4^e Chambre

ARRÊT N°486

R.G : 14/04798

F B / F D

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 NOVEMBRE 2017

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Louis-Denis HUBERT, Président de chambre,

Assesseur :Madame Andrée GEORGEAULT, Conseiller,

Assesseur : Madame Florence BOURDON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Septembre 2017

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Novembre 2017 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

SARL H I IMMO, prise en la personne de son gérant M. J K

[…]

[…]

Représentée par M^e Jérôme HOCQUARD, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e L BOUESSEL DU BOURG de la SELARL J. BOUESSEL DU BOURG SOCIETE D’AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur L X

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame M A épouse X

née le […] à CHIBA

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur N Y

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame O B épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur P Q

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame R S

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur T U

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame V W

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur AA Z

né le […] à […]

[…]

[…]

Représenté par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame AB C épouse Z

née le […] à […]

[…]

[…]

Représentée par M^e Philippe COSNARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

***

FAITS ET PROCÉDURE

Entre 2008 et 2010, Monsieur L X, M^me M X née A, Monsieur N Y, M^me O Y née B, Monsieur P Q, M^me R S, Monsieur T U, M^lle V W, Monsieur AA AC AD et M^me AB Z née C ont acquis chacun un appartement au sein de la copropriété de la résidence ARTIMON, située […].

A l ' o c c a s i o n d e c e s d i f f é r e n t e s v e n t e s , l e s y n d i c d e c o p r o p r i é t é , l a S C P AE-K-AF, a transmis au notaire une note de renseignements qui comprenait notamment l’indication d’une procédure judiciaire en cours relative à la mise aux normes du parking commun souterrain.

Ayant appris ultérieurement que cette procédure judiciaire concernait également la non-conformité de la ventilation des parties communes, susceptible de mettre en cause la sécurité des personnes, Monsieur L X, M^me M X née A, Monsieur N Y, M^me O Y née B, Monsieur P Q, M^me R S, Monsieur T U, M^lle V W, Monsieur AA AC AD et M^me AB Z née C ont fait assigner la SCP AE-K-AF aux fins de voir engager la responsabilité du syndic de copropriété et obtenir l’indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la perte de chance de ne pas contracter la vente.

Par jugement contradictoire en date du 8 avril 2014, le Tribunal de Grande Instance de RENNES a :

* Déclaré recevables les demandes formées par Monsieur L X, M^me M X née A, Monsieur N Y, M^me O Y née B, Monsieur P Q, M^me R S, Monsieur T U, M^lle V W, Monsieur AA AC AD et M^me AB Z née C, ces derniers justifiant d’un intérêt à agir,

*Dit que le syndic de copropriété a manqué à son obligation d’information lors de la rédaction de l’état daté,

*Condamné la société H I IMMO, venant aux droits de la SCP AE-K
-AF, à verser à :

— Monsieur N Y, M^me O Y née B la somme de27 200 €,

— Monsieur P Q et M^me R S la somme de

18 500 €,

— Monsieur L X, M^me M X née A,la somme de 22 500 €

— Monsieur T U , la somme de 13 500 €,

— M^lle V W, la somme de 10 750 €,

— Monsieur AA AC AD et M^me AB Z née C, la somme de […] €,

*Dit que les condamnations susvisées porteront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

*Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

* C o n d a m n é l a s o c i é t é B R E I Z H G E O I M M O , v e n a n t a u x d r o i t s d e l a S C P AE-K-AF, à verser à Monsieur L X, M^me M X née A, Monsieur N Y, M^me O Y née B, Monsieur P Q, M^me R S, Monsieur T U, M^lle V W, Monsieur AA AC AD et M^me AB Z née C, la somme de 300 € chacun au titre de l’article 700 du CPC,

* C o n d a m n é l a s o c i é t é B R E I Z H G E O I M M O , v e n a n t a u x d r o i t s d e l a S C P AE-K-AF aux dépens.

La société H I IMMO, venant aux droits de la SCP AE-K-AF, a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 11 juin 2014, intimant Monsieur L X, M^me M X née A, Monsieur N Y, M^me O Y née B, Monsieur P Q, M^me R S, Monsieur T U, M^lle V W, Monsieur AA AC AD et M^me AB Z née C.

Les parties ont conclu.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2017.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par conclusions transmises le 5 octobre 2016, la SARL H I IMMO (BGM) demande à la Cour de :

Vu l’article 32 du CPC,

Vu les articles 18 et 20 de la loi du 10 juillet 1965 ,

Vu l’article 5 du décret du 17 mars 1967,

Vu les articles 1382 et suivants du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur D,

Recevoir le cabinet H I IMMO en ses présentes écritures,

Le déclarer bien fondé,

Y FAISANT DROIT,

Infirmer le jugement attaqué en toutes ses dispositions ,

Débouter Monsieur L X, M^me M X née A, Monsieur N Y, M^me O Y née B, Monsieur P Q, M^me R S, Monsieur T U, M^lle V W, Monsieur AA AC AD et M^me AB Z née C.

EN CONSEQUENCE

Condamner les intimés à payer au cabinet H I IMMO 4 000€ chacun au titre de l’article

700 du CPC

Condamner les intimés aux dépens.

L’argumentation du Cabinet H I Immobilier est pour l’essentiel la suivante :

Sur l’intérêt à agir :

Les intimés n’ayant subi aucun frais ni aucun préjudice du fait des travaux de mise en conformité dénoncés, entièrement pris en charge par les responsables du désordre et ayant abouti à une condamnation au profit du syndicat de copropriété dont ils bénéficient , n’ont aucun intérêt légitime à diligenter cette action.

Sur l’absence de faute commise par le Cabinet BGI:

— l’état daté rédigé par le Cabinet BGI est conforme aux prescriptions du §c du point 3 de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, pris dans sa rédaction issu du décret 2004-479 du 27 mai 2004 ,

— le tribunal s’est borné à affirmer que le syndic était tenu d’une obligation générale d’information, sans statuer sur l’étendue des renseignements qui sont supposés figurer sur l’état daté.

— il est demandé à la Cour de se prononcer sur la nature des renseignements devant figurer sur l’état daté.

— la jurisprudence citée par les intimés (Cour d’Appel de Versailles) n’est pas applicable aux faits de la cause, puisque, au jour de la rédaction de l’état daté, aucune décision n’avait été prise contre le syndic, l’expertise judiciaire de Monsieur D étant toujours en cours.

— le Cabinet BGI, au jour de la rédaction de l’état daté, n’avait pas connaissance des travaux de remise en conformité incendie des parties communes, qui n’avaient pas encore été invoqués et confirmés par l’expert judiciaire qui n’a déposé son rapport qu’en février 2012. La première visite organisée dans le bâtiment remonte au 27 mai 2008 et les plans et l’avant-projet de désenfumage concernant l’immeuble ARTIMON ont été adressés par Madame E à l’expert le 7 octobre 2009 (page 13 du rapport D). Le cabinet BGI a été prudent en n’évoquant pas des travaux qui n’avaient pas été définitivement approuvés.

Sur le préjudice:

Le préjudice n’est pas justifié dans son principe et il est illégitime :

— le tribunal n’a pas fondé son appréciation de la perte de chance sur un critère opportun puisqu’il a évalué la perte de chance à partir du sinistre alors que le défaut d’information ne porte pas sur le sinistre mais l’expertise qui devait l’évaluer,

— l’information prétendument obérée n’a pas joué un rôle essentiel dans l’appréciation du prix ou sur le consentement des acquéreurs pour acquérir leurs lots,

— la situation n’a fait perdre aucune chance aux intimés qui ont été dédommagés

Sur le lien de causalité :

les intimés ne rapportent pas la preuve de l’existence d’un lien de causalité directe entre le préjudice qu’ils invoquent et la faute qu’ils reprochent et il n’existe aucune causalité entre l’état diffusé au moment de l’acquisition des biens entre 2008 et 2010 et les conclusions de l’expert judiciaire relevant de son rapport de février 2012.

Par conclusions transmises le 16 octobre 2014, Monsieur L X, M^me M X née A, Monsieur N Y, M^me O Y née B, Monsieur P Q, M^me R S, Monsieur T U, M^lle V W, Monsieur AA AC AD et M^me AB Z née C demandent à la Cour de:

Vu l’article 1382 du Code Civil:

Confirmer en tous points le jugement entrepris,

Condamner la société BGM à payer à chacun des demandeurs la somme supplémentaire de 1 000 € au titre de l’ article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent:

*sur l’intérêt à agir : celui-ci est actuel et certain dès lors qu’ils n’ont pas été informés de manière suffisante, à la date de chacune des acquisitions, des procédures en cours et surtout de leur objet exact . Ils sont fondés à intenter une action au titre de la perte de chance de ne pas avoir acquis un immeuble affecté de désordres graves touchant à la sécurité des personnes, préjudice distinct de celui d’avoir à supporter le coût des travaux de mise aux normes. Ils ont du vivre pendant des années dans un immeuble affecté de désordres graves et supporter la lourdeur d’une procédure longue et coûteuse

*sur la faute du syndic: la note de renseignements fournie par le syndic est imprécise et incomplète. Il n’est pas indiqué que la procédure en cours ne concernait pas seulement le parking commun mais aussi un grave problème de non-conformité des parties communes de l’immeuble, problème que le syndic ne pouvait ignorer puisqu’il avait donné lieu à un avis défavorable donné à la délivrance de certificat de conformité, avait été évoqué dans l’assignation délivrée par la copropriété ARTIMON en novembre 1998 et dans l’ordonnance du 3 février 1999, et lors des assemblées générales d’avril et juin 2000. La faute est indiscutable, indépendamment de l’état de l’expertise ou de la procédure ayant pour objet d’obtenir la mise en conformité.

* sur le préjudice: il consiste en la perte de chance de ne pas contracter la vente compte tenu de la non-conformité qui avait été décelée. Aucun des requérants n’aurait acquis, en connaissance de cause, un appartement dans un immeuble dont la sécurité était en cause, l’expert judiciaire ayant indiqué dans son rapport – page 81 à 83- que l’ absence de désenfumage est de nature à mettre en danger la vie des occupants et de biens et que les travaux réalisés ne permettront pas de rendre l’immeuble conforme;

* sur le lien de causalité : sans la faute du syndic, les acquisitions n’auraient pas eu lieu ou bien à des conditions différentes.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé en application des dispositions des articles 455 et 954 du CPC à leurs dernières conclusions ci-dessus rappelées

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intérêt à agir

En l’absence d’éléments nouveaux soumis à son appréciation , la Cour estime que le premier juge par des motifs pertinents qu’elle approuve a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en retenant que les requérants avaient un intérêt à agir à l’encontre du syndic auquel ils font grief d’avoir manqué à son obligation d’information lors de l’acquisition de leurs appartements.

Le jugement sera confirmé.

Sur le manquement du syndic de copropriété à son obligation d’information

En application des dispositions de l’article 5 du Décret du 17 mars 1967, dans sa version résultant du décret du 27 mai 2004, il incombe au syndic, lors de la vente d’un lot, d’adresser au notaire chargé de recevoir l’acte de vente , un état daté comportant trois parties et une annexe à la 3^e partie :

1-dans la première partie, le syndic indique d’une manière même approximative, les sommes pouvant rester dues pour le lot considéré au syndicat par le propriétaire cédant,…..

2-dans la seconde partie, le syndic indique d’une manière même approximative, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, …

3- dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire pour le lot considéré …

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndic est partie.

En l’espèce, les états établis et transmis aux notaires par le syndic, la société BREIEZH I IMMO, à l’occasion des ventes en cause , contiennent chacun dans l’annexe à la 3^e partie, à la rubrique PROCÉDURES, les indications suivantes :

— Le syndicat de copropriétaire est l’objet d’une procédure ( oui ou non): OUI

— si oui , nature : mise aux normes du parking commun souterrain et faisant partie de l’ASL du quartier Latin.

Etat d’avancement de la procédure : le principe de la mise aux normes est acquis et nous sommes dans l’attente du rapport définitif afin de réaliser les travaux.

Or, et ainsi que l’a relevé le premier juge, il est établi que la procédure en cause concernait non seulement le parking commun souterrain mais également, spécifiquement pour l’immeuble ARTIMON, la conformité de la ventilation des parties communes .

Le syndic a donc renseigné de manière incomplète l’objet de la procédure sur les états alors que cette non conformité des parties communes avait donné lieu à un avis défavorable donné à la délivrance du certificat de conformité , avait été évoquée dans l’assignation délivrée par la copropriété ARTIMON en novembre 1998 et dans l’ordonnance du 3 février 1999, et lors des assemblées générales d’avril et juin 2000.

En outre c’est à la demande des syndicats de copropriété des immeubles de la cité d’Aleth, notamment de celui de l’immeuble ARTIMON, que le TGI de RENNES, par jugement du 26 octobre 2004, a ordonné une expertise complémentaire confiée à Monsieur D, la mission de celui-ci portant à la fois sur le parc de stationnement et la non-conformité de la ventilation des parties communes des immeubles Le GALION et l’ARTIMON, défauts que le premier expert n’avait pas examiné.

Le syndic ne pouvait donc ignorer que l’objet de la procédure en cours s’étendait aux non-conformités des ventilations des couloirs de l’immeuble ARTIMON.

La circonstance que l’expert n’ait pas encore déposé son rapport définitif à la date des états renseignés est sans incidence sur l’obligation du syndic de donner une information complète sur l’objet de la procédure en cours.

Dès lors, le syndic de copropriété a manqué à son obligation d’information en ne donnant qu’une information partielle lors de la vente des lots sur la procédure en cours et cette faute a causé un préjudice aux acquéreurs consistant en la perte de chance de ne pas contracter ou de contracter dans des conditions plus avantageuses.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a retenu que le syndic, le Cabinet H I Immobilier, avait manqué à son obligation d’information lors de la rédaction de l’état daté.

Le tribunal a en outre fait une exacte appréciation du préjudice subi par les requérants par des motifs pertinents que la Cour adopte.

Sur les autres demandes

Le Cabinet H I Immobilier qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel et condamné à payer aux intimés la somme de 500 € chacun au titre de leurs frais non répétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Condamne le Cabinet H I IMMOBILIER, venant aux droits de la SCP AE-K-AF aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne le Cabinet H I IMMOBILIER venant aux droits de la SCP AE-K-AF, à verser à Monsieur L X, M^me M X née A, Monsieur N Y, M^me O Y née B, Monsieur P Q, M^me R S, Monsieur T U, M^lle V W, Monsieur AA AC AD et M^me AB Z née C, la somme de 5 000 € chacun au titre de l’article 700 du CPC,

Le Greffier Le Président