Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 9 OCTOBRE 2019

(n° , 17 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/18473 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B4GDD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 09/12372

APPELANTE

SAS SIEL agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 397 514 803

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Assistée de M^e Jean-marie JOB de la SELARL JTBB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0254, avocat plaidant substitué par M^e Olivier BECHET de la SELARL JTBB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P 254, avocat plaidant

INTIMÉE

SNC DOVIMA anciennement dénommée YAB, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 562 039 958

[…]

[…]

Représentée par M^e Sylvie CHARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079, avocat postulant

Assistée de M^e Sorin MARGULIS de l’ASSOCIATION MARGULIS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : E1850, avocat plaidant substitué par M^e Roda FERARU de l’ASSOCIATION MARGULIS ASSOCIES , avocat au barreau de PARIS, toque : E1850, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 Avril 2019, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2001, la SARL YAB a donné à bail commercial à la société SIEL une boutique d’environ 344 m² au rez-de-chaussée et de 538,60 m² au premier sous-sol de l’immeuble situé 15 et […] et […] à Paris 8^e, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er janvier 2002, à usage exclusif de supermarché.

Par acte sous seing privé du même jour, les parties ont signé le règlement intérieur de l’immeub1e, qui n’est pas soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier de justice du 24 juillet 2009, la SARL YAB a assigné la SA SIEL devant le tribunal de grande instance de Paris (instance n° RG 09/12372) en paiement de diverses sommes au titre des charges et taxes dues pour les 1^er et 2^e trimestres 2009 ainsi que de la somme de 153.689,72 euros à titre de rappel de charges pour la période 2003-2007.

Par ordonnance du 11 mars 2010, le juge de la mise en état a :

— condamné la SAS SIEL à payer à la SARL YAB une somme provisionnelle de 150.000 euros au titre des arriérés de charges locatives communes, impôts, taxes et provisions sur charges échues entre le 23 avril 2004 et le 31 décembre 2009,

— désigné M^me J C-X en qualité d’expert avec pour mission, notamment, de rechercher le montant des sommes dues au titre des charges par la SAS SIEL pour la période du 23 avril 2004, sauf justification d’une réclamation antérieure à celle du 23 avril 2009, à la date la plus proche possible de celle du dépôt du rapport et proposer un compte entre les parties.

Par acte d’huissier de justice du 19 novembre 2010, la SAS SIEL a assigné la SARL YAB devant le tribunal de grande instance de Paris (instance n° RG l1/01331) en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 25 octobre 2010.

M^me C-X a déposé son rapport le 14 février 2012.

Par ordonnance du 23 mars 2012, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux instances sous le n° RG 09/12372.

Par ordonnance du 6 avril 2012, le juge de la mise en état a :

— condamné la SAS SIEL à payer à la SARL YAB à titre provisionnel la somme de 61.885,05 euros au titre de la régularisation de charges,

— désigné M. Y de Z en qualité d’expert avec pour mission, notamment, de fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer, dans le cadre du ravalement effectué, les travaux relevant de l’article 606 du code civil et ceux relevant de l’article 605 du code civil, d’estimer la durée de location d’un échafaudage strictement nécessaire à un simple ravalement de l’immeuble à l’identique.

Par arrêt du 2 octobre 2013, la cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance du 6 avril 2012, sauf en ce qui concerne le montant de la provision et, statuant à nouveau de ce chef, condamné la société SIEL à payer à la société YAB la somme de 84.184,35 euros.

Dans le cadre d’une instance distincte pendante devant la 18^e chambre du tribunal de grande instance de Paris et enregistrée sous le n°RG 13/10292, les parties sont en litige sur l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail et sur la validation d’un congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction délivré par la bailleresse par acte extrajudiciaire du 3 juin 2010 à effet du 31 décembre 2010.

M. de Z a déposé son rapport le 27 octobre 2015, après correction des erreurs matérielles contenues dans le rapport déposé le 26 octobre 2015.

Par jugement du 14 septembre 2017, le tribunal de grande instance de Paris a :

Dit que la SNC DOVIMA ne peut pas demander à la SAS SIEL le remboursement de la taxe sur les loyers commerciaux,

Dit que la SNC DOVIMA est fondée à demander à la SAS SIEL le remboursement de la TVA sur la taxe foncière et sur les charges,

Dit que, quelle que soit la date de fin du bail, la SAS SIEL n’est pas dispensée du remboursement à la SNC DOVIMA de la quote-part des charges correspondant aux locaux dont le bailleur se réserve la jouissance et échues après cette date,

Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges résultant de l’entretien des parties communes prévu par le contrat EDRA SERVICES,

Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges résultant du gardiennage et de la surveillance des parties communes prévu par les contrats GOSP et ASCP,

Dit que la SAS SIEL n’est pas tenue de supporter une quote-part de charges résultant des salaires et charges de M. A,

Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges communes générales résultant de la consommation d’eau nécessaire au fonctionnement des services communs,

Condamné la SAS SIEL à payer à la SNC DOVIMA la somme de 104.591,37 euros TTC correspondant à sa quote-part de charges de ravalement,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner de compensation avec d’autres sommes dues à la SAS SIEL par la SNC DOVIMA aux termes d’autres décisions de justice,

Ordonné un sursis à statuer sur les comptes à faire entre les parties, y compris sur les charges et les taxes, jusqu’à ce que soit rendue la décision dans l’instance 13/10292 pendante devant la 18^e chambre du tribunal de grande instance de Paris,

Invité les parties, une fois cette décision rendue, à produire un nouveau décompte LISIBLE et établi sur la base des chefs du dispositif du présent jugement relatifs aux charges et taxes récupérables sur le preneur,

Invité la SNC DOVIMA à justifier des montants des différents postes de charges réclamés par elle pour les exercices non couverts par l’expertise de M^me C-X,

Réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 6 novembre 2017 à 11 heures pour faire un point de la présente procédure au regard de l’avancement de la procédure enregistrée sous le n°RG 13/10292,

Ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration du 6 octobre 2017, la SAS SIEL a interjeté un appel limité de ce jugement, portant sur la réformation ou l’annulation des point suivants :

Dit que la SNC DOVIMA est fondée à demander à la SAS SIEL le remboursement de la TVA sur la taxe foncière et sur les charges,

Dit que, quelle que soit la date de fin du bail, la SAS SIEL n’est pas dispensée du remboursement à la SNC DOVIMA de la quote-part des charges correspondant aux locaux dont le bailleur se réserve la jouissance et échues après cette date,

Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges résultant de l’entretien des parties communes prévu par le contrat EDRA SERVICES,

Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges résultant du gardiennage et de la surveillance des parties communes prévu par les contrats GOSP et ASCP,

Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges communes générales résultant de la consommation d’eau nécessaire au fonctionnement des services communs,

Condamné la SAS SIEL à payer à la SNC DOVIMA la somme de 104.591,37 euros TTC correspondant à sa quote-part de charges de ravalement,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner de compensation avec d’autres sommes dues à la SAS SIEL par la SNC DOVIMA aux termes d’autres décisions de justice.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 25 mars 2019, la SAS SIEL demande à la cour de :

Vu l’article 1134 du Code Civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016 ;

Vu le rapport de Madame C X ;

Vu le rapport de Monsieur DE Z ;

Infirmer le jugement prononcé le 14 septembre 2017 par le 2^e Chambre ' 2^e Section du Tribunal de Grande Instance de PARIS en ce qu’il a :

Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges résultant de l’entretien des parties communes prévu par le contrat EDRA-SERVICES ;

Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges résultant du gardiennage et de la surveillance des parties communes prévu par les contrats GOSP et ASCP ;

Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges communes générales résultant de la consommation d’eau nécessaire au fonctionnement des services communs ;

Condamné la SAS SIEL à payer la somme de 104.591,37 € TTC correspondant à sa quote-part de charges de ravalement ;

Dit n’y avoir lieu d’ordonner de compensation avec d’autres sommes dues à la SAS SIEL par la SNC DOVIMA aux termes d’autres décisions de justice.

Statuant à nouveau :

Dire et juger que la société DOVIMA – YAB ne peut demander à la société SIEL de supporter une quote-part des charges afférentes aux locaux occupés par le bailleur postérieurement à la terminaison du bail.

Dire et juger que le bail du 17 décembre 2001 met les grosses réparations de l’article 606 du Code Civil à la charge du bailleur et que le règlement intérieur de l’immeuble ne prévoit aucune dérogation à cet égard ;

Dire et juger que la société DOVIMA – YAB n’est pas fondée à réclamer à la société SIEL :

— La TVA sur la taxe foncière ;

— La TVA sur les charges ;

— Les dépenses d’entretien des parties communes (contrat EDRA SERVICE) ;

— Les frais de gardiennage (GOSP et ACSP) ;

— La consommation d’eau de l’immeuble ;

— Une quote-part du salaire de Madame B ;

— Une quote-part des charges de « ravalement ».

Subsidiairement, s’agissant des travaux de ravalement, dire et juger que la quote-part de la société SIEL ne saurait excéder la somme de 73.829,43 € ;

Confirmer le jugement du 14 septembre 2017 pour le surplus ;

Condamner la société DOVIMA – YAB à payer une somme de 20.000,00 € à la société SIEL sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la société DOVIMA – YAB aux entiers dépens, en compris les frais des expertises confiées à Madame C-X et Monsieur DE Z.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 19 mars 2019, la SNC DOVIMA demande à la cour de :

Vu le bail commercial et le règlement intérieur du 17 décembre 2001,

Vu le rapport de Madame C-X du 13 février 2012,

Vu le rapport de Monsieur DE Z du 25 octobre 2015,

Confirmer le jugement rendu le 14 septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Paris, en ce qu’il a :

— Dit que la SNC DOVIMA est fondée à demander à la SAS SIEL le remboursement de la TVA sur la taxe foncière et sur les charges ;

— Dit que, quelle que soit la date de fin du bail, la SAS SIEL n’est pas dispensée du remboursement à la SNC DOVIMA de la quote-part des charges correspondant aux locaux dont le bailleur se réserve la jouissance échues après cette date ;

— Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges résultant de l’entretien des parties communes prévu par le contrat EDRA-SERVICES ;

— Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges résultant du gardiennage et de la surveillance des parties communes prévu par les contrats GOSP et ASCP;

— Dit que la SAS SIEL est tenue de supporter sa quote-part de charges communes générales résultant de la consommation d’eau nécessaire au fonctionnement des services communs ;

Infirmer le jugement rendu le 14 septembre 2017 par le Tribunal de Grande Instance de Paris, en ce qu’il a :

— Dit que la SNC DOVIMA ne peut pas demander à la SAS SIEL le remboursement de la taxe sur les loyers commerciaux,

— Dit que la SAS SIEL n’est pas tenue de supporter une quote-part de charges résultant des salaires et charges de M. A ;

— Condamné la SAS SIEL à payer la somme de 104.591,37 € TTC correspondant à sa quote-part de charges de ravalement ;

Statuant à nouveau :

— Dire et juger que la SNC DOVIMA est fondée à demander à la SAS SIEL le remboursement de la taxe sur les loyers commerciaux,

— Dire et juger que la SAS SIEL est tenue de supporter une quote-part de charges résultant des salaires et charges de M. A et que la SNC DOVIMA est donc fondée à demander à la SAS SIEL le paiement desdites charges ;

— Dire et juger que les charges de ravalement sont intégralement récupérables sur le locataire ;

— En conséquence, condamner la société SIEL à payer à la société DOVIMA (anciennement YAB) la somme de 125.612,54 € TTC au titre de sa quote-part de charges de ravalement ;

Subsidiairement,

— Dans l’hypothèse où le coût des travaux de revêtement plomb ne serait pas récupérable sur le locataire, condamner SIEL à payer à DOVIMA (anciennement YAB) la somme de 118.354,92 € TTC au titre de sa quote-part de charges de ravalement ;

Plus subsidiairement :

— Dans l’hypothèse où le coût de la surlocation des échafaudages ne serait pas récupérable sur le locataire, condamner SIEL à payer à DOVIMA (anciennement YAB) la somme de 117.499,91 € TTC au titre de sa quote-part de charges de ravalement ;

Encore plus subsidiairement :

— Dans l’hypothèse où le coût des travaux de revêtement plomb et le coût de la surlocation des échafaudages ne seraient pas récupérables sur le locataire, condamner SIEL à payer à DOVIMA (anciennement YAB) la somme de 110.242,30 € TTC au titre de sa quote-part de charges de ravalement ;

— Confirmer le jugement pour le surplus ;

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la société SIEL ;

— Condamner la SAS SIEL au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais des expertises de Madame C-X et Monsieur DE Z.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 2 avril 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le présent litige est relatif aux charges et taxes récupérables sur la société locataire. Il convient de rappeler qu’en l’espèce, compte tenu de la date de conclusion du bail, les parties étaient libres de déterminer les charges et taxes récupérables sur le preneur, les clauses devant être strictement interprétées, les parties pouvant faire référence à un règlement intérieur.

Au cas présent, il existe un règlement intérieur de l’immeuble, lequel a été visé par les deux parties. La société SIEL conteste le fait qu’il puisse s’appliquer dans la mesure où le bail n’y renvoie pas en ce qui concerne la détermination des charges et que ce document n’est pas annexé au bail. Ce que conteste la société bailleresse qui soutient qu’il faut se référer à l’ensemble de ces documents pour connaître les charges et taxes récupérables sur le locataire.

Il convient de rappeler que le bail en date du 17 décembre 2001, stipule en pages 3 et 4, à la clause 'charges et conditions’ que: :

« Le preneur s’engage expressément [']

- à entretenir à ses frais les lieux loués en bon état de réparations de toute nature qui pourraient devenir nécessaires conformément aux articles 1754 et 605 du Code civil, à l’exception des grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil qui seules seront prises en charge par le bailleur ;

-de [sic] rembourser au bailleur sa quote-part de charges communes soit 1.117,50/10.000èmes;

-à régler ses charges sous forme de provisions trimestrielles appelées en même temps que les loyers et réajustées annuellement en fonction des sommes réellement dépensées, sachant qu’à la signature des présentes la provision trimestrielle est fixée à la somme de 20.000 francs soit 3.048,08 euros ;

-à rembourser au bailleur l’impôt foncier dans les mêmes proportions que les charges visées ci-dessus, ainsi que tout autre impôt direct ou indirect qui pourrait être instauré en cours de bail, de telle sorte que le loyer soit perçu net d’impôts et taxes pour le bailleur ;

-à s’acquitter à bonne date de ses consommations d’eau, d’électricité, téléphone, etc…, de telle sorte que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet, tout en prenant les précautions nécessaires pour la protection des branchements, canalisations et compteurs.

[…]

-à satisfaire à toutes les charges de ville et de Police dont les locataires sont ordinairement tenus, notamment en ce qui concerne le balayage et l’arrosage, comme aussi de se conformer à toutes les prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène et de salubrité […]'

Le règlement intérieur de l’immeuble comporte notamment :

— en page 2, :

une 'Définition des parties communes et installations communes' et précise que leur énumération n’est pas limitative, y figurent : – 'Les façades et la marquise '

— en page 3 :

une « Définition des services communs et charges communes :

Les charges communes sont, sans que cette énumération soit limitative :

a: le gardiennage général et la surveillance générale de l’immeuble diurne et nocturne par des préposés au service de la société propriétaires ou des vigiles mis en place, suivant contrats passés avec des entreprises de gardiennage spécialisées. Il est précisé que ce gardiennage et cette surveillance concernent au premier chef les lieux communs et les installations communes mais que , pour assurer une surveillance efficace, les gardiens d’immeuble doivent pouvoir, à tout moment , pénétrer dans les parties privées. […] chacun est libre d’avoir, en supplément, une garde et une surveillance de ses parties privées à ses frais exclusifs mais sans que cela puisse exonérer d’une participation au pro rata des dix millièmes généraux correspondant aux superficies qu’il occupe dans l’immeuble.

b: la surveillance et la mise en oeuvre de toutes les installations communes de l’immeuble : chauffage, climatisation, ascenseurs ou monte-charges, etc… par préposés au service de la société propriétaire ou 'remplaçants contractuels’ comme dit au paragraphe(a).

c: le nettoyage des parties communes par les préposés au service de la société, ou suivant contrat passé avec une ou plusieurs entreprises spécialisées de nettoyage. Par nettoyage, il convient d’entendre non seulement, le nettoyage courant des escaliers, couloirs, cabines d’appareils élévateurs, etc… mais encore le nettoyage périodique des chéneaux et fonds des courettes, les dégorgements de tuyaux de descente, etc…[…]

— en page 4 :

'Les charges communes sont, sans que cette énumérations soit limitative:

-les rémunérations des personnes préposées à l’accomplissement des services communs (…)

-les dépenses d’eau, gaz, électricité, fuel nécessaires au fonctionnement des services communs (..;)

-les abonnements d’entretien concernant les ascenseurs (…)

-les travaux de réparation, d’entretien et de remplacement des parties ou installations

communes :[…] ravalement, etc ….

-les taxes locatives, taxes de petite voirie ou toutes taxes s’ajoutant ou se substituant aux dites taxes.

-et en règle générale, toutes les dépenses ou charges correspondantes engagées dans l’intérêt commun des occupants de l’immeuble. '

— en page 9 :

Chapitre IV 'répartition des charges communes' :

'A: modalités de répartition :

Les charges communes seront réparties entre les occupants en proportion des avantages que chacun est susceptible de retirer de l’utilisation des services communs ou des installations communes.

Il est toute fois stipulé qu’étant impossible de différencier à l’infini les modalités de répartitions des diverses charges et prestations, celles-ci seront groupées par analogie en un minimum de catégories, sans qu’aucun occupant puisse exciper, du fait qu’il n’a pas l’usage de certaines parties communes générales, pour s’affranchir de son obligation de participer aux dits frais, les majorations pouvant résulter sur certains postes de l’application de ce principe étant, bon an, mal an, compensées par des minorations d’autres postes.

Il est encore précisé que les quotes-parts correspondant aux superficies dont le propriétaire se réserve la jouissance, déterminées suivant les modalités sus définies, seront finalement réparties suivant décompte expressément produit, entre les autres utilisateurs, au porata de leurs « dix millièmes » respectifs. Le propriétaire s’étant expressément exonéré des charges communes en vertu des conventions antérieures dont il entend expressément maintenir l’efficacité à l’occasion de la conclusion des présentes’ .

— en page 10 figure la liste des 'charges générales’ , définies comme étant celles qui 'concernent la généralité des occupants de l’immeuble' au titre desquelles figurent celles concernant :

*taxes locatives (ou taxes analogues susceptibles de les compléter ou de les remplacer)

*entretien courant, réparation et remplacement des installations générales (gaines et ventilations, chéneaux, fonds de courettes conduits de descentes d’eaux pluviales et usées, enseignes générales A. E, ravalement ;

*eau utilisée pour les besoins généraux, exception faite de l’eau utilisée pour les tours de réfrigération, le tout estimé compte tenu de ce qui est exposé au paragraphe 'eau', et en général toutes dépenses concernant l’ensemble des occupants de l’immeuble'

en page 11, le tableau de répartition des charges générales entre les différents locataires, dans lequel il est indiqué que 1.117,50^e/ 10.000èmes, sont attribués à la société SIEL pour le rez-de-chaussée et le 1^er sous-sol.

En pages 12 et 13, figure la répartition des charges des 'ascenseurs automatiques, escaliers hall d’entrée', de l''ascenseurs commandés par liftier', du 'chauffage central -climatisation', pour lesquelles aucun millième de charges n’est attribué à la société SIEL.

S’agissant des 'façades sises au-dessous de la marquise', il est indiqué que :

'toutes les dépenses concernant l’entretien ou la réparation générale des façades ou leur remplacement (y compris les vitrines, les portes d’accès et les enseignes) seront réparties entre les locataires des boutiques au prorata de la longueur de celles-ci dans leurs parties contiguës à la rue savoir en 1/10.000 èmes […] société SIEL 22m50 : 2.535/10.000èmes'

— en page 15 :

'Façades sises au-dessus de la marquise'

' Le ravalement des parties de façades supérieures à la marquise sera effectué aussi souvent que de besoin et, en tout cas, au moins aussi souvent qu’il sera prescrit par l’Administration.

En ce qui concerne la décision de faire le ravalement, il est donné mandat au

propriétaire de décider de l’opportunité de l’entreprendre, du choix des entreprises, des

moyens d’exécution, des matériaux à employer, etc'

Les dépenses seront supportées par tous les locataires au prorata des dix-millièmes

généraux .[…]

B -modalités de règlement

Les comptes des charges communes sont établis une fois par an en fin d’année. Il sera perçu en même temps que les termes de janvier, d’avril, de juillet et d’octobre, un acompte égal à un quart des charges de l’année écoulée.[…]'

Le règlement intérieur de l’immeuble comporte 16 pages, toutes paraphées par le bailleur et par le preneur,. La dernière page porte la date du 17 décembre 2001 et les signatures de M. D pour le « le preneur, société SIEL, le président directeur général » et de M. E, pour « le bailleur, société YAB, le gérant ».

La cour retient que bien que le bail ne fasse par mention du règlement intérieur en ce qui concerne les charges et taxes récupérables et que ce document ne figure pas en annexe dudit bail, sa présentation et sa signature par les parties en leurs qualités de preneur et de bailleur en font un document contractuel qui lie les parties et complète le bail conclu le même jour, lequel comporte notamment des dispositions identiques en ce qui concerne les millièmes des charges générales affectés à la société SIEL et la récupération par quart du montant des dites charges.

Sur les taxes

Il convient de rappeler que s’agissant de taxes dues par le bailleur, elles ne peuvent être mises à la charge du preneur que par une disposition contractuelle. Il s’ensuit que le fait que loyer soit stipulé net de charges pour le bailleur, ne peut suffire à transférer au preneur le paiement de charges et de taxes non prévu contractuellement.

Sur la taxe sur les locaux commerciaux

La société locataire soutient qu’elle ne doit aucune somme à ce titre, faute de clause expresse en ce sens ; que la clause mettant à la charge du locataire « tout autre impôt direct ou indirect qui pourrait être instauré en cours de bail » ne peut viser la taxe sur les locaux commerciaux, puisque cette taxe a été créée par l’article 38 de la loi de finances pour 1999, soit antérieurement à la conclusion du bail. La société bailleresse soutient que cette taxe est récupérable sur la société locataire car le bail stipule un loyer net de charges pour le bailleur. La somme due à ce titre s’élève à 57.117,21 euros TTC.

La cour relève en outre que le règlement intérieur, ne contient aucune disposition contraire au bail, qui mettrait expressément à la charge du preneur le paiement de la taxe sur les locaux commerciaux.

En conséquence, la cour retient que la preuve n’est pas rapportée par le bailleur que la taxe dont s’agit a été instaurée au cours du bail liant les parties. Dès lors, aucune clause contractuelle ne met à la charge du preneur le paiement de cette taxe.

Sur le paiement de la TVA

La société locataire soutient que le bailleur ne peut lui faire supporter la TVA sur la taxe foncière et sur les charges qu’autant qu’une stipulation du contrat le prévoit ; qu’en l’absence d’une telle stipulation la TVA sur la taxe foncière et sur les charges n’est pas due.

La société bailleresse réplique que la TVA sur la taxe foncière doit être comprise comme un supplément de loyer et est nécessairement due ; que le bail n’a pas à préciser que cette TVA est mise à la charge du locataire dès lors que le fondement de cette règle est le code général des impôts ; qu’il en est de même en ce qui concerne la TVA sur les charges.

Il convient de rappeler que l’assujettissement des loyers à la TVA doit être expressément prévu par le bail, que le loyer y soit assujetti dès l’origine ou que le bailleur se réserve la faculté d’opter pour ce régime en cours de bail. L’option du bailleur de faire supporter au preneur la TVA ne peut s’imposer à ce dernier que si elle est rentrée dans le champ contractuel par une clause expresse du bail ou un accord postérieur à celui-ci.

La cour retient que le bail liant les parties stipule que le loyer est soumis à la TVA. La taxe foncière due par le bailleur et remboursée par le preneur est assimilée à un accessoire ou un complément du loyer, d’où son assujettissement à la TVA, quand bien même le bail ne le prévoirait pas expressément. Il en est de même des charges récupérées sur le preneur.

Dans ces conditions, la taxe foncière et les charges récupérables, sont soumises à la TVA.

Sur l’assiette des charges récupérables sur le locataire

La société SIEL demande à la cour de dire que la bailleresse ne peut lui demander de supporter une quote part des charges afférentes aux locaux occupés par la bailleresse postérieurement à la fin du bail.

En l’espèce, le règlement intérieur, signé par les sociétés bailleresse et preneuse, doit être considéré comme faisant partie intégrante du contrat de bail, si bien que ses stipulations engagent les parties comme le feraient les stipulations du bail.

Une clause spéciale dudit règlement intérieur prévoit la récupération sur les locataires, au titre des charges générales, de celles correspondant aux superficies dont le propriétaire se réserve la jouissance.

Dans ces conditions, il s’agit d’une disposition contractuelle qui doit recevoir application pendant la durée du bail.

Pour la période postérieure, le bail dont s’agit est susceptible de prendre fin en raison de l’acquisition d’une clause résolutoire et dans ce cas, le preneur à compter de la fin du bail sera tenu d’une indemnité d’occupation irrégulière dont le fondement est à la fois compensatoire et indemnitaire, les charges et taxes ne seront dans ce cas dus que si une décision de justice le précise. Il en sera de même si le bail prend fin en raison du congé délivré avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction.

Dans l’hypothèse, où il serait décidé que ce congé ouvre droit à indemnité d’éviction et paiement par le locataire d’une indemnité d’occupation statuaire, le maintien dans les lieux s’effectuera aux conditions du bail expiré, si bien que les sommes dues au titre des charges récupérables pendant le bail expiré demeureront dues pendant la période de maintien dans les lieux.

En conséquence, à supposer que le preneur ait à supporter les charges postérieurement à la fin du bail, celles-ci demeurent définies par le règlement intérieur en ce compris les stipulations particulières relatives aux charges des locaux dont le bailleur s’est réservé la jouissance.

Sur les postes de charges relatifs à l’entretien des parties communes, à la surveillance et à la sécurité, à la consommation d’eau et aux salaires de M. A

La société locataire fait valoir que jusqu’en 2009, le bailleur n’a pas réclamé de sommes au titre des charges d’entretien des parties communes, de surveillance et de sécurité, de la consommation d’eau ou des salaires de M. A ; qu’en effet, la société SIEL exploitant des locaux qui ne bénéficient pas de ces services, aucune somme ne peut être mise à sa charge de ce chef.

La cour observe que le fait que ces charges n’aient pas été précédemment réclamées par le bailleur, ne fait naître aucun droit pour le locataire.

Sur le contrat d’entretien conclu avec la société EDRA SERVICE

En l’espèce le règlement de l’immeuble qui fait la loi des parties, définit d’une part ce qu’il faut entendre par charges communes et d’autre part, leurs modalités de répartition.

Sont ainsi réputées charges communes les dépenses de nettoyage, le règlement précisant que :'Par nettoyage, il convient d’entendre non seulement, le nettoyage courant des escaliers, couloirs, cabines d’appareils élévateurs, etc… mais encore le nettoyage périodique des chéneaux et fonds des courettes, les dégorgements de tuyaux de descente, etc…[…]'

Et d’autre part, au Chapitre IV 'répartition des charges communes', il est stipulé :

'A: modalités de répartition :

Les charges communes seront réparties entre les occupants en proportion des avantages que chacun est susceptible de retirer de l’utilisation des services communs ou des installations communes.'

Il est toute fois stipulé qu’étant impossible de différencier à l’infini les modalités de répartitions des diverses charges et prestations, celles-ci seront groupées par analogie en un minimum de catégories, sans qu’aucun occupant puisse exciper, du fait qu’il n’a pas l’usage de certaines parties communes générales, pour s’affranchir de son obligation de participer aux dits frais, les majorations pouvant résulter sur certains postes de l’application de ce principe étant, bon an, mal an, compensées par des minorations d’autres postes.'

Ces deux dernières dispositions doivent s’interpréter dans leur globalité, la deuxième clause contredisant la première clause et stipulant expressément, 'sans qu’aucun occupant puisse exciper, du fait qu’il n’a pas l’usage de certaines parties communes générales, pour s’affranchir de son obligation de participer aux dits frais', si bien qu’il s’en déduit que les parties ont ainsi procédé à une répartition des charges communes, abstraction faite de la réalité de l’usage que le locataire pourrait avoir de certains espaces.

La société locataire fait encore valoir que le règlement intérieur distingue diverses catégories de charges et prévoit pour chacune d’elle une répartition particulière entre les locataires concernés ; que les dépenses d’entretien des parties communes (savoir les halls d’entrée, escaliers ou ascenseurs) ne figurent pas au sein de la catégorie 'charges générales', mais relèvent de la 4^e catégorie 'ascenseurs automatiques -escaliers-halls d’entrée’ à laquelle selon le règlement intérieur elle ne participe pas.

La 4^e catégorie 'ascenseurs automatiques -escaliers-halls d’entrée’ est définie au règlement intérieur (page 12) de la façon suivante :'les dépenses comprennent les dépenses d’électricité, les abonnements d’entretien ou de contrôle concernant les ascenseurs, les travaux d’entretien et de réparation sur les ascenseurs, escaliers du 2^e sous-sol au 7^e étage, hall et porte d’entrée y compris, tous remplacements de pièces ou éléments ou même de remplacement complet des installations d’ascenseurs ou d’aménagement d’escaliers ou halls d’entrée (hors de gros oeuvre) […]'. Cette définition est suivie de la mention suivante :'la répartition sera faite au prorata des 1/10.000e ci-dessous indiqué', suivie de la liste des occupants des locaux du 1^e au 7^e étage avec la mention des tantièmes qui leur sont affectés.

Il résulte du règlement que sont clairement distinguées les dépenses d’entretien au sens de 'nettoyage’ des parties communes de l’immeuble et les dépenses d 'entretien’ au sens de 'maintenance'. Seules les premières dépenses relèvent des charges communes, récupérables sur la société SIEL. En revanche, les secondes dépenses, quand bien même affecteraient-elles les 'escaliers, hall et porte d’entrée', relèvent de la 4^e catégorie de charges et ne sont pas récupérables sur la société SIEL.

Selon M^me C X, le contrat de la société EDRA SERVICE porte sur le 'nettoyage et l’entretien du hall d’entrée, des ascenseurs et des escaliers'.

C’est en vain que la société locataire se prévaut du fait que le motif 'entretien', figurerait à la fois dans les prestations fournies par la société EDRA SERVICE et dans la 4^e catégorie de charges. En effet, il n’est pas contestable que la bailleresse ne lui a jamais fait supporter le coût de la maintenance des ascenseurs, et que les services effectués par la société EDRA SERVICE, relèvent du nettoyage et en conséquence des charges générales.

Dans ces conditions, la société locataire doit supporter les charges afférentes aux parties communes de l’immeuble définies comme telles, quand bien même n’aurait-elle pas accès aux dites parties communes, et doit participer à leur entretien selon les tantièmes indiqués.

En conséquence, la société locataire est tenue de supporter sa quote-part de charges résultant de l’entretien des parties communes prévu par le contrat conclu avec la société EDRA SERVICE .

Sur le contrat de sécurité conclu avec les sociétés GOSP et ASCP

Le règlement intérieur répute charges communes 'A: le gardiennage général et la surveillance générale de l’immeuble diurne et nocturne par des préposés au service de la société propriétaires ou des vigiles mis en place, suivant contrats passés avec des entreprises de gardiennage spécialisées. Il est précisé que ce gardiennage et cette surveillance concernent au premier chef les lieux communs et les installations communes mais que , pour assurer une surveillance efficace, les gardiens d’immeuble doivent pouvoir, à tout moment, pénétrer dans les parties privées. […] chacun est libre d’avoir, en supplément, une garde et une surveillance de ses parties privées à ses frais exclusifs mais sans que cela puisse exonérer d’une participation au pro rata des dix millièmes généraux correspondant aux superficies qu’il occupe dans l’immeuble.'

Dans ces conditions, et selon le même raisonnement que celui suivi en ce qui concerne les charges de nettoyage, et l’interprétation qui doit être faite des clauses reproduites ci-dessus du Chapitre IV 'répartition des charges communes', la société SIEL doit participer selon sa quote-part aux dépenses de gardiennage et de surveillance des parties communes prévu par les contrats GOSP et ASCP.

Sur le salaire et les charges de M. A,

La société SIEL conteste le fait qu’elle doive supporter le coût du salaire de M. A. Elle souligne notamment que les fonctions de M. A étaient floues en raison de sa lettre d’embauche comme coursier, employé à l’entretien et manutentionnaire, et de la présence de prestataires externes de sécurité et d’entretien ; qu’il n’était pas affecté à la sécurité de l’immeuble mais aurait eu en charge la surveillance d’équipements communs, dont rien ne permet d’affirmer que leur entretien profiterait à la société SIEL, étant rappelé qu’elle est exclue de la répartition des dépenses d’ascenseurs et de chauffage, ceci pour un salaire élevé de 5.000 euros par mois et qu’enfin, il ressort d’un arrêt du 3 décembre 2015 rendu par la chambre 6-5 de la cour d’appel de Paris que M. A était en outre employé dans un autre immeuble appartenant à la société YAB, situé au […].

La société bailleresse soutient que M. A a cessé son activité dans l’immeuble dont s’agit en mai 2011, que c’est à cette période que son contrat de travail a été repris par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] et qu’il a alors cessé tout emploi dans l’immeuble du […], ayant été remplacé dans ses fonctions par M^me B, salariée de la société YAB ; que les salaires de M. A sont en conséquence récupérables sur les locataires jusqu’en mai 2011, puis ce sont ceux de M^me B qui sont récupérables sur eux.

Elle soutient que M. A était notamment 'chargé de la logistique de l’immeuble, de ses installations et équipements de leur entretien et réparation le cas échéant’ ; qu’il était ainsi le 'contact habituel des sociétés en charge du contrôle technique des équipements de l’immeuble avec lesquelles il organisait les visites sur le site.'; que son activité correspondait à 'la surveillance et l’entretien des équipements communs', qu’il s’occupait 'par exemple d’accompagner les prestataires techniques lors de leurs visites aux diverses installations communes ; que ces activités sont bien sans rapport avec l’activité de surveillance vidéo de l’immeuble exercée par les huissiers -liftiers du temps où ils étaient en poste'.

La cour relève qu’il ressort de l’arrêt de la chambre 6-5, dont il n’est pas contesté qu’il concerne bien M. A, qu’à compter du 2 mai 2011, M. A a été

embauché par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […]. Il ressort de cet arrêt que le contrat de travail conclu entre le syndicat des copropriétaires et M. A stipulait au bénéfice de ce dernier une reprise d’ancienneté contractuelle au « 2 novembre 1995, date de son ancienneté acquise au sein du groupe YAB » ; que l’ensemble immobilier composé de deux immeubles correspondant à deux lots cadastraux distincts, l’un sur rue composant la copropriété et l’autre sur cour appartenant à la société YAB également copropriétaire de quelques lots, qui initialement était propriétaire de la totalité des deux immeubles, laquelle avait imposé dans l’état descriptif de division et le règlement de copropriété la conservation du gardien d’immeuble M. A avec maintien de son salaire dont elle devait régler la moitié.

La société bailleresse soutenant qu’elle ne possédait pas en même temps les immeubles sis […]

du Rocher et ceux objets du présent litige, alors que la société locataire verse aux débats des éléments tendant à prouver le contraire, il convient d’ordonner la production aux débats par la société DOVIMA, venant aux droits de la YAB, tous documents de nature à établir quelle société était propriétaire de ces deux groupes d’immeubles pour la période écoulée entre l’année 2005 et le mois de mai 2011, ainsi qu’il sera précisé au dispositif.

Sur la consommation d’eau

La SA SIEL conteste devoir ces charges, aux motifs notamment qu’elle ne peut supporter les frais qu’à proportion des avantages qu’elle en a retirés ; qu’elle dispose de son propre abonnement en eau et ne peut donc être tenue d’en payer un second ; que par ailleurs, la quantité d’eau journalière de 21 L est manifestement trop élevée pour correspondre à sa consommation, car elle n’a pas de tels besoins et n’a pas de plantes à abreuver.

Le bailleur rappelle que la consommation d’eau est prévue par le règlement intérieur au titre des charges communes ; que les charges communes sont réparties au prorata des tantièmes des lieux loués ; que l’existence d’un compteur individuel est donc indifférente, de même que celle d’un abonnement personnel.

La cour retient que conformément au règlement intérieur qui fait la loi des parties, le locataire doit supporter au prorata de ses tantièmes et des stipulations particulières du règlement intérieur, la consommation d’eau pour les parties communes de l’immeuble, laquelle est indépendante de sa consommation personnelle.

Sur les travaux de ravalement

La société locataire fait à titre préliminaire observer, qu’il existe un litige entre la société DOVIMA et la SARL FENDLER SEEMULLER, ainsi que vraisemblablement qu’avec la société LIVET, quant à la délivrance non-conforme des travaux de ravalement, que pour autant la SNC DOVIMA a imputé la totalité desdites factures à ses locataires.

Elle soutient qu’un ravalement qui implique la reprise du gros oeuvre, et non un simple nettoyage, relève des travaux de l’article 606 du code civil, lesquels sont à la charge du bailleur selon le bail liant les parties, lequel n’est n’est pas contredit par le règlement intérieur ; que l’expert de Z n’a pas répondu à la question de la qualification des travaux de gros oeuvre ; que les devis et factures font état d’un travail de gros oeuvre, s’agissant notamment de nombreux piochements et d’hydrofugation des pierres ; qu’il en est de même de la réfection des balcons et de la couverture de zinc des frontons qui relèvent du clos et du couvert et donc de l’article 606. A titre subsidiaire, elle soutient que les travaux de maçonnerie et d’électricité effectués à l’intérieur ne peuvent relever d’un ravalement de façade et pèsent sur le bailleur ; qu’il en est de même pour la réfection des balcons et de la couverture de zinc des frontons qui relève du clos et du couvert et donc de l’article 606. Elle expose, en outre, que les travaux ne peuvent être mis à la charge des locataires qu’autant qu’ils portent sur des parties communes, mais que les balcons ne font pas partie des parties communes, qu’ainsi aucun frais de zinguerie ne peut donc lui être réclamé, de même que les frais de la surlocation de l’échafaudage pour les garde-corps qui ne sont dus qu’à l’imprévision du bailleur.

Enfin, selon elle, les sommes relatives à l’assistance à la maîtrise d’ouvrage ne sont pas dues en raison du caractère vague du contrat et des montants disproportionnés. Elle relève également que le gérant de l’intervenant est un collaborateur habituel de la SNC DOVIMA et que son activité est étrangère à ce domaine puisqu’il est marchand de biens.

Par ailleurs, elle allègue que certaines factures sont des faux puisque à leur date, l’intervenant avait son domicile à la Réunion et non à Paris, qu’il s’agit donc de des factures de complaisance.

Elle conclut en indiquant que la quote-part de la SAS SIEL ne peut dépasser la somme de 73.829,43 euros.

La société bailleresse soutient que selon le règlement intérieur, partie intégrante de l’ensemble contractuel locatif de sorte qu’il s’impose à la société locataire, les travaux de ravalement sont récupérables sur les locataires au prorata de leurs tantièmes respectifs, qu’en outre, la quote-part des locaux dont le bailleur s’est réservé la jouissance doit également être supportée par les locataires au prorata de leurs tantièmes respectifs, que les façades sont des parties communes définies comme telles par le règlement intérieur.

Elle soutient que l’expert de Z s’est prononcé en faveur de la prise en charge par les locataires du coût du ravalement après un examen attentif des travaux réalisés ; qu’il en résulte que le ravalement dont s’agit correspond, à quelques exceptions près, à un nettoyage ; que seuls les travaux de restauration ou de reprise de la pierre peuvent être déduits des montants réglés à la société LIVET(maçonnerie) , ce qui a été fait par le bailleur ; que l’hydrofugation ne relève pas des travaux de gros oeuvre mais de la simple application d’un produit protecteur ; que les travaux sur les bandeaux, corniches, etc, portent sur l’ornement et non la structure. Elle souligne que les conclusions de M. H ne peuvent être prises en compte car elles n’ont pas fait l’objet d’un débat contradictoire.

Elle expose, en outre, que :

— les travaux réalisés par la société COPCIE (zinguerie) ne relèvent pas de la structure de l’immeuble, comme noté par l’expert

— qu’en ce qui concerne l’habillage en zinc, celui-ci a simplement été remplacé.

— que les travaux ont bien porté sur des parties communes aux termes du règlement intérieur.

— que leur coût est donc récupérables.

— que les travaux de serrurerie relèvent de l’entretien et ne sont pas le résultat de la vétusté, qu’il s’agit de décapage et de peinture de la ferronnerie.

S’agissant des frais de surlocation des échafaudages (société ARNHOLDT), elle soutient que cette surlocation s’est imposée en raison de la nécessité de déloger les garde-corps ; que cette surlocation est donc régulière et entre dans le cadre de l’entretien.

— qu’en outre, l’expert a relevé que la durée totale des travaux n’était pas anormale.

En ce qui concerne le coût de l’assistance à maîtrise d’ouvrage (société CH IMMO), elle rappelle que l’expert a retenu que le recours à un assistant à la maîtrise d’ouvrage était légitime, l’expert n’ayant fait que remettre en question le montant réclamé mais pas le principe.

Elle admet l’évaluation qu’en a faite l’expert.

En ce qui concerne le coût de la maîtrise d’oeuvre (société FENDLER SEEMULER), elle souligne que l’expert est catégorique sur ce point et que celui-ci est récupérable sur les locataires.

En conséquence, elle soutient que la société locataire doit supporter au titre des charges de ravalement la somme totale de 125.612,54 euros TTC (1117,50/10.000 + 1117,50/10.000 * 755/10.000 = 1201,87/10.000èmes) appliqué au coût total des travaux de 1.045.142,45 euros TTC.

Subsidiairement, elle indique que si certains postes n’étaient pas récupérables, cela ne concernerait

que le coût de la réfection en plomb des balcons et celui de la surlocation des échafaudages.

La cour rappelle que le bail liant les parties ne contient pas de dispositions relatives au ravalement mais précise que le bailleur ne conserve à sa charge que les travaux relevant de l’article 606 du code civil. En revanche, le règlement de l’immeuble qui fait également la loi des parties, contient des dispositions spéciales relatives à la charge du ravalement de l’immeuble.

Il convient, en conséquence, de faire une application combinée de ces dispositions.

Selon l’article 606 du code civil :

'Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.

Toutes les autres réparations sont d’entretien.'

Il est admis qu’au sens des articles 605 et 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Il en résulte que les grosses réparations ont pour objet la solidité générale et la conservation de l’immeuble et concernent le clos et le couvert ou tendent à la conservation de la structure de l’immeuble dans son intégrité générale, dans son gros oeuvre.

Selon l’application combinée des clauses du bail et du règlement de copropriété, le ravalement est à la charge du preneur sauf à démontrer que certaines des opérations effectuées s’apparentent à des grosses réparations incombant au bailleur.

En outre, la société locataire distingue entre les travaux affectant la façade, considérée comme étant une partie commune, et ceux qui concernerait selon elle des parties privatives de l’immeuble.

La cour relève que s’agissant d’un immeuble appartenant à un unique propriétaire et qui n’est pas soumis au régime de la copropriété, il n’y a pas lieu de distinguer entre ce qui appartiendrait aux parties communes et ce qui relèveraient des parties privatives, lesquelles par hypothèse n’existent pas.

Il convient de se référer au règlement intérieur qui fait la loi des parties et définit les parties communes et les travaux relatifs à la façade, selon qu’il s’agit de travaux affectant la partie de l’immeuble située au-dessus ou celle située au-dessous de la marquise.

Il ressort du rapport d’expertise de M. M, que la société YAB a fait procéder aux opérations suivantes : nettoyage de la pierre, y compris suppression de la peinture, piochage en sondages pour détecter les portions éventuellement non adhérentes, dégarnissages de joints, reconstitution partielle d’éléments de bandeaux ou corniches, remise en peinture d’éléments de bois et de descentes pluviales, dépose d’anciens stores et rebouchement emplacements de fixation sur certaines parties pour améliorer la cohésion des enduits de minéralisation et de fixation sur certaines parties pour améliorer la cohésion des enduits et non de la maçonnerie sans bloquer la migration de vapeur dans les matériaux ; qu’il conclut que ce ravalement a constitué pour l’essentiel à un entretien régulier des façades à l’exclusion de travaux renforçant ou affectant la structure de l’immeuble.

Ces conclusions qui ne sont pas sérieusement contestées doivent être retenues. Les travaux entrepris ne relèvent pas de l’article 606 du code civil et doivent donc rester à la charge du preneur.

Le coût de la location des échafaudages, celui de la maîtrise d’oeuvre, celui de coordinateur SPS, accessoires du ravalement sont également récupérables sur les locataires.

S’agissant de la maîtrise d’oeuvre confiée par la société YAB à la SARL FENDLER-SEEMULLER architectes, l’expert judiciaire a relevé que le contrat conclu fixait les honoraires à 8% hors taxes du montant final hors taxes des travaux, mais que la société YAB, n’avait payé à ce titre qu’une somme de 50.094,64 euros correspondant à 5,22%. L’expert a alors appliqué un taux de 5,22% au montant total des travaux qu’il avait retenu, proposant d’évaluer à la somme de 49.086,54 euros TTC, les dépenses récupérables à ce titre.

Le fait que sur renvoi après cassation,' la cour d’appel de Paris, dans un arrêt en date du 22 mars 2016, dans une instance en référé opposant la SARL FENDLER SEEMULLER à la société YAB, ait dit n’y avoir lieu à référé, au sujet de la demande de la SARL FENDLER SEEMULLER, tendant à obtenir la condamnation provisionnelle de la société YAB à lui payer la somme de 29.700 euros TTC au titre de sa note d’honoraires n°2010-172 dénommée 'décompte général et définitif', ne peut avoir d’effet sur le calcul de l’assiette des sommes récupérables sur la société locataire calculée par l’expert, non sur la totalité des sommes facturées par la SARL FENDLER, mais sur une somme évaluée par l’expert d’un montant inférieure à celle dont la société YAB s’est effectivement acquittée.

Par ailleurs, s’il est exact que l’arrêt précité fait allusion à un rapport d’ expertise judiciaire déposé le 20 janvier 2015, dans une instance opposant la société YAB à la société LIVET au sujet de 'malfaçons-marquages au disque, creux/bosses, ponçages circulaires appuyés, écrêtages des arrêtes’ pour autant, il ressort des pièces produites aux débats, que la société YAB s’est acquittée auprès de la société LIVET des factures appelées à hauteur des sommes retenues par l’expert de Z, si bien qu’elle est en droit de répercuter sur la société locataire lesdites sommes, sans attendre l’issue d’une éventuelle procédure, dont rien n’indique qu’elle serait actuellement en cours.

En l’espèce, le bailleur sollicite également la prise en charge des factures de la société CH IMMO, au titre de l’assistance à maîtrise d’ouvrage. L’expert judiciaire a constaté que la date du contrait (août 2008), sa durée de deux ans et son mode de rémunération, indiquent qu’il ne recouvre pas seulement la prestation dont s’agit. L’expert s’étonne en outre du fait que M. I, gérant de la société CH IMMO, se présente comme étant un collaborateur de la société YAB. L’expert a proposé de ramener les prestations facturées de ce chef à la somme de 47.017,76 euros TTC.

La cour retient que c’est à juste titre que les premiers juges ont écarté ce coût même recalculé par l’expert judiciaire à la somme de 47.017,76, la réalité de cette prestation n’étant pas rapportée.

Le coût du revêtement en plomb des balcons, qui ne s’inscrit pas dans des opérations usuelles de ravalement, et celui de la surlocation des échafaudages, due à l’imprévision du bailleur la réfection des gardes corps ayant été décidée en cours de chantier, ne sont pas récupérables sur les locataires.

L’expert de Z a validé les travaux de ravalement pour une somme totale TTC de 1.045.142,45 euros. De ce montant doivent être déduites les dépenses de revêtement en plomb, non retenues, qui s’élèvent selon l’expert judiciaire à la somme de 60.398 euros TTC ainsi que les dépenses de surlocation d’échafaudage évaluées par l’expert judiciaire à la somme de 67.500 euros TTC.

Le montant total du ravalement retenu par la cour s’élève en conséquence à la somme de 1.045.142,45 -(60.398+67.500+47017,76)=870.226,60 euros.

La quote part de la société SIEL est de 1.117,50/10.000e, soit 97.247,75 euros

Compte tenu du règlement intérieur, la société SIEL est tenue de payer en outre 84,37/10.000 e au titre de la quote part de la société YAB soit 7.342,10 euros.

Le total s’élève à la somme de 104.584,85 euros TTC.

Le jugement doit en conséquence être confirmé, en ce qu’il a condamné la SAS SIEL à payer la somme de 104.591,37 € TTC correspondant à sa quote-part de charges de ravalement.

Sur les autres demandes

Compte de tenu de la réouverture des débats, il sera sursis à statuer sur le surplus des demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qui concerne le salaire de M. A ;

l’infirme sur ce point,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne un rabat de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats,

Dit que la société DOVIMA devra produire aux débats avant le 1^er décembre 2019, tout document utiles et notamment des relevés de propriété ou des extraits de matrice cadastrale, de nature à établir l’identité du propriétaire du groupe d’immeubles sis au 15 et […] et […] à Paris 8^e, et de celle du propriétaire du groupe d’immeubles sis au […] à Paris, pendant la période écoulée entre l’année 2005 et le mois de mai 2011;

Dit que les parties devront conclure sur ce point au vu des pièces produites aux débats;

Dit que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 12 décembre 2019 pour clôture et à l’audience du mardi 4 février 2020 à 14 h 00 pour plaidoiries ;

Sursoit à statuer sur le surplus des demandes ;

Réserve les dépens.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE