REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 12 MAI 2021

(n° , 13 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/02014 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2QQN

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/09086

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES […] représenté par son syndic la SA Société REAL GESTION gérance de Passy

C/O Société REAL GESTION

[…]

[…]

Représenté par M^e Agnès LASKAR, avocat au barreau de PARIS, toque : C0710 substituée par M^e Anaï PEREZ-AINCIART, avocat au barreau de PARIS, toque : C.0710

INTIMES

Madame B C épouse X

née le […] à Boulogne

[…]

[…]

Monsieur D X

né le […] à Saint-Etienne

[…]

[…]

Représentés par M^e Karène BIJAOUI-CATTAN de la SELEURL KBC AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0613

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 Février 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Nathalie BRET, Conseillère

M^me Alexandra PELIER-TETREAU, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Nathalie BRET, Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé.

* * * * * * * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE

Depuis 2006, M. D X et M^me B C épouse X se plaignent de dégâts des eaux dans l’appartement dont ils sont propriétaires aux 7^e et 8^e étages de l’immeuble du […].

Ils ont sollicité une expertise judiciaire au contradictoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

L’expert judiciaire M. Z a déposé son rapport le 15 février 2011.

Par acte d’huissier en date du 12 juin 2014, M. D X et son épouse M^me B X ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris en réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 16 décembre 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. et M^me X la somme de 1.308,20 € au titre des frais avancés pour l’étanchéité de la terrasse,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. et M^me X la somme de 6.196,28 € au titre des travaux intérieurs,

— dit que les consorts X n’établissent pas la réalité d’un préjudice locatif,

— requalifié cette demande en préjudice de jouissance,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. et M^me X la somme de 6.936 € correspondant au trouble de jouissance subi entre le 1^er janvier 2011 et

le 31 décembre 2011,

— débouté de la demande pour le trouble de jouissance subi après le 31 décembre 2011,

— dit que les frais d’expertise judiciaire avancés par les consorts X ou leur avocat seront remboursés par le syndicat des copropriétaires qui sera tenu de la totalité des frais d"expertise au titre de la condamnation aux dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire pour le total de 7.346,94 €, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts X une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispensé les consorts X de contribuer à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et dit que cette dispense ne conceme que les dépens et l’indemnité mise à la charge du syndicat des

copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— rejeté toute autre demande.

Le syndicat des copropriétaires du […] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 24 janvier 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 11 mars 2020.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 18 août 2017, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], appelant, invite la cour, au visa de l’article 56 du cpc, à :

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 16 décembre 2016,

— déclarer irrecevables du fait de l’accord intervenu les demandes d’indemnité relatives aux

troubles de jouissance du 1^er janvier à décembre 2011 de 21.060 €,

— plus généralement, déclarer irrecevables du fait de l’accord intervenu les demandes relatives aux préjudices du rapport d’expertise, antérieur à l’accord, et les rejeter,

En tout état de cause

— débouter les époux X de leurs demandes,

— condamner solidairement à défaut in solidum M^me B X et M. D X au paiement de la somme de 38.335,45 € TTC correspondant aux frais de ravalement indûment payés par le syndicat des copropriétaires,

— condamner solidairement à défaut in solidum M^me B X et M. D X au

paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du cpc ainsi qu’aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Vu les conclusions en date du 19 juin 2017, par lesquelles M^me B X et M. D X, intimés, invitent la cour, au visa des articles 14, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1384 alinéa1 ancien, 1382 ancien, 1240 et suivants du code civil, 564 du code de procédure civile, à :

— déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées en appel par le SDC,

— dire que la terrasse des consorts X n’est pas une partie commune,

— dire qu’aucun défaut d’entretien n’a été retenu à l’encontre des consorts X,

— dire que la responsabilité de la copropriété voisine n’est pas établie,

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Paris,

En conséquence,

— dire le syndicat des copropriétaires responsable des désordres dont ils ont été victimes,

En conséquence,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur verser :

• la somme de 1.308,20 € au titre des frais avancés pour l’étanchéité de la terrasse,

• la somme de 6.284,328 € au titre des embellissements,

• la somme de 21.060 € au titre du trouble de jouissance subi de janvier à décembre 2011,

• la somme de 3.468 € au titre du trouble de jouissance subi jusqu’à la date de mise en 'uvre des travaux,

• la somme de 6.200 € au titre des frais d’expertise judiciaire,

• la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du cpc,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, qui comprendront les dépens de référé, de première instance et les frais d’expertise judiciaire dont le montant s’élève à la somme de 6.200 € dont distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire que M. et M^me X ne sauraient être tenus aux frais liés à la présente procédure,

— ordonner l’exécution provisoire ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Les moyens soutenus par les parties, ne font que réitérer sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation,

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur la demande de M. et M^me X de déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées en appel par le syndicat des copropriétaires

Nonobstant le fait que M. et M^me X ne précisent pas dans le dispositif de leurs conclusions quelles sont les demandes qu’ils estiment nouvelles, ils indiquent dans le corps de leurs conclusions que 'la cour ne pourra que déclarer cette demande de voir qualifier la terrasse en partie privative irrecevable’ en visant l’article 564 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il ne s’agit pas d’une prétention mais d’un argument nouveau ;

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait’ ;

En l’espèce, il ressort du jugement et des conclusions des parties que M. et M^me X ont sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser une somme au titre des frais avancés pour l’étanchéité de la terrasse ;

La question de la nature de la terrasse n’est pas une prétention mais un moyen avancé par le syndicat des copropriétaires pour s’opposer à cette demande ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de M.et M^me X de 'déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées en appel par le syndicat des copropriétaires’ ;

Sur la demande du syndicat des copropriétaires de déclarer irrecevables des demandes relatives aux préjudices

Le syndicat des copropriétaires sollicite de :

— déclarer irrecevables du fait de l’accord intervenu les demandes d’indemnité relatives aux

troubles de jouissance du 1^er janvier à décembre 2011 de 21.060 €,

— plus généralement, déclarer irrecevables du fait de l’accord intervenu les demandes relatives aux préjudices du rapport d’expertise, 'antérieur à l’accord', et les rejeter ;

M. et M^me X opposent que dans le cadre de l’accord, ils ont renoncé à solliciter l’indemnisation de leur préjudice de jouissance, pour la période de septembre 2006 au 31 décembre 2010, soit la somme estimée par l’expert à la somme de 30.056 €, en échange du vote des travaux, mais ils contestent avoir renoncé à leur préjudice de jouissance pour la période postérieure ;

En l’espèce, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 juin 2011 (pièce 1 SDC) précise que M. et M^me X ont assigné le syndicat des copropriétaires suite aux dommages dans leur appartement et que l’expert judiciaire a déposé son rapport sur la base duquel l’architecte de l’immeuble a établi des devis de remise en état ; par les résolutions 17 à 22, ladite assemblée générale a voté les travaux relatifs à ces devis ; et le point 24 précise '… Les travaux ayant été votés lors de la présente assemblée, ladite assemblée constate que M. et M^me X F à réclamer au SDC les 30.056 € consécutifs aux troubles de jouissance. Les travaux devront être réalisés dans les délais les meilleurs et au plus tard le 31/12/11 …' ;

Dans son rapport déposé le 15 février 2011, l’expert judiciaire M. Z estime au titre des préjudices subis notamment 'Un trouble de jouissance … depuis septembre 2006 juqu’au 31/12/10 … soit 30.056 €' ;

Il en ressort que l’accord entre M. et M^me X et le syndicat des copropriétaires portait sur la renonciation de M. et M^me X à solliciter un préjudice de jouissance sur la période de septembre 2006 au 31 décembre 2010 ;

Aussi la demande d’indemnité relative aux troubles de jouissance du 1^er janvier 2011 à décembre 2011 n’est pas irrecevable et il y a lieu de constater que M. et M^me X ne forment pas de demande d’indemnité relative aux troubles de jouissance pour la période de septembre 2006 au 31 décembre 2010 ;

En conséquence, il y a lieu de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires de :

— déclarer irrecevables du fait de l’accord intervenu les demandes d’indemnité relatives aux

troubles de jouissance du 1^er janvier à décembre 2011 de 21.060 €,

— plus généralement, déclarer irrecevables du fait de l’accord intervenu les demandes relatives aux préjudices du rapport d’expertise, 'antérieur à l’accord', et les rejeter ;

Sur les désordres

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit des manifestations d’infiltrations, sous forme de décollements de la peinture, qu’il a constatés dans les pièces suivantes :

— dans la salle de douche au 7^e étage,

— dans la cuisine au 7^e étage,

— dans l’escalier menant du 7^e au 8^e étage,

— dans le séjour au 8^e étage,

— dans la chambre au 8^e étage,

— dans la salle de bains au 8^e étage ;

Selon l’expert judiciaire, les origines et causes des infiltrations sont les suivantes :

— au 7^e étage, la salle de douche et la partie de la cuisine du côté de la salle de douche :

cause des infiltrations : l’absence d’étanchéité de la 'petite terrasse sur cour',

— au 7^e étage, la partie de la cuisine côté n°15 rue Mesnil :

cause des infiltrations : la zone de bandeau non protégée, donc non étanche, et l’évacuation des eaux pluviales qui fait rétention d’eau et s’écoule sur ce bandeau,

— l’escalier menant du 7^e au 8^e étage :

cause des infiltrations : l’infiltration de l’eau entre le conduit isolé du n°15 et la souche,

— au 8^e étage, le séjour :

cause des infiltrations : l’absence d’étanchéité entre le brisis et la 'verrière',

— au 8^e étage, la chambre :

cause des infiltrations sur le mur : l’ourlet en zinc, trop collé au mur, qui n’empêche pas l’eau qui s’écoule du brisis béton de ruisseller sur la partie verticale de la façade,

cause des infiltrations au plafond : mise en oeuvre défectueuse de la peinture du plafond,

— au 8^e étage, la salle de bains :

cause des infiltrations : la percolation au droit de relevés d’étanchéités décollés ;

Concernant les désordres au plafond de la chambre, l’expert exclut qu’il s’agisse d’un désordre dû à une fuite, précisant que le décollement de peinture est consécutif à une tension excessive du film de peinture trop épais lors de la mise en oeuvre de la peinture ;

Sur la nature de la 'verrière’ et de la 'petite terrasse sur cour'

M. et M^me X estiment que, d’une part la verrière, à l’origine des infiltrations dans le séjour, et, d’autre part la 'terrasse', à l’origine des infiltrations dans la douche et une partie de la cuisine du 7^e étage, sont des parties communes ;

Le syndicat des copropriétaires estime que la 'terrasse’ litigieuse ne relève pas des 'terrasses accessibles ou non accessibles’ visées dans l’énumération des parties communes du règlement de copropriété, qui ne concernent que la partie de la couverture de l’immeuble constituée d’une terrasse, et qu’il s’agit d’une partie privative 'décrite dans l’article 8 du règlement de copropriété’ ;

• sur la nature de la 'verrière'

Concernant la 'verrière', il ressort de l’expertise judiciaire (pages 22, 24, 29) qu’au dessus des fenêtres du séjour, une 'verrière’ située au niveau du toit surplombe le séjour ; elle est composée de plusieurs plaques fixes, d’un matériau transparent, intégrées dans un 'brisis en béton', c’est à dire la partie inférieure du versant du toit mansardé ;

Cette 'verrière', dénommée ainsi par l’expert et les parties, ne figure pas dans le règlement de copropriété ;

Compte tenu de cette configuration et du fait qu’elle est intégrée dans le toit, il convient de considérer qu’elle est intégrée dans 'Les couvertures des immeubles’ qui sont, aux termes de la Section 2 'Définition des parties communes', en page 6 du règlement de copropriété (pièce 18 SDC), des parties communes ;

Cette analyse est corroborée par l’avis de l’expert judiciaire, dans sa note aux parties n°3 (annexe 8), 'A mon avis, sont parties privatives les seules fenêtres et portes-fenêtres (éléments verticaux avec ouvrant) et la verrière, partie fixe dans le brisis, constitue une partie de la couverture et est donc, de ce fait une partie commune’ ;

En conséquence, il convient de considérer que la 'verrière’ est une partie commune de l’immeuble ;

• sur la nature de la 'terrasse'

En l’espèce, les parties et l’expert ne décrivent pas l’appartement de M.et M^me X ni la situation de la 'terrasse’ litigieuse ;

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 juin 2011 (pièce 1 SDC) que l’appartement de M. et M^me X est situé 'bâtiment A 7^e étage à gauche par l’escalier’ ;

L’état descriptif de division, en page 10 du règlement de copropriété du 26 novembre 1957 (pièce 18 SDC), précise que le bâtiment A donne sur la rue Mesnil, que les 7^e et 8^e étage comprennent deux lots ; le lot appartenant à M.et M^me X, tel que mentionné dans le procès-verbal ci-dessus, correspond au lot 15 ainsi décrit :

'Un appartement situé aux 7^e et 8^e étages de l’immeuble, à gauche, comprenant : à l’étage inférieur (7^e étage) : une pièce principale, cuisine, dégagement, cabinet de toilette avec wc et une terrasse en façade sur rue, et à l’étage supérieur (8^e étage de l’immeuble) en communication par escalier intérieur, une pièce principale, une salle de bains aménagée, un placard’ ;

Il ressort de ce même état descriptif de division, que le lot 14 comporte la même description, que les deux appartements au 6^e étage comportent une terrasse en façade sur rue, et que les autres appartements aux étages inférieurs comprennent un H en façade sur rue ; l’immeuble comprend un bâtiment B qui donne sur une cour qui le sépare du bâtiment A ;

Au vu du courrier de M^me X du 4 août 2006 (pièce 1), de l’expertise amiable organisée par l’assureur de M. et M^me X (pièce 2) et des rapports de l’architecte de l’immeuble M. A (pièces 7 et 9), l’appartement de M. et M^me X est transversant et donne d’une part côté rue et d’une part côté cour ;

La photographie en page 24 de l’expertise judiciaire, issue du rapport de l’architecte M. A, est la façade sur cour du bâtiment A ;

La 'terrasse’ litigieuse, située au niveau du 8^e étage, au dessus de la cuisine et de la salle de douche du 7^e étage, est nommée par l’expert judiciaire 'terrasse’ ou 'petite terrasse sur cour', par l’expert de l’assureur 'H couvrant', par l’architecte M. A’H cour', par les entreprises dans les devis 'H’ et par les parties dans leur conclusions 'terrasse’ ;

Cette 'terrasse’ litigieuse étant située côté façade sur cour du bâtiment A, elle ne correspond pas à la 'terrasse en façade sur rue’ mentionnée dans l’état descriptif de division relatif au lot 15 ;

Le règlement de copropriété stipule :

— en page 6

'Définition des parties privées :

….les balcons particuliers….

Définition des parties communes :

… Le gros oeuvre des planchers, à l’exclusions du revêtement du sol.

Les couvertures des immeubles et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles…'

— en page 22

'Section II Usage des parties communes …

Article 8 : Les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive des terrasses devront

les maintenir en parfait état d’entretien. Ils seront personnellement responsables de tous dommages, fissures fuites etc’provenant de leur fait direct ou indirect, et des aménagements, plantations installations quelconques qu’ils auraient effectués ; ils supporteront, en conséquence tous les frais de remise en état qui s’avéreraient nécessaires.

En cas de carence, les travaux pourront être commandés par le syndic à leurs frais.

Seuls les gros travaux résultant d’une vétusté normale seront à la charge de la collectivité’ ;

Les photographies 'vue 5« et 'vue 6 » du rapport de M. A (pièce 7) permettent de constater que la 'terrasse’ litigieuse est étroite, et que sa largeur est semblable à celle des balcons situés sur la façade rue du bâtiment A, visibles sur la photographie du rapport de M. A (pièce 7), alors que les terrasses en façade côté rue, situées sous la verrière litigieuse et visibles sur la photographie en annexe 21 du rapport d’expertise, sont bien plus larges ;

En conséquence, il y a lieu de considérer que la 'terrasse’ litigieuse est un H particulier, au sens du règlement de copropriété et qu’en application du règlement de copropriété en page 6, ce H particulier est une partie privative du lot 15 appartenant aux consorts X ;

Il n’y a pas lieu à application de l’article 8 du règlement de copropriété, qui concerne les terrasses, parties communes, dont les copropriétaires bénéficient d’une jouissance exclusive ;

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, '… Il (le syndicat des copropriétaires) a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires’ ;

La responsabilité du syndicat fondée sur l’article 14 précité est une responsabilité objective dont il ne peut s’exonérer en invoquant le fait qu’il n’a commis aucune faute ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires est responsable à l’égard de M. et M^me X, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, des désordres ayant pour origine les infiltrations en provenance des parties communes ;

Compte tenu du règlement de copropriété et de l’analyse ci-avant, il convient de considérer que sont des parties communes de l’immeuble du […], au titre des origines des désordres relevées par l’expert, 'le bandeau', 'l’évacuation des eaux pluviales', 'la verrière', 'l’ourlet en zinc’ et 'le relevé d’étanchéité de la toiture terrasse’ ; et il y a lieu de préciser que concernant l’infiltration de l’eau entre le conduit du n°15 et 'la souche’ (protection du conduit), l’expert préconise le traitement du pignon côté n°15, qui est une partie commune de l’immeuble du […] ;

Ainsi le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres dans les pièces suivantes :

— au 7^e étage, la partie de la cuisine côté n°15 rue Mesnil :

cause des infiltrations : la zone de bandeau non protégée, donc non étanche, et l’évacuation des eaux pluviales qui fait rétention d’eau et s’écoule sur ce bandeau

— l’escalier menant du 7^e au 8^e étage :

cause des infiltrations : l’infiltration de l’eau entre le conduit isolé du n°15 et la souche,

— au 8^e étage, le séjour :

cause des infiltrations : l’absence d’étanchéité entre le brisis et la 'verrière',

— au 8^e étage, la chambre :

cause des infiltrations : l’ourlet en zinc, trop collé au mur, qui n’empêche pas l’eau qui s’écoule du brisis béton de ruisseller sur la partie verticale de la façade,

— au 8^e étage la salle de bains : la percolation au droit de relevés d’étanchéités décollés ;

En revanche, la responsabilité des désordres en provenance de la 'terrasse’ litigieuse, qui est un H particulier et donc une partie privative, incombe aux seuls copropriétaires du lot, les consorts X, et il s’agit des désordres dans les pièces suivantes :

— au 7^e étage, la salle de douche et la partie de la cuisine du côté de la salle de douche :

cause des infiltrations : l’absence d’étanchéité de la 'petite terrasse sur cour’ ;

Sur la demande au titre des travaux de réfection de la verrière

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le coût des travaux de réfection de la verrière de 1.308,20 € doit rester à la charge des consorts X, au motif que ces travaux ont été réalisés à leur initiative et qu’ils se sont avérés inutiles, car l’entreprise mandatée par les consorts X n’a pas respecté son obligation de résultat et que le syndicat a été obligé de refaire la totalité des travaux ;

En l’espèce, il ressort de l’analyse ci-avant que la verrière est une partie commune et que sa réfection relève du syndicat des copropriétaires ;

Or, selon le rapport d’expertise, l’expert a relevé le manque d’entretien incombant au syndicat des copropriétaire pour cette verrière formant toiture dans le brisis béton coté rue et ayant donné lieu à des infiltrations dans le séjour ;

Par courrier du 29 avril 2007, M^me X a rappelé au syndic 'l’avoir alerté à l’assemblée générale du 26 avril 2007, sur l’urgence à intervenir pour faire cesser les infiltrations dans son appartement', notamment 'celle de la verrière particulièrement active’ ;

Par courrier du 1^er août 2007, l’assureur de M^me X, la Maif, a adressé au syndic le rapport d’expertise amiable du 29 mai 2007 lui rappelant son obligation d’entretien des parties communes et de prendre toute mesure urgente pour stopper les fuites notamment en provenance de la verrière ;

Et il ressort de l’analyse des pièces que c’est à cause de l’inertie du syndicat des copropriétaires que les consorts X ont fait réaliser en cours d’expertise en juillet 2010 les travaux de mise hors d’eau de la verrière pour un montant de 1.308,20 € (facture Alleaume et Goulart) ;

Ainsi le syndicat des copropriétaires ne peut donc valablement soutenir que le remboursement de cette facture ne serait pas dû, au motif que ces travaux se seraient avérés insuffisants et qu’en 2011 l’assemblée aurait voté le remplacement intégral de la verrière pour 21. 461,81 € ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. et M^me X la somme de 1.308,20 € au titre des frais avancés 'pour l’étanchéité de la terrasse’ ;

Et il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. et M^me X la somme de 1.308,20 € au titre des frais avancés pour la verrière ;

Sur les préjudices de M. et M^me X

Au préalable, il convient de préciser que M. et M^me X produisent une attestation du 13 mars 2015 de leur assureur la Maif (pièce 14) confirmant 'n’avoir rien réglé à M. et M^me X pour les travaux dans leur logement’ ;

• sur la reprise des embellissements

M. et M^me X indiquent avoir fait réaliser les travaux moyennant la somme de 6.284,38 € TTC (TVA 7% incluse) ; la facture qu’ils produisent de la société De Azevedo (pièce 13) correspond au devis validé par l’expert judiciaire, d’un montant de 5.873,25 € HT ;

Compte tenu de l’analyse ci-avant, selon laquelle le syndicat des copropriétaires n’est pas responsable des désordres en provenance de la 'petite terrasse sur cour', le devis doit être analysé en détail et les postes relevant des désordres ayant pour origine une partie privative doivent en être déduits :

— les désordres dans la cuisine ont pour origine, pour une partie, des parties communes, et pour l’autre partie, une partie privative 'la petite terrasse sur cour’ ; il y a lieu d’estimer que les parties communes et les parties privatives sont chacune en cause à hauteur de 50% de ces désordres et il convient de déduire de ce devis la moitié du coût des travaux de réfection de la cuisine, soit 580 € ((1.080 + 80) :2),

— les désordres dans la salle de douche du 7^e étage ayant pour origine 'la petite terrasse sur cour’ partie privative, il y a lieu de déduire du devis le coût des travaux de réfection de cette salle de douche, soit 199 € (139 + 60),

— les désordres au plafond de la chambre ayant pour origine la défectuosité de la mise en oeuvre de la peinture, incombant au copropriétaire, il convient de déduire de ce devis le coût des travaux de réfection du plafond de la chambre de 367,50 € ;

Il sera ainsi retenu le coût des travaux de remise en état des peintures de la salle de bains du 8^e étage, du mur de la chambre, de la cuisine pour moitié, du salon (incluant les échafaudages) et le coût des déplacements, moyennant le prix de 4.726,75 € HT (5.873,25 – 580 – 199 – 367,50), auquel il convient d’ajouter la TVA soit un montant total de 5.057,62 € TTC (4.726,75 + 4.726,75 x 7%) ;

En conséquence, le jugement est infirmé en ce qu’il a condamné le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. et M^me X la somme de 6.196,28 € au titre des travaux intérieurs ;

Et il convient de condamner le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. et M^me X la somme de 5.057,62 € au titre de la reprise des embellissements ;

• sur le préjudice de jouissance

M. et M^me X sollicitent la somme de 21.060 € au titre du trouble de jouissance subi de janvier à décembre 2011 et la somme de 3.468 € au titre du trouble de jouissance subi jusqu’à la mise en oeuvre des travaux ; ils exposent que leur fille occupait l’appartement à titre gratuit et qu’ils envisageaient de le louer pendant qu’elle étudiait à l’étranger soit pendant 12 mois ; ils évaluent la valeur locative à 2.000 € par mois et déduisent la somme de 2.940 € correspondant aux loyers qu’ils ont perçu d’amis auxquels ils ont loué l’appartement sur une courte période (12x2.000 – 2.940 = 21.060) ;

Le syndicat des copropriétaires oppose qu’il ne peut être alloué de sommes du fait des infiltrations de la 'terrasse’ ; il ajoute que le départ de la fille des consorts X avait pour motif les études à l’étranger et non les dégradations, et qu’ils ne justifient pas de l’impossibilité de louer leur bien puisqu’ils l’ont loué à des amis en 2011 ;

En l’espèce, M. et M^me X pourraient prétendre à percevoir une perte de loyer s’ils justifiaient, pour l’appartement concerné, d’une perte de loyer certaine et actuelle consécutive au départ d’un locataire en raison des désordres ; ceci n’est pas le cas puisque c’est leur fille qui occupait à titre gratuit l’appartement et que celle-ci n’a pas quitté l’appartement en raison des désordres mais pour effectuer ses études à l’étranger ;

Ils ne peuvent donc prétendre qu’à percevoir des dommages et intérêts constituant la perte de chance de ne pas avoir pu louer ledit appartement au motif des désordres ;

Le calcul de la perte de chance s’effectue au regard de la durée écoulée entre la date de départ de l’occupant si elle est postérieure aux désordres, et la date à laquelle les copropriétaires ont la possibilité de mettre l’appartement en location, c’est à dire après la réception des travaux, qui sont en lien avec la cause des désordres et que l’expert estime indispensables, et qui seront suivis des travaux de réfection de l’appartement par les copropriétaires ;

Il ressort des pièces du dossier les éléments suivants :

— à la date du 1^er janvier 2011, la fille des consorts X avait quitté l’appartement, et elle devait revenir en décembre 2011,

— l’expert estime qu’à la date du 1^er janvier 2011, l’appartement ne pouvait pas être loué,

— les travaux réalisés par la copropriété ont été réceptionnés le 8 novembre 2011,

— l’expert judiciaire a estimé les travaux de réfection des peintures dans l’appartement à deux mois,

— l’expert judiciaire a évalué la valeur locative de l’appartement à la somme de 1.650 € par mois,

— M. et M^me X ont perçu la somme de 2.940 € de la location de l’appartement à leurs amis ;

Le fait que M. et M^me X aient pu 'louer’ leur appartement à des amis, qui leur ont versé une indemnité, et non un véritable loyer, n’empêche pas de considérer que l’appartement n’était pas en état d’être loué, et d’accorder à M. et M^me X des dommages et intérêts au titre de la perte de chance, sous réserve de déduire l’indemnité reçue ;

Compte tenu de ces éléments, il convient de considérer que la période sur laquelle M.et M^me X peuvent prétendre à une perte de chance de ne pas avoir pu louer leur bien en raison des désordres s’étend sur la période du 1^er janvier 2011 au 8 novembre 2011, date de réception des travaux sur les parties communes, puis du 8 novembre 2011 au 31 décembre 2011, soit environ deux mois de réalisation des travaux de réfection des peintures dans l’appartement ; il convient donc de retenir une période du 1^er janvier 2011 au 31 décembre 2011, soit 12 mois ;

Il convient d’évaluer cette perte de chance à 50% du montant de la valeur locative du bien ;

Il convient de prendre en compte le fait que le syndicat des copropriétaires est responsable d’une partie des désordres soit dans une partie de la cuisine, l’escalier, le séjour, le mur de la chambre et la salle de bains ; les consorts X étant responsables des désordres dans l’autre partie de la cuisine, dans la salle de douche et le plafond de la chambre, il y a lieu de déduire de 10% l’évaluation de la perte de chance ;

Il convient ensuite de déduire la somme de 2.940 € que M. et M^me X ont perçu de la location de leur bien ;

En conséquence, il y a lieu d’estimer à 4.980 € (1.650 x40% x12 – 2.940) les dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu louer le bien entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2011 ;

Ainsi le jugement est infirmé en ce qu’il a :

— dit que les consorts X n’établissent pas la réalité d’un préjudice locatif,

— requalifié cette demande en préjudice de jouissance,

— condamné le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. et M^me X la somme de 6.936 € correspondant au trouble de jouissance subi entre le 1^er janvier 2011 et le 31 décembre 2011,

— débouté de la demande pour le trouble de jouissance subi après le 31 décembre 2011 ;

Et il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. et M^me X la somme de 4.980 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu louer le bien entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2011, cette période incluant la date de mise en oeuvre des travaux ;

Sur la demande reconventionnelle au titre des frais de ravalement

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses conclusions de 'condamner solidairement à défaut in solidum M. et M^me X au paiement de la somme de 38.335,45 € TTC correspondant aux frais de ravalement indûment payés par le syndicat des copropriétaires';

M. et M^me X ne répondent pas sur cette demande ;

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise pas, ni dans le dispositif, ni dans le corps des conclusions, à quel titre et sur quel fondement juridique, il sollicite la condamnation de M. et M^me X à lui payer des sommes correspondant à des 'des frais de ravalement’ ; les frais de ravalement d’un immeuble, concernant les parties communes de l’immeuble et relevant du syndicat des copropriétaires, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande ;

En conséquence, il y a lieu d’ajouter au jugement de débouter le syndicat des copropriétaires de cette demande formée en appel ;

Sur la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;

En l’espèce, le jugement est confirmé en ce qu’il a dispensé M. et M^me X de contribuer à la dépense commune des frais de la procédure de première instance et il y a lieu d’ajouter qu’ils sont dispensés de contribuer à la dépense commune des frais de la procédure d’appel ;

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à M.et M^me X la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Rejette la demande de M. D X et M^me B C épouse X de 'déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées en appel par le syndicat des copropriétaires’ ;

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires du […] de :

— déclarer irrecevables du fait de l’accord intervenu les demandes d’indemnité relatives aux

troubles de jouissance du 1^er janvier à décembre 2011 de 21.060 €,

— plus généralement, déclarer irrecevables du fait de l’accord intervenu les demandes relatives aux préjudices du rapport d’expertise, antérieur à l’accord, et les rejeter ;

Infirme le jugement, excepté en ce qu’il a :

— dit que les frais d’expertise judiciaire avancés par les consorts X ou leur avocat seront remboursés par le syndicat des copropriétaires qui sera tenu de la totalité des frais d"expertise au titre de la condamnation aux dépens,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens qui comprendront les frais d’expertise judiciaire pour le total de 7.346,94 €, avec distraction conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer aux consorts X une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dispensé les consorts X de contribuer à la dépense commune des frais de la présente procédure en application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et dit que cette dispense ne conceme que les dépens et l’indemnité mise à la charge du syndicat des

copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant sur les chefs réformés et y ajoutant,

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. D X et M^me B C épouse X la somme de 1.308,20 € au titre des frais avancés pour la verrière ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. D X

et M^me B C épouse X la somme de 5.057,62 € au titre de la reprise des embellissements ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] à verser à M. D X et M^me B C épouse X la somme de 4.980 € à titre de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu louer le bien entre le 1^er janvier et le 31 décembre 2011, cette période incluant la date de mise en oeuvre des travaux ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du […] de sa demande formée en appel de condamner solidairement à défaut in solidum M. et M^me X au paiement de la somme de 38.335,45 € TTC correspondant aux frais de ravalement indûment payés par le syndicat des copropriétaires ;

Dispense M. D X et M^me B C épouse X de contribuer à la dépense commune des frais de la procédure d’appel ;

Condamne le syndicat des copropriétaires du […] aux dépens d’appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer à M. D X et M^me B C épouse X la somme supplémentaire de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande.

LE GREFFIER LE PRESIDENT