RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 20 MAI 2020

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/03753 – N° Portalis 35L7-V-B7D-B7KZG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Janvier 2019 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX
- RG […]7/04192

APPELANTE

SARL C’BATIR agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de MEAUX sous le numéro 440 515 948

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e T h i e r r y J O V E D E J A I F F E d e l a S E L A R L JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

INTIMÉE

SA BPCE LEASE IMMO (anciennement dénommée NATIXIS LEASE IMMO et plus anciennement dénommée FRUCTICOMI) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 333 384 311

[…]

[…]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER – BEQUET – MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 Mars 2020, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré,

un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions prévues par l’article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, (initialement fixé au 13 mai 2020) ayant été renvoyé en raison de l’état d’urgence sanitaire.

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 14 mars 2008, la société BPCE LEASE IMMO (anciennement dénommée NATIXIS LEASE IMMO et plus anciennement FRUCTICOMI) a conclu, en qualité de crédit-bailleur, avec la SCI L’ORCHIDEE, prise en la personne de son gérant, M. Y X, crédit-preneur, un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 12 ans portant sur des locaux professionnels à acquérir et à aménager, situés […] à Courtry, moyennant le paiement de loyers payables trimestriellement et d’avance, outre l’ensemble des charges afférentes aux locaux.

L’article A.4 de la convention de crédit-bail immobilier prévoyait notamment que toute sous-location totale ou partielle des locaux devait être préalablement et par écrit agréée par le bailleur et que la résiliation du crédit-bail, pour quelque cause que ce soit, mettrait fin

immédiatement à toute sous-location, si bon semble au bailleur ; il était également précisé que la présente clause devait être reproduite dans tous les contrats de sous-location, lesquels devaient, en outre, stipuler la renonciation expresse du sous-locataire à ses droits et actions à l’encontre du bailleur.

L’article B.15.2 de la convention de crédit-bail faisait état de deux contrats de sous-location d’ores et déjà conclus par la SCI L’ORCHIDEE, dont l’un d’une durée de 3 ans, au bénéfice de la société C’BATIR, suivant contrat de sous-location du 18 mars 2006, moyennant un loyer annuel hors taxe de 13.200 €, et l’autre d’une durée de 9 années, conclu le 20 décembre 2006 à effet du 1^er janvier 2007, au bénéfice de la société BATIMENT RAVALEMENT MACONNERIE (BATRAMA) moyennant le paiement d’un loyer annuel hors taxe de 39.600 euros, précision étant faite que la SCI L’ORCHIDEE et la société BATRAMA sont toutes deux représentées par le même gérant, M. Y X.

Par acte d’huissier de justice du 21 décembre 2015, la société NATIXIS LEASE IMMO a fait délivrer à la SCI L’ORCHIDEE, ainsi qu’à M. Y X, son gérant statutaire et associé, et M^me A B C D, épouse X, également associée, les deux personnes physiques étant prises en leur qualité de cautions, un commandement de payer la somme de

30.540,88 € TTC visant la clause résolutoire.

Par ordonnance de référé du 27 juillet 2016, le président du tribunal de grande instance de Meaux a notamment constaté la résiliation automatique du contrat de crédit-bail liant la société NATIXIS LEASE IMMO à la SCI L’ORCHIDEE et ordonné l’expulsion de cette dernière et de tous occupants de son chef, à l’exclusion des sociétés BATRAMA et C’BATIR, des lieux loués, fixé à la somme de 5.733,47 € l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par la SCI L’ORCHIDEE depuis la date de résiliation du bail, condamné la SCI L’ORCHIDEE à payer à la société NATIXIS LEASE IMMO une provision de 37.785,99 € à valoir sur le montant de la créance locative arrêtée au 31 mai 2016, l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle précitée, ainsi que la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette décision, signifiée le 10 août 2016, n’a fait l’objet d’aucun recours.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré à la SCI L’ORCHIDEE par acte extrajudiciaire du 23 septembre 2016. Par acte du même jour, la société NATIXIS LEASE IMMO a sommé les sociétés L’ORCHIDEE, BATRAMA et C’BATIR de régler entre ses mains les loyers et charges dus en vertu des baux des 18 mars 2006 et 20 décembre 2006 et de lui communiquer le montant des sommes ayant été réglées en exécution de ces baux à la SCI L’ORCHIDEE depuis le 22 janvier 2016, date de résiliation du contrat de crédit-bail.

Par acte du 11 octobre 2016, l’huissier mandaté par la société NATIXIS LEASE IMMO a constaté que les locaux étaient occupés.

La société NATIXIS LEASE IMMO a fait signifier le 28 mars 2017 une nouvelle sommation interpellative.

Suivant publication au BODACC du 23 mars 2017, la société BATRAMA a fait l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire ouverte par jugement du tribunal de commerce de Meaux du 6 mars 2017.

Connaissance prise que la SCI L’ORCHIDEE avait donné à bail à la société C’BATIR, le 23 mars 2015, les locaux dont elle est propriétaire, la société NATIXIS LEASE IMMO a, par acte du 16 octobre 2017, fait assigner la société C’BATIR devant le tribunal de grande instance de Meaux aux fins principales de voir constater que le contrat du 23 mars 2015 conclu entre la SCI l’ORCHIDEE et la société C’BATIR lui est inopposable et de voir ordonner son expulsion.

Par jugement en date du 24 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Meaux a :

— ORDONNÉ l’expulsion de la société C’BATIR et de celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, de l’immeuble objet du contrat de crédit-bail immobilier du 14 mars 2008 résilié et correspondant à un immeuble à usage d’activités et de bureaux situé à COURTRY, […], cadastré lieudit « […] », Section BD, […] et du 1/44 ème indivis des parcelles cadastrées :

. […] », section BD, […], 3, 4, 5, 6, 49, 54, 71 et 89 ;

. Lieudit « la Régalle », section BD, […] ;

. […] », section B, n° 3475 et 3479 ;

. Lieudit « la Barbotte », section B, n° 3143 ;

— ORDONNÉ le transport et la séquestration, aux frais de la société C’BATIR, des meubles et objets

garnissant les lieux dans un garde-meuble ou tout autre lieu au choix de la société NATIXIS LEASE IMMO, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues à la société NATIXIS LEASE IMMO ;

— CONDAMNÉ la société C’BATIR à payer à la société NATIXIS LEASE IMMO une

indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer tel que prévu dans le contrat de sous-location résilié du 23 mars 2015, soit à la somme mensuelle de 1.800 € hors taxes et hors charges, à compter de la première sommation interpellative du 23 septembre 2016 jusqu’à la libération complète et définitive des lieux ;

— CONDAMNÉ la société C’BATIR à payer à la société NATIXIS LEASE IMMO la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— DEBOUTÉ la société C’BATIR de sa demande de remboursement de ses frais irrépétibles,

— CONDAMNÉ la société C’BATIR aux dépens de l’instance,

— ORDONNÉ l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration en date du 18 février 2019, la SARL C’BATIR a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 17 mai 2019, la SARL C’BATIR demande à la cour de :

Vu les dispositions de l’article 1200 du Code Civil,

Vu les dispositions du bail commercial régulièrement signé le 23 mars 2015 entre la SCI

L’ORCHIDEE et la Société C’BATIR,

— INFIRMER le jugement du Tribunal de Grande Instance de Meaux du 24 janvier 2019,

— DEBOUTER purement et simplement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions la société NATIXIS LEASE IMMO,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

— CONDAMNER la société NATIXIS LEASE IMMO à devoir procéder au règlement d’une somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER la société NATIXIS LEASE IMMO aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Thierry JOVE DEJAIFFE, membre de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY, Avocat aux offres de droit conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 1^er juillet 2019, la SA BPCE LEASE IMMO demande à la cour de :

Vu l’ordonnance du Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de MEAUX en date du 27 juillet 2016 ayant constaté la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier en date du 14 mars 2008 à la date du 22 janvier 2016,

Vu le jugement du Tribunal de Grande Instance de Meaux en date du 24 janvier 2019,

Vu l’appel interjeté par la société C’BATIR,

Vu l’article 1165 ancien du code civil (articles 1199 et 1200 nouveaux du Code civil),

— DEBOUTER la société C’BATIR de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— CONFIRMER en tous points le jugement du Tribunal de Grande Instance de Meaux en date du 24 janvier 2019,

— CONDAMNER la société C’BATIR à payer à la société BPCE Lease Immo une somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société C’BATIR aux entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 30 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Pour solliciter l’infirmation du jugement entrepris, la société C’BATIR fait valoir qu’elle bénéficie d’un titre d’occupation constitué par le bail du 23 mars 2015 dont aucun élément ne mentionne que la SCI L’ORCHIDEE ne serait pas titulaire de la pleine propriété ou ne serait pas titrée pour procéder à la mise en location du bâtiment. Elle se prévaut de l’exécution des obligations mises à sa charge par ce bail et invoque le cas échéant une novation par changement de débiteur. Elle soutient qu’en sa qualité de tiers au contrat liant la SCI L’ORCHIDEE et la société NATIXIS LEASE IMMO, il ne peut lui être opposé le fait que l’une ou l’autre des parties a outrepassé ses droits sans en avoir préalablement fait la révélation à son cocontractant.

La société BPCE LEASE IMMO réplique que le bail consenti le 23 mars 2015 par la SCI L’ORCHIDEE à la société C’BATIR lui est inopposable dès lors qu’elle ne l’a pas agréé et que la résiliation du contrat de crédit bail a entraîné la résiliation consécutive du contrat de sous-location. Elle invoque la mauvaise foi de l’appelante dont l’associé majoritaire est gérant de la SCI L’ORCHIDEE. Elle rappelle qu’elle n’a eu connaissance que tardivement de ce bail en suite de la seconde sommation interpellative du 28 mars 2017 excluant l’existence d’une novation par changement de débiteur.

Il résulte de l’article A. 4 de la convention de crédit-bail ci-dessus rappelé que toute sous-location totale ou partielle des locaux devra être préalablement agréée par le bailleur.

Si cette convention de crédit-bail mentionne que les locaux étaient déjà loués à la société C’BATIR en vertu d’un bail professionnel d’une durée de trois ans à compter du 1^er avril 2006 conclu le 18 mars 2006 moyennant un loyer annuel hors taxes de 13.200 euros, il est constant que la SCI L’ORCHIDEE a conclu avec cette dernière le 23 mars 2015 un nouveau bail d’une durée de neuf années à compter du 1^er avril 2015.

Le premier juge a, à juste titre, retenu que ce nouveau bail ne peut être considéré comme étant le prolongement ou le renouvellement du premier au regard de sa nature distincte, s’agissant d’un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux et non plus d’un bail professionnel, du montant du loyer fixé à la somme annuelle de 21.600 euros hors taxes, étant au surplus observé que l’assiette en est également distincte dès lors qu’il porte sur un dépôt de 300 m² et des bureaux de 73 m² outre des parkings extérieurs, le premier bail portant sur un dépôt de 100 m² et des bureaux de 73 m².

Il n’est nullement justifié que le bail du 23 mars 2015 aurait fait l’objet d’un agrément du crédit-bailleur et il est inopérant pour la société C’BATIR de se prévaloir de la production de ce bail en cours d’instance par la société BPCE LEASE IMMO alors même que cette dernière établit avoir dû, par actes en date des 23 septembre 2016 et 28 mars 2017, faire sommation tant à la SCI L’ORCHIDEE qu’à la société C’BATIR et à la société BATRAMA de produire une copie des conventions et/ou baux en vertu desquels les locaux étaient occupés. A cet égard, la cour relève que ce bail ne reproduit pas la clause relative aux conditions de la sous-location dont la reproduction est pourtant exigée par le contrat de crédit-bail, pas plus qu’il n’est établi que ce bail aurait été transmis au crédit-bailleur dans les quinze jours de sa régularisation en application de la même clause.

La société C’BATIR tenait son titre d’occupation de la SCI L’ORCHIDEE, crédit-preneur, qui ne pouvait transférer plus de droit que ne lui en donnait le contrat de crédit-bail lequel stipule très précisément que la résiliation du crédit-bail, pour quelque cause que ce soit, mettra fin immédiatement à toutes sous-locations, si bon semble au bailleur. Ainsi que l’a relevé le premier juge, elle ne peut sérieusement alléguer avoir ignoré que son propre bailleur n’était pas propriétaire des locaux donnés à bail et méconnaissait les dispositions du contrat de crédit-bail alors que son associé majoritaire, M. Y X, a signé ce contrat de crédit-bail en qualité de gérant statutaire de la SCI L’ORCHIDEE. Elle ne peut utilement arguer d’une novation par changement de débiteur sans fournir le moindre élément de nature à établir l’existence d’un accord en ce sens de la société BPCE LEASE IMMO à laquelle la sous-location irrégulièrement consentie est inopposable. Elle est dès lors devenue occupante sans droit ni titre par l’effet de l’ordonnance de référé rendue le 27 juillet 2016 ayant constaté la résiliation de plein droit du contrat de crédit-bail à la date du 22 janvier 2016 et devenue définitive en l’absence d’appel. Le jugement ordonnant son expulsion et la condamnant au paiement d’une indemnité d’occupation sera en conséquence confirmé.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

La société C’BATIR qui succombe supportera les dépens de première instance et d’appel et sa condamnation au paiement d’une indemnité de procédure doit être confirmée.

Il est de plus équitable de la contraindre à participer à concurrence de 3.000 euros aux frais irrépétibles exposés par la société BPCE LEASE IMMO en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne la société C’BATIR à payer à la société BPCE LEASE IMMO la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société C’BATIR aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE