RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 1

ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2020

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/05403 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5IPU

Décision déférée à la cour : jugement du 22 février 2018 – Tribunal de Grande Instance de MEAUX – RG n° 17/00106

APPELANTS

Maître G C

Notaire associé de la SCP Christine ADRIANI-RICQ & G C

[…]

[…]

ET

SA MMA IARD

[…]

[…]

N° SIRET : 440 .04 8.8 82

Représentés et assistés de M^e Hervé-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

INTIMÉS

Monsieur X, D Y

Né le […] à […]

[…]

[…]

ET

Madame E F épouse Y

Née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Stéphane FERTIER de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0075

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été appelée le 21 octobre 2020, en audience publique, devant la cour composée de :

M^me Nicole COCHET, Première présidente de chambre

M^me Marie-Françoise D’ARDAILHON MIRAMON, Présidente

M^me Estelle MOREAU, Conseillère chargée du rapport,

qui en ont délibéré, après dépôts de dossiers de plaidoiries.

Greffier, lors des débats : M^me Djamila DJAMA

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Nicole COCHET, Première présidente de chambre, et par Séphora LOUIS-FERDINAND, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * *

Faits et procédure

Selon acte notarié reçu le 4 septembre 2015 en l’étude de M. G C, notaire à Dammartin-en-Goële, M. X Y et M^me E F épouse Y ont consenti à M. A et M^me B une promesse unilatérale de vente pour une durée expirant au 23 décembre 2015 à 16 heures, portant sur un bien immobilier situé 21 côte de l’Orme à Ver-sur-Launette, au prix de 315.000 euros, sous plusieurs conditions suspensives, dont l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 400.000 euros au plus tard le 3 novembre 2015, délai prorogé au 16 novembre 2015 par avenant du 2 novembre 2015.

M. C ayant été informé par M. A que le bien immobilier contenait une seule cave et obtenu l’accord des époux Y, le 17 novembre 2015, pour notifier aux bénéficiaires une nouvelle faculté de rétractation, a par courrier du 18 novembre 2015, indiqué à ces derniers l’erreur affectant la promesse de vente mentionnant à tort deux caves au lieu d’une et leur a notifié un nouveau délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception de cette lettre.

Le 21 novembre 2015, les bénéficiaires de la promesse se sont rétractés, en sorte que la vente ne s’est pas réalisée.

C’est dans ces circonstances que par actes des 16 et 26 novembre 2016, M. X Y et M^me E F épouse Y ont assigné M. C, ainsi que sa compagnie d’assurances, la société MMA IARD, devant le tribunal de grande instance de Meaux aux fins de voir engager sa responsabilité civile professionnelle.

Par jugement du 22 février 2018, le tribunal de grande instance de Meaux a :

— dit qu’en n’opérant pas de vérifications relatives au nombre de caves et donc à la consistance du bien alors que des informations discordantes étaient en sa possession, M. C a commis une faute de négligence susceptible d’engager sa responsabilité,

— dit que la faute commise par M. C est à l’origine d’une perte de chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation stipulée à la promesse de vente,

— fixé la perte de chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation subie par M. et M^me Y à 95%,

— condamné in solidum M. C et son assureur la compagnie MMA IARD à payer à M. et M^me Y la somme totale de 29.925 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation,

— débouté M. et M^me Y du surplus de leurs demandes indemnitaires,

— débouté M. C de sa demande reconventionnelle formée à hauteur de 5.000 euros au titre de l’abus de procédure,

— condamné M. C à payer à M. et M^me Y la somme totale de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes comme inutiles ou mal fondées,

— condamné M. C à supporter les dépens de l’instance,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Par déclaration du 13 mars 2018, M. G C et la société MMA IARD ont interjeté appel de cette décision.

Vu les dernières conclusions déposées le 30 mai 2018 par M. G C et la société MMA IARD, demandant à la cour au visa de l’article 1240 du code civil, de :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 février 2018 par le tribunal de grande instance de Meaux, notamment en ce qu’il les a condamnés in solidum à payer à M. et M^me Y la somme de 29.925 euros en indemnisation de la perte de chance de percevoir l’indemnité d’immobilisation,

Et statuant à nouveau,

— dire et juger M. et M^me Y mal fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions à leur encontre,

— les en débouter purement et simplement,

— condamner M. et M^me Y à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens ;

Vu l’absence de conclusions déposées par M. X Y et M^me E F épouse Y qui ont constitué avocat et auxquels la déclaration d’appel et les conclusions d’appelant ont été signifiées par huissier de justice le 11 juin 2018 selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile ;

L’arrêt sera contradictoire."

SUR CE,

Sur la faute :

Le tribunal a retenu que le notaire avait commis une faute de négligence en ne procédant pas, en présence d’éléments discordants, à des vérifications relativement au nombre de caves, portant sur la consistance du bien vendu, alors qu’une simple lecture des documents relatifs à la vente suffisait à établir qu’une seule cave était affectée au bien immobilier.

Les appelants contestent une quelconque faute du notaire dans la désignation du bien vendu, en faisant valoir que ce dernier n’a jamais été informé par les vendeurs d’une difficulté relative aux caves, alors que ceux-ci ne pouvaient ignorer l’existence d’une seule cave. Ils estiment que la mention d’une cave dans les diagnostics n’était pas de nature à engager la responsabilité du notaire, dès lors que les vendeurs lui ont postérieurement assuré, lors du rendez-vous de signature de la vente, qu’il y avait bien deux caves.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, 'Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée'.

La responsabilité du notaire en sa qualité de rédacteur d’acte peut être engagée sur le fondement de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable aux faits, à charge pour celui qui l’invoque d’établir une faute, un préjudice et un lien de causalité.

Le notaire a l’obligation de s’assurer de la validité et de l’efficacité de l’acte qu’il rédige, de contrôler les déclarations des parties, de procéder à des recherches sur la situation du bien et les droits des vendeurs, plus particulièrement de vérifier les origines de propriété de l’immeuble vendu, et commet une faute en négligeant de procéder à ces vérifications.

La promesse unilatérale de vente du 4 septembre 2015 reçue par M. C et l’avenant du 2 novembre 2015 mentionnent, dans le paragraphe portant sur la désignation du bien, deux caves.

Par courrier du 5 novembre 2015, M. C a indiqué aux époux Y que M. A et M^me B l’avaient informé que la deuxième cave visée dans la promesse de vente était inaccessible et leur a demandé des précisions à ce titre.

Par courriel du 17 novembre 2015, M. Bedicam, notaire désigné par les époux Y le 6 novembre 2015, a demandé à M. C de reprendre la désignation du bien en précisant que c’était à tort et par erreur que la seconde cave figurait dans le titre de propriété des vendeurs.

Par courrier du 18 novembre 2015, M. C a notifié aux acquéreurs un nouveau délai de réflexion de dix jours à compter du lendemain de la présentation de la lettre, compte tenu du fait que le notaire des vendeurs a reconnu que 'c’est à tort et par erreur que la 2^e cave figurait dans le titre de propriété du vendeur. Les vendeurs ne sont pas en mesure d’indiquer si celle-ci existe ou pas', et du changement de désignation du bien en résultant, l’acte précisant 'Il est ici observé que l’acte de propriété d’origine établi au nom du promettant mentionne l’existence de deux caves dont l’une n’a jamais pu être exploitée et utilisée par le promettant, faute d’accès et sans accès d’origine connu. Le bénéficiaire reconnaît avoir été informé que le promettant ne pouvait lui en délivrer la possibilité de jouissance, comme constaté par le bénéficiaire lors de ses différentes visites: à charge pour le bénéficiaire d’en faire son affaire personnelle'.

Les premiers juges ont cependant relevé, sans que ces éléments soient contredits par les appelants, que le document Axegeo établi en vue du mesurage du bien exigé par la loi Carrez et l’expertise réalisée par le cabinet Adiag, annexés à la promesse de vente, mentionnent chacun une seule cave.

Ils ont jugé, par des motifs pertinents et adoptés par la cour, qu’en n’opérant pas, en l’état de ces contradictions quant au nombre de caves, les vérifications nécessaires sur la consistance du bien objet de la promesse de vente, le notaire avait commis une faute de nature à engager sa responsabilité.

Le défaut d’information suffisante des promettants quant à la consistance du bien et leurs prétendues allégations selon lesquelles le bien comprenait deux caves, sont impropres à exonérer de sa responsabilité le notaire tenu de s’assurer de la consistance du bien vendu à plus forte raison en cas de contradiction des documents soumis à son examen.

La circonstance que le notaire n’ait pas à se rendre sur place est inopérante, ces démarches n’étant pas nécessaires à l’accomplissement de cette obligation.

Sur le préjudice et le lien de causalité :

Les premiers juges ont retenu que les acquéreurs ont exercé leur faculté de rétractation le 21 novembre 2015, soit dans le délai prorogé en raison de la négligence fautive du notaire, alors qu’eux mêmes n’avaient pas rempli leurs obligations en matière de recherche de financement, et que la faute commise par le notaire est donc à l’origine de la perte de chance des vendeurs de percevoir l’indemnité d’immobilisation du bien, évaluée à 95%.

Les appelants contestent le lien de causalité aux motifs que les époux Y, qui ont donné leur accord pour que soit notifié un nouveau délai de rétractation aux bénéficiaires, prenant ainsi le risque que ceux-ci se désengagent de la vente, ne peuvent reprocher au notaire d’avoir purgé ce nouveau délai. Ils réfutent également le préjudice invoqué par les époux Y dès lors que si une seule cave avait figuré dans la promesse de vente, les acquéreurs n’auraient sûrement pas refusé d’acheter le bien, et estiment le pourcentage de 95% retenu par le tribunal manifestement disproportionné.

La notification d’un nouveau délai de réflexion a été rendue nécessaire en raison d’une désignation erronée de la consistance du bien, imputable au notaire. Les appelants sont mal fondés à faire valoir que les promettants ont accepté à leurs risques et périls ce nouveau délai auquel la faute du notaire les a contraints.

Dès lors que les bénéficiaires de la promesse se sont rétractés le 21 novembre 2015, soit dans le délai de réflexion prorogé en raison de la faute du notaire, la perte de chance des promettants de percevoir l’indemnité d’immobilisation contractuelle de 31.500 euros à laquelle ils auraient pu prétendre, faute pour les acquéreurs d’avoir rempli leurs obligations contractuelles en matière de recherche de financement, l’accord de principe du prêt justifié le 4 novembre 2015 n’étant pas assimilable à une offre de prêt, est en lien de causalité directe avec la faute du notaire.

Cette perte de chance a été évaluée avec exactitude par les premiers juges à 95% soit à la somme de 29.925 euros (95% x 31.500), les acquéreurs s’étant emparés de la notification d’un nouveau délai de réflexion pour se rétracter et aucun élément n’établissant qu’ils auraient fait l’acquisition du bien si celui-ci avait été correctement désigné, alors qu’ils ont informé le notaire de cette difficulté dès le 5

novembre 2015, à une date où leur demande de prêt avait reçu un accord de principe.

Le jugement est donc confirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement dont appel relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile sont confirmées.

Les appelants échouant en leurs prétentions seront condamnés aux dépens et déboutés de leur demande indemnitaire au titre de frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. G C et la société MMA IARD de leur demande à ce titre,

CONDAMNE M. G C et la société MMA IARD aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE