Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 12 MAI 2022

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/19799 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CEVGM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Octobre 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris – RG n° 20/56952

APPELANTE

LA VILLE DE PARIS, prise en la personne de Mme la Maire de Paris, Mme [Y] [P], domiciliée en cette qualité audit siège

Hôtel de Ville

75004 PARIS

Représentée par M^e Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0131

Assistée par M^e Grégoire DUCONSEIL, avocat au barreau de PARIS

INTIME

M. [Z] [U]

13, Avenue du Parc des Sports

94260 FRESNES

Représenté par M^e Laurent POZZI-PASQUIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Assisté par M^e Lorène DERHY, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 mars 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre

Thomas RONDEAU, Conseiller,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Dans le cadre d’une opération de contrôle de l’occupation des locaux d’habitation, une présomption d’infraction (location meublée de courte durée dans un local à usage d’habitation) a été relevée par la Ville de Paris concernant un appartement situé dans l’immeuble 52, rue de Montreuil à Paris (75011) bâtiment A, troisième étage, correspondant au lot numéro 26 pour une superficie de 14 m².

A la suite de ce contrôle, les recherches effectuées ont permis de déterminer que M. [Z] [U] est propriétaire de cet appartement.

Par exploit du 15 septembre 2020, la Ville de Paris a fait assigner M. [U] devant le juge statuant en la forme des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— condamner M. [U] à payer à la Ville de Paris une amende civile de 50.000 euros ;

— condamner M. [U] à payer à la Ville de Paris la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [U] aux entiers dépens.

Par jugement du 24 novembre 2020, le premier juge a sursis à statuer sur les demandes de la Ville de Paris dans l’attente d’une décision de la Cour de justice de l’Union européenne appelée, sur renvoi préjudiciel de la Cour de cassation (Civ. 3e , 15 nov. 2018, n°17-26.156) à apprécier la compatibilité de la règlementation nationale, telle que celle prévue par l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, à la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006.

Par arrêt du 22 septembre 2020, la Cour de justice de l’Union européenne a considéré la règlementation nationale conforme aux dispositions de la directive (CJUE, 22 sept. 2020, Cali Apartments, affaires jointes C-724/18 et C-727/18).

Par cinq arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a tiré les conséquences de l’arrêt de la Cour de justice de l’Union européenne et a jugé que la règlementation locale de la Ville de Paris sur le changement d’usage est conforme à la règlementation européenne.

Par ordonnance du 29 octobre 2021, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond du tribunal judiciaire de Paris, a :

rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

condamné la Ville de Paris à payer à M. [U] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la Ville de Paris aux dépens ;

rappelé que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Par déclaration du 15 novembre 2021, la Ville de Paris a relevé appel de cette décision en ce qu’elle a :

— rejeté la demande de condamnation à une amende civile sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamné la Ville de Paris à payer à M. [U] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 13 décembre 2021, la Ville de Paris demande à la cour, de :

— dire et juger que M. [U] a commis une infraction aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation en louant pour de courtes durées l’appartement situé dans l’immeuble 52, rue de Montreuil à Paris (75011), bâtiment A, troisième étage, correspondant au lot numéro 26 pour une superficie de 14m² ;

— condamner M. [U] à une amende civile de 50.000 euros et dire que le produit de cette amende sera intégralement versé à celle-ci conformément à l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation ;

— condamner M. [U] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La Ville de Paris soutient notamment que :

— la preuve de l’usage au 1er janvier 1970 peut se faire par tout moyen s’agissant d’un fait pour l’usage d’habitation, les propriétaires devaient remplir une déclaration modèle H2 qui devait être établie avant le 15 octobre 1970 pour les communes de plus de cinq mille habitants ;

— une fiche H2 établie dans le délai précis emporte présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970 et vaut affectation d’un usage d’habitation au bien au 1er janvier 1970 ;

— la déclaration modèle R qui est établie par le propriétaire de l’immeuble pose également une présomption d’habitation dès lors qu’elle a été établie au plus tard le 15 octobre 1970, et en l’espèce, le tribunal a imposé à tort à la Ville de Paris de rapporter une preuve de l’occupation du logement alors que l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation fait uniquement référence à l’usage du bien ;

— l’examen de la déclaration H2 produit aux débats montre qu’elle a été remplie le 15 décembre 1970 par le propriétaire ;

— il est ainsi établi que le bien litigieux était à usage d’habitation au 1er janvier 1970, comme le confirme le relevé de propriété ;

— aucune demande de changement d’usage n’a été formée concernant ce bien et aucune compensation n’a été effectuée ;

— lors de la déclaration en ligne pour l’obtention du numéro d’enregistrement, M. [U] a déclaré que le bien loué en location meublée de courte durée ne constituait pas sa résidence principale ;

— en l’espèce, les recherches ont permis de relever que le local d’habitation figurait parmi les annonces du site Airbnb proposant des locations de courte durée ;

— en l’absence d’autorisation préalable, cette activité constitue un changement d’usage d’un local d’habitation et caractérise l’infraction prévue aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation par les dispositions de l’article L. 651-2 ;

— en l’espèce, le local loué en courte durée depuis le mois d’octobre 2017 a pu engendrer un gain de 21.191 euros depuis le début de l’activité ;

— les faits étant établis, la défenderesse sera condamnée à 50.000 euros d’amende civile versée à la Ville de Paris.

Dans ses conclusions remises et notifiées le 28 décembre 2021, M. [U] demande à la cour de :

— déclarer recevables l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter la Ville de Paris de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

Y faisant droit,

— confirmer le jugement déféré prononcé le 29 octobre 2021 par le tribunal judiciaire en toutes ses dispositions ayant débouté la Ville de Paris de toutes ses prétentions ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le jugement venait à être réformé,

— prendre acte de sa bonne foi, la fragilité de sa situation financière, de la cessation des locations litigeuses et de la régularisation de sa situation locative bien avant toute opération de contrôle et de l’absence évident d’enrichissement tiré de l’activité litigieuse au détriment de la Ville de Paris ;

— déclarer que le montant maximal de l’amende civile de 50.000 euros est manifestement disproportionné et injustifié au regard des circonstances de l’espèce ;

En conséquence,

— réduire l’amende civile à un montant ne pouvant excéder 1.000 euros.

En tout état de cause,

— condamner la Ville de Paris à verser au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de la procédure d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

M. [U] soutient que :

— la charge de la preuve de l’infraction incombe à la Ville de Paris et il n’existe aucune présomption générale d’usage d’habitation ;

— les locaux sont réputés à usage d’habitation dès lors qu’ils avaient cet usage en fait au 1er janvier 1970 et sous réserve que cet usage n’ait pas été modifié en un autre usage ultérieurement en droit par le dépôt d’un permis de construire ou déclaration préalable délivrée postérieurement ;

— la date du 1er janvier 1970 est une date impérative de sorte que tout usage de fait postérieur est indifférent comme l’ont à maintes reprises retenu la doctrine et la jurisprudence ;

— la Ville de Paris tente tant bien que mal de duper la religion de la cour en prétextant que lorsqu’une fiche H2 est postérieure au 1er janvier 1970 et ne contient aucun loyer, celle-ci emporterait présomption d’usage d’habitation au 1er janvier 1970 dès lors que ce document vaudrait pour l’année fiscale en cours et donc pour l’année allant du 1er janvier au 31 décembre 1970 en faisant sciemment une lecture erronée de l’article 39 du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 ;

— en l’espèce, la Ville de Paris produit une fiche H2 inopérante ;

— les éléments rapportés par la Ville de Paris sont donc insuffisants à établir l’affectation à l’habitation du local litigieux à la date précise du 1er janvier 1970 ;

— M. [U] est personnel navigant steward et il justifie d’un motif d’ordre professionnel permettant de justifier son absence au-delà de la limite légale de 120 jours

— ainsi, le local litigieux a constitué sa résidence principale et ce jusqu’au 7 mai 2019, date à laquelle il a résilié son contrat d’assurance habitation à titre de résidence principale portant sur ledit local, comme il en est attesté ;

— M. [U] a respecté la limite de 120 jours en 2018 en ne le louant que 14 jours et en 2019 sur 73 jours ;

Subsidiairement,

— si la Cour retenait l’infraction, elle minorera l’amende à de plus justes proportions ;

— M. [U] pensait en toute bonne foi louer son appartement ;

— il a spontanément mis fin à toute activité de location de meublé touristique sans qu’il n’ait fait l’objet d’une quelconque opération de contrôle ;

— depuis 2019, sa situation financière s’est dégradée, il a dû subvenir seul aux besoin de son couple et préparer l’arrivée de leur enfant.

SUR CE, LA COUR

L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, tel qu’issu de la loi du n°2016-1547 du 18 novembre 2016, dispose que toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros (anciennement 25.000 euros avant la loi du 18 novembre 2016) par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Il résulte en outre de l’article L. 631-7, dans sa version résultant de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, que la présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, hypothèse excluant notamment les cas de location d’un meublé constituant la résidence principale du locataire (titre 1er bis de la loi du 6 juillet 1989) ou encore de location d’un meublé dans le cadre d’un bail mobilité (titre 1er ter de la loi du 6 juillet 1989).

Il y a lieu de relever, en l’espèce, que :

— le relevé de propriété produit mentionne certes la lettre « H » pour habitation dans la case « Af » pour affectation, mais cet élément ne suffit pas à établir la nature de l’usage du bien au 1er janvier 1970,

— la fiche H2 est produite, mais, cependant, si cette fiche précise que l’appartement est vacant et occupé « de temps à autre par notre enfant », elle indique que le local a été acquis en 1961, étant précisé que la déclaration a été remplie le 15 décembre 1970 et ne vise aucune mention relative au 1er janvier 1970 ou à une date antérieure,

— elle ne mentionne en outre aucun loyer à la date du 1er janvier 1970.

Aucun élément de ce document ne permet d’en déduire l’usage des lieux au 1er janvier 1970.

Il en résulte que la Ville de Paris échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970 le local était à usage d’habitation.

La première condition nécessaire à l’application des dispositions des articles L 651-2 et L 631-7 du code de la construction et de l’habitation n’étant pas remplie, l’ordonnance confirmée.

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement réglé par le premier juge.

La Ville de Paris qui succombe sera condamnée aux dépens de l’appel ainsi qu’à payer à M. [U] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions,

Rejette toutes les autes demandes de la Ville de Paris,

Condamne la Ville de Paris aux dépens de l’appel,

Condamne la Ville de Paris à payer à M. [U] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE