sens de l’article 1964 du code civil, et échappe en conséquence à sa garantie, dans la mesure où le vice était connu avant la souscription du contrat d’assurances,

— dire que le sinistre découle d’un défaut d’entretien volontaire,

— dire que les désordres subis par M. X ont pour origine un défaut de conception,

— dire que ses garanties ne sont pas mobilisables,

— condamner tous succombants aux dépens, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les origines et les causes des désordres

L’expert judiciaire a constaté 100 % d’humidité en différents endroits, tout autour et sur le sol de l’appartement de M. X ;

Il conclut que les infiltrations sont dues à ce que 'l’eau pluviale coule directement depuis la toiture de 50 m² environ, elle coule juste sous les dalles sur plots’ ; il précise que 'les infiltrations chez M. X proviennent de la terrasse extérieure, partie commune (…) La pente de la terrasse est faible. Quand les pluies sont importantes, c’est insuffisant’ ; il ajoute que les relevés sous becquets sont insuffisants et sont dues à une malfaçon d’origine, la norme étant de 10 cm minimum, alors que le relevé sous becquet de la terrasse de M.

X est de 10 cm maximum, parfois 9 cm ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ;

Il s’agit d’une responsabilité de plein droit dont le syndicat ne peut s’exonérer en invoquant l’absence de faute ;

L’expert judiciaire relève que la terrasse extérieure, partie commune, est à l’origine des infiltrations chez M. X ;

Le syndicat des copropriétaires conteste sa responsabilité en indiquant qu’aucune aggravation des dommages n’a été constatée depuis le 1^er sinistre déclaré en 2007 par M^me Z, alors propriétaire de l’appartement qu’elle occupait avec M. X, et qu’il s’agit plus probablement d’un problème d’entretien des terrasses, qui sont à usage privatif, et dont l’entretien incombe à M. X ;

Les premiers juges ont exactement relevé qu’aucune pièce versée aux débats ne vient contredire les constatations contradictoires de l’expert judiciaire, qui a clairement indiqué les causes des désordres constatés, imputables à un défaut de conception des terrasses, et non d’un défaut d’entretien de la part de M. X, qui n’est jamais évoqué par l’expert judiciaire ; de fait, l’expert n’évoque ce problème d’entretien que pour les autres terrasses, à l’exclusion de celle de M. X (page 16 du rapport d’expertise) ;

Les premiers juges ont justement retenu qu’il est établi que les infiltrations à l’origine de la dégradation des parties privatives de M. B X proviennent des parties communes de l’immeuble du […], et notamment du défaut d’étanchéité des terrasses, les relevés sous becquets étant insuffisants ; à cela s’ajoute la faiblesse de la pente de la terrasse ;

Comme l’a dit le tribunal, eu égard aux désordres constatés dans l’appartement de M. B X, le syndicat des copropriétaires en est responsable de plein droit sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dont la mise en oeuvre n’est pas subordonnée à la démonstration d’une faute, dès lors qu’il est établi que les désordres ayant affecté l’appartement de M. B X résultent d’un vice de construction des parties communes ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à indemniser M. B X des préjudices subis ;

Sur la garantie de l’assureur la société CHUUB venant aux droits de la société ACE

Le syndicat des copropriétaires a souscrit auprès de la société ACE Europe, aux droits de laquelle vient la société CHUBB, une police multirisque immeuble à effet au 1^er juillet 2004;

Il est à noter que l’immeuble date de 1993 selon l’expert, de sorte que la garantie décennale a expiré en 2003 ;

La société CHUUB dénie sa garantie au syndicat des copropriétaires, au motif que ce sinistre ne présente pas de caractère aléatoire au sens de l’article 1964 du code civil ;

Le syndicat des copropriétaires conteste ce refus de garantie, en faisant valoir que les désordres ne sont pas survenus durant la garantie décennale, l’immeuble ayant été achevé en 1993, que les infiltrations ont été connues en 2007, et sont donc postérieures à la conclusion du contrat d’assurance, et qu’aucun caractère intentionnel ne peut être retenu à son encontre ;

• Sur le défaut d’aléa

Il n’est pas démontré que le syndicat avait déploré des sinistres dégâts des eaux du même type antérieurement à la souscription du contrat, ni qu’il avait connaissance au moment de la souscription de ce contrat du vice de construction affectant les terrasses, parties communes ;

les sinistres ont été en effet dénoncés au syndicat par les copropriétaires en 2007, à savoir le 10 mai 2007 par M^me Z, et au début de cette même année 2007 par M^me A (pièce X n°28) ; il y aurait eu un signalement de problèmes d’humidité en mars 2005 qui n’a pas fait l’objet d’une déclaration de sinistre (pièce X n° 29) ; il reste que les désordres n’ont été signalés au syndicat qu’après le 1^er juillet 2004, date de prise d’effet de la police souscrite auprès de la société ACE, et après l’expiration du délai de la garantie décennale ; de plus, la cause des désordres n’a nullement été déterminée en 2007, mais à l’occasion des opérations d’expertises de M. Y, en 2012 ;

A cet égard, en réponse au dire du conseil de la société ACE, l’expert a indiqué n’avoir 'reçu aucune déclaration de sinistre antérieure à celle de M^me Z et de M. X en 2007, aucune pièce versée au débat ne permet de dire que des infiltrations se sont produites pendant la garantie décennale et aucune pièce ne permet de dire si ces problèmes existaient avant 2007'; l’expert poursuit en indiquant que 'les infiltrations sont forcément antérieures à 2007 et sont dues à une malfaçon d’origine (relevés sous becquets insuffisants)', mais il résulte de ce qu’il a dit plus haut que le syndicat n’en avait pas eu connaissance ;

Les premiers juges ont donc justement retenu que le défaut d’aléa n’est pas démontré ;

• Sur la garantie dégâts des eaux

Par ailleurs la garantie applicable est celle des dégâts des eaux prévue au chapitre 4 des conditions générales, et non pas celle de la responsabilité civile prévue au chapitre 10 (pièce CHUBB n°2) ;

L’exclusion de garantie invoquée par la société CHUBB (exclusion des 'dommages provenant d’un défaut d’entretien permanent et volontaire d’entretien et d’un manquement intentionnel de réparations indispensables à la sécurité') ne s’applique qu’à la garantie responsabilité civile et non pas à la garantie dégâts des eaux, seule mobilisable en l’espèce;

Aux termes des conditions générales du contrat d’assurance souscrit, sont garantis au titre des dégâts des eaux les événements suivants : 'les infiltrations accidentelles d’eau provenant de la pluie (… ) au travers (…) de la toiture des bâtiments, … des terrasses…' et 'les infiltrations au travers des murs et façades lorsque le bâtiment n’est plus garanti par une assurance décennale’ pièce CHUBB n° 2 : page 12 des conditions générales) ;

La société CHUBB n’invoque aucune exclusion au titre de la garantie dégâts des eaux, si ce n’est l’exclusion générale des 'dommages résultant d’un fait intentionnel ou dolosif de l’assuré’ ; il a été vu plus haut que le syndicat ignorait le vice de construction affectant les relevés sous becquets, qu’il n’a connu qu’en 2012 à l’occasion des opérations d’expertise judiciaire ; les expertises amiables diligentées par la société ACE en 2007 n’avaient en effet pas réussi à déterminer la cause des sinistres (pièce syndicat n° 4) ; la société CHUBB ne démontre pas la faute intentionnelle ou dolosive du syndicat ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a dit que la société ACE doit sa garantie contractuelle au syndicat des copropriétaires ;

Sur les préjudices de M. X

• Sur la diminution du prix de vente

Devant la cour, M. X sollicite l’indemnisation de la perte financière liée à la diminution du prix

de vente de son bien, en raison des infiltrations subies, à hauteur de la somme de 40.435,67 € ;

L’expert judiciaire a chiffré le coût des travaux de reprise dans le logement de M. X à la somme de 25.435,67 € TTC ; M. X y ajoute la somme de 15.000 € au titre des frais de relogement pendant la durée des travaux ;

Les premiers juges ont exactement relevé que M. X ne justifie pas d’une diminution du prix de vente de son bien lié à son état ; il ne verse aux débats que l’annonce immobilière et l’acte de vente, et il n’est démontré par aucune pièce que la diminution du prix est due à l’état du bien ; seule une mention figure à l’acte de vente, indiquant 'il est précisé que l’existence et l’étendue desdits désordres et inconvénients ont été pris en compte dans la

fixation du prix de vente des biens, objet des présentes’ ;

Comme l’a dit le tribunal, cette mention est trop imprécise pour permettre de déterminer la réelle diminution du prix subi par ce bien ;

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que M. X n’a pas fait effectuer les travaux de reprise, et qu’il a vendu son bien par acte du 25 février 2013 ;

Il convient d’ajouter que le bien a été vendu par M. X moyennant la somme de 394.000 € alors que M^me Z, aux droit de laquelle vient M. X, l’avait acquis 365.000 € le 20 juillet 2006 (pièce X n°26) ; il a donc réalisé une plus value ; sur ce point, le préjudice financier allégué par M. X n’est pas établi ;

En outre, la mise en vente de l’appartement au prix de 472.000 € (pièce X n° 25 : annonce modificative du 23 décembre 2011) n’est pas en soi significative d’un préjudice financier imputable aux désordres litigieux ; ce prix a été fixée le 23 décembre 2011, alors que la vente n’est intervenue que plus d’un an plus tard, ; M. X a donc du revoir ses prétentions à la baisse, en l’absence d’acquéreur au prix de 472.000 €, sans que les désordres y aient une quelconque part, ce dernier prix venant déjà en modification du prix indiqué dans une précédente annonce, puisqu’il s’agit le 23 décembre 2011 de modifier une annonce antérieure (non produite) ;

De plus, il n’est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a exécuté les causes de l’ordonnance de référé du 1^er octobre 2012 (non produite) l’ayant condamné à payer à M. X la somme de 23.000 € à titre provisionnel à valoir sur le coût des travaux de remise en état de l’appartement ; cette somme reste acquise à M. X, ce qui explique alors que l’acte de vente stipule 'que l’existence et l’étendue desdits désordres et inconvénients ont été pris en compte dans la fixation du prix de vente…'; il n’y a donc pas de perte financière sur ce point, dans la mesure où l’indemnité perçue du syndicat se compense avec l’éventuelle baisse du prix de vente ;

S’agissant des frais de relogement à hauteur de 15.000 €, M. X ne les a jamais exposé; cette somme est restée dans son patrimoine et lui reste acquise, ce qui explique encore les stipulations de l’acte de vente ; il n’y a pas davantage de perte financière pour M. X, dans la mesure l’économie faite par M. X des frais de relogement se compense avec l’éventuelle baisse du prix de vente ;

Le jugement doit donc être confirmé, en ce que, retenant que la demande au titre de la diminution du prix n’est pas justifiée, il a débouté M. X de cette demande ;

• Sur le trouble de jouissance

M. X sollicite la somme de 7.300 € au titre de son préjudice de jouissance, pour la période de février 2007 à février 2013, sur la base de 100 € par mois ;

L’expert judiciaire a évalué ce préjudice sur cette base, en indiquant que le chiffre proposé paraissait très raisonnable au vu des désordres constatés ;

M^me Z avait perçu une indemnité de 1.692 € de la part de la société ACE Europe suite à la déclaration de sinistre de mai 2007 (pièce syndicat n° 5) ; elle n’a pas réalisé les travaux de reprise de son appartement du fait que la cause des désordres, inconnue à l’époque, n’avait pas été réparée ; tant que ces réparations incombant au syndicat n’étaient pas réalisées, il aurait été vain de procéder à la reprise des embellissements de l’appartement qui auraient subi les mêmes dégradations et auraient du être refaits, de sorte que le trouble de jouissance aurait été identique ; les infiltrations en provenance des parties communes se sont poursuivies après 2007, comme il résulte du rapport d’expertise ; le point de départ du trouble de jouissance est donc bien fixé au mois de février 2007 ;

Les premiers juges ont justement retenu qu’au vu de la persistance des désordres depuis février 2007 et du taux d’humidité très important dans le sol de l’appartement de M. X, le préjudice de jouissance doit être fixé, sur la base de 100 € par mois, de février 2007, au mois de février 2013, date de la vente de l’appartement ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. X la somme de 7.300 € au titre du préjudice de jouissance ;

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soient réparties les indemnisations accordées à M. X en charges spéciales aux copropriétaires du bâtiment F ;

Comme l’a dit le tribunal, s’agissant de sommes à caractère indemnitaire et non de charges, les sommes mises à la charge du syndicat de copropriétaires devront être supportés par l’ensemble des copropriétaires, et non seulement les copropriétaires du bâtiment F ;

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat et de la société CHUBB sur ce point ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens, qui comprennent de droit ceux de référé et les frais d’expertise, et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. X, partie perdante devant la cour en ce que son appel principal est rejeté, doit être condamné aux dépens d’appel :

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Confirme le jugement ;

Y ajoutant,

Condamne M. B X aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux

dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT