Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRET DU 29 OCTOBRE 2021

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/03636 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CBQYC

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 décembre 2019 – Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/02365

APPELANTE

SARL B exerçant à l’enseigne LE BOSPHORE et agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié audit siège en cette qualité

[…]

[…]

N° SIRET : 529 224 321

représentée par M^e Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS – AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055

ayant pour avocat plaidant M^e Marnia MOHANDI, avocat au barreau de PARIS, toque : C2122

INTIMES

Madame G H X

[…]

[…]

née le […] à […]

représentée pas M^e J-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Monsieur I J X

[…]

[…]

né le […] à […]

représenté pas M^e J-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

Monsieur E X

[…]

[…]

né le […] à […]

représenté pas M^e J-Claude CHEVILLER, avocat au barreau de PARIS, toque : D0945

S.C.I. ITALIE – SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE inscrite au RCS de PARIS sous le n° 819.992.314. Représentée par son Gérant en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.

[…]

[…]

N° SIRET : 819 .99 2.3 14

représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

ayant pour avocat plaidant M^e Raphaël FARACHE, avocat au barreau de PARIS

S.C.P. STÉPHANE Y & CAROLINE M

[…]

[…]

N° SIRET : 302 790 654

représentée par M^e Thierry D de la SCP D, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090

ayant pour avocat plaidant M^e Pierrick SALLE de la SCP SOREL, avocat au barreau de BOURGES

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. ROCHE 72 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés audit siège

intervenante volontaire

[…]

[…]

représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 30 septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Claude CRETON, Président de chambre, et Monique CHAULET, Conseillère, chargés du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Claude CRETON, Président de chambre

M^me Monique CHAULET, Conseillère

M^me Muriel PAGE, Conseillère

Greffière lors des débats : M^me Sixtine ROPARS

ARRÊT :

—  CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Claude CRETON, Président de chambre et par Sarah-Lisa GILBERT Greffière présente lors de la mise à disposition.

*****

Mme G-H X, M. I-J X et M. E X (les consorts X) sont propriétaires d’un local commercial situé à Paris, […], donné à bail à la société B qui y exploite un fonds de commerce de restauration rapide.

Le 21 juin 2016, M. Y, notaire, a notifié à la société B l’intention des consorts X de vendre ce local au prix de 200 000 euros.

Par lettre du 28 juin 2016, la société B a informé le notaire qu’elle acceptait cette offre en précisant qu’elle financerait l’acquisition au moyen d’un prêt bancaire.

Le 3 novembre 2016, la société B a informé le notaire chargé de recevoir l’acte de vente que l’acquisition serait financée par les deux associés de la société au moyen d’un apport au compte courant d’associés.

Le notaire a ensuite informé la société B que le local sera vendu à un autre acquéreur. Cette vente a été conclue au profit de la SCI Italie par acte du 3 janvier 2017 reçu par M. Y.

La société B a assigné les consorts X, la SCP Y M-Y K-L et la SCI Italie et demandé au tribunal :

A titre principal :

— constater l’absence de mandat ayant date certaine de la SCP Y M-Y K-L pour lui notifier l’acte du 21 juin 2016 ;

— constater l’absence de détermination de 'l’auteur’ désigné en qualité de propriétaire par l’acte du 21 juin 2016 ;

— constater l’absence de précision quant au contenu précis de l’objet de la notification du 21 juin 2016

;

— en conséquence, déclarer nulle la notification du 21 juin 2016 emportant nullité de la vente conclue entre les consorts X et la SCI Italie ;

A titre subsidiaire :

— constater la perfection de la vente conclue le 28 juin 2016 entre les consorts X et la société B ;

— en conséquence, ordonner la nullité de la vente conclue entre les consorts X et la SCI Italie et condamner sous astreinte les consorts X à régulariser l’acte de vente avec la société B ;

Plus subsidiairement sur le fondement de l’article 1123 du code civil :

— ordonner la substitution de la société B à la SCI Italie dans le contrat de vente du 3 janvier 2017 ;

— condamner la SCI Italie à rembourser à la société B la somme de 28 128,42 euros correspondant aux loyers qu’elle a versés indûment jusqu’en janvier 2018 ;

— condamner solidairement les consorts X et la SCP Y M-Y K-L à payer à la société B la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 11 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré irrecevable la demande de nullité de la vente du 3 janvier 2017 ;

— déclaré recevable mais mal fondée la demande de nullité de la notification du droit de préemption intervenue le 21 juin 2016 ;

— débouté la société B de sa demande en constatation d’une vente parfaite survenue le 28 juin 2016 ;

— débouté la société B de sa demande de régularisation sous astreinte par les consorts X et la SCP Y M-Y K-L de la vente à son profit du local litigieux ;

— débouté la société B de sa demande en substitution à la SCI Italie dans la vente du 3 janvier 2017 ;

— débouté la société B de sa demande en paiement par la SCI Italie de la somme de 28 128,42 euros ;

— condamné la société B à payer aux consorts X, à la SCI Italie et à la SCP Y M-Y K-L chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a d’abord retenu qu’en l’absence de justification de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière, la demande d’annulation de la vente conclue avec la SCI Italie n’était pas recevable.

Il a ensuite rejeté la demande en annulation de la notification du 21 juin 2016 du droit de préemption après avoir retenu que l’article L. 145-46-1 du code de commerce n’impose pas la mention de

l’identité précise des vendeurs, que l’acte comporte une description suffisante du bien litigieux et que la société B n’a pas qualité pour se prévaloir d’une nullité du mandat donné par les consorts Z à M. Y.

Pour débouter la société B de sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente du local à son profit, il a retenu d’une part que celle-ci ayant déclaré accepter l’offre de vente du local sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire, il n’y a pas eu acceptation ferme de l’offre de vente. Il a ajouté que la société B n’ayant pas eu la disposition dans le délai légal de quatre mois des fonds lui permettant d’acquérir le bien, il en résulte que l’acceptation de l’offre de vente est sans effet conformément aux dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce.

Le tribunal a enfin retenu que les dispositions de l’article 1123 du code civil prévoyant la substitution du bénéficiaire d’un pacte à l’acquéreur du bien ne sont pas applicables.

La société B a interjeté appel de ce jugement.

Elle fait d’abord valoir qu’elle produit un certificat de dépôt au service de la publicité foncière qui atteste que les assignations ont bien été publiées sous les numéros 4045 à 4048, de sorte que sa demande en annulation de la vente du 3 janvier 2017 est recevable.

Elle ajoute qu’il n’est pas justifié du mandat donné par les consorts X au notaire en vue de la notification de l’offre de vente, que les propriétaires auteurs de cette notification ne sont pas identifiés et que cet acte ne contient pas une description du local objet de l’offre de vente, de sorte que la notification du 21 juin 2016 doit être déclarée nulle et que, partant, la vente du 3 janvier 2017 conclue en violation de son droit de préférence est également nulle.

Elle réclame en outre la condamnation des consorts X, de la SCP Y M-Y Moncelon-L et de la SCI Roche 72, qui vient aux droits de la SCI Italie, à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui a causé la faute que ceux-ci ont commise pour n’avoir pas respecté le droit de préférence que lui accorde la loi.

A titre subsidiaire, la société B soutient qu’est parfaite la vente à son profit du local litigieux puisque le 28 juin 2016 elle a accepté l’offre de vente qui lui avait été adressée, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt ayant eu seulement pour conséquence de repousser les effets de cette vente. Elle ajoute qu’elle avait informé le notaire le 25 octobre 2016, soit avant l’expiration du délai de quatre mois prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, que ses associés disposaient des fonds qu’ils entendaient lui prêter pour acquérir le bien. Elle fait enfin valoir que la non-réalisation de la vente avant le 29 octobre 2016 est exclusivement imputable au notaire qui l’a informée le 28 octobre 2016 en réponse à sa demande du 25 octobre qu’il ne disposait pas du temps suffisant pour préparer l’acte de vente.

La société B soutient enfin que les dispositions de l’article 1123 du code civil, qui sont applicables, lui permettent d’être substituée à la SCI Italie qui avait été informée de l’existence de son droit de préemption et de sa volonté d’exercer son droit de préférence.

Les consorts X concluent à titre principal à la confirmation du jugement et, à titre subsidiaire, à la condamnation de la SCP Y M-Y Moncelon-L à les garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre eux. Ils réclament en outre la condamnation de la société B à leur payer la somme de 15 000 euros en réparation de leur préjudice moral et la somme de 7 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCP Y M-Y Moncelon-L conclut à l’irrecevabilité de l’action en nullité de la vente faute de justification de la publicité de l’assignation au service de la publicité foncière et sollicite la condamnation de la société B à lui payer la somme de 5 000 euros en application de

l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Roche 72, qui vient aux droits de la SCI Italie conclut à la confirmation du jugement et réclame la condamnation de la société B à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE :

1 – Sur les demandes de la société B

— Sur la recevabilité de l’action en nullité de la vente

Attendu que la société B justifie avoir fait publier au service de la publicité foncière l’assignation délivrée aux consorts X et à la SCI Italie en nullité de la vente conclue entre ces derniers, que son action est donc recevable, peu important que la société B, qui avait initialement assigné M. A en nullité de la vente, n’ait pas ensuite fait publier cette assignation, l’action en nullité n’étant pas poursuivie contre ce dernier ;

— Sur la demande d’annulation de la notification à la société B

Attendu, d’abord, que l’absence de pouvoirs de M. Y ne peut être demandée que par la partie qu’il a représentée ; que la société B n’a donc pas qualité pour contester le mandat donné par les consorts X à leur notaire aux fins de lui notifier leur décision de vendre les locaux litigieux ; qu’ensuite, l’article L. 145-46-1 du code de commerce prévoit que 'lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…). Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée’ ; que l’acte de notification, qui vise le 'propriétaire’ en mentionnant 'Vte Cts X’ dans l’objet de la lettre identifie le vendeur comme étant l’indivision X ; qu’en outre, en visant 'les locaux à usage commercial dont vous êtes locataire', ce qui fait référence aux biens désignés par le bail dont la société B est titulaire, l’acte de notification a également identifié le bien sans qu’il soit nécessaire de donner une description précise des locaux ;

— Sur la demande d’annulation de la vente et les demandes en paiement de dommages-intérêts

Attendu que la société B ayant déclaré accepter l’offre de vente en indiquant qu’elle financerait le prix d’acquisition au moyen d’un prêt bancaire disposait ainsi d’un délai de quatre mois, qui expirait le 29 octobre 2016, pour la réalisation de la vente ; qu’ainsi, la conclusion de la vente était suspendue à l’obtention de ce prêt ; qu’il est constant que le prêt sollicité par la société B ne lui a pas été accordé ; qu’en outre, celle-ci n’a pas justifié avant l’expiration de ce délai disposer des fonds lui permettant de régler prix, le message électronique qu’elle a adressé au notaire le 25 octobre ne contenant pas cette justification ; qu’ainsi, la société B n’ayant pu signer l’acte de vente avant le terme de ce délai, l’offre de vente est devenue sans effet ; que par conséquent, les consorts X ont pu régulièrement conclure la vente avec la SCI Italie ; qu’il y a lieu de rejeter la demande de nullité de cette vente ainsi que les demandes de la société B en paiement de dommages-intérêts par les consorts X, la SCP Y M-Y Moncelon-L et la SCI Roche 72 ;

2 – Sur la demande des consorts B

Attendu que l’exercice d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol ; qu’en l’espèce, les consorts X ne rapportent pas ni la preuve d’une telle faute ni celle du préjudice moral allégués ; qu’ils seront en conséquence déboutés de leur demande de dommages-intérêts ;

PAR CES MOTIFS :

statuant publiquement

Confirme le jugement sauf en ce qu’il déclare irrecevable l’action en nullité de la vente du 3 janvier 2017 ;

Statuant à nouveau de ce chef :

Déclare recevable l’action en annulation de la vente conclue entre les consorts X et la SCI Italie ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société B et la condamne à payer à M^me G-H X, M. I-J X et M. E X la somme de 2 500 euros, à la SCI Roche 72 la somme de 2 500 euros et à la SCP Y Y-M et K-L la somme de 1 000 euros ;

Condamne la société B aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont il ont fait l’avance sans avoir reçu provision, par maître C et par maître D conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT