Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 28 mars 2022, n° 19/04979

TGI Toulouse 7 octobre 2019

CA Toulouse
Infirmation partielle 28 mars 2022

Arguments

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Rejeté
Prix dérisoire de la vente
La cour a estimé que le prix de vente, bien que inférieur à la valeur du marché, ne pouvait pas être qualifié de dérisoire dans le cadre d'une vente à réméré, où un prix de rachat était prévu.
Rejeté
Insanité d'esprit au moment de la vente
La cour a jugé que les preuves médicales fournies ne démontraient pas un trouble mental au moment de la signature de l'acte, rendant la demande de nullité infondée.
Rejeté
Responsabilité de l'agence immobilière
La cour a constaté que Monsieur Y avait été correctement informé des implications de la vente à réméré et qu'il avait choisi cette option en toute connaissance de cause.
Rejeté
Nullité de la vente
La cour a confirmé que la vente n'était pas nulle, et par conséquent, la demande de restitution de la propriété ne pouvait être acceptée.
Rejeté
Indemnités d'occupation dues
La cour a jugé que les indemnités d'occupation étaient dues conformément à la convention d'occupation précaire signée par Monsieur Y.
Rejeté
Frais irrépétibles
La cour a décidé que, compte tenu de la situation économique de Monsieur Y, il n'y avait pas lieu à une condamnation au titre de l'article 700.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, M. Y conteste la validité d'une vente à réméré de son bien immobilier, arguant que le prix de 80.000 € est dérisoire et qu'il était en état dépressif lors de la signature. Le tribunal de première instance a débouté M. Y de ses demandes, considérant que le prix n'était pas dérisoire au regard de la valeur de 140.000 € du bien et que M. Y n'avait pas prouvé son insanité d'esprit. En appel, la cour confirme partiellement le jugement, réaffirmant que le prix de vente, bien que inférieur à la valeur marchande, ne constitue pas un prix dérisoire. Elle rejette également la demande de M. Y contre l'agence immobilière pour manquement à son obligation d'information. La cour infirme la condamnation de M. Y à payer 1.500 € au titre de l'article 700, mais le déboute de ses autres demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 28 mars 2022, n° 19/04979
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	19/04979
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulouse, 7 octobre 2019, N° 19/01994
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	M. DEFIX, président
Avocat(s) :	Jean Hubert ROUGESylvia LACOMBE-BOUVIALE
Cabinet(s) :	SENTINELLE AVOCATS
Parties :	SAS AIXIA, SAS FONCIERE EQUIFI

Texte intégral

28/03/2022

ARRÊT N°

N° RG 19/04979 – N° Portalis DBVI-V-B7D-NJXJ

J-C.G/NB

Décision déférée du 07 Octobre 2019 – Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE ( 19/01994)

(M. X)

B Y

SAS FONCIERE EQUIFI

SAS AIXIA

CONFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT HUIT MARS DEUX MILLE VINGT DEUX

***

APPELANT

Monsieur B Y

[…]

Représenté par M^e Jean hubert ROUGE de l’AARPI R.C.C. ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEES

SAS FONCIERE EQUIFI, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

Représentée par M^e Sylvia LACOMBE-BOUVIALE, avocat au barreau de TOULOUSE

SAS AIXIA, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

[…]

Représentée par M^e Sylvia LACOMBE-BOUVIALE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Octobre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. A, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

S. LECLERCQ, conseiller

Greffier, lors des débats : N. DIABY

ARRET :

- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

- signé par M. A, président, et par N. DIABY, greffier de chambre

EXPOSE DU LITIGE

M. Y était propriétaire d’un bien immobilier sis […]. Ce bien lui appartenait en propre et constituait le domicile conjugal de M. Y et de son épouse M^me Z.

M. Y a décidé de vendre l’immeuble servant de domicile conjugal et a pris attache auprès de la Sas Aixia, agence immobilière.

Par contrat en date du 12 avril 2016, M. Y a donné mandat à la Sas Aixia pour vendre cet immeuble dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat ou vente à réméré en application des dispositions des articles 1659 et suivants du code civil.
Par acte authentique en date du 20 juin 2016, M. Y a vendu le bien immobilier à la société Foncière Equifi exerçant sous le nom 'Institut Français du Réméré', moyennant le prix de 80.000 €.

L’acte authentique précisait que la vente était soumise à une condition résolutoire d’exercice par M. Y d’une faculté de rachat du bien pendant un délai de 24 mois à compter du lendemain de la signature de l’acte de vente, soit le 21 juin 2016, moyennant le prix de

92.000 €.

En outre, l’acte de vente du bien immobilier était accompagné d’une convention d’occupation précaire au vendeur pour une durée maximale de 24 mois et ce moyennant une indemnité d’occupation mensuelle de 800

€.

Le 21 juin 2018, à l’expiration du délai de 24 mois, M. Y n’a pas actionné sa faculté de rachat et s’est maintenu dans les lieux.

C’est ainsi que la société Foncière Equifi a assigné en référé, le 6 juillet 2018, M. Y devant le tribunal d’instance de Toulouse aux fins d’expulsion.

Par ordonnance en date du 12 septembre 2018, le juge des référés du tribunal d’instance a fait droit à la demande de la société Foncière Equifi et a ordonné l’expulsion de M. Y ainsi que tous occupants de son chef de l’immeuble sis […] à L’Union à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de libérer les lieux.

La Scp Darbon Joncour, Huissier de justice, a signifié à la requête de la société Foncière Equifi un commandement de quitter les lieux à M. Y le 25 septembre 2018.

Le 3 décembre 2018, la Scp Darbon Joncour a dressé un procès-verbal de reprise des lieux infructueuse.

Le concours de la force publique a été donné le 17 juin 2019.

Par acte d’huissier en date du 3 juillet 2019, M. Y a assigné à jour fixe la société Foncière Equifi en nullité de la vente à réméré et la société Aixia en responsabilité contractuelle.

Par jugement contradictoire du 7 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Toulouse

a :

- débouté M. Y de ses demandes,

- condamné M. Y à porter et à payer à la Sas Foncière Equifi et la société Aixia la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné M. Y aux entiers dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé que la nullité du contrat de vente supposait que le prix de vente soit qualifié de vente à un prix dérisoire et non sérieux au sens de l’article 1591 du code civil et que cette notion de prix dérisoire devait s’analyser au regard de la spécificité de l’opération de réméré à laquelle avait eu recours M. Y. Il a ensuite constaté que la base de la transaction s’était effectuée sur un immeuble évalué à la somme de 140.000 € , que M. Y avait perçu une somme de 80.000 € avec une possibilité de rachat en versant une somme de 92.000 € plus les frais dans un délai de 24 mois, qu’il était resté taisant au terme du délai de rachat qui avait expiré le 23 juin 2018, date qui lui avait été rappelée par le notaire, et qu’il ne pouvait dès lors invoquer un prix dérisoire et non sérieux, la base de la transaction ayant par ailleurs reçu son accord et celui de son épouse.

S’agissant de l’état de santé de M. Y, le tribunal a constaté que l’acte du 21 juin 2016 avait été signé par

M. Y mais aussi par son épouse, que la nullité de l’acte ne reposait donc pas sur son seul consentement, et que M. Y ne démontrait pas au moment de la signature de l’acte une insanité d’esprit justifiant une demande de nullité au sens de l’article 414 du code civil.
Par déclaration en date du 18 novembre 2019, M. Y a relevé appel de ce jugement, critiquant l’ensemble de ses dispositions.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 17 février 2020, M. Y, appelant, demande à la cour, au visa des articles 1104, 1108, 1134, 1147, 1591, 1991, 1992 anciens du code civil, 699 et 700 du code de procédure civile, de :

A titre principal,

- réformer le jugement dont appel en ce qu’il l’a débouté de ses demandes et en ce qu’il l’a condamné à payer à la société Foncière Equifi et à la société Aixia la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles et entiers dépens ;

- dire que le prix de vente du bien immobilier pour une somme de 80.000 € consiste en un prix dérisoire et non sérieux ;

En conséquence,

- prononcer la nullité du contrat de vente en date du 20 juin 2016 entre lui et la société Foncière Equifi ;

- condamner la société Foncière Equifi à lui restituer la propriété de l’immeuble objet de la vente, sis […] ;

- le condamner à restituer à la société Foncière Equifi la somme de 80.000 € ;

- condamner la société Foncière Equifi à lui restituer la somme de 28.800 € correspondant au montant total des indemnités d’occupation fixée à hauteur de 800 €/ mois ;

- condamner la société Aixia à lui payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts à titre de réparation de son préjudice moral ;

A titre subsidiaire,

Si par impossible la Cour venait à ne pas annuler le contrat de vente, en retenant le prix de vente de 80.000 € comme sérieux et non dérisoire ;

- condamner la société Aixia à lui payer la somme de 182.500 € au titre de la perte de chance de vendre le bien immobilier à sa juste valeur et la somme de 8.000 € de dommages et intérêts à titre de réparation de son préjudice moral ;

En tout état de cause,

- condamner la société Foncière Equifi et la société Aixia à lui payer, chacune, la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance comme d’appel ;

- condamner la société Foncière Equifi et la société Aixia aux entiers dépens de première instance comme

d’appel, avec distraction au profit de M^e Rougé – Cabinet RCC Associés.

M. Y expose qu’en application de l’article 1591 du code civil une vente dont le prix est dérisoire se trouve entachée de nullité pour défaut de prix. Il soutient que la Sas Foncière Equifi a acheté à réméré le bien immobilier pour un prix de 80.000 € alors que les prix du marché étaient largement supérieurs, une valeur moyenne de 262.500 € résultant de deux évaluations versées au débat et qu’un tel prix n’est pas sérieux. Il ajoute qu’il a été lésé de plus des 7/12èmes du prix, de sorte qu’il aurait été bien fondé à engager une action en rescision pour lésion sur le fondement des articles 1674 et suivants du code civil.

A titre surabondant, il expose que dans une période contemporaine et proche de la date de signature du contrat de vente litigieux, il était dans un état dépressif profond altérant ses capacités intellectuelles et sa lucidité et que c’est en contractant de mauvaise foi avec lui que les parties ont pu aboutir à la vente à réméré que la cour devra annuler.

Par ailleurs, il recherche la responsabilité contractuelle de la Sas Aixia aux motifs qu’en sa qualité de mandataire, celle-ci aurait dû l’alerter sur le caractère dérisoire du prix de la vente envisagée, qu’elle avait un intérêt certain à le pousser à consentir une vente à réméré suivant son évaluation au regard des intérêts financiers qui la liaient à la Sas Foncière Equifi, que ses fautes contractuelles lui ont fait perdre la chance de vendre le bien à sa juste valeur.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 6 avril 2020, la Sas Foncière Equifi et la Sas Aixia, intimées, demandent à la cour de :

A titre principal,

- confirmer le jugement dont appel,

Par conséquent,

- débouter M. Y de l’intégralité de ses demandes,

A titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour estimait avoir à réformer ledit jugement et à annuler la vente en date du 20 juin 2016,

- condamner M. Y à régler à la société Foncière Equifi la somme de 80.000 € en restitution du prix de vente, dans le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 1.500 € par jour de retard ;

- condamner M. Y à régler à la société Foncière Equifi la somme de 28.800 € à titre d’indemnité d’occupation à compter du mois de juin 2016 à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir

- débouter M. Y du surplus de ces demandes tendant à voir condamner la société Foncière Equifi à lui restituer la somme de 28.800 € correspondant au montant des indemnités d’occupation fixée à hauteur de 800

€ par mois, à voir condamner la société Aixia à lui payer la somme de 5.000 € de dommages et intérêts à titre de réparation d’un prétendu préjudice moral;

En tout état de cause,

- condamner M. Y à leur régler chacune la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à prendre en charge les entiers dépens.

La Sas Foncière Equifi et la Sas Aixia exposent que M. Y a rencontré des difficultés financières et a souscrit de nombreux prêts à la consommation qu’il n’a pu honorer, qu’il a recherché une solution pour remédier à cette situation et a pris contact avec la Sas Aixia, agence immobilière spécialisée dans la vente à réméré, que le bien a été évalué à la somme de 140.000 € et qu’après plusieurs échanges, M. Y a confirmé sa volonté de vendre à réméré son immeuble.

Elles soutiennent, s’agissant du prix du bien, que les deux évaluations produites par M. Y datent pour l’une du 30 janvier 2019 et pour l’autre d’une période visiblement concomitante mais non datée, que la preuve du prix au jour de la vente n’est pas rapportée, que la valeur de 250.000 € résultant d’une estimation de la société Century 21 est approximative. Elles expliquent que compte tenu de la faculté de reprise par le vendeur, le prix d’une vente à réméré est inférieur au prix de vente classique du bien, raison pour laquelle avec une évaluation à 140.000 € le prix de vente à réméré a été fixé à la somme de 80.000 € avec une faculté de rachat à 92.000 €. Elles ajoutent que M. Y n’a pas été lésé de plus des 7/12èmes du prix puisque, avec une évaluation de départ de 140.000 €, il aurait fallu que le prix de vente à réméré soit inférieur à la somme de 58.333 € pour qu’une lésion existe. Elles ajoutent qu’elles ont conseillé à M. Y de vendre purement et simplement son bien libre de toute occupation pour lui permettre d’en retirer un meilleur prix, mais que celui-ci a préféré opter pour une opération à réméré, ce qu’il a attesté le 12 avril 2016.

Sur l’état de santé de M. Y, elles soutiennent que celui-ci avait toutes ses capacités intellectuelles et sa lucidité lorsqu’il a signé l’acte de vente. Elles font valoir que les trois attestations produites ne correspondent pas à la période de l’acte de vente et que M. Y ne rapporte pas la preuve de son insanité d’esprit pendant les périodes immédiatement antérieure et postérieure à la vente.

La Sas Aixia affirme avoir bien rempli ses obligations en matière d’information et de conseil en application du mandat. Elle rappelle que c’est M. Y qui l’a contactée pour vendre sa maison à réméré, qu’il a été parfaitement informé des engagements liés à une telle vente et sur le montage financier, et qu’il a également été informé que le bien pouvait être vendu à un prix supérieur hors vente à réméré.

MOTIFS

Sur la demande de nullité de la vente

L’article 1591 du code civil dispose que le prix de la vente doit être déterminé et désigné par les parties.

Un contrat de vente conclu pour un prix dérisoire ou vil est nul pour absence de cause.

Le caractère dérisoire du prix, apprécié souverainement par les juges du fond, est en principe reconnu lorsque le prix stipulé est sans commune mesure avec la valeur du bien cédé. Un prix dérisoire consiste en un prix non sérieux, équivalant à une absence de prix. Pour procéder à cette appréciation, il convient de s’assurer que l’acte ou l’ensemble contractuel sur lequel celui-ci s’insère ne contient pas d’autres contreparties ou avantages au profit du vendeur.

Il ressort de la fiche de renseignements ImmoSafe (pièce n°3 des intimées) que le prix de 80.000 € a été fixé dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat conforme aux dispositions des articles 1659 et suivants du code civil, sur la base d’une valeur du bien de 140.000 €.

M. Y soutient sur la base de deux évaluations sommaires réalisées en 2016 (pièces n° 14 et 15) que le bien avait une valeur d’environ 250.000 € au moment de la vente. Il produit également deux avis de valeur établis en 2019 mentionnant un prix de vente net vendeur de 265.000 à 285.000 € pour l’un, de 240.000 à 260.000 € pour l’autre.

Il en ressort que le prix du marché était à la date de la vente très supérieur à la valeur de 140.000 € retenue pour fixer le prix de vente, et a fortiori au prix de vente de 80.000 €.

Ce prix ne saurait pas pour autant être considéré comme dérisoire au sens des principes susvisés, et ce d’autant plus qu’il a été fixé par les parties dans le cadre très particulier d’une vente avec faculté de rachat au prix de 92.000 €.

Dans ces conditions, c’est à juste titre que le premier juge a débouté M. Y de sa demande de nullité de la vente formée sur ce fondement.

- – - – - – - – - -

A titre 'surabondant', M. Y soutient qu’il était, dans une période contemporaine et proche de la date de signature du contrat litigieux, dans un état dépressif profond altérant ses capacités intellectuelles et sa lucidité.

L’article 414-1 du code civil dispose : 'Pour faire un acte valable, il faut être sain d’esprit. C’est à ceux qui agissent en nullité pour cette cause de prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte'.

A l’appui de ses allégations, M. Y produit deux certificats établis par un médecin psychiatre certifiant lui avoir donné des soins pour un épisode dépressif du 8 août 2013 au 4 septembre 2013 et l’avoir ensuite suivi jusqu’en avril 2015 dans la cadre d’une psychothérapie avant qu’il ne décide son interruption et qu’il arrête les traitements, un suivi ayant été repris au début de l’année 2019, ainsi qu’un certificat médical du 29 août 2017 mentionnant une intervention chirurgicale pour un cancer digestif le 19 juin 2017.
Ces documents médicaux sont tout à fait insuffisants pour prouver l’existence d’un trouble mental au moment de l’acte du 20 juin 2016, ni même dans une période immédiatement antérieure et dans une période immédiatement postérieure à cet acte.

La nullité de la vente pour insanité d’esprit ne saurait donc être prononcée. Le jugement dont appel doit également être confirmé sur ce point.

Sur la responsabilité de la Sas Aixia

M. Y avait formé en première instance une demande subsidiaire en responsabilité à l’égard de la Sas Aixia, sur laquelle le tribunal a omis de statuer, et qui est reprise en cause d’appel.

L’agent immobilier a à l’égard de son mandant une obligation d’information et de conseil. Il doit notamment lui donner une information loyale sur la valeur du bien mis en vente lorsqu’il apparaît que le prix demandé est manifestement sous-évalué sans raison.

En l’espèce, il apparaît que M. Y s’est adressé à une agence immobilière spécialisée en matière de ventes avec faculté de rachat, qu’il lui a été prodigué divers conseils tout au long de la procédure de vente, que son épouse a attesté sur divers documents 'avoir pris connaissance du montage financier concédé à Monsieur B Y et donné son accord pour le réméré le concernant'(pîèces n° 1, 2, 3, 4 et 5 des intimées).

Il apparaît surtout que M. Y a signé le 12 avril 2016 une attestation rappelant les principales caractéristiques d’une vente à réméré et comportant la mention suivante : 'Je reconnais également que l’Institut Français du Réméré et la Sas Aixia m’ont conseillé de vendre purement et simplement mon bien libre d’occupation, ce qui me permettrait probablement d’en récupérer un meilleur prix. J’ai renoncé de mon libre arbitre et par choix personnel à cette possibilité et privilégié l’opération de réméré'.

Dans ces conditions, la preuve du manquement de l’agence immobilière à son obligation d’information et de conseil n’est pas rapportée.

M. Y doit en conséquence être débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M. Y, partie perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d’appel, et être débouté de sa demande formée en application des dispositions de l’article

700 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation économique de M. Y, il n’y a toutefois pas lieu à prononcer à son encontre une condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Toulouse en date du 7 octobre 2019, sauf en ce que M. Y a été condamné à payer à la Sas Foncière Equifi et à la Sas Aixia la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant,

Déboute M. Y de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la Sas Aixia ;

Condamne M. Y aux dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,
N. DIABY M. A