Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRET DU 27 JANVIER 2023

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/09498 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CF2IY

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mars 2022 -Président du TJ de PARIS – RG n° 21/57461

APPELANTE

Madame [X] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1647

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3]

représenté par son syndic la société ABEILLE IMMOBILIER, ayant son siège social sis [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Estelle FORNIER de l’AARPI ITER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1443,

et par M^e Sigride BANY, avocat au barreau de PARIS, toque L 258

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 décembre 2022, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président et Rachel LE COTTY, Conseiller chargé du rapport .

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de:

Florence LAGEMI, Président,

Rachel LE COTTY, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,

Greffier, lors des débats : Sonia DAIRAIN

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président et par Marie GOIN, Greffier présent lors de la mise à disposition.

Mme [N] est propriétaire d’un appartement au 5ème étage de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] à [Localité 4].

Par acte du 7 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] a assigné Mme [N] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir sa condamnation sous astreinte à laisser les entreprises mandatées pénétrer son appartement afin de réaliser les travaux de remplacement des canalisations situées entre son appartement et celui du dessus.

Par ordonnance du 24 mars 2022, le juge des référés a :

débouté Mme [N] de l’ensemble de ses demandes ;

condamné Mme [N] à laisser les entreprises requises par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] pénétrer son appartement aux fins de réalisation des travaux de remplacement des canalisations situées entre son appartement et celui du dessus, prévus au devis n°20025007 du 5 février 2020 de l’entreprise Madru, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

dit qu’à défaut de s’être exécutée dans ce délai, Mme [N] sera redevable d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant pendant un délai de trois mois ;

condamné Mme [N] aux dépens de l’instance ;

condamné Mme [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 2 juin 2022, Mme [N] a interjeté appel de cette décision en critiquant l’ensemble de ses chefs de dispositif.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 octobre 2022, elle demande à la cour de :

à titre principal,

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle la condamne à laisser les entreprises requises par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pénétrer son appartement aux fins de réalisation des travaux de remplacement des canalisations situées entre son appartement et celui du dessus, prévus au devis n°20025007 du 5 février 2020 de l’entreprise Madru, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée à une astreinte de 100 euros par jour de retard courant pendant un délai de trois mois ;

infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a rejeté sa demande d’expertise ;

statuant à nouveau,

constater qu’il n’y pas lieu de la condamner sous astreinte à laisse libre accès à son appartement dès lors que le caractère d’urgence des travaux n’est pas établi et qu’il existe une contestation sérieuse ;

ordonner la remise en état à l’identique avant les travaux par la société Madru sur la colonne dans sa cuisine (enlever la rustine et poser une jonction adéquate et esthétique) ;

désigner tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

se rendre sur les lieux après avoir convoqués les parties ;

se faire communiquer tous documents et pièces utiles qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission ;

visiter les lieux ;

entendre les parties, ainsi que tout sachant ;

examiner les désordres allégués dans l’assignation et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation ;

les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ;

en rechercher la ou les causes ;

fournir tout renseignement au tribunal judiciaire permettant de statuer sur les responsabilités encourues ;

fournir tout élément de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres notamment le préjudice locatif et matériel ;

après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir de devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’oeuvre, le coût des travaux ;

dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et des préjudices qui en résultent soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; dans cette hypothèse, donner son avis sur les mesures que les demandeurs, ou toute autre partie diligente, seront amenés à définir pour remédier au danger ; le cas échéant, autoriser l’exécution desdites travaux pour le compte de qui il appartiendra, éventuellement sous la direction d’un maître d’oeuvre, effectués par des entreprises qualifiées au choix de ladite partie diligente ;

faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

donner son avis sur le compte présenté entre les parties ;

fixer la provision à consigner au greffe à titre d’avance sur les honoraires de l’expert ;

ordonner que la provision ainsi fixée soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires ;

en tout état de cause,

condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.500 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande à la cour de :

débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes ;

en conséquence,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise ;

en tout état de cause,

condamner Mme [N] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

condamner Mme [N] à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner Mme [N] aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 novembre 2022.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

SUR CE, LA COUR,

Sur la demande relative aux travaux

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [N] soutient que le premier juge a, à tort, retenu qu’il y avait urgence à faire réaliser des travaux en raison d’un dommage imminent alors que les dernières fuites étaient intervenues près de deux auparavant.

Elle estime également qu’il n’existe pas de trouble manifestement illicite car elle pouvait s’opposer à l’accès à ses parties privatives, en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, en l’absence de toute circonstance exigeant l’accès à son appartement et de tous travaux votés en assemblée générale.

Elle affirme que le syndicat des copropriétaires a produit des devis anormalement bas pour ne pas être tenu d’inscrire les travaux à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le seuil de travaux non soumis à l’assemblée générale étant de 5.000 euros selon la résolution n° 12 du 10 mars 2020.

Elle ajoute qu’elle ne s’est jamais été opposée aux travaux mais souhaitait qu’ils soient votés en assemblée générale, sur la base de plusieurs devis, et que toutes les garanties lui soient données sur l’absence de désordres consécutifs à l’intervention d’une entreprise dans son appartement. Elle craignait notamment les conséquences du raccordement d’un WC au 7ème étage sur une canalisation non prévue à cet effet.

Elle souhaitait également que les travaux entrepris englobent la totalité des problèmes de plomberie de l’immeuble et pas seulement la colonne litigieuse défectueuse. Elle affirme que ses contestations se sont avérées fondées puisque, depuis l’ordonnance entreprise, le syndicat des copropriétaires a engagé des travaux pour remédier aux désordres importants affectant les caves et les rendant dangereuses ainsi que pour revoir le réseau d’évacuation des eaux usées qui est, selon ses propres déclarations, « entièrement défectueux ».

Elle soutient donc que sa demande d’expertise est fondée et qu’elle doit englober l’ensemble des problèmes de plomberie de l’immeuble, qui ne se limitent pas aux possibles dégâts des eaux à intervenir entre son appartement et celui de Mme [R], au 6ème étage.

Aux termes de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ; un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient ; pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux ».

Selon l’article 18 de cette loi, le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

L’article 11 du règlement de copropriété de l’immeuble stipule que les occupants devront supporter sans aucune indemnité l’exécution du nettoyage des parties communes ainsi que des réparations ou travaux qui y seraient affectés et, si besoin est, donner accès aux architectes, entrepreneurs et ouvriers chargés de conduire ou faire ces nettoyages, réparations et travaux.

Aux termes de l’article 45 de ce même règlement :

« Le syndic fera exécuter toutes les réparations de menu entretien sans avoir besoin d’en référer aux propriétaires tant qu’elles ne dépasseront pas un chiffre qui sera fixé provisoirement à 5.000 francs, mais qui pourra être augmenté ou diminué par décision de l’assemblée prise en majorité ordinaire, ces travaux seront effectués sans que les propriétaires puissent s’y opposer ni contester la répartition du coût de la dépense dans les proportions ci-dessus prévues ; au-dessus de la somme fixée ci-dessus, l’autorisation de l’assemblée générale des propriétaires sera nécessaire »

Aux termes de l’article 46 du même règlement :

« Le syndic pourra, en cas d’urgence, faire exécuter tous travaux autres que ceux de menu entretien, mais à la charge de donner aussitôt avis aux propriétaires ; s’il n’y a pas urgence, il devra au préalable convoquer l’assemblée générale ».

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 10 mars 2020, le seuil de délégation de pouvoir au conseil syndical pour commander les travaux urgents a été fixé à 5.000 euros HT.

Il est constant que, le 1er octobre 2019, Mme [R] a constaté une fuite au niveau des canalisations dans l’appartement qu’elle occupe au-dessus de celui de Mme [N] et que le plombier de la copropriété a procédé à des réparations provisoires.

A l’occasion de cette intervention, une fissure a été identifiée sur la colonne d’évacuation entre le plancher haut de l’appartement de Mme [N] situé au 5ème étage et le plancher bas de l’appartement de Mme [U] situé au 6ème étage.

Le 5 février 2020, la société Madru, mandatée par le syndic, a dressé un devis de travaux et, le 8 juin 2020, le syndicat des copropriétaires a signifié à Mme [N] une sommation de laisser le libre accès à son appartement afin de réaliser des travaux de remplacement des canalisations situées entre les deux appartements.

Une mise en demeure lui a encore été adressée le 15 juillet 2020 mais les travaux n’ont pu être réalisés en raison des différentes objections soulevées par Mme [N].

Le devis de l’entreprise Madru relatif aux travaux à réaliser dans l’appartement de celle-ci s’élevait à la somme de 981,34 euros HT, outre 132,80 euros HT de peinture, ce qui autorisait le conseil syndical à les réaliser en cas d’urgence.

Le syndicat des copropriétaires produit un second devis de l’entreprise Sogecop en date du 10 novembre 2021 pour un montant de 1.757,60 euros HT, devis qui précise que « le remplacement de la descente est nécessaire car nous avons constaté une fissure en partie basse au niveau d’une emboîture au sol ».

Contrairement à ce que soutient l’appelante, les travaux revêtaient un caractère d’urgence dès lors qu’une fissure avait été constatée sur une canalisation et qu’elle pouvait, à tout moment, donner lieu à des fuites et à un dégât des eaux, peu important la circonstance qu’aucun sinistre n’ait – heureusement – eu lieu entre février 2020 et la décision du premier juge.

Le refus de Mme [N] de laisser l’accès à son appartement pour permettre au conseil syndical d’y réaliser des travaux d’entretien urgents constituait en conséquence un trouble manifestement illicite qui autorisait le juge des référés à intervenir.

En tout état de cause, les travaux ont, depuis l’ordonnance entreprise, été votés par l’assemblée générale des copropriétaires le 14 avril 2022, le devis de l’entreprise Madru ayant été approuvé, et aucun recours n’a été introduit contre cette décision.

En conséquence, Mme [N] ne peut aujourd’hui prétendre faire obstacle à l’exécution, sur ses parties privatives, des travaux d’intérêt collectif décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, aux conséquences sur ses parties privatives très limitées.

Les travaux ont au demeurant été exécutés courant mai-juin 2022 et, à la demande de Mme [N], le conseil syndical a mandaté une entreprise qui a repris les finitions et la peinture selon une facture de 1.070 euros du 17 juin 2022.

L’appelante ne produit aucune pièce démontrant que les travaux auraient été mal réalisés ou auraient porté atteinte à ses parties privatives.

Ceux-ci étaient justifiés et l’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle les a ordonnés.

L’astreinte sera toutefois supprimée dès lors que les travaux ont été réalisés dans les plus brefs délais et que l’appelante a laissé l’accès à son appartement.

La réalisation, sans difficulté ni désordre, des travaux objets du litige implique le rejet de la demande d’expertise formée par Mme [N].

En outre, il résulte du courriel du conseil syndicat du 27 juin 2022 qu’elle produit que celui-ci a lancé une « étude pour la rénovation du réseau d’évacuation qui est entièrement défectueux », ce dernier ayant plus de 85 ans.

Cette étude permettra, ainsi qu’elle le souhaite, de vérifier l’état du réseau d’évacuation et de procéder aux travaux nécessaires, de sorte qu’une expertise judiciaire n’est pas utile en l’état.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’appel de Mme [N] n’a pas dégénéré en abus justifiant l’octroi de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais et dépens

L’ordonnance entreprise étant confirmée, Mme [N] sera tenue aux dépens de première instance et d’appel et déboutée de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Celle-ci ayant toutefois autorisé les entreprises à pénétrer dans son appartement afin d’y réaliser les travaux litigieux, elle sera dispensée de toute indemnité sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance entreprise, sauf en ce qui concerne l’astreinte prononcée ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Y ajoutant,

Rejette la demande d’expertise formée par Mme [N] ;

Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 4] ;

Condamne Mme [N] aux dépens d’appel ;

Rejette les demandes formées par les parties en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier,

Le Président,