République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 04/11/2021

N° de MINUTE : 21/1133

N° RG 19/05737 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SU65

Jugement (N° 19-000011) rendu le 12 septembre 2019 par le tribunal d’instance de Valenciennes

APPELANTE

SCI Sowidu prise en la personne de son représentant légal es qualité domicilié audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Farid Belkebir, avocat au barreau de Valenciennes

INTIMÉS

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame A Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentés par M^e Isabelle Fenogli, avocat au barreau de Valenciennes

(bénéficient d’une aide juridictionnelle partielle numéro 591780022020000569 du 21/01/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Douai)

DÉBATS à l’audience publique du 07 septembre 2021 tenue par Véronique Dellelis magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Véronique Dellelis, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 04 novembre 2021 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Véronique Dellelis, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 31 août 2021

Par acte sous seing privé du 9 juillet 2013, la SCI Sowidu a donné à bail à M. Z X et M^me A Y un logement à usage d’habitation situé […], moyennant un loyer de 530 euros.

Invoquant des loyers impayés, la SCI Sowidu a fait délivrer le 27 avril 2017 un commandement de payer à M. Z X et M^me A Y pour un montant de 1138, 23 euros.

Par acte d’huissier signifié le 29 novembre 2017, la SCI Sowidu a fait assigner M. Z X et M^me A Y devant le tribunal d’instance de Valenciennes aux fins d’entendre notamment constater la résiliation de plein droit du contrat de bail en raison du jeu de la clause résolutoire et condamner les défendeurs au paiement des loyers impayés jusqu’à la date de cette résiliation et au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux.

Par jugement contradictoire en date du 12 septembre 2019, le tribunal d’instance de Valenciennes a :

— dit que la demande de résiliation du bail est devenue sans objet du fait du départ des locataires du logement,

— débouté la SCI Sowidu de sa demande en paiement au titre des loyers et charges dus,

— dit que la demande en indemnisation au titre du préjudice de jouissance pour la période locative antérieure au 12 juillet 2013 est prescrite,

— condamné la SCI Sowidu à payer à Z X et A Y la somme de 3 600 euros en réparation de leurs préjudices résultant de l’état du logement,

— condamné la SCI Sowidu à payer à Z X et A Y la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la SCI Sowidu de sa demande d’indemnité de procédure,

— condamné la SCI Sowidu aux dépens de l’instance ;

La SCI Sowidu a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 24 octobre 2019 .

La déclaration d’appel critiquait le jugement en ce qu’il a :

— débouté la SCI Sowidu de sa demande en paiement des loyers d’un montant initial de 9803 euros indemnités d’occupation, et charges dus, de sa demande d’indemnité de procédure, et de sa demande de condamnation aux dépens, formulées à l’encontre de Z X et de A Y;

— condamné la SCI Sowidu à payer à Z X et A Y la somme de 3600 euros en réparation de leurs préjudices résultant de l’état du logement, et la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamné la SCI Sowidu aux dépens.

M. Z X et M^me A Y ont constitué avocat le 8 janvier 2020.

Par ses conclusions en date du 3 juillet 2020, la SCI Sowidu demandait à la cour de :

— dire mal jugé, bien appelé,

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que la demande de résiliation du contrat de bail formulée par M. Z X et M^me A Y est dépourvue d’objet dès lors qu’ils ont libéré le logement à la date du 17 octobre 2018,

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Valenciennes en date du 12 Septembre 2019 sur toutes les dispositions dont il a été interjeté appel,

in limine litis, dire et juger M. Z X et M^me A Y irrecevables en leurs demandes d’indemnisation pour trouble de jouissance formulées au titre de la période du 9 juillet 2013 au 15 mars 2016,

— condamner solidairement M. Z X et M^me A Y à verser à la SCI Sowidu la somme de 8 776 euros au titre du règlement de la dette locative,

— débouter M. Z X et M^me A Y de 1'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— en toute hypothèse, ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,

— condamner solidairement M. Z X et M^me A Y à verser à la SCI Sowidu la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. Z X et M^me A Y aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par conclusions en date du 26 mars 2020, M. Z X et M^me A Y demandaient à la cour de :

— recevoir les intimés en leur appel incident,

— confirmer le jugement déféré, sauf sur le préjudice de jouissance pour logement indécent,

Statuant à nouveau, et y ajoutant :

— constater que le logement ne pouvait faire l’objet d’une jouissance paisible, en raison de son caractère insalubre,

— fixer le préjudice de jouissance à une valeur égale à la moitié du loyer, soit 265 euros par mois,

— condamner la société SCI Sowidu à payer à M. Z X et M^me A Y la somme de 15 370 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamner la société SCI Sowidu au paiement d’une nouvelle indemnité procédurale à hauteur de la somme de 1 800 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner la SCI Sowidu aux dépens de l’instance d’appel.

Par arrêt avant dire droit en date du 8 avril 2021, cette cour autrement composée a :

— ordonné la réouverture des débats et le rabat de l’ordonnance de clôture,

— invité l’une et l’autre des parties à conclure sur l’incidence de l’arrêté préfectoral en date du 10 avril 2020 prononçant la fin de l’état d’insalubrité du logement situé […],

— renvoyé l’affaire à une audience ultérieure.

Par ses conclusions prises après réouverture des débats en date du 13 août 2021, la SCI Sowidu demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a constaté que la demande de résiliation du contrat de bail par M. X et M^me Y est dépourvue d’objet dès lors qu’ils ont libéré l’appartement à la date du 17 octobre 2018,

— infirmer le jugement du tribunal d’instance de Valenciennes en date du 12 septembre 2019 sur toutes les dispositions dont il a été interjeté appel ,

— in limine litis, dire et juger M. Z X et M^me A Y irrecevables en leur demandes d’indemnisation pour trouble de jouissance formulées au titre de la période du 9 juillet 2013 au 15 mars 2016,

— condamner solidairement M. Z X et M^me A Y à verser à la SCI SOWIDU la somme de 1 106 euros au titre du règlement de la dette locative,

— débouter M. Z X et M^me A Y de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En toutes hypothèses :

— ordonner la compensation des sommes dues entre les parties,

— condamner solidairement M. Z X et M^me A Y à verser à la SCI Sowidu la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. Z X et M^me A Y aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire ;

M. Z X et M^me A Y, par conclusions en date du 1^er juin 2021 demandent à la cour de :

— recevoir les intimés en leur appel incident,

— confirmer le jugement déféré, sauf sur le préjudice de jouissance pour logement indécent,

Statuant à nouveau, et y ajoutant :

— dire et juger que le logement ne pouvait faire l’objet d’une jouissance paisible, en raison de son caractère insalubre, et de l’interdiction d’y habiter,

— dire et juger que l’abrogation de l’arrêté d’insalubrité du 14 juin 1984 selon arrêté préfectoral du 10 avril 2020 est sans incidence sur l’issue du litige en cause, cette abrogation étant survenue postérieurement au départ des locataires et la remise du logement au bailleur à la date du 17 octobre 2018,

— fixer le préjudice de jouissance à une valeur égale à la moitié du loyer, soit 265 euros par mois,

— condamner la société SCI Sowidu à payer à M. X et M^me Y la somme de 15 370 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

— condamner la société SCI Sowidu au paiement d’une nouvelle indemnité procédurale à hauteur de la somme de 1 800 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI Sowidu aux dépens de l’instance d’appel.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

La SCI bailleresse conteste le rejet par le premier juge de sa demande en paiement au titre des loyers et charges demeurés impayés. Le rejet de cette demande est intervenu au visa de l’article L521'2 du code de la construction et de l’habitation en vertu duquel lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une déclaration ou d’un arrêté d’insalubrité avec interdiction d’habiter, le loyer cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage en mairie ou sur la façade de l’immeuble et ceci jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Il est constant en l’espèce que l’immeuble donné à bail, acquis par la SCI bailleresse le 30 mai 2007, a fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité avec interdiction totale d’habiter en date du 14 juin 1984. La SCI appelante conteste la décision du premier juge en faisant valoir que l’arrêté préfectoral du 14 juin 1984 ne lui est pas opposable dès lors que l’acte d’acquisition du 30 mai 2007 n’en faisait pas état, qu’il ne lui a pas été notifié dans les formes de l’article L521'2 du code de la construction et de l’habitation ni affiché sur l’immeuble objet de cet arrêté, que l’arrêté est « tombé en désuétude » compte-tenu des lourds travaux de rénovation auxquels elle a procédé avant de le proposer à la location.

Il sera précisé à titre liminaire que l’arrêté portant interdiction d’habiter n’a pas été à être notifié à chacun des propriétaires successifs pour leur être opposable et il ne peut être exigé par aillleurs du locataire qu’il produise la notification initiale faite au propriétaire de l’immeuble en 1984.

S’il est vrai que l’acte de vente de l’immeuble en date du 30 mai 2007, produit devant la cour, ne fait pas état de l’arrêté d’insalubrité en date du 14 juin 1984, il résulte des termes du jugement que la SCI, devant le premier juge, a exposé avoir eu connaissance de l’arrêté « en 2012 ». Par ailleurs, dans une lettre adressée en la forme recommandée avec accusé de réception au maire de la commune

d’Onnaing en date du 23 mai 2019, la SCI, par son conseil, indique explicitement « que la SCI Sowidu a appris le 1^er juin 2010 l’existence de l’arrêté municipal du 14 juin 1984 » . Enfin, il résulte du rapport de l’enquête effectuée par l’Agence régionale de la santé des Hauts de France en date du 17 mai 2018 que « le propriétaire a été dûment informé de l’arrêté préfectoral frappant son immeuble par lettre recommandée du 1^er juin 2010, ledit rapport indiquant en conclusion que « la SCI Sowidu a délibérément enfreint les prescriptions de l’arrêté préfectoral du 14 juin 1984 » . Des éléments de ce rapport rapprochés des termes de la lettre du conseil de la SCI en date du 23 mai 2019, il apparaît que la société bailleresse avait connaissance de l’existence de l’arrêté d’insalubrité avant la date de conclusion du bail avec M. Z X et M^me A Y. Dès lors, compte tenu de cette connaissance acquise de l’existence de cet arrêté et de son objet, la SCI n’est pas fondée à contester que, par application des dispositions ci-dessus rappelées, elle est déchue de tout droit à la perception d’un loyer depuis la date d’effet du bail jusqu’à son terme dès lors qu’il est constant que la mainlevée de l’arrêté n’a pas été obtenue pendant le cours de ce bail.

Elle ne saurait par ailleurs prétendre que cet arrêté aurait cessé de produire effet pendant le cours du contrat de bail objet du présent litige de par l’effet de l’écoulement du temps alors qu’il est constant que l’arrêté litigieux n’a fait l’objet d’aucune décision d’annulation, d’abrogation ou de retrait jusqu’à la décision d’abrogation rendue le 10 avril 2020.

Par ailleurs, elle ne saurait non plus soutenir que l’arrêté d’insalubrité serait « tombé en désuétude » du fait des travaux par elle réalisés alors que le rapport de l’Agence régionale de la santé en date du 17 mai 2018 relate avec précision les nombreux travaux qui doivent encore être effectués pour obtenir mainlevée de cette décision :

' vérification de la stabilité du bâtiment et de la cheminée du fait de fissures et de lézardes visibles avec remise en état des revêtements de murs extérieurs détériorés par l’humidité ou dégradés,

' remise en état des accessoires de toiture et raccordement au réseau d’eaux pluviales existant, les gouttières n’étant notamment pas raccordées,

'recherche et élimination des causes d’humidité,

'remise en état des revêtements de murs intérieurs, des sols et des plafonds détériorés par l’humidité ou dégradés,

'mise en sécurité de l’escalier d’accès au premier étage par la pose d’un garde corps réglementaire,

'mise en sécurité des marches d’accès à la chambre trois,

'pose de gardes corps réglementaires au niveau des fenêtres du premier étage,

'fourniture d’un constat de risque d’exposition au plomb avec suppression de l’accessibilité des peintures contenant du plomb le cas échéant,

'fourniture d’une attestation de conformité CONSUEL en rénovation et mise en sécurité des bâtiments d’habitation ou d’un diagnostic Promotelec,

'pose d’un moyen de chauffage suffisant et sécurisé alors qu’actuellement l’ensemble des radiateurs sont amovibles et branchés sur de simples prises électriques,

'prise de toutes dispositions pour rendre habitable la chambre 1 dont la surface actuelle est inférieure à 7 m²,

'débarras et dératisation de l’accès au jardin,

'pose de ventilations réglementaires.

Enfin, il convient de préciser que l’arrêté en date du 10 avril 2020 qui prononce la fin de l’état d’insalubrité de l’immeuble, et indique que le logement peut à nouveau être utilisé aux fins d’habitation à compter de sa date de notification et que les loyers ou indemnités d’occupation seront à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suivra l’envoi de la notification ou l’affichage de cette décision, est sans incidence sur le présent litige dès lors qu’il est intervenu 18 mois après la libération du logement par les intimés.

C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté la demande de la SCI bailleresse en paiement des loyers étant précisé au demeurant qu’une partie des loyers a été pris en charge par une assurance, l’assureur se trouvant ainsi subrogé dans les droits du propriétaire .

Le premier juge a, à juste titre également, considéré que la SCI Sowidu était fondée à solliciter le paiement des charges. Il a toutefois rejeté la demande présentée à ce titre dès lors que, visant le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2013 à 2017, les avis d’imposition correspondant n’étaient pas produits.

Devant la cour, les avis d’imposition sont produits et il sera fait droit à la demande de la SCI à ce titre. Au vu des avis d’imposition, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères s’élève, s’agissant du […] à Onnaing aux valeurs suivantes pour les années considérées : 30 euros au titre de l’année 2013 soit 14,25 euros compte-tenu de la date d’entrée dans les lieux le 9 juillet 2013, 30 euros au titre de l’année 2014, 105 euros au titre de l’année 2015, 107 euros au titre de l’année 2016 et 107 euros au titre de l’année 2017. Au titre de l’année 2018 la cotisation s’élève à 108 euros et, compte tenu de la libération des lieux au 17 octobre 2018, il est dû par les locataires une somme de 85,80 euros. Au total la SCI est fondée à obtenir la condamnation des locataires au paiement d’une somme de 449,05 euros. Le jugement sera réformé de ce chef.

Sur la demande relative au préjudice de jouissance.

Le premier juge a considéré que, au regard de l’application des règles de prescription posées par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de la substitution de la prescription triennale à la prescription quinquennale résultant de la loi du 24 mars 2014 dite ALUR, la demande de réparation par les locataires de leur préjudice de jouissance, présentée pour la première fois dans des conclusions de remise au rôle transmises au tribunal le 12 juillet 2018, n’était prescrite que pour la période antérieure au 12 juillet 2013.

Ce n’est cependant que le 15 mars 2019 que M. X et M^me Y ont effectivement communiqué à la partie adverse leurs conclusions devant le premier juge par lesquelles ils sollicitaient l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, cette communication correspondant à l’acte interruptif de prescription.

Par ailleurs, il y a lieu de rappeler que l’ article 14 de la loi du 24 mars 2014 posait comme principe que les contrats en cours demeuraient soumis aux dispositions qui leur étaient applicables, sauf exception dont ne faisait pas partie l’ article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Par la suite, la loi ALUR s est trouvée modifiée par la loi du 6 août 2015. En effet,

l’article 82 de la loi du 6 août 2015 a explicitement prévu que les dispositions de l article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 issues de la loi du 24 mars 2014 étaient applicables dans les conditions fixées à l’article 2222 du Code civil.

L’article 2222 alinéa 2 du Code civil, applicable depuis l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin 2008, dispose que : «En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce

nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

Il en résulte que les dispositions de l’article 82 de la loi du 6 août 2015 relatives à la prescription de l’article 7-1 ont un caractère interprétatif et trouvent application dès l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 soit le 27 mars suivant.

En l’espèce, la nouvelle prescription triennale s’est appliquée à compter du 27 mars 2014. Le préjudice de jouissance subi depuis l’entrée dans les lieux du 9 juillet 2013 jusqu’à la date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 est atteint par la prescription au 27 mars 2017.

Les locataires ne sont recevables à réclamer la réparation de leur préjudice de jouissance que pour la période du 15 mars 2016 au 17 octobre 2018.

S’agissant de la réalité du préjudice de jouissance, c’est à juste titre que le premier juge a considéré que les locataires avaient vécu avec leurs deux enfants dans une maison non sécurisée au regard de l’absence de gardes corps réglementaire, d’une installation électrique dont la conformité n’avait pas été vérifiée, du risque d’exposition au plomb même s’il n’était pas établi que ce risque s’était réalisé, d’un système de chauffage non sécurisé et d’une habitation anormalement humide.

La SCI bailleresse fait valoir qu’elle a réalisé de nombreux travaux de rénovation avant de donner le bien en location. Toutefois, quelle que soit l’ampleur de ces travaux, force est de constater que le rapport établi par les services techniques compétents de l’Agence régionale de la santé ont relevé la persistance de nombreux désordres, telle que relatés ci-dessus. Peu importe à cet égard les indications portées sur l’état des lieux d’entrée. La SCI bailleresse ne justifie pas avoir obtenu la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ni ne justifie avoir procédé aux travaux de nature à remédier aux désordres constatés par l’Agence régionale de la santé. Si elle indique dans ses conclusions qu’elle aurait fait procéder à un contrôle de l’immeuble par les agents du service de l’urbanisme de la mairie d’Onnaing qui auraient « confirmé oralement » que le logement était décent, elle n’en rapporte pas la preuve, preuve qui ne saurait résulter du seul défaut de réponse au courrier envoyé le 3 octobre 2018 aux services de la mairie.

Le premier juge a fixé le montant du préjudice subi à la somme des loyers, abstraction faite du montant de l’allocation logement, qu’ils ont justifiés avoir réglés durant la période d’effet du bail.

Il y a lieu toutefois de faire une appréciation globale de ce préjudice. La cour dispose des éléments suffisants pour arrêter à la somme de 4000 euros le montant du trouble de jouissance subi par les locataires pendant la période du 15 mars 2016 au 17 octobre 2018.

Le jugement sera réformé de ce chef et le montant de l’indemnisation pour trouble de jouissance fixé à la somme de 4 000 euros.

La compensation entre les condamnations respectives prononcées sera ordonnée.

Sur les dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le sort des dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ont été exactement réglés par le premier juge.

La décision entreprise sera confirmée de ces chefs.

La SCI Sowidu succombant pour l’essntiel dans son appel en supportera les dépens.

Il serait inéquitable que les locataires, bénéficiaires d’une simple aide juridictionnelle partielle,

conservent à leur charge le montant des frais irrépétibles engagés pour les besoins de la présente instance. La SCI appelante sera condamnée à leur payer la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant dans les limites de l’appel,

Réforme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté les demandes présentées par la SCI Sowidu au titre des charges locatives et en ses dispositions relatives à l’indemnisation du trouble de jouissance subi par M. X et M^me Y et, statuant à nouveau à ce titre,

Condamne M. Z X et M^me A Y, solidairement, à payer à la SCI Sowidu la somme de 449,05 euros au titre des charges locatives,

Dit que l’action en indemnisation du préjudice de jouissance est prescrite pour la période antérieure au 15 mars 2016,

Condamne la SCI Sowidus à payer à M. Z X et à M^me A Y la somme de 4000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Ordonne la compensation entre les créances respectives des parties,

Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;

Condamne la SCI Sowidus à payer à M. Z X et à M^me A Y la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Condamne la SCI Sowidu aux dépens d’appel.

Le greffier, Le président,

F. Dufossé V. Dellelis