N°

414

GR

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Copies exécutoires

délivrées à :

— M^e Antz,

— M^e Millet,

le 03.12.2020.

Copie authentique

délivrée à :

— M^e Kintzler,

le 03.12.2020.

REPUBLIQUE FRANCAISE

COUR D’APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 3 décembre 2020

RG 19/00207 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n°19/85, rg n° 14/00699 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 20 février 2019 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d’appel le 12 juin 2019 ;

Appelante :

La Sarl IDP Immobilier, au capital de 100 000 FCP inscrite au Rcs de Papeete sous le n° 07145-B et au répertoire des entreprises sous le n° 823450 dont le siège social est […], […], agissant par son représentant légal ;

Ayant pour avocat la Selarl Kintzler & Associés, représentée par M^e Diana KINTZLER, avocat au barreau de Papeete ;

Intimés :

M. B A, né le […] à Montbron, de nationalité française, retraité, demeurant […] ;

Représenté par M^e B ANTZ, avocat au barreau de Papeete ;

La Compagnie d’Assurance Gan Outre-Mer Iard dont le siège social est […], […] ;

Ayant pour avocat la Selarl MLDC, représentée par M^e Thibaud MILLET, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 14 août 2020 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 8 octobre 2020, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M. X et M. Y, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : M^me SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par M^me SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

Faits, procédure et demandes des parties :

B A, non résident en Polynésie française, est propriétaire des appartements […], B26 et B29 au sein de la résidence Royal Palms, située sur la commune de Punaauia.

Il a confié la gestion de ces trois biens à la Sarl Immobilière du Pacifique (IDP Immobilier), selon trois mandats, la première location prévisionnelle étant prévue en juin 2009.

Par ordonnance du 16 novembre 2012, le juge des référés du tribunal civil de première instance de Papeete a notamment :

constaté la résiliation au 2 avril 2012 du bail consenti le 17 juin 2009 par B A à C Z et son épouse D E, locataires de l’appartement B26 ;

ordonné leur expulsion ;

les a condamnés à payer à B A la somme de 2.019.080 FCP au titre des loyers impayés au 2 avril 2012, outre une indemnité d’occupation mensuelle équivalent au montant du dernier loyer augmenté des charges ;

Les époux Z ont quitté les lieux en novembre 2012.

Par acte d’huissier en date du 1^er février 2013, B A a fait procéder à une saisie-attribution sur les comptes ouverts par les époux Z dans les livres de la Sa Banque de Tahiti, pour obtenir paiement de la somme totale de 3.624.656 FCP.

Par acte d’huissier en date du 5 septembre 2014 et requête déposée le 10 septembre 2014, B A a assigné la Sarl IDP Immobilier devant le tribunal civil de première instance de Papeete.

Par acte d’huissier en date du 25 février 2015, la Sarl IDP Immobilier a appelé en cause la Sa Assurances Gan Outre Mer Iard.

Par jugement avant dire droit du 27 novembre 2017, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

prononcé la réouverture des débats ;

enjoint aux parties de produire le jugement ordonnant la liquidation judiciaire de la Sarl Immobilière du Pacifique exploitant sous l’enseigne commerciale 'IDP Immobilier’ et au requérant de régulariser la procédure en appelant en cause le liquidateur judiciaire ;

réservé les demandes et les dépens.

B A a demandé de :

condamner la société défenderesse à lui payer la somme globale de 4.613.296 FCP en réparation du préjudice subi du fait de la carence et des manquements commis par elle ;

faire injonction à la défenderesse sous astreinte de 500.000 FCP par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir de transmettre pour les lots B25 et B29 un rapport de gestion clair et réactualisé faisant apparaître l’ensemble des sommes perçues et déboursées ;

lui donner acte de ce qu’il formulera des demandes supplémentaires à la lecture de ses rapports de gestion ou qu’il tirera toute conséquence civile ou pénale de leur absence ;

La Sarl IDP Immobilier a demandé de :

rejeter toutes les demandes de B A en tant qu’elles sont dirigées à son encontre ;

rejeter pareillement toutes les demandes de la Sa Assurances Gan Outre Mer Iard ;

condamner B A à lui payer la somme de 1 000 000 FCP à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive.

L’Assurances Gan Outre Mer Iard a demandé de :

dire et juger irrecevable comme prescrite l’action en garantie exercée par la Sarl IDP Immobilier à son encontre ;

à titre subsidiaire,

constater que le dommage litigieux fait en outre l’objet d’une exclusion de garantie en raison de l’inobservation des conditions de solvabilité lors de la constitution du dossier de location par la Sarl IDP Immobilier ;

à titre très subsidiaire,

constater enfin la déchéance de la garantie souscrite par la Sarl IDP Immobilier en raison de

l’inobservation par cette dernière des délais de recouvrement et de déclaration de sinistre.

Par jugement du 20 février 2019, le tribunal de première instance de Papeete a :

condamné la Sarl IDP Immobilier à payer à B A :

la somme de 775.000 FCP, au titre de la perte de chance de bénéficier de la garantie de l’assurance souscrite ;

la somme de 533.488 FCP au titre du paiement de cotisations d’assurance sans contrepartie ;

débouté B A du surplus de ses demandes indemnitaires ;

déclaré irrecevable l’action en garantie exercée par la Sarl IDP Immobilier à l’encontre de la Sa Compagnie Gan Outre-Mer ;

enjoint à la Sarl IDP Immobilier d’adresser à B A un état détaillé de tout ce qu’elle a perçu et dépensé au titre de la gestion des appartements B25 et B29, sous astreinte provisoire de 10.000 FCP par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement, et pour une durée de six mois ;

débouté la Sarl IDP Immobilier de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamné la Sarl IDP Immobilier à verser à B A la somme de 250.000 FCP au titre des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

condamné la Sarl IDP Immobilier à verser à la Sa Compagnie Gan Outre Mer la somme de 150.000 FCP au titre des dispositions de l’article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française

condamné la Sarl IDP Immobilier aux dépens de l’instance dont distraction.

La société IDP Immobilier en a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 12 juin 2019.

Il est demandé :

1° par la Sarl Immobilière du Pacifique (IDP Immobilier), appelante, dans ses conclusions récapitulatives visées le 24 mars 2020, de :

Infirmer le jugement entrepris ;

Rejeter toutes les demandes de B A dirigées contre elle ;

Rejeter pareillement toutes les demandes de la Compagnie Gan Outre-Mer Iard ;

Condamner B A à lui payer la somme de 1 000 000 FCP à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Le condamner à lui payer la somme de 452 000 FCP au titre de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel avec distraction ;

2° par B A, intimé, appelant à titre incident, dans ses conclusions visées le 7 octobre 2019, de :

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la Sarl IDP Immobilière à payer à

B A :

La somme de 775.000 FCP au titre de la perte de chance de bénéficier de la garantie de l’assurance souscrite

La somme de 533.488 FCP au titre du paiement des cotisations d’assurance sans contrepartie

Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la Sarl IDP Immobilière à verser à B A la somme de 250.000 FCP au titre des dispositions de l’article 407 du Code de procédure Civile de la Polynésie française, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Infirmer le jugement ce qu’il a rejeté les demandes indemnitaires complémentaires de M. A;

À ce titre, condamner la Sarl IDP Immobilier à payer à B A la somme de 1 Million de FCP à titre de dommages et intérêts complémentaires ;

Confirmer le jugement ce qu’il a enjoint à la Sarl IDP Immobilière d’adresser à B A un état détaillé de ce tout ce qu’elle a perçu et dépensé au titre de la gestion des appartements B25 et B29, mais le réformer en ce qui concerne l’astreinte :

Dire et juger que cette reddition de comptes devra être réalisée sous astreinte de 1 Million de FCP par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir ;

Condamner la Sarl IDP Immobilière à verser à B A la somme de 200.000 FCP sur le fondement de l’Article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ;

Condamner la Sarl IDP Immobilière aux entiers dépens dont distraction ;

3° par la compagnie d’assurances Gan Outre-Mer, intimée, dans ses conclusions visées le 19 décembre 2019, de :

Confirmer le jugement entrepris ;

Condamner la société IDP Immobilier à lui verser la somme de 200 000 FCP au titre des frais irrépétibles d’appel ainsi qu’aux dépens avec distraction.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 août 2020.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

Motifs de la décision :

L’appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n’est pas discutée.

Sur les préjudices de perte de chance de bénéficier de la garantie de l’assurance souscrite et de paiement des cotisations d’assurance sans contrepartie :

Le jugement entrepris a retenu que :

— Aux termes de l’article 1134 du Code civil dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016 : Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être

exécutées de bonne foi.

En vertu de l’article 1991 du Code civil alinéa premier, : Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

— Selon les dispositions de l’article 1992 du Code civil alinéa premier : Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

— Sur la faute :

Aux termes des contrats de gestion conclus entre B A et la Sarl IDP Immobilier, il appartenait notamment à la Sarl IDP Immobilière de :

encaisser, percevoir tous loyers, charges (dépôts de garantie, indemnités d’occupation et d’assurances, et plus généralement toutes sommes ou valeurs relatives aux biens gérés ;

donner quittance, reçu et décharge et corrélativement donner mainlevée de toute saisie, opposition et cautionnement ;

relouer le bien après avoir avisé le mandant de la vacance du ou des biens, renouveler les baux aux prix, charges et conditions prévues au mandat, sauf accord particulier du mandant ;

donner et accepter tous congés, dresser ou faire dresser tous constats d’état des lieux ;

souscrire ou résilier tout contrat, notamment d’assurance, et d’intervenir auprès des compagnies d’assurance en cas de sinistre.

Or, si l’agent immobilier n’est pas tenu à une obligation de résultat et ne garantit pas le paiement des loyers ni le respect par les locataires de leur obligation, il est bien tenu à une obligation de résultat, s’agissant de la souscription du contrat d’assurance, du respect des obligations contractuelles découlant de la police d’assurance, et notamment celles relatives à la communication des informations nécessaires quant aux revenus des locataires, et à la déclaration de sinistre.

En l’espèce, il est établi, et non contesté, que la Sarl IDP Immobilier :

n’a pas produit de justificatif de revenus des locataires conformes aux dispositions de l’article 1.4 des conditions générales du contrat LOCASSUR souscrit par ses soins le 30 juin 2009 en sa qualité d’administrateur de biens représentant les bailleurs, à savoir les deux derniers avis d’imposition sur le revenu, précisant clairement avoir seulement obtenu des locataires des déclarations rédigées par eux-mêmes sur leurs revenus ;

n’a pas respecté les délais impartis à peine de déchéance de la garantie aux dispositions 8.1 relatives aux mesures à prendre en cas de non-paiement des loyers ou charges, à savoir envoi d’une lettre recommandée avec AR réclamant le montant des loyers impayés dans les 35 jours du premier terme impayé, et la délivrance par huissier d’un commandement de payer 60 jours après le premier terme impayé ;

n’a pas déclaré et transmis à l’assureur le dossier de sinistre complet.

La Sarl IDP Immobilier ne s’explique pas sur ces carences, qui relevaient bien de son mandat, lesquelles ont motivé le refus de garantie par l’assureur, refus dont les motifs ne sont pas contestés par les parties.

Le premier impayé étant au 02 avril 2011, compte tenu de tous les délais prévus au contrat d’assurance (35 jours suivant le premier terme impayé pour adresser une lettre recommandée avec AR réclamant le montant des loyers impayés, 60 jours au plus tard après le premier terme impayé pour délivrer un commandement de payer au locataire défaillant et 70 jours au plus tard après le premier terme impayé pour effectuer les déclarations de sinistre), et le mandat de gestion ayant été résilié au 5 décembre 2013, il appartenait clairement à la Sarl IDP Immobilier d’effectuer les diligences ci-dessus détaillées.

Ce faisant, la Sarl IDP Immobilier a commis plusieurs fautes, engageant sa responsabilité contractuelle.

— Sur le préjudice :

Si le préjudice subi ne saurait se confondre avec le non-paiement des loyers, que la Sarl IDP Immobilier n’est pas tenue de garantir, il est clairement constitué par la perte d’une chance sérieuse de bénéficier de la garantie de l’assurance, laquelle concernait, selon les conditions particulières du contrat : Dans la limite de 5 mois par année civile et par sinistre après une franchise de 1 mois par sinistre. Le dépôt de garantie non reversé au locataire sera déduit du dernier règlement de l’assureur.

Aucune information n’étant donnée quant au devenir du dépôt de garantie, il est justifié de l’insolvabilité des époux Z, et compte tenu du caractère très sérieux de la perte de chance, ce chef de préjudice subi par B A, sera indemnisé par la somme de 775.000 FCP.

Par ailleurs, la carence de la Sarl IDP Immobilier dans la constitution du dossier des locataires, s’agissant des justificatifs des revenus des époux Z a effectivement causé à B A un préjudice lié au paiement de cotisations d’assurance sans contrepartie, de telle sorte que ce chef de préjudice sera indemnisé par l’allocation d’une somme de 533.488 FCP.

En conséquence, la Sarl IDP Immobilier sera condamnée à payer à B A :

la somme de 775.000 FCP, au titre de la perte de chance de bénéficier de la garantie de l’assurance souscrite ;

la somme de 533.488 FCP au titre du paiement de cotisations d’assurance sans contrepartie.

À titre principal, la société IDP Immobilier soutient que tant son mandat de gestion que les baux conclus sont nuls en raison du fait que B A n’a pas justifié de son titre de propriété des lieux mis en location ; que la procédure a montré qu’il n’était qu’un coïndivisaire et qu’il n’a pas justifié d’un mandat des autres indivisaires pour conclure un bail ; qu’il ne pouvait pas percevoir les loyers pour lui-même.

À titre subsidiaire, la société IDP Immobilier fait valoir qu’elle a respecté son obligation de moyens dans l’exécution de son mandat :

— Les locataires venaient de débuter une activité professionnelle et n’étaient pas en mesure de justifier de leurs revenus par une déclaration fiscale. Ils ont payé régulièrement les loyers pendant deux ans. Il n’existe au demeurant pas d’impôt sur le revenu en Polynésie française. La compagnie d’assurance s’est estimée suffisamment renseignée au moment de la souscription de la police et elle a perçu les primes sans demander d’autres justificatifs.

— La société IDP Immobilier avait reçu mandat d’encaisser les loyers, mais non de poursuivre leur recouvrement. Le bailleur a tardivement exercé les actions qu’il lui incombait d’entreprendre à cette

fin, sans faute de l’agent immobilier.

— De ce fait, la société IDP Immobilier ne disposait pas des éléments lui permettant de procéder à une déclaration de sinistre dans les délais prévus par la police d’assurance. Elle n’est pas non plus responsable du retard mis par B A à appeler en cause son assureur. Il a résilié les mandats de gestion le 5 septembre 2013, au motif de défaillances relatives à un autre bail.

La société IDP Immobilier conteste également le préjudice invoqué par B A. Celui-ci dispose d’un titre exécutoire contre le preneur défaillant. Il apparaît avoir largement négligé de poursuivre le recouvrement des sommes dues par celui-ci. L’agent immobilier n’est pas tenu de garantir le versement des loyers en vertu du mandat de gestion. À tout le moins, l’agent ne peut être tenu que dans la limite du montant garanti par l’assurance. Outre que l’action de ce chef est prescrite, ce plafond est limité à quatre mois de loyer. Le remboursement des primes doit être demandé à l’assureur et non à l’agent immobilier. Si celui-ci est déclaré tenu à la garantie, le remboursement des primes ne peut être mis à sa charge en sus.

B A conclut au manque de sérieux de la fin de non-recevoir tirée de la nullité des mandats et des baux, et que la société IDP Immobilier a reconnu sa responsabilité.

Sur quoi :

Au vu des pièces produites :

Par acte notarié du 18 décembre 2008, les époux B A et F G, les époux H A et K-L M N et I A ont donné mandat à un notaire à Papeete d’acquérir en l’état futur d’achèvement les trois appartements qui ont fait l’objet des mandats de gestion exercés par la société IDP Immobilier.

Par actes sous seing privé non datés, mais dont il n’est pas contesté qu’ils ont été établis courant 2009 et avant la prise à bail des logements concernés, B A, domicilié dans les Yvelines, a chargé la société IDP Immobilier de mandats de gestion locative de trois appartements dans la résidence Royal Palms à Punaauia (Tahiti). Le mandat avait pour objet :

— la recherche de locataires ;

— l’encaissement des loyers et la délivrance des quittances ;

— le paiement des charges de copropriété et des impôts et contributions ;

— la révision annuelle des loyers selon la réglementation ;

— le renouvellement des baux ou la remise en location ;

— la rédaction des baux et leur signature ;

— la délivrance ou l’acceptation des congés ;

— la souscription de tout contrat notamment d’assurance et les déclarations de sinistre ;

— la mise en 'uvre des travaux de faible coût ;

— la représentation du bailleur aux assemblées générales de la copropriété.

Le mandat a stipulé que le mandant a la possibilité de contracter une garantie multirisque habitation

pour propriétaire non occupant avec garantie de loyers impayés et vacances et carence locative. «Le coût de ces garanties est à la charge du mandant mais le souscripteur est le mandataire.»

L’appartement F3 lot B26 a été loué aux époux Z selon bail écrit du 17 juin 2009, le bailleur étant représenté par la société IDP Immobilier.

La société IDP Immobilier a souscrit le 30 juin 2009 auprès de la compagnie Gan Outre-Mer Iard une police d’assurance Locassur portant sur sept appartements de la résidence Royal Palms dont les trois appartements A. La garantie couvrait les loyers, charges et taxes impayés, les détériorations immobilières, les recours, la carence locative et la vacance locative.

Le 13 décembre 2011, la société IDP a interrogé la compagnie Gan sur le point de savoir si un sinistre avait été déclaré au sujet du non-paiement des loyers. L’assureur a répondu que ce n’était pas le cas et qu’il avait ouvert un dossier le 16 décembre 2011 à titre conservatoire. Il a notifié son refus de garantie le 21 décembre 2012 pour dossier de location incomplet et non-respect des délais d’envoi des mises en demeure.

Le bail a été résilié par ordonnance de référé du 16 novembre 2012 constatant l’acquisition de la clause résolutoire à dater du 2 avril 2012 pour non-régularisation d’un commandement de payer les loyers échus du 2 février 2012. Le montant des impayés était de 2 019 080 FCP.

B A a notifié à la société IDP Immobilier le 5 septembre 2013 la résiliation des mandats de gestion.

Contrairement à ce que soutient la société IDP Immobilier, celle-ci a bien été obligée par les mandats qu’elle a acceptés de B A. Même à supposer, comme elle le plaide au vu de la procuration notariée précitée, que ce dernier n’ait pas été seul propriétaire des lots acquis en indivision, l’indivisaire qui assure la gestion au vu et au su des autres est censé avoir reçu un mandat tacite pour exercer les actes d’administration (v. p. ex. Civ. 1^re 10 oct. 1995 BC I n° 350 pour des travaux). Et le bail de la chose d’autrui n’est pas nul, mais seulement inopposable au véritable propriétaire (v. p. ex. Civ. 1^re 7 oct. 1998 BC III n° 187).

Au demeurant, il ne tenait qu’à la société IDP Immobilier de vérifier le titre de propriétaire de B A avant d’accepter ses mandats. Il s’agissait même pour elle d’une précaution qui résulte tant de la réglementation de l’activité d’agent immobilier, qui prescrit notamment que le mandat soit écrit (L. 70-9 du 2 janvier 1970, art. 6), que du respect de ses obligations déclaratives comme en matière de lutte contre le blanchiment.

L’agent immobilier est responsable envers son mandant à raison des dommages commis dans l’exercice de sa mission. Il est tenu à une obligation de moyens en général et à une obligation de résultat lorsque le mandat lui confie des missions précises ayant un objectif déterminé tel que la rédaction d’un acte (v. p. ex. Civ. 1^re, 22 juill. 1968, Bull. civ. I, no 219).

Par des motifs complets, pertinents en fait et exacts en droit, qu’aucun moyen d’appel ne permet de remettre en cause, et que la cour adopte, le jugement entrepris a exactement caractérisé les fautes commises par la société IDP Immobilier dans l’exercice de son mandat de gestion.

En application des articles 1991 et 1992 du code civil, il appartenait à l’agence immobilière de vérifier de manière sérieuse la solvabilité du locataire (Civ. 1^re 11 mars 2020 n° 18-26.577). Cette vérification ne pouvait consister en une simple déclaration des époux Z. Elle s’imposait d’autant plus que ceux-ci débutaient chacun une activité nouvellement créée (SARL Route du Champagne et activité indépendante de conseil et développement commercial) par nature aléatoire quant au chiffre d’affaires et à la clientèle à venir. Même en l’absence d’avis d’imposition sur le revenu en Polynésie française, il était possible à IDP Immobilier de demander de consulter les

garanties sur lesquelles comptaient les preneurs pour exercer leur activité (acquisition de fonds de commerce ou de clientèle, demandes de prêt, patrimoine personnel, possibilités de cautionnement').

Le bail établi par la société IDP Immobilier en exécution de son mandat stipulait que le bailleur pouvait demander qu’un tiers se porte caution en cas de défaillance du locataire. Elle a manqué à son devoir de conseil en ne préconisant pas qu’une telle garantie soit souscrite. Cette défaillance est d’autant plus caractérisée que B A, étranger à la Polynésie française, ne disposait d’aucun autre moyen que ce mandat de gestion locative pour sécuriser son investissement.

En sa qualité de professionnelle et de souscriptrice de la police Locassur, la société IDP Immobilier avait aussi l’obligation de fournir à l’assureur un dossier conforme aux conditions de la police (notamment justificatif de l’absence d’impayés du locataire les douze mois précédents, fourniture d’une fiche de renseignements avec coordonnées bancaires et indication du revenu global net justifié par la production des documents attestant de leur versement régulier). La compagnie Gan a refusé sa garantie en raison notamment de sa défaillance sur ce point.

C’est aussi en sa qualité de souscriptrice de la police que la société IDP Immobilier avait l’obligation de procéder à la déclaration de sinistre afin de mettre en 'uvre la garantie de carence locative, les conditions du contrat prévoyant d’ailleurs que celle-ci cessait de s’exercer à la date où cesserait le mandat de gestion. La société IDP Immobilier n’est donc pas bien fondée à prétendre s’exonérer de sa responsabilité en reportant celle-ci sur son mandant. Le jugement déféré a exactement relevé les retards dans l’exercice des actes de recouvrement des loyers impayés par rapport aux délais fixés par la police, qui ont aussi motivé le refus de garantie. La négligence d’IDP Immobilier à déclarer le sinistre est établie par les cour-riers précités. Étant chargée d’encaisser les loyers et de délivrer quittance, elle était informée aussitôt des défaillances du preneur. Sa distinction entre mandat d’encaissement ou de recouvrement des loyers est donc spécieuse au regard de ses manquements contractuels qui sont établis.

Sur la demande de B A de dommages et intérêts complémentaires :

Pour rejeter le surplus des demandes de B A, le jugement entrepris a retenu que :

En revanche, les fautes de l’agence n’étant pas la cause directe de l’obligation dans laquelle B A a été d’avoir recours à une procédure d’expulsion, ni d’exposer des frais de réfection de l’appartement dont rien ne permet de retenir qu’ils relèveraient de la garantie des détériorations immobilières, il n’y a pas lieu à dommages et intérêts de ce chef.

B A conclut à la confirmation du jugement sur le montant des dommages et intérêts alloués.

Sur la demande de reddition de comptes sous astreinte :

Le jugement entrepris a retenu que :

— Selon les dispositions de l’article 1993 du Code Civil : Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

— Il est justifié de l’existence des mandats de gestion confiés par B A à la Sarl IDP Immobilier, celle-ci devant dès lors, tant au regard des dispositions légales que des dispositions contractuelles, rendre compte de sa gestion à son mandataire, à la fois par un compte rendu de gestion trimestriel, et par un état détaillé de tout ce qu’il aura perçu et dépensé.

— La Sarl IDP Immobilier produit divers listings de mails qui auraient été envoyés en direction de B ou J A, dont certains manifestement n’ont pas été émis, et sans le moindre élément relatif aux rapports prévus.

— Il n’est donc pas justifié de l’envoi des relevés clairs et détaillés sollicités, de telle sorte qu’il sera fait injonction à la Sarl IDP Immobilier d’adresser à B A un état détaillé de tout ce que le mandataire a perçu et dépensé au titre de la gestion des appartements B25 et B29, sous astreinte provisoire de 10.000 FCP par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification du présent jugement, et pour une durée de six mois.

La société IDP Immobilier fait valoir qu’elle ne dispose plus du dossier depuis la résiliation des mandats par B A en septembre 2013 ; qu’elle lui rendait compte trimestriellement de sa gestion avec récapitulatif annuel dont elle justifie ; que le mandant n’a fait aucune réclamation pendant les quatre ans de l’exercice de la gestion.

B A conclut que, mise en demeure le 6 mai 2013, la société SIDP Immobilier n’a jamais répondu ; qu’elle est en mesure même à présent de rendre compte, sa gestion comptable étant informatisée. Il demande une majoration du montant de l’astreinte.

Sur quoi :

Le mandat de gestion stipule que : Le mandataire rendra compte de sa gestion tous les trimestres et au moins une fois l’an au mandant en un état détaillé de tout ce qu’il aura reçu et dépensé, le mandant s’obligeant à lui rembourser tous frais et avances pour l’exécution du présent mandat. Le mandant pourra réclamer à tout moment une réédition complémentaire de son compte ainsi que tous les éléments nécessaires pour la déclaration annuelle de ses revenus. Au-delà d’une fois, la réédition sera facturée 69 € TTC.

La société IDP Immobilier est ainsi contractuellement tenue de rééditer gratuitement le compte exhaustif de la gestion locative qu’elle a exercée en exécution des mandats donnés par B A.

Le jugement entrepris sera par conséquent également confirmé de ce chef. Aucun élément ne permet de remettre en cause la juste appréciation qu’il a faite de l’astreinte à cet égard.

Sur la garantie de la compagnie Gan Outre-Mer :

Le jugement entrepris a retenu que :

— Selon les dispositions de l’article L114-1 du code des assurances : Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

l° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.

La prescription est portée à dix ans dans les contrats d’assurance sur la vie lorsque le bénéficiaire est une personne distincte du souscripteur et, dans les contrats d’assurance contre les accidents atteignant les personnes, lorsque les bénéficiaires sont les ayants droit de l’assuré décédé.

— En l’espèce, l’action engagée par la Sarl IDP Immobilier, souscripteur du contrat d’assurance, l’a été le 25 février 2015, soit bien plus de deux ans après la survenue du sinistre, dont le souscripteur a eu connaissance dès sa survenue en avril 2011.

De telle sorte que l’action de la Sarl IDP Immobilier sera déclarée irrecevable, étant au surplus souligné qu’elle ne formulait plus aucune demande à l’encontre de l’assureur.

La compagnie Gan Outre-Mer conclut à la confirmation du jugement pour ces motifs, soulignant que B A n’était pas un tiers au contrat, mais l’assuré, et que son refus de garantie a été opposé dès le 21 décembre 2012, soit plus de deux ans avant son appel en cause par la société IDP Immobilier.

Subsidiairement, elle fait valoir que l’agence IDP Immobilier n’a pas respecté les conditions du contrat d’assurance imposant au bailleur souscripteur de se faire remettre par le locataire un justificatif de revenus n’émanant pas de lui-même ; et que la déchéance de la garantie en raison du non-respect par l’agence IDP Immobilier des délais stipulés par la police d’assurance pour mettre en demeure le locataire défaillant.

La société IDP Immobilier conclut à l’acquisition de la prescription biennale de l’action relative au contrat d’assurance.

B A conclut que le refus de garantie de la compagnie Gan Outre-Mer a été causé par les fautes de la société IDP Immobilier dans l’exercice de son mandat de gestion locative. Il ne présente pas de demande à l’égard de l’assureur.

Le jugement entrepris, par des motifs complets, pertinents en fait et exacts en droit, qu’aucun moyen d’appel ne permet de remettre en cause, et que la cour adopte, a justement retenu la prescription de l’action exercée sur le fondement du contrat d’assurance.

Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive :

Le jugement entrepris a retenu que :

— Selon les dispositions de l’article 1382 du Code Civil : Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

— Il est constant que l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, la Sarl IDP Immobilier, qui au surplus succombe, ne justifie d’aucune faute de la part de B A dans l’exercice de son action en justice, de telle sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

La société IDP Immobilier fait valoir que B A a délibérément négligé ou feint d’avoir négligé de faire exécuter la décision de justice dont il bénéficie l’égard du preneur et de mettre en 'uvre la garantie de l’assurance qu’il a souscrite ; qu’il est animé d’une intention de lui nuire qui justifie sa condamnation de ce chef.

Mais la solution de l’appel motive le rejet de sa demande de ce chef.

D’autre part, B A demande la condamnation de la société IDP Immobilier à lui payer la somme de 1 000 000 FCP pour résistance abusive et celle de 500 000 FCP pour appel abusif.

Mais il ne rapporte pas la preuve que la société IDP Immobilier ait fait dégénérer en abus son droit de défendre en justice et d’user des voies de recours, alors que l’appel en cause de l’assureur a été nécessaire pour permettre de dénouer les obligations et responsabilités contractuelles encourues.

Le jugement entrepris sera donc confirmé pour ses motifs et pour ceux du présent arrêt.

Il sera fait application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice des intimés. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 20 février 2019 par le tribunal civil de première instance de Papeete ;

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Immobilière du Pacifique à l’enseigne IDP Immobilier à payer les sommes supplémentaires suivantes en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour :

À B A : 200 000 FCP ;

À la compagnie Gan-Outre-Mer Iard : 100 000 FCP ;

Rejette toute autre demande ;

Met à la charge de la Sarl Immobilière du Pacifique à l’enseigne IDP Immobilier les dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 409 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Prononcé à Papeete, le 3 décembre 2020.

Le Greffier, Le Président,

signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL