RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 03 SEPTEMBRE 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/21289 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBALY

Décision déférée à la cour : jugement du 14 octobre 2019 – Tribunal de grande instance d’EVRY – RG n° 16/08049

APPELANTS

Monsieur C A

[…]

[…]

Représenté par M^e Valérie BLOCH de la SELEURL VALERIE BLOCH – AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1923 substituée par M^e Agathe BROUILLARD-TANGUY du même cabinet

SCI LES CÈDRES

[…]

91440 BURES-SUR-YVETTE

Représentée par M^e Valérie BLOCH de la SELEURL VALERIE BLOCH – AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1923 substituée par M^e Agathe BROUILLARD-TANGUY du même cabinet

INTIMÉS

Monsieur E X

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry B de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE substitué par M^e Sarah CHICA, avocat au barreau de l’ESSONNE

Madame I J-X épouse X

[…]

[…]

Représenté par M^e Thierry B de la SELARL OÏKOS AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE substitué par M^e Sarah CHICA, avocat au barreau de l’ESSONNE

Maître Christophe Z

Notaire associé de la SCP Z -VELASQUEZ & THIBAUD,

Notaires titulaires d’un office […],

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Hervé-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Maître Béatrice F-G notaire,

titulaire d’un office notarial sis place de la République

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Hervé-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 juin 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Monique Chaulet, conseillère, et M. Claude Creton, président chargé du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Claude Creton, président

M^me Muriel Page, conseillère

M^me Monique Chaulet, conseillère

Greffier, lors des débats : M. Grégoire Grospellier

Arrêt :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées

dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude Creton, président et par Cynthia Gesty, greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

Suite à la division et l’établissement du règlement de copropriété de l’immeuble situé à Bures-sur-Yvette, […], la SCI Les Cèdres a vendu à M. et M^me X un studio d’une superficie de 12 m².

Faisant valoir que l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation interdit la division d’un immeuble en lots à usage d’habitation d’une superficie inférieure à 14 m², M. et M^me X ont assigné la SCI Les Cèdres, M. Z, notaire rédacteur du règlement de copropriété et M^me F-G, notaire qui a reçu l’acte de vente, en annulation de la vente et en condamnation in solidum de la SCI Les Cèdres et de M. Z à leur payer la somme de 31 719,46 euros à titre de dommages-intérêts et la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. M. A, associé et gérant de la SCI Les Cèdres, est intervenu volontairement à l’instance. La SCI Les Cèdres et M. A ont réclamé à M. Z et à son assureur le paiement de dommages-intérêts.

Par jugement du 14 octobre 2019, le tribunal de grande instance d’Evry a :

— ordonné l’annulation de la vente et la publication du jugement au service de la publicité foncière aux frais de la SCI Les Cèdres ;

— condamné la SCI Les Cèdres à payer à M. et M^me X la somme de 97 500 euros au titre de la restitution du prix ;

— condamné in solidum la SCI Les Cèdres, M. Z et M^me F-G à payer à M. et M^me X la somme de 19 216,37 euros à titre de dommages-intérêts avec capitalisation annuelle des intérêts ;

— condamné M. Z à garantir la SCI Les Cèdres de l’ensemble des condamnations au paiement de dommages-intérêts prononcée contre elle ;

— déclaré irrecevable les demandes de la SCI Les Cèdres et de M. A contre l’assureur de M. Z ;

— débouté la SCI Les Cèdres et M. A de leurs demandes formées contre M. Z ;

— condamné in solidum la SCI Les Cèdres, M. Z et M^me F-G à payer à M. et M^me X la 2 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord rappelé les dispositions de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation qui interdit toute division d’immeubles en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitable inférieurs respectivement à 14 m² et à 33 m3 et prévoit une sanction pénale à l’encontre des personnes mettant en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des ces interdictions. Il a ensuite constaté que l’appartement litigieux procède d’une division en violation de ce texte et que, partant, sont illicites l’objet comme la cause de la vente ainsi entachée d’une nullité absolue.

Sur la responsabilité de M. Z et de M^me F-G, respectivement notaires du vendeur

et des acquéreurs lors de la conclusion de l’acte de vente, M. Z ayant en outre reçu le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, le tribunal a retenu qu’au moment de la vente ceux-ci disposaient des éléments leur permettant de constater son illicéité et qu’en s’abstenant d’en informer les parties ils ont commis une faute qui engage leur responsabilité professionnelle.

Le tribunal a ensuite évalué comme suit les préjudices subis par M. et M^me X :

— taxe foncière de 2012 à 2018 et taxe sur logement vacant réglées en 2017 : 2 342,28 euros

— charges de copropriété réglées postérieurement au départ de leur locataire et primes d’assurance réglées de 2014 à 2018 : 1 133 euros

— frais liés à l’emprunt bancaire : 6 907,09 euros

— honoraires du notaire et autres frais liés à la vente : 2 334,20 euros

— commission de l’agent immobilier : 6 500 euros

La SCI Les Cèdres et M. A ont interjeté appel de ce jugement, sauf en ce qu’il condamne M. Z à garantir la SCI Les Cèdres des condamnations prononcées contre elle au titre des dommages-intérêts. Ils sollicitent le rejet de l’action en nullité formée par M. et M^me X et concluent à la condamnation de M. Z :

— à payer à la SCI Les Cèdres la somme de 220 000 euros au titre de la perte de chance de percevoir des loyers, la somme de 5 000 euros en réparation de son préjudice financier et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— à payer à M. A la somme de 108 000 euros en réparation de son préjudice financier, la somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Les Cèdres et M. A font d’abord valoir que si l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation interdit toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des logements d’une surface habitable inférieure à 14 m², la vente d’un tel logement, dont l’unique sanction est une condamnation pénale, n’encourt pas la nullité. Elle précise que d’ailleurs l’acquéreur d’un logement d’une superficie inférieure à 14 m² peut occuper ou donner en location ce logement si sa superficie n’est pas inférieure à 9 m². Ils ajoutent que M. Z a manqué à son devoir de conseil en ne les informant pas de la réglementation en vigueur lorsqu’il a reçu l’état descriptif de division et lors de la signature de l’acte de vente.

M. et M^me X concluent à la confirmation du jugement et demandent à la cour de condamner en outre in solidum la SCI Les Cèdres, M. Z et M^me F-G à leur payer en outre la somme de 1 355,12 euros correspondant à concurrence de 366 euros à la taxe foncière de l’année 2019, à concurrence de 653,69 euros aux intérêts et à la prime d’assurance dus au titre de l’emprunt immobilier pour la période de janvier 2018 à mai 2020 et à concurrence de 335,43 euros à la prime d’assurance du bien. Ils sollicitent enfin la condamnation in solidum de la SCI Les Cèdres, de M. Z et de M^me F-H à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Z et M^me F-G concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il retient leurs fautes, à sa confirmation en ce qu’il retient que la SCI Les Cèdres était seule responsable du préjudice subi par M. et M^me X et déboute M. A des demandes formées contre eux. Ils concluent en outre au rejet des demandes formées contre eux par M. et M^me X au titre de la taxe foncière, des charges de copropriété, de la commission réglée à l’agent immobilier et des droit

d’enregistrement de l’acte de vente. Ils soutiennent enfin que le recours en garantie formé contre eux par la SCI Les Cèdres est tant irrecevable que mal fondé.

SUR CE :

1 – Sur la nullité de la vente

Attendu qu’en application de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation, devenu l’article L. 126-17 à compter du 1^er juillet 2021, est interdite toute division d’un immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieures respectivement à 14 m² et 33 m3 ; qu’en conséquence a un objet illicite entraînant sa nullité la vente d’un local d’habitation provenant d’une division réalisée en violation de cette interdiction ;

Attendu qu’après division de l’immeuble qui a eu pour effet la constitution d’un lot à usage d’habitation d’une superficie inférieure à 14 m², la SCI Les Cèdres a vendu ce lot à M. et M^me X ; que cette vente doit donc être annulée ; qu’il convient en conséquence de cette nullité de condamner la SCI Les Cèdres à la restitution du prix ;

2 – Sur les demande de dommages-intérêts de M. et M^me X

— Contre la SCI Les Cèdres

Attendu que la SCI X, qui a vendu un local à usage d’habitation après division d’un immeuble en méconnaissance des dispositions légales précitées a commis une faute qui engage sa responsabilité envers M. et M^me X qui subissent, suite à l’annulation de la vente litigieuse, un préjudice qui a été exactement évalué par le tribunal ; qu’outre la somme de 19 216,37 euros retenue par le tribunal, il y a lieu d’ajouter celle de 1 355,12 euros correspondant à l’actualisation de ce préjudice ;

— Contre les notaires

Attendu qu’en recevant un acte de vente portant sur un local à usage d’habitation provenant d’une division d’un immeuble réalisée en méconnaissance de l’interdiction prévue par le texte précité, ce qui interdisait la conclusion de cette vente, les notaires ont manqué à leur obligation d’assurer l’efficacité de l’acte ; qu’ils engagent leur responsabilité in solidum envers M. et M^me X ; qu’ils doivent être condamnés à payer à M. et M^me X, à titre de dommages-intérêts, outre la somme de 19 216,37 euros retenue par le tribunal, celle de 1 355,12 euros correspondant à l’actualisation de leur préjudice ;

3 – Sur les demandes de la SCI Les Cèdres et de M. A contre M. Z

— Sur le recours en garantie de la SCI Les Cèdres

Attendu que pour le motif retenu au titre de l’action de M. et M^me X contre les notaires, M. Z engage sa responsabilité envers la SCI Les Cèdres ; qu’ainsi, comme l’a retenu le tribunal, il doit être condamné à garantir celle-ci de la condamnation au paiement de dommages-intérêts prononcée à l’encontre de la SCI Les Cèdres au profit de M. et M^me X ;

— Sur les demandes de dommages-intérêts de la SCI Les Cèdres et de M. A

Attendu que pour les motifs retenus par le tribunal, il convient de rejeter les demandes de dommages-intérêts formées d’une part par la SCI Les Cèdres au titre de la perte de chance de percevoir des loyers et au titre d’un préjudice financier, d’autre part par M. A au titre d’un

préjudice financier et d’un préjudice moral ;

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne in solidum la SCI Les Cèdres, M. Z et M^me F-G à payer à M. et M^me X la somme de 1 355,12 euros ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de la SCI Les Cèdres et de M. A et condamne in solidum la SCI Les Cèdres, M. Z et M^me F-G à payer à M. et M^me X la somme de 2 000 euros ;

Les condamne in solidum aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement par maître B, pour ceux dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier,

Le président,