ARRET N°359

N° RG 19/02457 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZRX

Y

C/

E

X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02457 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZRX

Décision déférée à la Cour : jugement du 20 juin 2019 rendu par le Tribunal d’Instance de LA ROCHE SUR YON.

APPELANTE :

Madame H M N Y

née le […] à NANTES

[…]

[…]

ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LEXAVOUE POITIERS – ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant M^e Monique BOCCARA SOUTTER, avocat au barreau de Paris, substituée par M^e Philippe GEGLO, avocat au barreau de Paris

INTIMES :

Madame D E épouse X

née le […] à […]

[…]

[…]

Monsieur J L X

né le […] à ROUSSILLON

[…]

[…]

ayant tous les deux pour avocat M^e K MOCHE, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Avril 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me F G,

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me F G,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Le 23 avril 2018, M. et M^me X ont fait une offre d’achat à M^me Y pour l’acquisition de son bien immobilier situé […], pour la somme de 305 000 € frais d’agence inclus.

L’offre d’achat a été acceptée par M^me Y et retournée à M. et M^me X le 3 mai 2018.

L’offre comprend notamment la mention : "bon pour engagement de vendre au prix net vendeur de 296 000 € ".

Toutefois, alors qu’un rendez-vous a été fixé pour la signature du compromis de vente, le 14 juin 2018, à l’étude de Maître EMILE, notaire, M^me Y a refusé de régulariser l’accord.

Le 5 juillet 2018, par l’intermédiaire de leur conseil et par courrier recommandé avec accusé de réception, M. et M^me X ont rappelé que la vente était parfaite dans la mesure où un accord sur la chose et le prix était trouvé et ont mis en demeure M^me Y de réitérer la vente.

Par courrier du 20 juillet 2018, M^me Y a confirmé son refus.

Par acte d’huissier du 21 novembre 2018, M. et M^me X ont fait assigner M^me Y devant le tribunal d’instance de la ROCHE SUR YON pour obtenir sa condamnation sur le fondement d’une faute d’inexécution contractuelle ou d’une faute délictuelle en raison de la rupture abusive des pourparlers à leur payer la somme de 9 900 € à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudices confondues outre 2 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, le tout avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

M^me Y concluait au rejet de l’ensemble des demandes et reconventionnellement à la condamnation solidaire de M. et M^me X à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile pour procédure abusive outre 3 500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire en date du 20/06/2019, le tribunal d’instance de LA ROCHE SUR YON a statué comme suit :

'Condamne M^me H Y à payer à M. et M^me X une somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts,

La condamne également à leur verser une indemnité de 2 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Dit que le montant des condamnations portera intérêts au taux légal à compter de la décision,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

Condamne M^me Y aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire'.

Le premier juge a notamment retenu que :

— la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

— M^me Y a offert à la vente, par l’entremise d’une agence immobilière, une maison d’habitation située […].

M. et M^me X, après avoir visité le bien à deux reprises, ont formulé une première offre d’achat à 290 000 € refusée par M^me Y, puis une seconde offre d’achat à 305 000 €, frais d’agence inclus, acceptée par M^me Y, laquelle a écrit de sa main : "lu et approuvé, bon pour accord, bon pour reconnaissance de visite, bon pour engagement de vente au prix net vendeur de 296 000 € "

— M^me Y estime ne pas être engagée par sa signature et les mentions manuscrites qu’elle a apposées sur l’acceptation de l’offre d’achat au motif que M. et M^me X n’auraient pas justifié de leur solvabilité et que le dépôt de garantie était inférieur aux usages.

— il ne s’agit toutefois pas d’éléments essentiels au contrat envisagé, M^me Y ayant accepté librement l’offre d’achat et l’accord étant intervenu sur la chose et sur le prix.

Il appartenait à M^me Y de solliciter des compléments d’information qu’elle estimait utiles, le versement d’un dépôt de garantie plus important, ce qu’elle pouvait faire puisqu’elle a disposé du

projet de compromis 2 jours avant la date de la signature.

— les acheteurs avaient communiqué au mandataire de M^me Y les éléments de nature à garantir leur solvabilité et sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers.

— M^me Y a refusé sans motif légitime d’exécuter son engagement contractuel de vendre son bien immobilier. Elle a donc engagé sa responsabilité et doit indemniser M. et M^me X des conséquences de sa faute, à hauteur d’une somme justifiée de 8000 €.

— l’exécution provisoire de la décision est justifiée.

LA COUR

Vu l’appel en date du 15/07/2019 interjeté par M^me H Y.

Vu l’article 954 du code de procédure civile

Aux termes du dispositif de ses dernières conclusions en date du 30/12/2020, M^me H Y a présenté les demandes suivantes :

'Il est demandé à la Cour de Céans de :

A titre principal

Vu les articles 1134 (ancien) et 1103 et 1104 nouveaux du Code civil,

1176 du Code civil (ancienne rédaction) et 1304-7 du Code civil al. 3 du même Code (nouvelle rédaction);

Vu l’offre d’achat du 23 avril 2018 de M. X au prix de 305000 € frais d’agence inclus, portant sur un bien immobilier situé […], appartenant à M^me H Y, stipulant son engager de verser « le jour du compromis de vente » le montant du dépôt de garantie;

Vu l’acceptation de cette offre le 3 mai 2018, par M^me H Y;

Vu l’accord des parties sur le montant du dépôt de garantie de 18300 € ;

Vu l’absence de virement de ladite somme de 18300 € avant le rendez-vous aux fins de signature du compromis le 14 juin 2018;

INFIRMER la décision dont appel, en ce qu’elle a pu retenir la responsabilité contractuelle de M^me Y en retenant le principe que la promesse de vente vaut vente, s’affranchissant ce faisant, de l’examen nécessaire de la levée des conditions suspensives devant être stipulées à la promesse, leur non accomplissement dans les délais requis rendant caduque ladite promesse;

En conséquence,

JUGER que l’offre d’achat formulée par M. X, acceptée par M^me Y, est caduque, nulle et de nul effet, faute de versement de l’indemnité d’immobilisation avant le 14 juin 2018 pourtant nécessaire, paraphrasant l’offre, pour « parfaire » l’engagement des parties;

JUGER pour ce premier motif que M^me Y n’était pas tenue de signer le projet de compromis de vente préparé par l’Etude de Maître I Z, notaire associé dont l’Etude se trouve 25 rue des Halles LA ROCHE SUR YON.

Vu l’article 1118 du Code civil

JUGER, au surplus que l’article 1118 du Code civil consacrant le principe de la liberté d’accepter, ou non, une nouvelle offre, que M^me Y était en droit de refuser les modalités du compromis de vente, constituant en réalité une nouvelle offre, puisque comportant des différences substantielles par rapport à l’offre d’achat, notamment en ce qui concerne les modalités d’acquisition différentes (posant la question de la solvabilité du candidat acquéreur) ainsi que le montant et modalités de versement du dépôt de garantie;

- A titre subsidiaire

Vu les articles 1109 et 1110 (anciens) et 1130 et 1132 du Code civil

Vu l’erreur provoqué par un tiers (Cass. civ. 1^re, 3 juillet 1996, pourvoi n°94-15.729, Bull. civ. I n°288).

Si, par extraordinaire, la Juridiction de Céans devait estimer, en dépit des règles de droit précédemment rappelées, que l’offre de M^me Y engageait cette dernière au point de lui interdire de la rétracter postérieurement à son acceptation par les Epoux X,

Juger que M^me Y n’a accepté l’offre, que dans la croyance de n’être liée définitivement dans le processus de vente que par la signature du compromis de vente;

Que cette croyance a été entretenue par le rédacteur-même de l’offre, l’agence RÉSEAU IMMO DIRECT,

Que la différence entre la réalité prétendue (offre d’achat acceptée liant M^me Y) et la croyance de cette dernière de ne pas être liée par l’offre d’achat, constitue un vice du consentement qualifiable d’erreur sur la substance même de la chose qui en est l’objet ;

Juger alors nulle et de nul effet l’offre acceptée par M^me Y affectée d’un vice du consentement ;

JUGER pour ce second motif, subsidiaire au premier, que M^me Y n’était pas tenue de signer le projet de compromis de vente préparé par l’Etude de Maître I Z, notaire associé dont l’Etude se trouve […].

Vu l’article 1118 du Code civil al. 3

JUGER au surplus que l’offre d’achat étant dépourvue de toute valeur, nulle et de nul effet,

l’acte notarié établi par M^e Z constitue juridiquement une « nouvelle offre » de contracter de la part de M. X, sauvegardant le principe de la liberté de M^me Y de refuser cette nouvelle offre ;

A titre plus subsidiaire encore,

Si la juridiction de Céans devant retenir le principe d’une faute, engagement de la responsabilité de M^me Y

Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a estimé à 8000 € le préjudice subi par les époux X toutes causes confondues ;

Rejeter la demande d’indemnisation de 704,50 € au titre de frais de transports des 03/04/2018 et 20/04/2018, alléguée par les Epoux X, sans lien avec la signature de l’offre et la promesse de vente, puisqu’exposés avant la première visite de la maison (13/04/2018) pour l’une, et avant la formulation d’une quelconque offre pour l’autre, étant encore observé que les Epoux X disposaient déjà d’un logement à LA ROCHE SUR YON, et alors que M. X dispose aux termes de son contrat de travail du remboursement de ses frais de déplacement et la jouissance d’un véhicule de fonction dont l’usage personnel est expressément autorisé ;

Rejeter la demande d’indemnisation de 380 € au titre du « temps de travail » dans la perspective de la concrétisation de son projet immobilier, dès lors que M. X n’a subi aucune conséquence d’une absence professionnelle ayant eu un impact sur sa rémunération, alors qu’en qualité de cadre il jouit d’une large autonomie pour l’organisation de son emploi du temps, tandis que son épouse qui ne travaille pas, et alors que les tâches consistant en « analyser économiquement leur projet », « communiquer avec l’agence immobilière » et se préparer à « fournir les pièces » nécessaires en qualité d’acquéreur en vue de la rédaction d’un compromis de vente, sont des tâches inhérentes et préalables à tout projet d’achat immobilier;

Rejeter la demande d’indemnisation du coût de quatre mois de location d’un logement provisoire pour 2880 € alors même que le paiement du loyer procède d’un contrat de bail à effet au 8 février 2018, soit plusieurs mois avant le projet d’achat du bien immobilier de M^me Y, sans lien de causalité direct, que le paiement du loyer, contrepartie de la jouissance du logement ; que l’article 1116 du Code civil rappellant que « (…) la responsabilité extracontractuelle (n’oblige pas) à compenser la perte des avantages attendus du contrat »; que les Epoux X sont propriétaires au même moment d’un autre logement – relève d’un choix personnel de confort, et non d’un état de nécessité ; que les Epoux X ont dissimulé à M^me Y qu’ils étaient locataires à la ROCHE SUR YON de sorte que selon l’article 1231-2 du Code civil « le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat »; alors qu’en tout état de cause, il serait écoulé un temps plus ou moins long entre la signature du compromis de vente, si elle était intervenue, et la signature de l’acte définitif de cession de sorte que le retard dans la signature d’un nouveau bien, n’excède pas la période du 15 juin 2019 au 3 août 2019; alors qu’en tout état de cause, les Epoux X avaient décidé de rester locataire plus longtemps, le temps d’exécuter des travaux dans leur nouvelle résidence principale (qu’il s’agisse du bien proposé à la vente par M^me Y, ou bien celui qu’il ont effectivement acquis)

Rejeter la demande d’indemnisation du coût d’achat d’un lave-vaisselle d’un montant de 699 € T.T.C., faute de preuve d’un lien de causalité direct entre la faute reprochée à M^e Y et cet équipement électroménager de confort, qui plus est selon facture faisant apparaître l’adresse du domicile des Epoux X à ST GEORGES SUR BAULCHE;

Vu l’article 1112 alinéa 2 du Code civil qui exclut la réparation d’une « perte de chance ».

Rejeter la demande d’indemnisation du préjudice évalué à 5236,50 € en première instance, dans la mesure où ils n’ont pas perdu une chance d’acquérir une autre maison, au demeurant non démontrée (l’autre bien qu’ils convoitaient ayant fait l’objet d’une offre concurrente avant le 2 mai 2018, alors que l’offre acceptée par M^me Y date du 3 mai 2018), mais au contraire ayant concrétisé leur projet d’achat dans des délais très courts et signé un compromis dès le 3 août 2018, qu’il n’y a aucun lien de causalité entre le comportement de M^me Y et le choix de leur logement temporaire prétendument inadapté pris en location plusieurs mois auparavant dès février 2018, choix dicté en réalité par la mobilité professionnelle de M. X, et conforme aux existences d’une famille (trois chambres selon le bail) et alors même qu’ils disposent au surplus d’une autre résidence très confortable dans la région d’AUXERRE;

En toutes circonstances,

REJETER l’ensemble des demandes de M. J X et M^me D E épouse X;

CONDAMNER solidairement M. J X et M^me D E épouse X à payer la somme de 10000 € à M^me H Y à titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE, ou bien subsidiairement sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle ;

CONDAMNER solidairement M. J X et M^me D E épouse X à payer la somme de 11 625 €, soit 5812,50 € chacun à M^me H Y sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNER solidairement M. J X et M^me D E épouse X aux entiers dépens'

A l’appui de ses prétentions, M^me H Y soutient notamment que :

— selon le texte même de l’offre d’achat, « pour parfaire leur engagement », les époux X s’obligeaient à verser un dépôt de garantie le jour du compromis de vente.

— le projet de compromis de vente a été rédigé sans concertation avec M^me Y et ne reprend pas l’ensemble des stipulations de l’offre d’achat précitée.

Il prévoit un prêt principal d’un montant maximum de 322 700 € alors qu’un maximum de 200 000 € était prévu. Il ne prévoit plus le versement du dépôt de garantie à la signature, mais différé de huit jours, et plus étonnant encore, stipule un dépôt de garantie d’un montant de 1000 €, au lieu des 18300 € convenus.

— le compromis met à la charge du vendeur de nombreuses charges exorbitantes des usages en matière de vente.

— le jour convenu pour la signature, le jeudi 14 juin 2018, non seulement le projet d’acte n’était pas modifié, mais aucune somme n’avait été virée par les Epoux X sur le compte de l’Etude de M^e Z. Le virement de l’indemnité d’immobilisation n’est jamais intervenu.

— M^me Y a donc refusé de signer, une condition essentielle de l’engagement des parties n’étant pas concrétisée au jour convenu pour la signature du compromis.

— elle était en droit de se montrer particulièrement vigilante quant à la preuve de la solvabilité de ses candidats acquéreurs et qu’elle n’avait jamais rencontré avant le rendez-vous de signature.

— M. et M^me X sont pleinement responsables de l’absence de consignation de l’indemnité d’immobilisation au jour de la signature et doivent en supporter seuls les conséquences que M^me Y était en droit d’en tirer.

— la mise en demeure du 5 juillet 2018 de signer reprenait le compromis non conforme à la promesse signée. Elle y a répondu le 20 juillet, et M. et M^me X ont signé un autre compromis dès le 3 août pour un montant très inférieur et sans l’en informer.

— l’absence de valeur contractuelle de l’offre acceptée est soutenue, compte tenu de ses conditions non remplies.

Les parties, qui sont certes déjà d’accord sur la chose et le prix, ont néanmoins entendu subordonner leur consentement à la signature d’un compromis de vente, sous diverses conditions suspensives,

rédigé par le notaire, ainsi qu’au versement pour le jour de la signature du compromis de vente d’une indemnité d’immobilisation. L’accomplissement de ces formalités est un élément constitutif du consentement à la vente.

Il ne s’agit en réalité qu’une proposition de contracter, subordonnant la concrétisation de l’accord des parties à la rédaction d’un avant-contrat.

L’offre de M. X, acceptée par M^me Y, subordonnant la manifestation de l’accord des parties à la régularisation d’une promesse de vente sous condition suspensives, est donc insuffisante en soi pour lier les parties.

— la rédactrice de l’offre d’achat, l’agence RÉSEAU IMMO DIRECT, n’a pas manqué d’écrire à M^me Y que l’acceptation de ce document (l’offre) n’avait aucune valeur puisque seule comptait la signature du compromis de vente préparé par le notaire.

— le versement le jour du compromis de vente de l’indemnité d’immobilisation était nécessaire pour « parfaire » l’engagement des parties. Elle ne pouvait être contrainte de signer un compromis sans valeur, caduc, si dans le délai expirant au jour de signature, les candidats acquéreurs n’ont pas payé l’indemnité d’immobilisation.

La clause était essentielle et déterminante pour M^me Y en ce que l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

— à titre subsidiaire, sur les vices du consentement affectant l’acceptation de « l’offre » formulée par M^me Y, est soutenue l’erreur provoquée par un tiers, soit l’agence immobilière, cause de nullité. Elle était convaincue que l’offre même signée n’avait aucune valeur, au vu du courrier de RÉSEAU IMMO DIRECT à M^me Y du 12 juin 2018.

Faute de formation d’un contrat, seule la responsabilité extracontractuelle de M^me Y est susceptible d’être engagée.

— le projet de compromis proposé par le notaire ne constitue qu’une offre de contracter, dès lors qu’il s’écarte de l’offre précédemment acceptée devenue caduque.

En l’espèce, le projet de compromis contient des dispositions contraires à l’offre précédemment acceptée entre les parties. M^me Y était en droit de refuser ces modifications substantielles. Il constitue une nouvelle offre de la part de M. X et le principe de la liberté d’accepter, ou non, cette nouvelle offre est rappelée par M^me Y.

— sur la solvabilité de M. X, la stipulation d’un dépôt de garantie de 1000 € est dérisoire. Le rédacteur d’acte n’avait pas prévu une somme équivalente à 6% du prix de cession, payable le jour de la signature, alors qu’un dépôt de 5 à 10% est conforme aux usages.

Cette somme ridicule était non pas payable le jour de la signature, mais sous huit jours.

Sur les stipulations impactant le prix net vendeur, le projet de compromis de vente comporte des « frais cachés » pouvant être importants pour M^me Y qui pour sa part souhaitait vendre la maison « en l’état ». Il s’agissait de l’obligation pour le promettant d’installer des détecteurs de fumée, de faire ramoner la cheminée, d’entretenir la chaudière et donc surtout de la remettre préalablement en état, l’installation de gaz n’étant plus conforme, et enfin les conséquences d’une cuve à fioul bel et bien existante.

M^me Y était en droit de refuser de signer le projet de compromis de vente préparé par le notaire.

— il est faux de soutenir que la mise en demeure avait pour objet une ouverture à la négociation pour un nouveau compromis.

— ni Maître Z, ni les Epoux X, n’ont proposé le jour de la signature, ni même plus tard, de revoir la rédaction de la promesse de vente.

— sur l’absence de préjudice matériel et moral subi par les époux X, leurs demandes sont contestées point par point par M^me Y.

— M^me Y elle aussi a subi un préjudice, de sa rencontre avec les Epoux X, dans le cadre du projet de promesse, puisque venant de PARIS. Elle estime avoir été victime d’une tentative d’escroquerie au jugement, et avoir supporté l’exécution provisoire de la décision, alors qu’elle connaissait des problèmes de santé. La somme de 10 000 € est donc sollicitée au titre de l’abus de procédure.

Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 14/05/2020, M. J X et M^me D E épouse X ont présenté les demandes suivantes :

'- Vu les articles 1102 à 1104 du Code Civil,

- Vu l’article 1194 du Code Civil,

- Vu les articles 1113 et 1114 du Code Civil,

- Vu l’article 1118 du Code Civil,

- Vu l’article 1121 du Code Civil,

- Vu l’article 1583 du Code Civil,

- Vu l’article 1589 alinéa 1 e r du Code Civil,

- Vu l’article 1112 du Code Civil,

- Vu les articles 1240 et 1241 du Code Civil,

- Vu les articles 1231-7 et 1343-2 du Code Civil,

- Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

- Vu les pièces versées aux débats énumérées sous bordereau de communication de pièces, annexées et accompagnant la présente assignation,

- DIRE ET JUGER les demandes, fins et conclusions de M^me H Y irrecevables et non fondées, et par conséquent :

- DÉBOUTER M^me H Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- DIRE ET JUGER les demandes, fins et conclusions de M. J X et de M^me D E épouse X recevables et bien fondées, et par conséquent :

A TITRE PRINCIPAL :

- CONFIRMER LA DÉCISION DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE LA ROCHE SUR YON DU 20

JUIN 2019 ET DIRE ET JUGER que M^me H Y a commis une inexécution contractuelle engageant sa responsabilité contractuelle et l’obligeant à réparer les préjudices subis par M. J X et M^me D E épouse X,

A TITRE SUBSIDIAIRE :

- DIRE ET JUGER que M^me H Y a commis des fautes constitutives d’une rupture abusive des pourparlers, engageant sa responsabilité délictuelle et l’obligeant à réparer les préjudices subis par M. J X et M^me D E épouse X,

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

- INFIRMER LE JUGEMENT DU TRIBUNAL D’INSTANCE DE LA ROCHE SUR YON DU 20 JUIN 2019 en ce qu’il a limité la réparation des préjudices subis par M. J X et M^me D E épouse X ET, tenant compte, également, de l’aggravation des préjudices depuis la première instance,

CONDAMNER M^me H Y à régler à M. J X et M^me D E épouse X la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,

- CONDAMNER M^me H Y à régler à M. J X et à M^me D E épouse X la somme de 7.066,84 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

- CONDAMNER M^me H Y aux entiers dépens de première instance et d’appel toutes taxes comprises,

- DIRE ET JUGER que l’ensemble des condamnations susvisées produiront intérêts au taux d’intérêt légal à compter du jugement du Tribunal d’Instance de la ROCHE SUR YON du 20 juin 2019 et jusqu’à complet règlement et que les intérêts ainsi échus produiront eux-mêmes intérêts dès lors qu’ils auront couru pour une année, jusqu’à complet règlement'.

A l’appui de leurs prétentions, M. J X et M^me D E épouse X soutiennent notamment que :

— à titre principal est soutenu l’engagement de la responsabilité contractuelle de M^me Y.

Sauf démonstration de circonstances particulières, l’acceptation de l’offre au prix fixé par l’offrant vaut vente, sans que la vente soit soumise à la signature d’un compromis de vente.

— en l’espèce, les époux X et M^me Y se sont accordés pour une vente du bien immobilier de M^me Y au prix net vendeur de 296.000 €.

Les parties se sont entendues sur les éléments essentiels du contrat, sans qu’il ait été question de subordonner l’existence du contrat à une condition ou un acte spécifique.

La signature d’un compromis de vente devant le notaire n’a pas été prévue comme une condition du consentement de M^me Y.

Les mentions relatives à la rédaction du compromis de vente ne peuvent être analysées que comme un engagement d’avoir à signer un compromis notarié, aucune autre circonstance ne permettant de retenir que les parties auraient entendu retarder jusqu’à cette date la naissance de leur obligation de vendre et d’acheter.

Les conditions suspensives et le versement d’une indemnité d’immobilisation avant la signature du compromis de vente ne sauraient constituer un élément substantiel de nature à retarder l’engagement des parties et l’obligation de vendre et d’acheter jusqu’à la signature d’un compromis de vente

— M^me Y a refusé de signer le compromis de vente car elle entendait obtenir le versement d’un prix de vente supérieur au prix convenu dans l’offre d’achat acceptée.

— elle n’a jamais émis de demandes d’explications ou de sollicitations relatives à des modifications de stipulations accessoires du contrat.

La force probante de la pièce présentée comme un mail adressé à l’office notarial le 29 mai 2018 n’est pas établie.

Si les mentions du compromis ne lui convenaient pas, il lui appartenait d’expliquer en quoi et d’en solliciter la modification, éventuellement avec l’assistance de son notaire.

— M. et M^me X auraient pu entendre que des modifications, non substantielles et ne portant pas sur le prix de vente convenu, soient apportées au compromis de vente rédigé par Maître ÉMILE, Notaire, et que la date de signature du compromis de vente, prévue le 14 juin 2018, soit décalée de quelques jours.

Or, M^me Y a simplement refusé de vendre son bien au prix convenu.

— le compromis de vente qui prévoyait un prix de vente de l’immeuble de M^me Y de 296.000 €, outre 9.000 € de frais d’agence immobilière, soit 305.000 € ne peut être analysé comme une nouvelle offre d’achat.

— la fausse croyance d’un contractant non provoquée par des manoeuvres dolosives constitue un défaut d’évaluation et non pas un vice du consentement.

Lors de son acceptation de l’offre d’achat, M^me Y n’a souffert d’aucune violence, dol ou erreur sur le prix de vente pour lequel elle donnait son accord, susceptible d’avoir vicié son consentement.

— la mise en demeure ne sollicitait pas la régularisation du compromis présenté le 14 juin 2018, mais la régularisation d’un compromis de vente, et invitait donc à la reprise d’une discussion. M^me Y a toutefois maintenu par son courrier du 20 juillet 2018 son refus de vendre.

— un versement de 6% était bien prévu au titre du dépôt de garantie et M. X avait requis de sa banque qu’elle opère un virement sur le compte du notaire hauteur de 18.300 €.

Si le virement n’a pas été opéré, c’est en raison du fait que le 14 juin 2018, M^me Y a refusé de signer le compromis de vente devant le notaire. Suite à un échange de courriel exposant la non signature du compromis, la banque n’a pas exécuté l’ordre de virement.

Concernant les modalités de financement de l’acquisition et la solvabilité des époux X, M^me Y est d’une particulière mauvaise foi au vu de leur situation financière connue.

— Les travaux mis à sa charge sont ceux usuellement mis à la charge du vendeur au regard de la réglementation en vigueur, soit l’obligation d’installer des détecteurs de fumée, obligation de ramoner la cheminée (2 fois par an), obligation d’entretenir la chaudière, suppression des cuves à fioul inutilisées.

— reprochant à l’agent immobilier d’avoir bradé sa maison, M^me Y le proposait par le biais

d’une autre agence au prix de 440 000 €. Le 4 mai 2019, elle a signé un compromis de vente.

— M^me Y ne peut pas prétendre qu’elle n’était pas tenue de régulariser la vente et d’accepter toutes les conditions ordinaires et de droit d’une vente immobilière.

— au principal, la confirmation du jugement est soutenue en ce qu’il a retenu la responsabilité contractuelle de M^me Y.

— à titre subsidiaire, sa responsabilité délictuelle sera retenue au titre d’une rupture abusive des pourparlers.

Les parties sont libres de ne pas s’engager dans les liens contractuels, mais elles doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

La rupture abusive des pourparlers constitue une faute, ouvrant droit au versement de dommages et intérêts à la victime.

Les termes de l’acceptation laissaient entendre que la vente était conclue et qu’il ne restait plus qu’à l’acter officiellement devant le notaire, dans un premier temps par la signature d’un compromis de vente et dans un second temps par la signature de l’acte authentique de vente.

Or, M^me Y, brutalement, sans explications de quelque nature que cela soit, au cours du rendez-vous de signature du 14 juin 2018, a refusé de signer le compromis de vente, se refusant à entendre le propos du notaire et de l’agent immobilier, puis les termes de la mise en demeure.

Ce n’est que dans le cadre de l’instance judiciaire qu’elle a développé divers arguments afin d’échapper à sa responsabilité.

— sur les dommages et intérêts, la demande est argumentée poste par poste et une somme de 10 000 € est ainsi sollicitée, toutes causes financières et morales de préjudices confondues.

— la demande reconventionnelle de M^me Y doit être écartée, faute d’abus de droit d’ester en justice.

Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

Vu l’ordonnance de clôture en date du 11/03/2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’objet du litige :

L’article 1103 du code civil dispose que :

'Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

L’article 1104 du code civil dispose que :

'Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public'.

L’article 1194 du code civil dispose que :

'Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donne l’équité, l’usage ou la loi'.

L’article 1113 du code civil dispose que :

'Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque '.

L’article 1114 du même code dispose que :

'L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation'.

L’article 1118 du code civil précise que :

'L’acceptation est la manifestation de la volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une nouvelle offre'.

L’article 1121 du code civil dispose que :

'Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue'.

L’article 1583 du code civil dispose que la vente est ' parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée'.

En l’espèce, M. et M^me X ont transmis le 17 avril 2018, après 2 visites les 13 et 16 avril 2018, une offre d’achat de l’immeuble de M^me Y pour un montant de 290.000 €.

Cette offre n’étant pas acceptée, ils ont transmis le 24 avril à l’agence immobilière une seconde offre d’achat, datée du 23 avril 2018, pour un prix d’acquisition de 305.000 € frais d’agence inclus.

Le 3 mai 2018, M^me A de la SELARL AZUR CONSEIL IMMO, nom commercial RÉSEAU IMMO DIRECT a communiqué à M. et M^me X, l’offre d’achat proposée par leurs soins, en date du 23 avril 2018, régularisée par M^me Y.

Le texte de l’offre est le suivant :

' 6) Nous soussignés : M^me Y H

Demeurant : […]

Téléphone : 06-44-11-41-38

Adresse de messagerie électronique : H.Y@gmail.com

Nous nous engageons expressément :

- A ne traiter la vente de notre bien avec les proposants que par l’intermédiaire du mandataire (pour une durée de douze mois à compter de ce jour).

- Si nous acceptons l’offre d’achat qui nous est faite par les proposants, nous nous interdisons et ce jusqu’à la date de signature du compromis de vente, d’aliéner notre bien désigné ci-avant à une autre personne que les proposants et ce quels que soient les avantages que nous pourrions en tirer.

En cas de violation des engagements ci-dessus indiqués, nous serons tenus à l’entière réparation du préjudice causé au mandataire par son éviction. Ce préjudice ne pouvant être inférieur à la rémunération qu’il aurait perçue en concourant à l’acte.

Si nous acceptons l’offre d’achat qui nous est faite par les proposants, la transaction devra avoir lieu aux conditions ordinaires et de droit que nous nous engageons à accomplir. Le mandataire se chargera de faire établir par le notaire à compter des présentes, tout acte aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement de cette transaction.

Nous acceptons l’offre d’achat qui nous est faite par les proposants aux prix net vendeur de :

Noté en chiffre : 296.000 €

Noté en lettres : Deux cent quatre-vingt-seize mille euros

Fait à la ROCHE SUR YON le

En 2 exemplaires, dont un est remis dès à présent au mandant qui le reconnaît.'

M^me Y a, en suite de ce texte, apposé de sa main, avant sa signature, la mention suivante :

« Lu et approuvé. Bon pour accord. Bon pour reconnaissance de visite. Bon pour engagement de vente au prix net vendeur de 296.000 € (euros) '.

La page 1 de l’offre portait en outre la mention suivante, s’agissant de l’engagement des proposants : '5) si notre offre d’achat est acceptée par les propriétaires, la transaction devra avoir lieu aux conditions ordinaires et de droit que nous nous engageons à accomplir. Le mandataire se chargera de faire établir tous les actes par notaire aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement de cette transaction. A cet effet et pour parfaire notre engagement nous verserons (le jour du compromis de vente) au compte séquestre du notaire une somme qui s’imputera sur le prix convenu de la vente sauf application de l’une des conditions suspensives, ou si nous décidons de renoncer à l’acte (…) notre versement

initial nous sera intégralement restitué'.

Il résulte de ces éléments que la proposition faite à M^me Y par M. et M^me X constitue une offre précise, complète en son principe et ferme.

De même, l’acceptation de M^me Y qui a pu indiquer clairement sous’bon pour accord, bon pour engagement de vente au prix net vendeur de 296000 €', sans mention à cet acte d’aucune réserve, permet de retenir l’accord des parties sur la chose et le prix.

M^me Y s’interdisait par cet acte d’aliéner son bien à une autre personne que M. et M^me X, le prix de vente étant clairement fixé. Elle s’obligeait également de conclure la transaction aux conditions ordinaires et de droit qu’elle s’engageait à accomplir.

Entre le 24 avril et le 3 mai 2018, M^me Y avait pu établir sa réflexion aboutissant à son accord et elle ne peut valablement soutenir le vice de son consentement du fait de son erreur sur la portée de son engagement, en dépit des propos tenus par l’agence RÉSEAU IMMO DIRECT par courrier du 12/06/2018 : ' si vous avez le moindre doute et si vous êtes sûre d’avoir une autre offre, ne signer (sic) pas le compromis, ne vous engagez pas. Si vous n’avez pas d’autre offre, signer le compromis et si vous avez des remarques à faire il faudra le dire le jour du compromis".

Or, ce propos n’apporte nullement à M^me Y l’information du défaut de valeur de son acceptation de l’offre, mais doit être compris comme un conseil stratégique et financier, et aucune erreur viciant son consentement ne peut être soutenue par M^me Y.

Si celle-ci a pu regretter par son courrier adressé le 20 juillet 2018 à M^me A de l’agence RÉSEAU IMMO DIRECT d’avoir accepté de 'brader sa maison', son engagement de vente n’en était pas moins clair et réfléchi, d’autant qu’aucune réserve n’accompagnait son acceptation.

Il doit être au surplus retenu que le projet de compromis de vente notarié n’a été communiqué à M^me Y que le 12 juin 2018, soit l’avant veille de la date de signature retenue le 14 juin 2018 à 11H, cela en dépit de sa démarche effectué par mail du 29 mai 2018 dont il est suffisamment justifié auprès de M^me B, clerc du notaire Maître Z.

M^me Y indiquait ainsi : 'Je souhaite prendre connaissance des conditions qui seront exposées lors de la promesse de vente le 14 juin prochain à 11H, concernant la maison de famille.

Je souhaite tout particulièrement savoir s’il existe des clauses suspensives et m’assurer qu’il y a bien un dépôt de garanti de 10% prévu.

Je vous serais donc très reconnaissante de bien vouloir me faire parvenir ce document par poste avant le 8 juin, date à laquelle je m’absente de Paris et ne serai joignable ni par courrier ni par internet jusqu’au 14.

Il est légitime que je puisse en prendre connaissance'.

M^me Y soutient avoir ainsi découvert, 2 jours avant la date de signature prévue, l’existence de « frais cachés » appelés à réduire le prix net vendeur convenu.

Il s’agissait selon elle de l’obligation d’installer des détecteurs de fumée, de faire ramoner la cheminée, d’entretenir la chaudière et donc surtout de la remettre préalablement en état, l’installation de gaz n’étant plus conforme, et enfin les conséquences de l’existence d’une cuve à fioul bel et bien existante.

Toutefois, et alors que M^me Y s’était engagée à conclure la transaction aux conditions ordinaire et de droit, il résulte de l’examen du projet de compromis que le vendeur s’engageait, comme d’usage commun, à maintenir en bon état de fonctionnement les équipements du bien vendu indispensables pour y habiter : chaudière, chauffe-eau, VMC, évier de cuisine, pompe de relevage, à effectuer l’entretien de la chaudière et le ramonage de la cheminée.

Ces prescriptions habituelles ne venaient nullement remettre en question les termes de la transaction tels que retenus dans l’offre acceptée.

De même, M^me Y ne peut utilement soutenir qu’il lui était fait obligation au compromis de remettre en état l’installation de gaz, dès lors que le projet de compromis prévoyait explicitement en sa page 15 que 'l’installation est non conforme, par rapport aux points de contrôles suivants: 'le conduit de raccordement présente un orifice de prélèvement non convenablement obturé (chaudière). L’acquéreur déclare avoir pris connaissance de ce diagnostic par la, remise qui lui en a été faite par le vendeur'.

Il résulte de ces éléments qu’au contraire de l’argumentation de M^me Y, le projet de compromis ne portait par sur ces points de modifications substantielles, dérogeant à l’accord initial.

En outre, elle ne démontre nullement, au regard des pièces versées aux débats, le bien fondé objectif de ses réticences quant à la solvabilité de M. et M^me X.

Par contre et s’agissant du dépôt de garantie, il était prévu à l’offre de vente que celui-ci soit versé par les proposants 'le jour du compromis de vente', étant relevé que le montant de ce dépôt n’était pas précisé, ce qui n’avait pas fait l’objet de réserve de la part de M^me Y.

M. et M^me X ne peuvent utilement soutenir dans ces conditions que l’établissement d’un compromis de vente n’était pas une condition de la transaction, puisque sa signature permettait justement le versement du dépôt auquel ils s’étaient engagés.

Or, il résulte de la lecture du projet de compromis qu’un dépôt de garantie de 1000 € était mentionné, payable sous huit jours de la signature du compromis.

Cette date de versement déroge expressément aux prévisions de l’offre acceptée et pouvait être légitimement contestée par M^me Y, étant rappelé sa préoccupation sur ce point, précisée à l’office notarial par son mail du 29 mai 2018.

Toutefois, il résulte des éléments versés aux débats que M. X avait effectivement entrepris des démarches auprès de son établissement bancaire par le biais de M^me K C, conseiller du Crédit Agricole Sud Rhône Alpes le 09 juin 2018 pour obtenir le transfert de la somme de 18300 € , soit 6% du prix de vente, sur le compte séquestre du notaire.

Le paiement d’un montant de dépôt de garantie de 6 % était donc projeté par M. et M^me X, dans les proportions usuellement pratiquées en la matière, mais il est établi qu’au jour prévu de signature, ces fonds n’étaient pas transmis sur le compte du notaire.

Ce défaut de transmission, s’il peut être expliqué par le défaut d’intervention en temps utile de M^me C qui ne travaillait pas le jour souhaité pour le transfert, relève toutefois de la responsabilité de M. et M^me X à qui il appartenait de s’organiser utilement.

Dans ces circonstances, M^me Y était légitime à refuser une signature du compromis en l’état, et alors que les acquéreurs n’étaient pas en mesure de verser le dépôt de garantie à la date prévue.

Par contre, elle ne pouvait considérer, sur ce seul argument, ou d’autres non étayés devant la cour, que son acceptation de l’offre était caduque, alors qu’elle s’était engagée précisément et fermement.

Il lui appartenait d’envisager et de proposer de différer la signature du compromis prévu et indispensable, ce qui aurait permis de préciser les termes du versement du dépôt de garantie, voire d’autres dispositions contractuelles dont elle aurait souhaité explication.

Au contraire, aucune négociation n’a pu être entreprise le 14 juin 2018, compte tenu du défaut de communication des parties mais sans que la responsabilité des acquéreurs puisse être retenue sur ce point, au vu des éléments versés aux débats.

Surtout, la mise en demeure du 5 juillet 2018 de signer le compromis permettait à M^me Y de faire, après ses nécessaires explications, toute proposition aux fins de parvenir aux transactions nécessaires et de satisfaire à ses propres engagements.

Elle n’en a rien fait, soutenant par son courrier du 20 juillet 2018 le vice de son consentementet indiquant – sans en justifier – que son notaire de PARIS qu’elle avait appelé lui avait conseillé

'compte tenu du manque de neutralité et de transparence, de ne rien signer'.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de retenir, par confirmation du jugement entrepris, que M^me Y a effectivement refusé sans motif légitime d’exécuter son engagement contractuel de vendre son bien immobilier, engageant ainsi sa responsabilité.

M. et M^me X sont ainsi fondés à demander la réparation de leurs préjudices indemnisables.

Sur la réparation des préjudices subis par M. et M^me X :

M. et M^me X sollicitent le versement d’une somme globale de 10 000€ à titre de dommages et intérêts.

S’agissant de leur déplacement de la région d’AUXERRE à la ROCHE SUR YON aux fins de visite de la maison, soit des frais de déplacement de 582,10€ et de péage pour 122,40 €, il ressort de l’attestation de l’employeur de M. X que celui-ci n’a bénéficié d’aucune prise en charge de ces frais de la part de son employeur.

Il en résulte que ces frais ont été engagés à perte, de la faute de M^me Y, puisque le second bien visité antérieurement au 14 juin 2018 n’a pu être acquis.

Par contre, la latitude d’organisation professionnelle dont dispose M. X ne lui permet pas de justifier d’une perte de rémunération ou de congé, à la suite des démarches inutiles d’acquisition du bien de M^me Y.

S’agissant de la charge du loyer supporté, il ressort de l’examen du bail versé aux débats que celui-ci a été conclu le 07 février 2018, à effet au 08/02/2018 et avait pour terme le 07/02/2021.

Ce bail, conclu en raison de la mutation professionnelle de M. X, est donc bien antérieur aux démarches d’acquisition de la maison de M^me Y.

De même, le choix de l’immeuble loué revient aux intimés et leur insatisfaction de ce bien ne peut être mise en la faute de celle-ci : ils ont pu en effet signer dès le 3 août 2018 un compromis relatif à l’achat d’un autre immeuble à LA ROCHE SUR YON.

Le choix de ce nouvel immeuble et les travaux que M. et M^me X ont souhaité y effectuer est sans relation avec la vente non réalisée, s’agissant notamment de la durée de ces travaux.

Par contre, le délai couru entre le 14 juin et le 3 août 2018 a directement impliqué pour les intimés l’obligation de supporter une location de la responsabilité de M^me Y, pour un montant de 720 € + 456 € (1 mois et 19 jours) = 1176 €.

Par contre, M. et M^me X ne démontrent pas que le rachat d’un lave-vaisselle pour 699 € T.T.C. constitue un préjudice indemnisable, en relation de causalité directe avec la faute de M^me Y. Cette demande sera en conséquence écartée.

S’agissant de l’indemnisation du préjudice moral de M. Et M^me X, il y a lieu de retenir que le projet de déménagement de la famille à la ROCHE SUR YON trouve son origine dans la mutation professionnelle de M. X, la famille choisissant, préalablement à ses contacts avec l’appelante, son établissement provisoire en location.

Toutefois, il y a lieu de considérer que ces prévisions de déménagement dans le bien de M^me Y ont été brutalement bouleversées par le comportement fautif de cette dernière, les contraignant, alors qu’ils ont la charge de 3 enfants, de rechercher à bref délai une solution d’achat

leur permettant de quitter la location, malgré tout avec retard.

Leur préjudice sera sur ce point évalué à la somme de 6119,50 €.

En conséquence, le préjudice de M. et M^me X est établi et chiffré à la somme de 6119,50 € + 1176 € + 582,10 € + 122,40 € = 8000 €, sans que d’autres éléments de préjudice puissent être retenus.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a accordé à M. et M^me X la somme de 8000 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la décision rendue et capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande indemnitaire de M^me Y au titre de l’abus de procédure :

Il y a lieu de rechercher l’existence d’éléments faisant apparaître non seulement le caractère infondé mais encore abusif de la procédure engagée, caractérisant des circonstances de natures à faire dégénérer en faute l’exercice du droit d’agir en justice.

En l’espèce il n’est pas démontré au regard de la décision rendue au fond un abus du droit d’ester en justice, ni du droit d’appel, M. et M^me X n’ayant pas fait dégénérer en abus leur droit de soumettre leur prétention à examen de justice.

La demande de dommages et intérêts formée à ce titre sera en conséquence écartée.

Sur les dépens et l’application de l’article 699 du code de procédure civile:

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…).'

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d’appel seront fixés à la charge de M^me H Y.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Il est équitable de condamner M^me H Y à payer à M. J X et M^me D E épouse X la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

La somme allouée au titre des frais de première instance a été justement appréciée, le jugement entrepris devant être confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

CONDAMNE M^me H Y à payer à M. J X et M^me D E épouse X la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

en cause d’appel.

CONDAMNE M^me H Y aux dépens d’appel, étant rappelé que les dépens de première instance restent répartis ainsi que décidé par le premier juge.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,