Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 23 MARS 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/22802 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CBFDK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 17/14817

APPELANTE

SA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 552 032 708

[…]

[…]

représentée par M^e Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500 substitué par M^e Morgane BLOTIN de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0500

INTIME

Monsieur A X

né le […] à DIEGO-SUAREZ (MADAGASCAR)

[…]

[…]

représenté par M^e E F G, avocat au barreau de PARIS, toque : P0451, avocat postulant

assisté de M^e Yvan GUILLOTTE, avocat au barreau de LYON, toque : PL 484, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Gilles BALA', président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Monsieur Jean-François FAUQUENOT, conseiller

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié en date du 31 mars 2008, la Régie Immobilière de la Ville de Paris, société bailleresse, a donné à bail commercial en renouvellement à M. A X, preneur, des locaux dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 12ème pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2008. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 12 septembre 2016, le preneur a sollicité le renouvellement du bail.

Par actes d’huissier notifiés 1e 2 novembre 2016, la société bailleresse, invoquant l’existence d’un motif grave et légitime, a fait signifier au preneur son refus du renouvellement sans offre d’une indemnité d’éviction et lui a délivré une mise en demeure de mettre fin aux manquements à ses obligations contractuelles dans le délai d’un mois. Par acte d’huissier en date du 16 novembre 2016, elle lui a également fait signifier un diagnostic sur l’accessibilité handicapés établi par la société Akssimo. Par acte d’huissier en date du 3 août 2017, elle lui a fait signifier une sommation de quitter les lieux dans les plus brefs délais.

Par assignation en date du 5 octobre 2017, la société bailleresse a attrait le preneur devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir valider son refus de renouvellement sans offre d’une indemnité d’éviction, fixer une indemnité d’occupation et ordonner l’expulsion du locataire. Par assignation en date du 16 novembre 2017, le preneur a saisi la même juridiction afin de voir fixer l’indemnité d’éviction à laquelle il prétend.

Par ordonnance du 14 mai 2018, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux procédures. Par ordonnance du 10 décembre 2018, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise pour déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, sollicitée par le preneur.

Par jugement mixte du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment débouté la Régie Immobilière de la Ville de Paris de ses demandes de résiliation judiciaire du bail, en expulsion, et de ses demandes subséquentes à ce titre ; il a dit que le refus sans offre de renouvellement pour motifs graves et légitimes a mis fin au bail à compter du 31 décembre 2016 à minuit et ouvert le droit, en l’absence de gravité des motifs invoqués, au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de M. X et à un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité, et, au profit de la société Régie Immobilière de la Ville de Paris, au paiement d’une indemnité d’occupation

statutaire ; avant dire droit sur le montant de ces indemnités, il a ordonné une mesure d’expertise pour déterminer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation à compter du 1er janvier 2017 et commis en qualité d’expert M. C Y ; il a rejeté toute demande plus ample ou contraire, ordonné l’exécution provisoire de la décision et réservé les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 09 décembre 2019, la Régie Immobilière de la Ville de Paris a intejerté appel de ce jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 janvier 2022.

MOYENS ET PRETENTIONS

Vu les dernières conclusions notifiées le 09 mars 2020, par lesquelles la Régie Immobilière de la Ville de Paris, appelante, demande à la Cour notamment d’infirmer purement et simplement l’ensemble des dispositions du jugement et, statuant à nouveau, de valider le refus de renouvellement de bail sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime notifié à M. X ; débouter ce dernier de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ; rejeter la demande d’expertise tendant à l’évaluation de cette indemnité; à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; en tout état de cause, ordonner l’expulsion du preneur et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les quinze jours de la décision à intervenir ; l’autoriser à faire séquestrer dans tel garde-meubles de son choix, aux frais et risques de l’intimé, tous objets trouvés dans les lieux, et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourront être dues ; condamner M. X au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du loyer antérieurement pratiqué, et ce jusqu’à parfaite libération des lieux ; dire et juger qu’à défaut par M. X de libérer les lieux dans le délai de quinzaine du jugement à intervenir, il sera redevable d’une astreinte de 500 € par jour de retard jusqu’à parfaite libération des lieux ; le condamner au paiement d’une somme de 5.000 euros en remboursement des frais irrépétibles engagés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. X en tous les dépens de première instance et d’appel.

Vu les dernières conclusions notifiées le 30 décembre 2021, par lesquelles M. A X, intimé, demande à la Cour notamment de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; condamner la société Régie Immobilière de la Ville de Paris à lui payer une indemnité d’éviction dont le montant sera déterminé après dépôt du rapport d’expertise de M. Y, et qui ne saurait être inférieure à 180.000 € ; la débouter de l’ensemble de ses demandes ; la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; la condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

La position des parties peut être résumée ainsi :

L’appelante rappelle que le preneur était tenu, en vertu d’une clause claire et précise du bail, de supporter tous les travaux prescrits par la réglementation ou l’administration en vue de l’utilisation des locaux loués dans le respect des normes en vigueur, relatives notamment à la prévention des risques de panique en cas d’incendie ; et elle soutient qu’à défaut de remplir ses obligations malgré une mise en demeure préalable qui lui avait été notifiée le 2 novembre 2016, il a rendu l’exploitation des locaux particulièrement dangereuse, notamment en ce qui concerne la sécurité incendie. A cet égard, elle prétend que le rapport de M. Z ne démontre pas que les locaux seraient aux normes en matière de sécurité incendie alors qu’à l’inverse le rapport Veritas, qui concerne précisément le risque incendie, opposable au preneur, a fait un relevé fiable des manquements qui constituent les motifs graves et légitimes qu’elle invoque. Elle émet des réserves sur la valeur de la dérogation alléguée par le preneur dès lors que ce dernier ne s’est pas conformé aux clauses et conditions exigées par le service administratif en la matière.

L’intimé prétend n’avoir commis aucun manquement grave à ses obligations contractuelles dès lors que le local a été mis en conformité à la réglementation incendie et qu’il a obtenu une dérogation aux règles d’accessibilité aux personnes handicapées. Il souligne que le bailleur a reconnu expressément que les travaux d’accessibilité étaient à sa charge. Il prétend que l’appelante ne peut se prévaloir de l’absence de mise aux normes du local en matière électrique puisque ce motif n’était pas mentionné dans la mise en demeure. Il rejette les constatations du rapport du bureau Veritas auquel le refus de renouvellement ne fait pas référence et alors que ce rapport a été notifié postérieurement à cet acte et après l’expiration du délai d’un mois à compter de la signification de la mise en demeure. Il affirme que le bailleur ne pouvait ignorer, sans être de mauvaise foi, que l’installation électrique du local n’était pas aux normes en raison de son ancienneté et soutient que la remise aux normes lui incombait au titre des grosses réparations. Il prétend que la clause du bail invoquée par le bailleur est imprécise et ne met pas précisément à sa charge l’obligation de mise en conformité des installations électriques.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur l’expiration du bail

Le bail liant les parties a pris fin le 31 décembre 2016 par l’effet du refus de renouvellement.

Ce n’est qu’à titre subsidiaire que la Régie Immobilière de la Ville de Paris demande la résiliation judiciaire du bail, si un droit à indemnité d’éviction était reconnu.

Sur la demande d’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit de l’inexécution d’une obligation, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

En l’espèce, la Régie Immobilière de la Ville de Paris a refusé le renouvellement par acte du 2 novembre 2016 au motif que :

- le local de Monsieur X n’est pas aux normes en termes de sécurité incendie

- dans le cadre de l’accessibilité handicapé, il a été établi un diagnostic sur l’accessibilité handicapé où il est fait également mention de l’état du local. Ce rapport est dénoncé en tête du présent acte

cet acte énonce les clauses du bail faisant obligation au preneur de « supporter et de réaliser à ses frais exclusifs tous travaux rendus nécessaires par la loi, les règlements, ou l’administration, en vue de l’utilisation des locaux loués dans le respect des normes en vigueur relatives notamment à l’hygiène, la sécurité des personnes, etc. » et encore : « ces travaux devront être effectués en cas de modification de la réglementation et mise en place de nouvelles normes en cours de bail, afin que l’activité exercée dans les lieux loués respecte ces nouvelles normes ». Et aussi: « le bailleur déclare que la prise en charge de ces travaux par le locataire est une condition déterminante sans laquelle il n’aurait pas consenti à la signature de ce bail ».

Les infractions dénoncées par l’acte de refus de renouvellement sont énoncées en termes très généraux ne permettant pas de connaître précisément l’infraction, sans se référer à des éléments postérieurs, et le rapport sur l’accessibilité n’a pas été notifié avec cet acte mais postérieurement ; de plus, l’acte de mise en demeure préalable qui a été signifié le même jour, afin de faire courir le délai de régularisation d’un mois, n’est pas plus précis et se contente de reprendre les griefs exprimés en termes généraux. Il en résulte que le bailleur n’est pas fondé à refuser le renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction par ces seuls reproches généraux ne permettant pas au locataire de régulariser l’infraction dans le délai d’un mois.

Devant cette imprécision des griefs faits au preneur, la motivation du tribunal doit en outre être adoptée, notamment en ce qu’il a considéré que les infractions visées ont été suffisamment régularisées par les travaux effectués, et par la justification de l’impossibilité technique de mettre les locaux aux nouvelles normes en faveur des personnes handicapées, dont atteste l’architecte du preneur dans son compte rendu du 30 novembre 2016, d’autant que le preneur justifie avoir obtenu par la suite une dérogation de la direction des transports et de la protection du public de la préfecture de police de Paris en date du 14 avril 2017.

En conséquence, le jugement doit être confirmé en ce qu’il a reconnu le droit du preneur au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire

En application des articles 1224, 1227 et 1228 du code civil, la résolution d’un contrat peut-être demandée en justice en cas d’inexécution suffisamment grave par une partie de ses obligations contractuelles.

En l’espèce, il est reproché à Monsieur X d’avoir manqué de manière grave et répétée à son obligation d’assumer les travaux d’entretien de mise en conformité des installations électriques, en matière de prévention du risque incendie ; et en particulier, sur la base d’un rapport du bureau Veritas, les infractions suivantes lui sont reprochées :

- la réserve et le bureau de sont pas isolés de la surface de vente : il devrait y avoir une cloison coupe-feu une heure et une porte coupe-feu une demi-heure entre la surface de vente et les autres pièces

- la largeur de la sortie est insuffisante et la circulation aussi

- le plan consigne ne fait pas figurer le sous-sol

- il n’y a pas de registre de sécurité, etc.

Or d’une part il est fait état de ce rapport du bureau Veritas dans un acte de sommation de quitter les lieux du 3 août 2017 mais il n’est pas démontré que ce rapport a été notifié au preneur ; et la sommation récitée ne vaut pas mise en demeure sur la base du rapport Veritas, n’appelant aucune régularisation mais seulement la libération des lieux.

D’autre part, il s’agit d’un rapport privé qui ne peut à lui seul, à défaut d’être corroboré par des éléments extérieurs, constituer une preuve suffisante opposable à Monsieur X.

Enfin, il s’agit d’un constat ancien réalisé courant 2017, et aucune pièce n’est produite sur la situation actuelle, démontrant que la situation préoccupante du point de vue de la sécurité incendie perdurerait. Le preneur justifie de son côté avoir fait installer une alarme et des extincteurs et Monsieur D Z, architecte, estimait dans un rapport du 30 novembre 2016 que le magasin était conforme à la réglementation incendie sous réserve de la vérification effective des installations électriques. Or, aucune clause du bail ne met spécifiquement à la charge du preneur la réfection totale d’une installation électrique ancienne et nécessairement vétuste, relevant en outre des grosses réparations.

Ainsi, la preuve n’est pas rapportée d’infractions graves et persistantes justifiant à ce jour la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Toutes les demandes relatives à la résiliation du bail et les demandes subséquentes relatives aux meubles et à l’expulsion doivent en conséquence être rejetées.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Le tribunal doit être approuvé d’avoir jugé que le preneur a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, et qu’il est tenu au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire qui doit être fixée à titre provisoire pendant la durée de l’instance au montant du loyer du bail expiré majoré des charges.

Sur l’expertise

Pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, la mesure d’instruction est nécessaire. Elle doit être confirmée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le tribunal a expressément réservé les demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dès lors que l’instance va se poursuivre devant le tribunal dont la décision est confirmée.

En revanche, en équité, la Régie Immobilière de la Ville de Paris doit indemniser monsieur X des frais irrépétibles exposés à l’occasion de l’instance d’appel en lui payant à ce titre la somme de 3000 € ; elle supportera les dépens de l’instance d’appel dont la distraction doit être ordonnée au profit de maître E F G en application de l’article 699 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 14 novembre 2019,

Y ajoutant,

Condamne la Régie Immobilière de la Ville de Paris à payer à Monsieur A X la somme de 3000 € en indemnisation de ses frais irrépétibles d’instance,

La condamne aux dépens et autorise maître E F G à recouvrer directement les dépens dont elle a fait l’avance sans recevoir de provision.