Cour d'appel de Toulouse, 1ere chambre section 1, 3 février 2020, n° 17/04704

TGI Montauban 20 juin 2017

CA Toulouse
Infirmation 3 février 2020

Arguments

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Accepté
Prescription de l'action en responsabilité
La cour a confirmé que l'action en responsabilité a été engagée dans le respect du délai de prescription, car les consorts Y et Z n'ont pris connaissance des faits dommageables qu'à partir de juillet 2011.
Rejeté
Absence de dol ou d'erreur sur la présentation du bien
La cour a estimé que le simple manquement à une obligation d'information ne suffit pas à caractériser le dol, et que les acquéreurs n'ont pas prouvé l'existence de manœuvres trompeuses.
Rejeté
Justification des préjudices
La cour a jugé que les consorts Y et Z n'ont pas prouvé un lien de causalité direct entre le manquement allégué et les préjudices subis, rendant leur demande d'indemnisation non fondée.
Rejeté
Dol imputable à la société WINNER WINNER
La cour a rejeté cette demande, considérant que le dol ne se présume pas et que les consorts n'ont pas prouvé l'existence de manœuvres trompeuses.
Rejeté
Manquement au devoir de conseil
La cour a estimé que le préjudice de perte de chance de ne pas contracter n'était pas certain et ne pouvait donner lieu à indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

La cour d'appel de Toulouse a confirmé la décision du tribunal de grande instance de Montauban dans l'affaire opposant la SAS Winner Winner aux consorts X-L Y et D Z. Le tribunal de première instance avait déclaré irrecevable la demande d'annulation de la vente pour défaut d'accomplissement des formalités de publicité foncière, mais avait condamné la société Winner Winner à indemniser les consorts Y et Z pour leur préjudice de perte de chance d'acquérir à des conditions plus avantageuses. La cour d'appel a confirmé cette décision, rejetant les demandes des parties et condamnant les consorts Y et Z aux dépens. Elle a également déclaré que l'action en responsabilité n'était pas prescrite, car les consorts Y et Z ont pris conscience du dommage à partir de juillet 2011. La cour a également rejeté la demande des consorts Y et Z fondée sur le dol, estimant qu'il n'y avait pas de preuve d'un élément intentionnel de tromperie de la part de la société Winner Winner.

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Sur la décision

Référence :	CA Toulouse, 1re ch. sect. 1, 3 févr. 2020, n° 17/04704
Juridiction :	Cour d'appel de Toulouse
Numéro(s) :	17/04704
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montauban, 20 juin 2017
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	S. BLUME, président
Avocat(s) :	Robert RIVESXavier CARUANA-DINGLINicolas LARRATThomas RIVIERELaetitia DAURIAC
Cabinet(s) :	SCP G.L. LARRAT D'AVOCATS
Parties :	SAS WINNER WINNER c/ SCP EDOUARD MONTAGUT - ROMAIN MOLES, SCP PIMOUGUET LEURET DEVOS BOT

Texte intégral

03/02/2020

ARRÊT N°93

N° RG 17/04704 – N° Portalis DBVI-V-B7B-L3LZ

SB/DF

Décision déférée du 20 Juin 2017 – Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN -

B C

SAS WINNER WINNER

X-L Y

D Z

SCP G H – I J

SCP PIMOUGUET LEURET E F

RÉFORMATION

Grosse délivrée

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU TROIS FEVRIER DEUX MILLE VINGT

***

APPELANTE

SAS WINNER WINNER

prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité audit siège

[…]

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

assistée de M^e Thomas RIVIERE de l’AARPI RIVIERE-DE KERLAND, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉS

Monsieur X-L Y

[…], […]

[…]

Monsieur D Z

[…], […]

[…]

Représenté par M^e Xavier CARUANA-DINGLI, avocat au barreau de TOULOUSE

SCP G H – I J

Société Civile Professionnelle titulaire d’un Office Notarial agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société.

[…]

Représentée par M^e Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

assistée de M^e Laetitia DAURIAC de la SELARL DAURIAC – COUDAMY, avocat au barreau de LIMOGES

SCP PIMOUGUET LEURET E F

prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL LES HAMEAUX AU MIEL

[…]

assignée à personne habilité à recevoir l’acte le 21 novembre 2017

sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 18 Novembre 2019 en audience publique, devant la Cour composée de :

S. BLUME, président

J.C. GARRIGUES, conseiller

A. ARRIUDARRE, vice-président placé

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C.PREVOT

ARRÊT :

— RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par S. BLUME, président, et par C. ROUQUET, greffier de chambre.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 17 août 2010, par-devant M^e A, notaire associé de la SCP M E Y J O N A D E – C H A Y L A , a u x d r o i t s l a q u e l l e s e t r o u v e a c t u e l l e m e n t l a S C P H-J, la SARL LES HAMEAUX DE MIEL a vendu aux consorts Y et Z, dans un ensemble immobilier Les Hameaux des Lacs II, résidence de tourisme, situé lieu-dit Le lac à Monclar de Quercy (Tarn-et-Garonne), un lot n°65, à usage d’habitation légère de loisirs, au prix, mobilier inclus, de 131.560 €.

Cette acquisition a été financée à l’aide d’un prêt consenti par le Crédit Lyonnais.

L’acquisition a été précédée le 4 mai 2010 d’un contrat de réservation conclu par l’intermédiaire de la société Winner-Winner.

Le lot acquis par les consorts Y et Z a été donné à bail commercial à la SARL TOURISMA VERT.

La société TOURISMA VERT a fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ouverte le 19 octobre 2012.

Les consorts Y et Z ont alors accepté par avenant du 11 mars 2013 un abandon de loyers impayés et une diminution des loyers, dans le but de faciliter le redressement de la société.

Celle-ci a été déclarée en liquidation judiciaire le 18 octobre 2013.

Par jugement du tribunal de commerce de Brive du 20 décembre 2013, le fonds de la société TOURISMA VERT a été cédé à la société TERRES DE FRANCE et un nouveau bail a été consenti le 9 mars 2014 par les propriétaires.

Par acte d’huissier de justice du 30 juin 2016, les consorts Y et Z ont fait assigner la SARL LES HAMEAUX DE MIEL, la SAS WINNER-WINNER, M^e A et la SCP H-J devant le tribunal de grande instance de Montauban aux fins, principalement, d’annulation de la vente et subsidiairement d’indemnisation.

Par jugement contradictoire du 20 juin 2017, le tribunal de grande instance de MONTAUBAN a :

— dit irrecevable pour défaut d’accomplissement des formalités de publicité foncière la demande en ce qu’elle tend à l’annulation de la vente,

— mis en conséquence hors de cause la société LES HAMEAUX DE MIEL et la SCP PIMOUGUET-LEURET-E F ès qualités de mandataire judiciaire,

— dit la demande indemnitaire non prescrite,

— mis hors de cause M^e A et la SCP H-J,

— dit que par son manquement à son devoir de conseil et d’information, la société WINNER-WINNER a engagé sa responsabilité à l’égard des consorts Y et Z.

— condamné en conséquence la société WINNER-WINNER à payer aux consorts Y et Z la somme de 27.732 € en réparation de leur préjudice du fait de la perte de chance d’acquérir à des conditions plus avantageuses et la somme de 1.000 € en réparation de leur préjudice moral,

— rejeté toutes autres demandes indemnitaires des consorts Y et Z,

— condamné la société WINNER-WINNER à payer aux consorts Y et Z la somme de 1.000 € en application de l’article 700, 1° du code de procédure civile,

— rejeté toutes autres demandes au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société WINNER-WINNER aux dépens.

Le tribunal a retenu :

Sur les fins de non-recevoir

— que la demande d’annulation de la vente pour dol était irrecevable en raison du défaut d’accomplissement des formalités de publicité foncière prévues par le décret du 4 janvier 1955,

— qu’en revanche la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en responsabilité devait être écartée, considérant que le manquement à l’obligation d’information reproché à la société Winner-Winner et au notaire sur les risques encourus n’a pu courir qu’à compter de la date à laquelle le dommage allégué a été découvert, et que les premières difficultés sont apparues le 15 juillet 2011.

Sur le fond

— que la société Winner-Winner a manqué à son obligation d’information loyale tenant à la remise aux acquéreurs de documents de présentation commerciale comportant une analyse économique présentant comme des données constantes le paiement des loyers et la valeur du bien à terme, sans aucune référence aux charges de copropriété, et de gestion du bien, au mode d’évaluation du bien au terme de 25 ans alors qu’il s’agit d’une construction en bois, et sans attirer l’attention des acquéreurs sur la signification exacte des mentions relatives aux loyers en les alertant sur l’aléa auquel ils seraient exposés en cas de déconfiture du preneur à bail.

— que s’agissant du notaire, la responsabilité de M^e A à titre personnel ne peut être engagée, seule étant concernée la SCP Meyjonade-A aux droits de laquelle se trouve la SCP H
-J.

— que le notaire n’est pas tenu d’une obligation de mise en garde sur l’opportunité économique de l’opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher ; qu’en tout état de cause, il est admis par la jurisprudence qu’un notaire fautif ne peut être condamné à garantir le paiement de la restitution du prix qu’en cas d’insolvabilité du vendeur et que la demande contre le vendeur étant irrecevable, le le notaire est hors de cause.

Le préjudice causé par le manquement au devoir de conseil de la société Winner -Winner est un préjudice de perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses. Les acquéreurs ont subi une perte de loyer après la déconfiture à compter d’octobre 2012 de la société de gestion locative de la résidence de tourisme passé de 4400 euros à 2200 euros par an. S’ils avant connu l’aléa tenant à la pérennité des loyers, et à la valeur du bien, ils auraient pu acquérir à des conditions plus avantageuses. Le tribunal a évalué à 20% le préjudice de perte de chance en tenant compte des aléas inhérents à toute opération d’investissement immobilier (investissement= 138 664,24 eurosx20%).

Il a également retenu un préjudice moral évalué à 1000 euros.

La SAS WINNER WINNER a relevé appel de cette décision par déclaration du 20 septembre 2017.

DEMANDES DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique en date du 2 mars 2018, la SAS WINNER WINNER, appelante, demande à la cour de :

— réformer la décision entreprise,

— dire que l’action de M. Y et M^me Z est prescrite,

— subsidiairement, constater l’absence de dol ou d’erreur sur la présentation du bien dans ses qualités substantielles,

— dire que les préjudices ne sont pas justifiés,

— constater que seule une perte de chance de percevoir un loyer garanti est susceptible d’être en lien de causalité avec le défaut allégué,

— condamner M. Y et M^me Z au paiement d’une somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle invoque l’irrecevabilité de la demande comme prescrite, le préjudice de perte de chance pouvant résulter d’un manquement au devoir de conseil étant consommé au jour de la conclusion du contrat. En tout état de cause le premier loyer impayé est du 30 juin 2011 et les loyers précédents n’ont pas été réglés dans les délais contractuels, de sorte que l’action engagée le 30 juin 2016 est hors délai. Elle critique le jugement en ce qu’il retient qu’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement alors qu’il s’agit en fait de la vente d’un bien existant, de sorte que le point de départ du délai de prescription ne peut être reporté à la date de livraison du bien.

La plaquette de présentation commerciale qui évoque la perception de loyers 'pendant 9 ans fermes’ a été réalisée par le constructeur vendeur. Il s’agit d’une clause qui garantit une durée de bail et prive le preneur d’un droit de donner congé dans le délai de 3 et 6 ans suivant la signature du bail commercial. De plus, le risque de faillite d’un locataire est un risque connu de tout propriétaire bailleur. Un dol ne peut lui être reproché ni un manquement à l’obligation d’information et de conseil.

S’agissant des qualités substantielles du bien, le bien pouvait être examiné puisqu’il était construit au jour de la vente, la première tranche était déjà en exploitation. Les acquéreurs se sont montrés

négligents en ne visitant pas les lieux, ce qui leur aurait permis de constater la nature de la construction. Il n’est pas démontré que la substance est différente de celle qui est décrite dans les documents contractuels. De plus les acquéreurs avaient conservé plusieurs semaines de jouissance du bien.

Elle n’a pas perçu le prix de vente . Le préjudice résultant du manquement au devoir de conseil n’entraîne qu’un préjudice de perte de chance de percevoir les loyers et ne peut donner lieu à une indemnisation pour erreur sur la valeur du bien vendu.

Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique en date du 31 janvier 2018, les consorts Y-Z, intimés, demandent à la cour de :

— dire n’y avoir lieu à constater une prescription,

— dire que la société WINNER WINNER, a commis un dol lors de la vente du 17 août 2010 du lot 65 de la copropriété de la résidence LES HAMEAUX DU LAC II,

— à défaut, constater le manquement de la SAS WINNER WINNER à son devoir de conseil et d’information loyal,

— constater le manquement au devoir de conseil de la SCP A et MAYJONADE, société titulaire d’un office notarial dorénavant dénommé SCP G H ET I J,

— en conséquence, condamner solidairement les SAS WINNERWINNER et la SCP G H ET I J à leur verser à titre d’indemnisation 134.000 €,

— les condamner à la somme '£de 3.600 € au titre des frais irrépétibles d’appel de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils reprochent à la société Winner-Winner de les avoir trompés en ne les informant pas des risques de révision du montant des loyers, du risque en cas de redressement ou liquidation judiciaire du locataire, des risques fiscaux en cas de disparition du locataire.

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique en date du 26 mars 2018, la SCP de notaires G H- I J, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1382 et 2224 du code civil et 122 du code de procédure civile, de:

A titre principal,

— déclarer irrecevables les demandes des consorts Y et Z comme prescrites,

— déclarer irrecevables les demandes des consorts Y et Z faute de publication de l’assignation,

A titre subsidiaire, sur le fond,

— confirmer sa mise hors de cause prononcée par le tribunal de grande instance de Montauban,

— débouter les consorts Y et Z de l’ensemble de leurs demandes,

En toute hypothèse,

— condamner les consorts Y et Z à lui verser la somme de 3.000 € sur le

fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que les demandes sont irrecevables pour défaut de publication de l’assignation d’une part, et pour cause de prescription d’autre part, en ce que le délai quinquennal pour agir en nullité du contrat de vente pour dol et en responsabilité pour manquement au devoir de conseil était expiré à la date de l’assignation.

Elle soutient également que n’étant pas partie au contrat de vente, les demandes fondées sur le vice du consentement sont irrecevables.

Sur le fond elle conteste toute faute, n’étant pas rédacteur de l’acte, ni juge de l’opportunité économique du contrat, ni responsable de la déconfiture du locataire.

Elle rappelle que le notaire ne peut jamais être tenu de la restitution du prix et des frais d’actes qui n’est pas un préjudice indemnisable, et que la taxe foncière n’est remboursable que par l’administration fiscale.

La SCI PIMOUGUET LEURET E F, prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SARL LES HAMEAUX DE MIEL, a été assignée à personne le 21 novembre 2017 et n’a pas constitué avocat.

Il est fait renvoi aux écritures pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 novembre 2019.

L’affaire a été examinée à l’audience du 18 novembre 2019.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir tirée de la prescription

Les consorts Y et Z se prévalent d’un dol imputable à la société WINNER WINNER dont ils réclament réparation sur le fondement de la responsabilité délictuelle, renonçant en cause d’appel à leur demande en nullité de l’acte de vente formée en première instance. Ils invoquent également un manquement de la société WINNER WINNER et de la SCP de notaires MONTAGU ET J à leur obligation d’information et de conseil, leur reprochant une absence d’information sur les risques encourus en cas de faillite du locataire, sur les risques de pertes pouvant résulter d’une baisse des loyers, sur les charges de copropriété, sur les risques de remise en cause de la défiscalisation.

Les sociétés WINNER WINNER et MONTAGU ET J opposent aux consorts Y et Z la fin de non recevoir tirée de la prescription pour avoir introduit leur action en responsabilité pour manquement au devoir de conseil et d’information plus de cinq ans après la signature de l’acte de vente.

Selon les dispositions de l’article 2224 du code civil dans sa rédaction issue de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En application de l’article 26 II de ladite loi, ces dispositions, qui réduisent la durée de la prescription applicable antérieurement s’appliquent à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle,

soit en l’espèce à compter du 19 juin 2008, lendemain du jour de sa publication, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Elles s’appliquent à la présente instance engagée après l’entrée en vigueur de ladite loi.

Il est admis que le point de départ de l’action en responsabilité pour manquement à l’obligation pré-contractuelle d’information et de conseil est le jour de la réalisation du dommage ou le jour où il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas connaissance précédemment.

Les consorts Y et Z soutiennent qu’ils n’ont pris conscience de l’absence de garantie du paiement des loyers qu’à compter de juillet 2011, date à laquelle ils ont constaté que le loyer du mois de juin 2011 n’avait pas été payé par la société Tourisma Vert, preneur du bail commercial conclu le 17 août 2010 à raison des difficultés financières de cette dernière qui ont motivé l’ouverture d’une procédure de sauvegarde par jugement du tribunal de commerce de Brive du 19 octobre 2012.

Il s’en déduit qu’à compter d’octobre 2012, au plus tard, et au 1^er juillet 2011 au plus tôt, les consorts Y et Z avaient connaissance de l’absence de garantie de paiement des loyers au regard de la situation de déconfiture du preneur à bail, tous éléments dommageables fondant leur action en responsabilité.

Par voie de conséquence l’action en responsabilité qu’ils ont exercée par acte d’assignation du 30 juin 2016 est recevable pour avoir été engagée dans le respect du délai de prescription de cinq ans à compter de la date de révélation des faits dommageables susvisés. Le jugement entrepris mérite donc confirmation en ce qu’il a écarté la fin de non recevoir tirée de la prescription.

2)Sur le fond

Sur le dol

Le dol ne se présume pas, et doit être prouvé.

Il appartient à celui qui se prévaut d’un dol de démontrer l’existence de manoeuvres, employées de manière volontaire et en connaissance de cause par son cocontractant, dans le but de le tromper et de le déterminer à accepter le contrat.

Les consorts Y et Z se prévalent d’un dol imputable à la société WINNER WINNER qui leur a présenté l’investissement comme une opération sans risque dont le rendement était garanti par un bail commercial d’une durée de 9 année sans aucune information sur les risques.

Toutefois le simple manquement à une obligation précontractuelle d’information ne saurait suffire à caractériser le dol par réticence à défaut de démonstration d’un élément intentionnel du manquement allégué.

La demande indemnitaire des consorts Y Z fondée sur le dol ne peut donc prospérer.

Sur l’obligation d’information et de conseil

Il s’évince du déroulement de l’opération d’investissement concernée et des relations contractuelles établies entre les parties que la société WINNER WINNER a commercialisé l’ensemble immobilier constitué par la résidence de tourisme sise à Monclar de Quercy, qu’elle a été l’intermédiaire entre les acquéreurs et la société venderesse la SARL LES HAMEAUX DE MIEL, a démarché les consorts Y Z et leur a remis une plaquette commerciale.

Le contrat de réservation versé aux débats mentionne la facturation par la société WINNER WINNER à hauteur de 478 euros d’une assistance fiscale et comptable. De plus ce contrat précise en son article VII que le bien est situé dans une résidence de tourisme classée, dispositif qui 'permet l’assujettissement à la TVA et la récupération par l’acquéreur , conformément aux dispositions de l’article 261-D-4 du CGI', tous éléments qui attestent de la defiscalisation qui accompagne l’investissement.

Au vu de ces considérations, les prestations fournies par la société WINNER WINNER relèvent non seulement de l’activité d’intermédiaire agent immobilier mais aussi de celle d’assistance fiscale et comptable, ce qui a pour effet de lui imposer l’obligation d’information et de conseil qui incombe au conseiller en investissement patrimonial aux fins de défiscalisation sur les caractéristiques de l’investissement.

Les consorts Y K se prévalent d’une information déloyale fournie dans la plaquette commerciale qui mentionne un rendement garanti par la conclusion d’un bail commercial sur une durée minimale de 9 ans, sans que la société WINNER WINNER et le notaire ne les aient informés et mis en garde sur les risques de déconfiture du locataire commercial, sur ses conséquences fiscales ainsi que sur le risque de révision à la baisse du montant des loyers.

S’il faut convenir du caractère sommaire de la plaquette commerciale qui évoque sans autre précision, des 'loyers garantis par bail commercial de 9 ans fermes’ avec 'gestion et sécurité assurés par Tourisme Vert', il s’agit d’un simple document commercial établi par le promoteur vendeur dépourvu de caractère contractuel et qui ne mentionne aucun montant de loyer.

De plus il ne saurait être imputé à cette société ainsi qu’au notaire une obligation d’information ou de mise en garde sur les risques de vacance locative en cas de déconfiture du preneur, ou de baisse du montant des loyers qui correspondent à un alea économique qui s’attache à tout contrat de location qui est connu de tout un chacun.

Quant à la surévaluation du bien alléguée, elle n’est étayée par aucun élément sérieux et probant, étant observé que la valeur du marché était susceptible d’être connu des acquéreurs qui pouvaient s’informer par tout moyen du prix au mètre carré dans le secteur concerné.

Les consorts Y K ne pouvaient davantage ignorer que le bien dont ils faisaient l’acquisition était un lot de copropriété puisque l’acte authentique signé le 17 août 2010 fait expressément référence à l’état descriptif de division établi par acte notarié du 30 novembre 2007 et au règlement de copropriété (page4), ainsi qu’à l’obligation faite à l’acquéreur de 'supporter au prorata de sa quote-part dans ses parties communes générales'(page13).

Il ne peut être fait le reproche à la société qui a commercialisé le bien ni au notaire instrumentaire de l’acte de vente d’un défaut d’information sur le montant des charges de copropriété qui ne pouvait être arrêté lors de la vente et qui fluctue nécessairement en fonction des lots et de la nature des charges, leur montant étant arrêté après décisions de l’assemblée générale des copropriétaires.

En revanche l’examen des documents remis aux consorts Y K versés aux débats par ces derniers n’évoquent nulle part le risque de perte d’avantages fiscaux en cas de vacance locative prolongée. A cet égard la société WINNER WINNER débitrice envers les acquéreurs d’une obligation d’information et de conseil sur les caractéristiques légales de l’investissement proposé ne démontre pas avoir informé les consorts Y K des conditions légales de la défiscalisation.

Toutefois le préjudice de perte de chance de ne pas contracter qui peut résulter du manquement à l’obligation d’information et de conseil doit être certain et en lien de causalité direct avec le manquement constaté.

A cet égard les consorts Y K ne justifient pas d’une quelconque perte d’avantages fiscaux ni d’une demande de remboursement de TVA par l’administration fiscale ayant résulté de la période vacance locative invoquée ou de la baisse de loyers à laquelle ils ont consenti. La perte de chance d’un événement favorable ,celui de ne pas conclure le contrat de vente, ne présente donc pas un caractère réel et sérieux.

Par suite la demande d’indemnisation des consorts Y K ne saurait prospérer, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu’il y a fait droit partiellement

Sur les frais et dépens

Les consorts Y K, parties principalement succombantes, supporteront les entiers dépens de première instance et d’appel ; le jugement entrepris étant réformé en ses dispositions concernant les frais et dépens de première instance.

L’équité commande de ne as faire application de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS,

LA COUR :

Infirme le jugement et statuant à nouveau,

Déboute M. X L Y et M^me D Z de leurs demandes,

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties,

Les condamne aux entiers dépens,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile .

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

C. ROUQUET S. BLUME