Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 07 MARS 2023

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/17783 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCYQG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Octobre 2020 -Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS – RG n° 1120002292

APPELANTE

Madame [C] [M] épouse [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0368

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/038084 du 17/11/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMEE

S.C.I. FONCIERE GAY LUSSAC

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Romain ROSSI LANDI de la SELEURL ROSSI-LANDI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0014

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président

M^me Anne-Laure MÉANO, présidente

M^me Marie MONGIN, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Gisèle MBOLLO

ARRET :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président et par Joëlle COULMANCE, Greffière présente lors de la mise à disposition.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 janvier 2015, la SCI Foncière Gay Lussac a donné à bail à Mme [C] [M] épouse [W] un studio meublé situé [Adresse 1].

Le 22 décembre 2017, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 300 euros visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier de la souscription d’un contrat d’assurance contre les risques locatifs.

Le 3 avril 2018, le préfet de Paris a notifié à la bailleresse un arrêté valant mise en demeure de faire cesser définitivement l’occupation de ce local aux fins d’habitation ; par arrêté modificatif du 17 septembre 2018, le préfet a mis la SCI en demeure de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation du local loué.

Par acte d’huissier du 3 mai 2018, la bailleresse a fait assigner la locataire devant le juge des référés du tribunal d’instance de Paris qui, par ordonnance du 28 septembre 2018, a dit n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestations sérieuses.

Par acte d’huissier du 22 janvier 2020, la SCI a fait assigner Mme [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ou, subsidiairement, voir prononcer la résiliation du bail, faire expulser la locataire et obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation.

Par jugement du 13 octobre 2020, le juge a :

— constaté la recevabilité de la procédure en acquisition de la clause résolutoire du bail,

— rejeté la demande en acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers,

— constaté l’acquisition au 22 janvier 2018 de la clause résolutoire pour défaut d’assurance,

— constaté que l’arrêté préfectoral du 3 avril 2018 modifié par arrêté du 17 septembre 2018 avait eu pour effet de faire cesser l’occupation des lieux et le paiement du loyer et des charges,

— ordonné l’expulsion des occupants du logement,

— condamné la défenderesse, en l’absence d’indemnité d’occupation, à verser à la SCI jusqu’à la libération effective du logement une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard pendant six mois, passé le délai d’un mois après la signification du jugement,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la défenderesse à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la défenderesse aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 décembre 2020, Mme [W] a interjeté appel de cette décision.

Elle a quitté les lieux le 20 janvier 2021.

Par dernières conclusions notifiées le 19 décembre 2022, l’appelante demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande indemnitaire et condamnée au paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— statuant à nouveau, condamner la SCI au paiement des sommes de 15 600 euros au titre du préjudice de jouissance et 10 000 euros au titre du préjudice moral,

— condamner la SCI au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux dépens d’appel,

— débouter la SCI de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et de toute autre demande,

— condamner la SCI aux dépens.

Par conclusions notifiées le 14 mai 2021, la SCI Foncière Gay Lussac demande à la cour de :

— débouter Mme [W] de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— à titre subsidiaire, réduire la demande indemnitaire de l’appelante à la somme forfaitaire de 500 euros,

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d’autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 janvier 2023.

MOTIFS :

L’appelante ne conteste pas le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 22 janvier 2018, avec toutes conséquences de droit, dans la mesure où elle a libéré les lieux en janvier 2021.

Elle reproche au premier juge d’avoir rejeté ses demandes indemnitaires au seul motif qu’elle s’était maintenue dans les lieux après le 3 avril 2018, date de l’arrêté préfectoral ayant mis la bailleresse en demeure de faire cesser l’occupation aux fins d’habitation du logement loué.

Il est vrai que, par lettre recommandée du 17 avril 2018, la SCI avait demandé à Mme [W] de lui adresser les pièces nécessaires à la constitution d’un dossier destiné à organiser son relogement, et que l’appelante n’était pas allée retirer ce courrier à la poste.

Mais le seul fait qu’elle ne se soit pas déplacée à la poste pour retirer un courrier recommandé ne suffit pas démontrer qu’elle aurait fait obstacle à son relogement.

D’ailleurs, elle produit une demande de logement social en date du 2 octobre 2019 qui démontre qu’elle avait effectué des démarches pour se reloger depuis le 4 juillet 2014, démarches qui ont abouti puisqu’elle a obtenu un logement social en janvier 2021.

Le premier juge ne pouvait donc se fonder sur une prétendue absence de recherche d’un nouveau logement pour la débouter de sa demande indemnitaire, et ce d’autant moins qu’il avait affirmé antérieurement que le fait que Mme [W] ait vécu de janvier 2015 à avril 2018 dans un logement ne répondant pas aux normes de décence devait être réparé.

En effet, selon l’arrêté préfectoral du 3 avril 2018 modifié par arrêté du 17 septembre 2018, le bien loué était décrit comme étant une chambre de service mansardée, d’une surface de 6,89 m² pour une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 m et 5,96 m² pour une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 2,20 m ; à l’exiguïté des lieux, l’arrêté ajoutait une impossibilité d’évacuer réglementairement les eaux usées ; il en concluait que les caractéristiques de ce local ne permettaient pas l’hébergement de personnes dans des conditions conformes à la dignité humaine, qu’elles étaient susceptibles de nuire à leur santé, et qu’elles ne permettaient pas de disposer d’un espace vital suffisant.

Au vu de cette description, il est incontestable que le logement ne répondait pas aux normes de décence imposées par le décret du 30 janvier 2002, notamment son article 4.

Même si l’arrêté préfectoral n’a mis fin à l’obligation de payer les loyers et les charges que pour la période postérieure à sa notification, le fait est que Mme [W] a vécu avec sa fille depuis son entrée dans les lieux dans un logement qui ne leur offrait pas un espace vital suffisant.

L’intimée soutient que l’appelante n’aurait pas eu sa résidence principale dans les lieux qui n’étaient occupés qu’occasionnellement par elle.

Mais les trois attestations qu’elle produit à cet égard manquent de précisions quant aux périodes durant lesquelles l’appelante n’aurait pas occupé les lieux ; de plus, le fait que Mme [W] n’ait pas retiré certaines lettres recommandées ne suffit pas à prouver qu’elle n’occupait pas les lieux en tant que résidence principale.

De son côté, l’appelante produit des factures EDF et des attestations d’amis démontrant qu’elle vivait bien dans les lieux loués.

La bailleresse ne rapporte donc pas la preuve que les lieux loués n’auraient pas été utilisés en tant que résidence principale par Mme [W].

Même si l’appelante ne peut se plaindre de l’exiguïté des locaux postérieurement au 22 janvier 2018, date de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, puisqu’elle est alors devenue occupante sans droit ni titre du logement, il n’en demeure pas moins qu’elle a vécu dans un local ne répondant pas aux normes de décence pendant trois ans avec sa fille, de janvier 2015 à janvier 2018.

Compte tenu du montant de son loyer mensuel (650 euros charges comprises), son préjudice de jouissance doit être indemnisé à hauteur de la somme de 10 000 euros.

Dans la mesure où elle ne justifie pas que ses conditions de vie aient eu des répercussions sur son état psychologique, elle doit être déboutée de sa demande en dommages-intérêts pour préjudice moral.

Le préjudice de jouissance subi par Mme [W] justifie que la bailleresse soit déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile présentée devant le premier juge.

Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [W] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et l’a condamnée au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans la mesure où l’appel interjeté par Mme [W] était justifié, la SCI doit être condamnée aux dépens de la procédure d’appel et déboutée de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande d’allouer au conseil de l’appelante la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté Mme [W] de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et l’a condamnée au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau sur ces deux points :

Condamne la SCI Foncière Gay Lussac à payer à Mme [C] [M] épouse [W] la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance,

Déboute la SCI Foncière Gay Lussac de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile au titre des ses frais irrépétibles de première instance,

Y ajoutant :

Condamne la SCI Foncière Gay Lussac à payer au conseil de Mme [W] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne la SCI Foncière Gay Lussac aux dépens d’appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

LE GREFFIER LE PR''SIDENT