Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 4, 11 janvier 2022, n° 19/10726

TI Paris 22 mars 2019

CA Paris
Infirmation partielle 11 janvier 2022

Arguments

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Accepté
Non-respect des dispositions légales par les locataires
La cour a jugé que l'action des locataires était atteinte par la forclusion, car ils n'avaient pas respecté les délais légaux pour saisir la commission de conciliation.
Rejeté
Restitution des sommes versées par les bailleurs
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu de condamner les intimées à restituer les sommes, l'infirmation de la décision produisant l'effet recherché.
Accepté
Droits des bailleurs en vertu de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a jugé équitable d'allouer aux appelants une somme sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Accepté
Responsabilité des locataires pour les dépens de l'instance
La cour a confirmé que les intimées, qui succombent en leur appel, doivent être condamnées aux dépens.

Résumé par Doctrine IA

La décision de la cour d'appel concerne un litige entre les bailleurs (Madame X, Madame Z et Monsieur C) et les locataires (Madame J et Madame P-Q) concernant le remboursement d'un trop-perçu de loyer. Les bailleurs ont interjeté appel du jugement rendu en première instance qui les condamnait à rembourser les locataires. Les questions juridiques posées sont la prescription de l'action initiée par les locataires et l'application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 29 juillet 2016. La cour d'appel a infirmé le jugement de première instance en considérant que l'action des locataires était forclose car la saisine de la commission de conciliation devait intervenir dans les trois mois de la signature du bail. La cour a également condamné les locataires à verser une somme de 2 000 euros aux bailleurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 - ch. 4, 11 janv. 2022, n° 19/10726
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	19/10726
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Paris, 22 mars 2019, N° 11-18-214098
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Michel CHALACHIN, président
Avocat(s) :	Judith BOURQUELOTSandrine AGUTTES

Texte intégral

[…]

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 11 JANVIER 2022

(n° , 7 U)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/10726 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAAGS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2019 -Tribunal d’Instance de PARIS 17ème – RG n° 11-18-214098

APPELANTS

Madame X, I G épouse Y

Né le […] à […]

[…]

USA

Madame Z, A, M G épouse B

Née le […] à […]

[…]

Monsieur C, N G

Né le […] à […]

[…]

Représentés et ayant pour avocat plaidant M^e K BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0463

INTIMEES

Madame J H

Née le […] à […] […]

Madame P-Q H

Née le […] à […]

[…]

Représentées par M^e Sandrine AGUTTES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0765

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 30 Novembre 2021, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseillère

M. François D, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Monsieur D dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Cynthia GESTY

ARRET : contradictoire

- par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

- signé par M. Michel CHALACHIN, Président de chambre et par M^me Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

******

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 octobre 2016, Madame X, I G épouse Y, Madame Z, A, M G épouse B et Monsieur C, N G (ci-après l’indivision G) ont donné à bail à Madame J H et à Madame P-Q H un logement situé […] dans le 17ème arrondissement de Paris pour une période de trois ans à compter du 15 septembre 2016 moyennant un loyer mensuel hors charges de 5 590 euros et une provision sur charges de 310 euros.

Par lettre du 27 octobre 2017 adressée à M. G, les locataires ont sollicité le remboursement de la somme de 9 361,40 euros indûment versée compte tenu du montant du loyer appliqué au précédent locataire.

Par lettre du 14 octobre 2017, les locataires ont donné congé pour le 30 novembre 2017.

Par lettre du 13 novembre 2017, les locataires ont saisi la commission de conciliation de Paris de leur litige avec leur bailleur.
Dans son avis du 5 décembre 2017, la commission a considéré que le loyer de 5 590 euros ne respectait pas les conditions de l’article 3 du décret du 29 juillet 2016, que le montant des travaux d’amélioration inscrits au bail ne permettait pas de justifier la revalorisation du loyer selon l’article 4 du même décret, que le montant du loyer devrait être de 4 944 euros appliqué au précédent locataire, et qu’en conséquence les locataires étaient fondées à demander le remboursement d’un trop-perçu depuis la date de signature du bail le 15 septembre 2016, soit 8 721 euros.

Par acte d’huissier du 1er août 2018, M^mes H ont fait assigner l’indivision G devant le tribunal d’instance de Paris afin d’obtenir la condamnation solidaire de M^mes G et de M. G à leur verser la somme de 9 378,43 euros correspondant au trop-perçu des loyers versés par elles durant la période de location, ainsi que la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice financier.

Par jugement du 22 mars 2019, cette juridiction a ainsi statué :

Dit que l’indivision G en sa qualité de bailleur n’a pas respecté les dispositions des articles 2,3,4 du décret du 29 juillet 2016,

Condamne in solidum Mmes et M. G à payer à M^mes H la somme de 9 361,40 euros en remboursement de 1'indu perçu au titre des loyers au cours de la période de location du 15 septembre 2016 au 30 novembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute M^mes H de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice financier,

Déboute M^mes H de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mmes et M. G aux entiers dépens,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,

Ordonne l’exécution provisoire.

Le 21 mai 2019, les membres de l’indivision G ont interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe par la voie électronique.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 29 octobre 2021, ils demandent à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 22 mars 2019 par le tribunal d’instance de Paris, en ce qu’il a :

- Dit que M^mes I et Z G et M. C G en leur qualité de bailleur n’ont pas respecté les dispositions des articles 2, 3, 4 du décret du 29 juillet 2016,

- Condamné in solidum M^mes I et Z G et M. C G à payer à M^mes J et P-Q H la somme de 9 361,40 euros en remboursement de l’indu perçu au titre des loyers au cours de la période de location du 15 septembre 2016 au 30 novembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

- Condamné M^mes I et Z G et M. C G aux entiers dépens,

- Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif,
- Ordonné l’exécution provisoire ;

Condamner Mesdames J H et P-Q H, in solidum, à payer à Madame X Y née G, Madame Z B née G, et Monsieur C G la somme de 10 359,64 euros acquittée par ces derniers en exécution du jugement infirmé ;

Assortir cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la date du paiement ;

Condamner Mesdames J H et P-Q H, in solidum, à payer à Madame X Y née G, Madame Z B née G, et Monsieur C G la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mesdames J H et P-Q H, in solidum, aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction au profit de maître K

Bourquelot, avocate au barreau de Paris.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 26 octobre 2021, M^mes H demandent à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 22 mars 2019 par le tribunal d’instance de Paris,

Condamner solidairement Mesdames G et Monsieur G à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 novembre 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription de l’action initiée par M^mes H

Les appelants soutiennent que l’action en diminution du loyer est soumise au préalable d’une mise en demeure, dans le délai d’un mois de la prise d’effet du bail, suivie de la saisine de la de la commission de conciliation dans les trois mois de la mise en demeure, conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 et à la jurisprudence de la Cour de cassation tirée de l’arrêt du16 avril 2004.

Les intimées répliquent que leur action tend à la restitution des sommes perçues à tort par le bailleur et non à la diminution du loyer, de sorte qu’elle n’est pas enfermée dans les délais susvisés, seule la prescription triennale de l’article de l’article 7-1 de la loi du 6

juillet 1989 trouvant à s’appliquer et les consorts G opérant une confusion entre procédure applicable à l’action en diminution de loyer et celle de l’action en complément de loyer.

***

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au jour de la signature du contrat de bail, dispose notamment que :

En cas d’absence dans le contrat de location d’une des informations relatives à la surface

habitable aux loyers de référence et au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

L’article 18 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au jour de la signature du contrat de bail, indique que :

Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’article 3 du décret d’application du 29 juillet 2016, applicable aux contrats de location conclus ou renouvelés pendant la période du 1er août 2016 au 31 juillet 2017, prévoit que:

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

L’article 4 de ce décret prévoit que le loyer du nouveau contrat de location peut toutefois être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Ainsi que le font justement observer les intimés, leur demande n’est pas fondée sur les dispositions de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, qui ne prévoit pas la saisine de la commission de conciliation avant l’action en justice, le terme 'juridiction’ ne pouvant y être assimilé comme le soutiennent à tort les consorts G, mais sur l’article 18 de la même loi et son décret d’application du 29 juillet 2016, ledit article prévoyant, contrairement à l’article 3, la saisine préalable de la commission de conciliation.

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 est d’autant moins applicable que le montant du loyer appliqué au précédent locataire figurait dans le bail.

C’est précisément la discordance entre ce montant et celui du nouveau bail qui a alerté M^mes H et les a conduit à saisir la commission de conciliation par lettre du 23 novembre 2017 au motif que le loyer devait être le même que celui du précédent locataire, ladite commission s’étant d’ailleurs prononcée au visa du décret du 29 juillet 2016.

Il en résulte que la décision de Cour de cassation du 16 avril 2004, rendue en formation plénière, qui avait jugé, dans le but d’unifier le régime des différentes actions en contestation du montant du loyer, que le délai de saisine de deux mois de l’article 17 b alors applicable dans le cadre d’une contestation de loyer faute pour le bailleur d’avoir respecté les dispositions de l’article 19 en matière de références, s’appliquait également à la contestation fondée sur l’article 18 et son décret d’application, lequel ne prévoyait aucun délai pour saisir la commission, n’est effectivement pas transposable à l’action fondée sur l’article 3 dans sa rédaction applicable au jour de la signature du contrat de bail litigieux.

Cependant, M^mes H fondent précisément leur action, non sur l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, mais sur l’article 18 de ladite loi et son décret d’application du 29 juillet 2016.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi dite Alur du 24 mars 2014, applicable à l’espèce, les articles 17 à 20 de la loi du 6 juillet 1989 ont été réécrits.

Le principe exprimé dans les articles 17 I et 17 II A est l’encadrement du loyer d’une première location fixé, dans les zones dites 'tendues’ dont la commune de Paris fait partie, en fonction d’un loyer de référence majoré défini chaque année par arrêté préfectoral.

Ce principe connaît une exception exprimée dans l’article 17 II B lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique, le bailleur étant alors autorisé à demander un complément de loyer.

Le principe d’encadrement du loyer s’exprime également dans l’article 18 susvisé lequel prévoit, dans les zones dites tendues dont la commune de Paris fait partie, la fixation par décret du montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce principe connaît également une exception puisque le décret annuel d’encadrement peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs, l’article 4 du décret du 29 juillet 2016 illustrant cette possibilité revendiquée par les consorts G.

Il est exact que l’action en diminution de loyer de l’article 17 II A ne prévoit pas la saisine de la commission de conciliation préalablement à celle du juge, comme le soutiennent M^mes H, mais cette particularité s’explique simplement puisque, en ce cas, il s’agit seulement de vérifier que le montant du loyer inscrit dans le contrat de bail n’excède pas celui du loyer de référence majoré, si bien qu’il n’est pas nécessaire de confronter les points de vue des bailleurs et des locataires pour tenter de les rapprocher avant la délivrance de l’assignation.

Il en va différemment dans le cas de l’action en contestation de complément de loyer de l’article 17 II B et de l’action en diminution de loyer de l’article 18 et de son décret d’application, puisqu’il s’agit cette fois d’apprécier les critères permettant de déroger au principe de l’encadrement des loyers, de sorte que la tentative de conciliation des parties préalablement à l’action judiciaire présente tout son intérêt.

Or, dans le cas de l’article 17 II B, la saisine de la commission doit être effectuée dans les trois mois de la signature du contrat alors qu’elle n’est enfermée dans aucun délai dans le cas de l’article 18 et de son décret d’application.

S’agissant dans les deux cas de la possibilité exorbitante du droit commun des obligations de contester le montant du loyer postérieurement à la signature du bail, il doit être jugé que le bref délai de saisine de la commission de conciliation prévue par l’article 17 II B s’applique également dans le cas de l’article 18.

En l’espèce, le bail a pris effet le 15 septembre 2016, de sorte que la saisine de la commission devait intervenir au plus tard le 15 décembre 2016.

M^mes H ayant saisi la commission de conciliation par lettre postée le 13 novembre 2017, l’action fondée sur l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 29 juillet 2016 est atteinte par la forclusion.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a dit que les bailleurs n’avaient pas respecté les dispositions des articles 2,3, 4 du décret du 29 juillet 2016, condamné les consorts G à verser à M^mes H la somme de 9 361,40 euros en remboursement des sommes perçues indûment par les bailleurs au titre des loyers au cours de la période de location du 15 septembre 2016 au 30 novembre 2017 ainsi qu’aux dépens, débouté les parties du surplus de leurs demandes et ordonné l’exécution provisoire.

Par contre, il n’y a pas lieu de condamner les intimées à restituer aux appelants les sommes réglées en exécution du jugement, l’infirmation de la décision produisant l’effet recherché.

Il est équitable d’allouer aux consorts G la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et M^mes H, qui succombent en leur appel, seront condamnées aux dépens de l’instance étant rappelé que la solidarité ne se présume pas.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a dit que les bailleurs n’avaient pas respecté les dispositions des articles 2,3, 4 du décret du 29 juillet 2016, condamné les consorts G à verser à M^mes H la somme de 9 361,40 euros en remboursement des sommes perçues indûment par les bailleurs au titre des loyers au cours de la période de location du 15 septembre 2016 au 30 novembre 2017 ainsi qu’aux dépens, débouté les parties du surplus de leurs demandes et ordonné l’exécution provisoire,

Le confirme pour le surplus,

Y ajoutant :

Condamne mesdames J et P-Q H à verser à Madame X, I G épouse Y, Madame Z, A, M G épouse B et Monsieur C, N G, pris ensemble, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

Condamne mesdames J et P-Q H aux dépens de première instance et d’appel, ces derniers pouvant être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président, 1. R S T U

[…]