Copies exécutoires

REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 28 MAI 2021

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/14602 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCPDM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 25 Septembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 20/54862

APPELANTES

SASU COVEA IMMOBILIER agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

SCI E F prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège,

[…]

[…]

Représentées et assistée par M^e Nathalie PEYRON de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513 substituée par M^e Marine SAUCIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P513

INTIMEE

M^me Y X

42 avenue de E

[…]

Représentée et assistée par M^e C D, avocat au barreau de PARIS, toque : L0155 substitué par M^e Annabel ZEITOUNI, avocat au barreau de PARIS, toque : L155

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 mars 2021, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI,Président, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Laure ALDEBERT, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Marie GOIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier.

Mme X est propriétaire d’une maison située sur un terrain en copropriété 42 bis avenue de E à Paris (7^e), à proximité d’un ensemble immobilier situé 44-50 avenue de E au sein duquel les SCCV E-F et Covéa immobilier ont entrepris des travaux de réhabilitation, de rénovation et de construction débutés en 2017 et livrés en 2019.

Une procédure de référé préventif avait été mise en oeuvre en 2016, et M^me X y avait participé par l’intermédiaire de son syndicat des copropriétaires.

Elle soutient que le bâtiment D à usage de bureaux, nouvellement construit, dépasse par rapport au bâtiment A, créant un vis-à-vis direct depuis la chambre de ses enfants, une perte de vue et d’ensoleillement ainsi que des nuisances acoustiques et que sa maison a perdu de la valeur.

Les bureaux du bâtiment D sont donnés en location à la société Médiawan par bail du 5 juin 2019.

Par lettre du 22 octobre 2019, M^me X s’est plainte de la dépréciation financière de sa maison du fait de la construction du bâtiment ce que la société Covéa Immobilier a contesté le 6 novembre 2019.

C’est dans ce contexte que par acte du 15 avril 2020, M^me X a fait assigner les sociétés Covéa immobilier et E F devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 25 septembre 2020, ce magistrat a :

• donné acte aux sociétés Covéa immobilier et E F de leurs protestations et réserves ;

• ordonné une expertise confiée à M^me A B avec pour mission de vérifier la conformité de l’ensemble immobilier construit avec le permis de construire, de fournir les éléments techniques et factuels sur la perte d’ensoleillement, la perte de vue et les nuisances sonores causées par cette construction de façon à permettre à une juridiction de se prononcer sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage, et de donner un avis sur la perte de valeur vénale du bien de M^me X ;

• débouté les sociétés Covéa immobilier et E F de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

• rejeté le surplus des demandes ;

• laissé à chaque partie la charge des dépens qu’elle a exposés.

Par déclaration en date du 14 octobre 2020, les sociétés Covéa immobilier et E F ont relevé appel de cette décision.

Dans leurs dernières conclusions en date du 17 mars 2021, les sociétés Covéa immobilier et E F demandent à la cour de :

A titre principal,

• infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a ordonné une expertise judiciaire ;

A titre subsidiaire,

• constater les protestations et réserves qu’elles ont formulées ;

• exclure de la mission de l’expert les chefs tenant à la conformité de l’ouvrage litigieux au permis de construire ainsi qu’à la remise des pièces définissant le marché, les plans d’exécution et le dossier des ouvrages exécutés ;

• condamner M^me X aux frais d’expertise ;

En tout état de cause,

• condamner M^me X à leur verser à chacune la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sociétés Covéa immobilier et E F soutiennent que :

• les demandes de M^me X au titre du trouble anormal de voisinage et de la perte de valeur vénale de son bien relevaient du périmètre de la mission qui était celle de l’expert désigné en 2016 dans le cadre du référé préventif et sont désormais tardives,

• M^me X, qui était partie à l’expertise via le syndicat des copropriétaires, n’a pas soulevé ces griefs devant l’expert préventif, y compris postérieurement à l’achèvement de la construction du bâtiment D, et elle n’a pas non plus contesté le permis de construire de ce bâtiment ;

• elle ne justifie pas d’un motif légitime ;

• la perte de valeur vénale invoquée par M^me X est hypothétique en l’absence de volonté de sa part de vendre son bien ;

• aucune preuve tangible des pertes de vue n’est apportée, il en va de même de la prétendue perte d’ensoleillement ;

• les nuisances sonores émanant des escaliers de secours du bâtiment D ne sont pas caractérisées dès lors que l’évaluation fournie par M^me X n’a pas mesuré les niveaux sonores résiduels, et en tout état de cause ces nuisances relèvent exclusivement de la responsabilité du preneur, la société Médiawan ;

• subsidiairement, les chefs de mission tenant à la conformité des constructions au permis de construire et à la remise de toutes pièces utiles concernant le marché et les plans d’exécution des différents ouvrages sont indéfinis, généraux, non justifiés, et sans lien avec la mesure d’expertise sollicitée.

Dans ses dernières conclusions en date du 19 mars 2021, M^me X demande à la cour de :

• confirmer l’ordonnance du 25 septembre 2020 ;

• statuant à nouveau,

• juger qu’elle justifie d’un motif légitime à solliciter une mesure d’instruction ;

• débouter les sociétés Covéa immobilier et E F de leurs demandes ;

• condamner in solidum les sociétés Covéa immobilier et E F à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner in solidum les sociétés Covéa immobilier et E F aux entiers dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés par M^e C D conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

M^me Y X soutient que :

• elle justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile dès lors que l’expert judiciaire a lui-même constaté, au contradictoire des parties, le vis-à-vis direct des chambres de ses enfants avec l’escalier de secours du bâtiment D, ainsi que la perte de vue sur le ciel de Paris ;

• par ailleurs, cet escalier de secours, allumé pendant la nuit et générant un bruit de soufflerie, est quotidiennement occupé lors des pauses cigarettes et téléphoniques, de sorte que le vis-à-vis lui cause des préjudices visuel et sonore, et porte atteinte à son intimité, et n’est pas conforme à la réglementation en vigueur ni aux normes définies par le BET CDB selon l’étude du laboratoire Slam acoustique qu’elle a fait réaliser ;

• les chambres des enfants, exposées plein sud, connaissent, selon le diagramme d’ensoleillement réalisé à sa demande par le cabinet Perie Architecte, une perte d’ensoleillement annuelle de près de 15%, laquelle monte à plus de 80% en hiver :

• l’estimation de la valeur de son bien est passée de 2.000.000 euros à 1.650.000 entre 2017 et 2019 ;

• la mission de l’expert préventif n’était pas de se prononcer sur les préjudices immatériels subis par les tiers, ce d’autant qu’au cours de cette procédure les constructeurs lui avaient indiqué que sa propriété ne serait pas impactée par les travaux, de sorte qu’il est malvenu de lui reprocher de n’avoir pas fait de réclamation auprès de l’expert dans le cadre du référé-préventif.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 mars 2021.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens, la cour d’appel renvoie expressément aux conclusions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

Il en résulte que le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer la réalité de ses suppositions à cet égard, cette mesure étant précisément destinée à l’établir mais qu’il doit justifier d’éléments les rendant crédibles et de ce que le procès en germe en vue duquel il sollicite cette expertise n’est pas dénué de toute chance de succès.

Il suffit ainsi qu’un procès soit possible et que la mesure d’instruction sollicitée soit utile à sa solution.

Au cas d’espèce la demande de M^me X porte sur une mesure d’expertise tendant à 'fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de se prononcer sur l’existence d’un trouble anormal de voisinage au regard de la perte d’ensoleillement,

de la perte de vue et de la nuisance sonore causés par la construction de l’ensemble immobilier et donner son avis sur l’incidence éventuelle de la construction et la modification de l’immeuble dénommé D sis 44 avenue de E 75007 à PARIS sur la valeur vénale de son bien».

Cette mesure ne se confond pas avec celle confiée par ordonnnance du 18 novembre 2016 dans le cadre du référé préventif sollicitée par les sociétés Covéa immobilier et E F qui avait pour objet d’établir les dommages matériels éventuels causés par les travaux sur les immeubles voisins et non pas d’évaluer les conséquences de la nouvelle construction sur les conditions de jouissance des voisins sur leur bien, ni des conséquences sur la valeur marchande desdits bien.

A l’appui de sa demande, M^me X soutient qu’il n’était pas prévu que la constrution dépasse sa maison et produit aux débats :

— un email du syndic de la copropriété Foncia Lutece du 11 avril 2017 sur le bornage,

— des photographies avant et après la construction établissant l’existence d’un vis-àvis direct du bâtiment D depuis sa maison, notamment, des chambres des enfants avec l’escalier de secours du bâtiment, confirmé par un constat d’huissier de justice du 15 janvier 2020,

— une annonce pour la vente de sa maison par une agence immobilière en 2017 à 2 000 000 euros et des offres d’achat des 21 septembre et 2 décembre 2019 à 1 600 000 et 1 650 000 euros.

Elle a fait réaliser depuis une étude acoustique du laboratoire Slam Acoustique en date du 22 février 2021 et un diagramme d’ensoleillement par le cabinet Perie Architecte du 8 février 2021 qui concluent respectivement que ' les bruits d’équipements sont clairement perceptibles en façade et au sein de l’habitation de M^me X lorsque les fenêtres sont ouvertes. » et à un impact sur l’ensoleillement.

La cour retient de ce qui précède qu’à ce stade et au vu des pièces produites, M^me X justifie d’éléments rendant crédibles l’existence d’une situation litigieuse susceptible de donner lieu à un procés dont le caractère tardif n’est pas manifestement établi de sorte que sans préjuger des responsabilités des défendeurs potentiels, le motif légitime est suffisamment établi.

Le premier juge a donc par une juste application de la loi et une exacte appréciation des faits, relevé que les griefs allégués par M^me X sont suffisamment caractérisés pour justifier une mesure d’instruction tendant à rechercher et conserver les preuves des faits reprochés.

Il convient en conséquence de confirmer la décision ordonnant la mesure d’expertise sans qu’il y aît lieu de modifier les chefs de mission qui servent à établir les faits nécessaires à la solution du litige.

Les sociétés Covéa immobilier et E F, succombant en leurs prétentions, devront supporter les dépens d’appel qui pourront être recouvrés directement conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer à M^me X la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Déboute les sociétés Covéa immobilier et E F de leur demande subsidiaire ;

Condamne les sociétés Covéa immobilier et E F aux dépens d’appel, avec faculté de

recouvrement direct conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne les sociétés Covéa immobilier et E F à payer à M^me X la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,