Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRET DU 31 MARS 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/11483 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCGT5

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BOBIGNY – RG n° 19/01965

APPELANTE

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES RÉSIDENCE FONTAINE ROSEE II représenté par son syndic la société CABINET BETTI, dont le siège social est sis […], pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

N° SIRET 382.806.883

Représenté par M^e Sebastien TO de la SCP EVODROIT-SCP INTER BARREAUX D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0381, substitué par M^e Clothilde CHABEAU, avocat au Barreau de PARIS, toque : A0381

INTIMEE

S.C.I. PARADIS, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Claire RULQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0127, substituée par M^e Louis DE MEAUX, avocat au barreau de PARIS, toque : L0158

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 15 Février 2021, en audience publique, rapport ayant été fait par M. Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre

Carole CHEGARAY, Conseillère

Edmée BONGRAND, Conseillère

Greffier, lors des débats : Olivier POIX

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

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La SCI Paradis est proprie’taire de locaux dans l’immeuble en coproprie’te’ […], sis […], à […].

A la suite de travaux réalisés courant 2018, l’accès à la cour commune de stationnement de la copropriété a été clôturé, sans que les clés et codes d’accès ne soient remis à la SCI Paradis.

Se prévalant de ce que le syndic lui refusait l’accès à certaines parties communes en dépit d’une demande en ce sens du 10 novembre 2018, la SCI Paradis a fait assigner, par acte du 5 novembre 2019, le syndicat des copropriétaires (SDC) aux fins de le voir condamner, sous astreinte, à lui remettre les clés et codes des barriè’res permettant l’accès aux cours de l’immeuble et au local poubelles, ainsi qu’à lui payer les sommes de 12.000 euros en raison du préjudice financier tiré de l’absence de réactualisation des loyers, et de 5.000 euros en indemnisation du préjudice moral subi.

Par ordonnance contradictoire rendue le 1^er juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny a :

— condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […] à Pierrefitte, à remettre à la SCI Paradis les clés et codes des barrières permettant l’acce’s aux cours de l’immeuble et au local poubelles, dans un délai de 8 jours a’ compter de la signification de la présente ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un délai d’un mois ;

— condamné le syndicat des coproprie’taires de l’immeuble du […], à Pierrefitte à payer à la SCI Paradis la somme de 800 euros à titre d’indemnite’ provisionnelle en re’paration du préjudice moral subi ;

— condamné le syndicat des coproprie’taires de l’immeuble du […] à Pierrefitte à payer à la SCI Paradis la somme de 3.000 euros au titre des frais irre’pe’tibles ;

— rejeté toutes autres demandes ;

— condamné le syndicat des coproprie’taires de l’immeuble du […] à Pierrefitte aux de’pens.

Par déclaration d’appel du 31 juillet 2020, le SDC de la […] a interjeté appel

de cette ordonnance.

Par ses dernières conclusions remises le 29 octobre 2020, elle demande à la cour de:

— infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny du 1^er juillet 2020 en toutes ses dispositions ;

— juger que les demandes forme’es par la SCI Paradis se heurtent à des contestations se’rieuses ;

— déclarer en conse’quence la SCI Paradis irrecevable et infonde’e en son action et en ses demandes ;

— l’en débouter ;

— subsidiairement et en tant que de besoin, surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la proce’dure engagée au fond par le SDC de la […] à l’encontre de la SCI Paradis devant le tribunal judiciaire de Bobigny ;

en tout état de cause,

— condamner la SCI Paradis à payer au concluant une indemnité de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

Elle affirme, en premier lieu, que le lot n° 94 de la copropriété, exploité par la SCI Paradis, est à destination commerciale, qu’il était exploité comme tel jusqu’en 2013, puis qu’il a été transformé en établissement cultuel ' mosquée ' sans aucune autorisation, cet usage ayant été expressément refusé par l’assemblée générale car contraire au règlement de copropriété, engendrant au surplus des troubles du voisinage du fait de l’usage inapproprié de la copropriété par des dizaines de fidèles et contrevenant aux re’gles d’urbanisme et de se’curite’ applicables. Elle déduit de cette situation une contestation sérieuse qu’elle oppose aux prétentions de l’intimée, et précise que son attitude consistant à clore l’acce’s à la cour commune de stationnement, sans en délivrer la clé à la SCI Paradis, est justifiée par la nécessité d’empêcher l’accès irrégulier des véhicules des usagers de la mosquée, l’intimée n’ayant pris aucune mesure pour endiguer cette situation malgré les différentes demandes. Elle soutient, en second lieu, que les demandes indemnitaires de l’intimée sont injustifiées et qu’aucun préjudice n’est démontré.

La SCI Paradis, par ses dernières conclusions remises le 27 novembre 2020, demande à la cour, au visa des articles 9 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 809 et suivants du code civil, L.131-3 du code des procédures civiles d’exécution, de :

à titre principal,

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

— condamné le syndicat des copropriétaires a’ remettre à la SCI Paradis les clés et codes des barrières permettant l’accès aux cours de l’immeuble et au local poubelles, dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la pré’sente, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant un de’lai d’un mois ;

— condamné le syndicat des copropriétaires a’ payer à la SCI Paradis la somme de 800 euros à’ titre d’indemnite’ provisionnelle en re’paration du pre’judice moral subi ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Paradis la somme de 3.000 euros au titre des frais irre’pe’tibles ainsi qu’aux entiers de’pens ;

y ajoutant,

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Paradis la somme de 2.000 euros en indemnisation du pre’judice moral subi ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Paradis à remettre les clés et codes d’accès aux parties sous astreinte supplémentaire de 500 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai d’un mois fixé dans l’ordonnance de re’fe’re’ du tribunal judiciaire de Bobigny ;

à titre incident,

— infirmer la dé’cision en ce que la SCI Paradis a été de’boute’e de sa demande d’indemnisation au titre de son pre’judice financier ;

— infirmer la décision en ce que la SCI Paradis a été déboutée de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure ;

statuant à nouveau,

— condamner le syndicat des coproprie’taires au paiement de la somme de 25.000 euros (à’ parfaire au jour de la décision) en réparation du préjudice financier par la SCI Paradis ;

— dispenser la SCI Paradis de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est à répartir entre les autres copropriétaires.

en tout état de cause,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de sursis à statuer ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Paradis la somme de 5.000 euros dans le cadre de la procédure d’appel, et ce en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Rulquin, avocat aux offres de droit.

Elle expose qu’elle ne peut accéder aux parties communes de la copropriété en raison du refus du syndicat des copropriétaires de lui transmettre les clés et codes d’accès aux espaces de stationnement et poubelles. Elle en infère une violation de l’article 9 de la loi de 1965 aux termes duquel chaque copropriétaire doit pouvoir jouir des parties communes, alors que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun motif légitime et qu’une méconnaissance du principe d’égalité de traitement des coproprie’taires ainsi qu’une violation du règlement de copropriété sont constituées. Elle note qu’au surplus aucune décision de l’assemblée générale n’est produite en ce sens. Elle conteste, par ailleurs, l’interdiction d’exploitation sous forme d’activité cultuelle supposément édictée par le règlement de copropriété et estime que les troubles du voisinage allégués par l’appelante ne sont pas prouvés.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer de l’appelante, tirée à la fois du fait qu’elle aurait dû être effectuée à titre principal et non subsidiaire, qu’aucune procédure au fond n’est engagée, et qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel.

Elle fait enfin valoir un préjudice financier dû à l’impossibilité qui lui est faite de réactualiser le loyer à hauteur de 1.000 euros comme il était pourtant prévu, du fait du blocage de l’accès aux parties communes à compter d’octobre 2018 ' chiffrant le préjudice au cumul à 25.000 euros. Elle ajoute qu’elle devra être exonérée des frais de procédure en vertu de l’article 10-1 de la loi de 1965 dès lors que la présente procédure résulte d’une carence manifeste du SDC.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Sur le droit d’accès aux parties communes

L’article 835, alinéa 1^er, du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose : 'I - Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.'

L’article 12 'Jouissance des parties communes’ du règlement de copropriété de la résidence Fontaine Rosée 2 stipule : 'Les parties communes sont indivises entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement (…). Chacun en jouit, conformément à la destination de l’immeuble et de manière à ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la construction ou porter atteinte à sa destination.'

Il est constant que la SCI Paradis se voit opposer, par le syndicat des copropriétaires de la résidence Fontaine Rosée 2, placée sous le statut de la copropriété, un refus de remise des clés et du code du cadenas d’accès aux espaces de stationnement des véhicules automobiles et au local poubelles, espaces dont il n’est pas contesté qu’ils relèvent des parties communes de l’ensemble immobilier.

Si le syndicat des copropriétaires invoque les troubles de voisinage liés à l’activité cultuelle exercée dans les locaux de la SCI Paradis, il convient d’observer :

— d’une part, qu’il ne se prévaut d’aucune délibération qui prévoierait une limitation du droit d’accès de cette société aux aires de stationnement ou au local poubelles – les résolutions n°18 de l’assemblée générale du 21 mai 2014 et n°14 de l’assemblée générale du 14 juin 2017 ne concernant que le refus des copropriétaires d’installation d’une mosquée – ni d’une décision judiciaire en ce sens ;

— d’autre part, qu’en tout état de cause, la question de l’accès d’un copropriétaire aux parties communes en cause (en l’espèce, la place de stationnement qui lui est attribuée et le local poubelles) est distincte de celle de la destination de la partie privative comprise dans son lot ; si, à cet égard, seule l’attestation établie par M. X Y (pièce SDC n°24) fait état d’ 'un encombrement des parkings', ce que conteste la société Paradis, ce seul témoignage, hors de tout constat d’huissier, demeure insuffisant à établir, avec l’évidence requise en référé, un usage des aires de parking contraire au règlement de copropriété, propre à priver la copropriétaire de son droit d’accéder à l’espace de stationnement.

Le refus opposé par le syndicat des propriétaires à la société Paradis entraîne, dans ces conditions, une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans la jouissance de parties communes et constitue une violation évidente de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. C’est en conséquence à raison que le premier juge a retenu que le refus de remise des clés et code d’accès était constitutif d’un trouble

manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser. L’ordonnance entreprise sera, en conséquence, confirmée sur ce point.

Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose : 'Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

La société Paradis ne produisant pas le bail invoqué et, en tout état de cause, ne rapportant pas la preuve d’un quelconque lien de l’absence d’actualisation avec le défaut d’accès au parc commun de stationnement, la cour confirmera l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande de réparation d’un préjudice financier tenant à l’impossibilité d’actualiser le loyer des locaux qu’elle donne à bail.

Le premier juge ayant procédé à une exacte appréciation des éléments de la cause, la décision déférée sera également confirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI Paradis la somme de 800 euros à titre d’indemnite’ provisionnelle en réparation du préjudice moral occasionné par la privation de son droit d’accès aux parties communes concernées.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la […] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT