Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 28 MAI 2019

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/07498 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B3CS3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Novembre 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS 15^e arrondissement – RG n° 11-16-000298

APPELANTE

Madame E F G H

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée et ayant pour avocat plaidant Maître Marie-Pierre MATHIEU, avocat au barreau de PARIS, toque : B0295

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/3996 du 31/03/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMES

Monsieur Z Y

[…]

94240 L’HAY-LES-ROSES

Représenté par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615

Ayant pour avocat plaidant Maître Kahina TADJADIT-MAHMOUD, avocat au barreau de PARIS

Madame A B épouse X

[…]

[…]

Représentée par Maître Wilfried SCHAEFFER de la SELEURL SCHAEFFER AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0615

Ayant pour avocat plaidant Maître Kahina TADJADIT-MAHMOUD, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président, M^me Marie MONGIN, Conseiller et M. François BOUYX, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président

M. François BOUYX, Conseiller

M^me Marie MONGIN, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me C D

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Christian PAUL-LOUBIERE, Président et par Viviane REA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 17 mars 2010, Monsieur Z Y et Madame A B épouse Y ont donné à bail à Madame E F E H un studio de 23 m² au 6 ème étage d’un immeuble sis […] à PARIS 15^e arrondissement moyennant un loyer de 575 €, augmentée de la somme 75 € à titre de provisions sur charges, soit un total mensuel de 650 €.

Un dépôt de garantie de 7.800 € a été versé lors de l’entrée dans les lieux.

Par acte d’huissier du 30 juillet 2015, les bailleurs ont fait signifier à la locataire un congé pour reprise personnelle au profit de M. Y avec effet au 18 mars 2016 à minuit, en raison de la séparation du couple.

M^me G H s’est maintenue dans les lieux.

Le 1^er avril 2016, M. et M^me Y ont fait assigner M^me G H devant le tribunal d’instance de Paris 15^e arrondissement aux fins de voir valider le congé pour reprise et, à titre subsidiaire, d’ordonner la résiliation judiciaire du bail pour défaut de règlement de loyers et des charges.

Par jugement du 30 novembre 2016, cette juridiction a :

— Condamné Madame E F G H à verser à Monsieur Z Y et Madame A B la somme de 2.822,09 € au titre des loyers et charges échus et impayés au 19 octobre 2016, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— Autorisé Madame E F G H à se libérer de sa dette locative au moyen de versements mensuels de 117,58 € le 5 de chaque mois, en sus des loyers courants, étant rappelé que la vingt quatrième mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

Validé le congé délivré le 30 juillet 2015 pour le 18 mars 2016 par application des dispositions de l’article 15.1 de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs,

— Constaté que Madame E F G H est, depuis le 19 mars 2016 déchue de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués,

— Ordonné l’expulsion de Madame E F G H avec l’assistance, le cas échéant, de la force publique et d’un serrurier,

— Dit qu’à défaut, par Madame E F G H, d’avoir libéré les lieux […], Monsieur Z Y et Madame A B sont autorisés à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Madame E F G H,

— Autorisé cependant Madame E F G H à quitter les lieux dans le délai de 8 mois à compter du présent jugement en application des articles L.412 3 et L. 412 4 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixé le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal aux loyers et charges que Madame E F G H aurait payé en cas de non résiliation du bail à compter du 19 mars 2016 et jusqu’à la complète libération des lieux, et condamne Madame E F G H à en acquitter le paiement intégral,

— Débouté Monsieur Z Y et Madame A B du surplus de leur demande,

— Ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— Condamné Madame E F G H aux entiers dépens de l’instance,

Le 6 avril 2017, M^me G H a interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 11 mars 2019, elle demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du Tribunal d’Instance de PARIS 15 ème du 30 novembre 3016, – Constater que les bailleurs M. et M^me Y ne justifient pas du motif réel et sérieux visé dans le congé pour reprise délivré le 30 juillet 2015,

Subsidiairement

— Constater l’absence de base légale du congé,

A titre infiniment subsidiaire

— Constater l’existence d’une fraude, M. et M^me Y, au regard de leur situation

financière n’ayant pas l’intention d’occuper l’appartement, mais de le relouer,

En conséquence,

— Dire le congé nul et de nul effet faute de motif réel et sérieux, défaut de base légale, et fraude,

— Dire que Madame G H occupe les lieux en qualité de locataire après le 19 mars

2016,

— Enjoindre en conséquence à M. et M^me Y de délivrer des quittances de loyer ou reçus à compter du mois de mars 2016 et jusqu’au mois de mai 2017 en lieu et place des reçus d’indemnité d’occupation délivrés à la locataire, ainsi que la quittance du mois de décembre 2015, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard un mois après la signification de l’arrêt à intervenir,

— Constater que les bailleurs ont durant toute la durée du contrat, manqué à leurs obligations contractuelles et légales en usant de man’uvres de menaces et en ne remettant pas les quittances ou reçus,

— Condamner en conséquence M. et M^me Y à payer à M^me G H la

somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— Constater que Madame G H mois de septembre 2017 inclus, reste tout au plus redevable de la somme de 1.879,59 € (au titre des loyers 147,61 € et des régularisations de charge après production des justificatifs (1.731,98 €),

Subsidiairement

— Ordonner la compensation entre les sommes que pourraient rester devoir Madame G H au bailleur et les dommages et intérêts dus par ce dernier à M^me G H, – Accorder les plus larges délais (36 mois) à Madame G H pour quitter le studio objet du bail,

— Ordonner la compensation entre les sommes qu’elle resterait éventuellement devoir et les

dommages et intérêts dus par M. et M^me Y,

— Condamner M. et M^me Y aux dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 23 octobre 2017, M. et M^me Y demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

*condamné Madame E F G H à verser à Monsieur Z Y et Madame A B la somme de 2.822,09 € au titre des

loyers et charges échus et impayés au 19 octobre 2016, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

*autorisé Madame E F G H à se libérer de sa dette locative au moyen de versements mensuels de 117,58 € le 5 de chaque mois, en sus des loyers courants, étant rappelé que la vingt quatrième mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette,

*validé le congé délivré le 30 juillet 2015 pour le 18 mars 2016 par application des

dispositions de l’article 15.1 de la Loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports

locatifs,

* constaté que Madame E F G H est, depuis le 19 mars 2016

déchue de plein droit de tout titre d’occupation dans les lieux loués,

* ordonné l’expulsion de Madame E F G H avec l’assistance, le cas

échéant, de la force publique et d’un serrurier,

* dit qu’à défaut, par Madame E F G H, d’avoir libéré les lieux

[…], Monsieur Z Y et Madame A B sont autorisés à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde-meubles de son choix, aux frais, risques et périls de Madame E F G H,

* autorisé cependant Madame E F G H à quitter les lieux dans le délai de 8 mois à compter du présent jugement en application des articles L.412- 3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution,

Y ajoutant :

— Constater que le montant de la dette est de 2126.56 € selon décompte arrêté au 31 juillet 2017,

— Dire que Monsieur et Madame Y n’ont commis aucun manquement à leurs

obligations,

— Débouter Madame G H de l’ensemble de ses demandes,

— Condamner Madame G H à verser à Monsieur et Madame Y, la

somme de 3500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame G H aux entiers dépens dont distraction pour ceux le

concernant au profit de Maître I J qui pourra les recouvrer

conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Pour un plus ample exposé des faits et moyens développés par les parties, il est expressément renvoyé à leurs écritures ci-dessus mentionnées, dans le respect des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2019.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’appel

M^me G H soutient que son appel est recevable pour avoir été exercé dans le mois de l’obtention de l’aide juridictionnelle sollicitée avant la signification de la décision, sans toutefois formuler cette prétention dans le dispositif de ses conclusions qui, seul, saisit utilement la cour en vertu des dispositions de l’article 954 code de procédure civile.

Il n’y a pas davantage lieu de statuer, d’office, sur la recevabilité de l’appel, les données factuelles et chronologiques ne militant pas en faveur d’une éventuelle irrecevabilité puisque l’appel a été exercé postérieurement au dépôt de la demande d’aide juridictionnelle et dans le nouveau délai d’un mois courant à compter de son obtention.

Sur la réalité du motif du congé pour habiter

M^me G H soutient que le tribunal n’a pas procédé au contrôle du caractère réel et sérieux du motif allégué alors que le congé visait les nouvelles dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifiées par la loi Alur. Elle critique la réalité de la séparation des bailleurs en l’absence de production de tout élément de preuve, alors que les données de fait militent dans le sens contraire, la véritable motivation du congé étant l’absence de paiement des loyers.

M. et M^me Y répliquent que pour tout bail consenti avant la loi du 24 mars 2014 modifiant l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatif au congé pour reprise pour habiter, c’est la rédaction antérieure qui doit être appliquée, de sorte que, sauf fraude manifeste, le juge ne peut procéder qu’à un contrôle a posteriori de la sincérité du congé.

Ils indiquent que, dans le cadre de leur divorce, M. Y devait pouvoir se reloger afin d’éviter les tensions.

***

La loi du 24 mars 2014, dite Alur, ayant réformé l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 en introduisant un contrôle a priori de la réalité et du sérieux du motif de reprise, n’était pas applicable aux contrats en cours.

Cependant, l’article 80 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 a modifié les dispositions transitoires prévues par la loi antérieure en décidant l’application aux baux en cours de l’article 15 relatif au congé.

Il en résulte que l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 est applicable à tout congé notifié à compter du 8 août 2015, date de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle.

En l’espèce, le congé litigieux a été délivré le 31 juillet 2015 mais il vise expressément l’article 15 I dans sa nouvelle rédaction.

Les bailleurs, qui ne formulent aucune observation sur ce point, se sont donc volontairement placés sous le nouveau régime de sorte que le contrôle s’opère selon les dispositions suivantes :

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Dans le cas présent, le congé litigieux est délivré 'pour cause de séparation du couple’ au profit de M. Y.

Si les intimés ont effectivement accueilli leur deuxième enfant le 14 mars 2015, il ressort néanmoins de l’attestation de M. K Y qu’il a hébergé son frère par intermittence depuis le mois de juin 2015 en raison de difficultés dans le couple.

Il est joint à l’attestation une facture d’électricité au nom du témoin qui montre que, quoique domicilié dans la même rue que son frère, il dispose de son propre logement.

M^me Y a déposé une requête aux fins de séparation de corps le 4 septembre 2017 et les époux ont été autorisés à introduire l’instance par ordonnance de non-conciliation du 5 juillet 2018.

Contrairement à ce que soutient M^me G H, il n’était pas plus onéreux pour les intimés de reprendre le logement en poursuivant le remboursement du prêt immobilier que de prendre à bail un autre logement destiné à être occupé par M. Y.

Par ailleurs, le fait que la locataire soit redevable de nombreux loyers impayés, lequel constituerait le véritable motif du congé, ne suffit pas à en établir le caractère frauduleux et il importe peu que la requête en divorce ait été introduite deux ans plus tard dès lors que, au jour où le congé a été délivré, il est établi que les époux étaient en très mauvaises relations et que le mari résidait régulièrement chez son frère.

C’est donc à bon droit que le tribunal a validé cet acte, sa forme n’étant pas critiquée, et ordonné l’expulsion de l’occupante au jour de sa prise d’effet.

Il n’y a pas lieu, dès lors, d’enjoindre aux bailleurs d’établir des quittances de loyer plutôt que des reçus d’indemnité d’occupation pour la période postérieure au 18 mars 2016.

Sur l’arriéré locatif

M^me G H soutient que les bailleurs n’ont pas comptabilisé tous ses paiements ni délivré la totalité des quittances ou reçus et que, après régularisation des charges provisionnelles et déduction des sommes versées ainsi que du montant du dépôt de garantie supérieur au maximum légal, elle restait tout au plus redevable de la somme de 1.879,59 € en septembre 2017 et d’aucune somme en février 2019.

M. et M^me Y ne forment aucune observation quant au montant de la dette locative mais produisent plusieurs décomptes successivement actualisés.

***

Les versements revendiqués au titre des loyers des mois de janvier, février, mars, avril, mai 2017 ainsi que ceux d’août et septembre 2017 figurent dans le décompte le plus récent établi par les bailleurs le 9 février 2019.

Ainsi, la locataire était redevable de la somme de 6 962,08 euros au titre des loyers et charges impayés au 30 septembre 2017 selon ce décompte duquel il ressort également que le loyer de décembre 2015 a été réglé si bien que le bailleur devra établir la quittance se rapportant à ce paiement sans qu’il y ait lieu de prévoir une astreinte.

Les régularisations de charges pour les années 2010 à 2016 figurent dans le décompte établi par le bailleur qui fait apparaître un sous-total de 1629,08 euros lequel correspond exactement à la somme que reconnaît devoir M^me G H à ce titre.

Aucune somme n’est plus comptabilisée au titre de la taxe de ramassage des ordures ménagères par le bailleur dans son décompte le plus récent pour les années 2011 à 2016 mais M^me G H

se reconnaît redevable de la somme de 247 euros sur cette période.

Figure également dans le décompte du 9 février 2019, la somme de 144,12 euros à déduire au titre d’un versement effectué par la locataire le 16 février 2015 dont elle revendique le bénéfice.

Enfin, et conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de la signature du bail, le montant du dépôt de garantie était d’un mois de loyer en principal au plus soit 575 euros.

Il en résulte que M^me G H est bien fondée à revendiquer la déduction de la somme de 7 225 euros (7 800 – 575) au titre de la fraction excédant le maximum légal.

Le compte locatif s’établit donc ainsi :

6 962,08 +1629,08 + 247 -144,12 -7 225 = 1469,04 euros au 30 septembre 2017.

Cependant, l’appelante se reconnaissant redevable de la somme de 1879,59 euros à cette date, c’est ce dernier montant qui sera retenu.

Sur le préjudice de jouissance

M^me G H soutient que le refus de délivrer des quittances ou des reçus l’a privé de la possibilité de percevoir l’aide au logement et que les menaces verbales et physiques des bailleurs l’ont plongé dans un état de stress important.

M. et M^me Y répliquent que les paiements épars interdisaient la rédaction régulière des quittances alors que la locataire ne pouvait prétendre au bénéfice d’une allocation logement.

Ils contestent l’existence d’un trouble de jouissance répété et régulier, les faits reprochés ne s’étant produits que deux fois en 7 ans d’occupation alors que les loyers n’étaient plus réglés et qu’ils entretenaient auparavant de bonnes relations.

***

Si les quittances et les reçus ont parfois été établis avec retard, et pas encore en ce qui concerne celle de décembre 2015, M^me G H ne justifie d’aucun préjudice en lien avec cette situation, rien ne démontrant qu’elle a été, de ce fait, privée du droit de percevoir l’aide au logement versée par la caisse d’allocations familiales ou la subvention versée par le fond de solidarité logement.

Par contre, il est établi par les copies d’écran et les attestations versées aux débats que les bailleurs ont adressé des messages dématérialisés menaçants et injurieux à l’appelante et que M. Y s’est déplacé à plusieurs reprises à son domicile pour l’insulter et la menacer en tambourinant sur sa porte à des heures tardives dans le but de lui faire quitter les lieux et d’obtenir paiement de l’arriéré de loyer.

Ce comportement, contraire à l’obligation imposée au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible des lieux en vertu de l’article 6 b de la loi du 6 juillet 1989, que M. et M^me Y ne contestent pas sauf à en minimiser la gravité, a causé un préjudice moral et psychologique à M^me G H qui sera réparé par le versement de la somme de 1 500 euros.

La compensation entre les sommes réciproquement dues sera ordonnée.

Sur les délais pour quitter les lieux et les autres demandes

M^me G H soutient que ses efforts pour trouver un nouveau logement et sa bonne foi justifient de lui allouer un délai de trois ans pour quitter les lieux.

M. et M^me Y s’y opposent sans soutenir un moyen quelconque.

***

Le premier juge, non critiqué en cela par les intimés, a accordé à l’occupante un délai de 8 mois pour quitter les lieux au visa des articles L. 412-3 et 4 du code des procédures civiles d’exécution.

Depuis le terme de ce délai et jusqu’à ce jour, M^me G H s’est maintenue dans les lieux de sorte qu’il n’y a pas lieu de lui accorder un délai supplémentaire dont elle a, au demeurant, déjà largement bénéficié de fait.

Il est équitable d’allouer à M. et M^me Y la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et M^me G H, qui succombe pour l’essentiel en son appel, sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement par arrêt mis à disposition au greffe ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Ordonne à M. Z Y et M^me A Y de délivrer à M^me E G H la quittance au titre du loyer du mois de décembre 2015 ;

Constate que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 1879,59 euros au 30 septembre 2017 .

Condamne M. Z Y et M^me A Y à verser à M^me E G H la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Ordonne la compensation judiciaire entre les sommes réciproquement dues ;

Condamne M^me E G H à verser à M. Z Y et M^me A Y, ensemble, la somme de 1 500 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;

Condamne M^me E G H aux dépens d’appel lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT