Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 10 NOVEMBRE 2023

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02529 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFFM6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Janvier 2022 – Tribunal judiciaire de Créteil RG n° 16/08337

APPELANTE

Madame [V] [L] épouse [F] née le 27 Juillet 1971 à [Localité 3] ([Localité 3])

Résidence Le [Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Représentée par M^e Nathalie LAVALADE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0315 substitué par M^e Mathieu VAUGEIN, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ

Monsieur [A] [D] né le 08 Août 1985 à [Localité 5] ([Localité 5])

[Adresse 2]

[Localité 4]

né le 08 Août 1985 à [Localité 5] ([Localité 5])

Représenté par M^e Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716 substitué par M^e Sophie LIMOUZINEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C0864

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le13 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 27octobre 2023 prorogée au 03 novembre 2023 puis prorogée au 10 novembre 2023 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre et par M^me Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Madame [V] [L] a été propriétaire du 25 mai 2007 au 21 décembre 2015 d’un appartement situé au premier étage d’une petite copropriété composée de trois appartements, dans l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Selon ordonnance de référé du 8 avril 2009, le tribunal administratif de Melun a désigné, à la requête de la commune de [Localité 4], un expert en la personne de Monsieur [K], aux fins de décrire la nature et l’étendue des désordres afférents à cet immeuble.

Monsieur [K] a constaté, au contradictoire du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic bénévole, Madame [V] [L] létat de la structure de l’immeuble et plus particulièrement : le plancher haut des caves, constituant le sol de l’appartement du rez-de-chaussée, les structures et emmarchements de la cage d’escalier bois, conduisant dans les étages de l’immeuble, le plancher des appartements des étages, le plafond de 1'étage le plus haut et le ravalement en face arrière.

Ce rapport déposé le 16 avril 2009, conclut aux constatations suivantes :

' Plancher haut des caves

L’accès aux caves par un escalier de pierre est difficile, sans lumière, encombré d’objets.

Le plancher est constitué de :

— poutrelles acier ( probablement HEA 140 mm environ) très rouillées, la matière étant laminée en feuilles avec destruction totale par endroit

— bourrage au mortier bâtard, localement effondré sur toute la surface de la cave

L’ensemble est manifestement dangereux sur le point de s’effondrer.

Il y a lieu :

1) Dans un premier temps de faire étayer d’urgence

(sous huit jours) l’ensemble du plancher haut de la cave ( bastaing ou similaire à écartement de 80 cm au maximum pour éviter tout effondrement brutal du plancher.

Une fois le plancher étayé on ne devrait pas autoriser l’occupation de l’appartement tant que le plancher n’aura pas été reconstitué sauf pour évacuation du mobilier.

2)Dans un deuxième temps, reconstituer le plancher.(…)

Escalier, structure générale et emmarchements (…)

— Il faut renforcer le mur d’échiffre au rez- de- chaussée, sous peine

d’effondrement de la cage dans sa totalité. Dans l’attente, étayer la première volée,

et blinder le mur (sous huit jours) jusqu’au plancher haut du rez-de-chaussée.(…)

Plafond de l’étage le plus haut :

Le plafond présente des traces d’humidité, Madame [O] confirme qu’il y a eu des infiltrations. Je n’ai pas pu visiter la couverture, inaccessible, mais il faut vérifier et reconstituer si nécessaire son étanchéité sous peine de destruction de la charpente.

Ravalement

Les murs extérieurs, surtout en face arrière présentent des désordres importants: empochement dans le remplissage et 1'enduit, fissuration, décollement des enduits. Ces désordres sont infilltrants et risquent d’amener à la destruction de la structure à pans de bois.

I1 y a lieu de procéder au ravalement dans un délai d’un an environ.

(…)

Réparation

Le syndic bénévole, Madame [V] [L], présente plusieurs devis de

réparation. J 'attire l’attention sur le fait qu’aucun de ces devis ne me paraît adapté au diagnostic technique de l’immeuble et à la situation des copropriétaires.

(…)

Manifestement 1e syndic n’a pas les compétences techniques pour encadrer la production des devis de travaux aussi délicats que ce que nécessite l’immeuble.

I1 me semble nécessaire qu’elle s’adjoigne un maître d’oeuvre qui établira le diagnostic, consultera les entreprises, dépouillera les devis, l’assistera à la passation de marchés et dirigera les travaux jusqu’a réception.

L’ensemble des travaux est délicat et nécessite des entreprises compétentes et assurées pour les corps d’état en question.

CONCLUSIONS

L’immeuble présente :

— (une)destruction avancée de la charpente métal du plancher haut des caves qui menace

d’effondrement brève échéance

— (une)destabilisation du mur d’échiffre de la cage d’escalier en rez-de-chaussée avec

effondrement du plafond sous palier du premier étage

Il y a risque d’effondrement du plancher haut des caves et de la première volée de la cage d’esca1ier à brève échéance, avec danger pour les personnes et les biens.

Les autres parties de l’immeuble, quoi que nécessitant un entretien important, ne présentent pas de risques à caractère d’urgence absolue.'

L’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril non imminent n°13 09 41en date du 13 septembre 2013.

L’assemblée générale de copropriétaires du 24 juin 2013 a rejeté la proposition de réalisation de travaux de réfection de la toiture.

L’assemblée générale du 6 juin 2014 a voté la réalisation de travaux de ravalement de la facade côté cour, pour un montant total de 42 756,58 euros TTC, outre le coût de l’assurance dommages ouvrage et a de nouveau rejeté la réalisation de travaux de réfection de la toiture.

Au vu du procès-verbal de réception des travaux transmis par le syndicat des copropriétaires le 2 septembre 2015, attestant de l’achèvement à la date du 17 juillet 2015, des travaux prescrits en application de l’arrêté de péril non imminent du 19 septembre 2013, la main levée de l’arrêté de péril a été prononcée par arrêté du 14 octobre 2015.

Selon acte authentique du 21 décembre 2015, Monsieur [A] [D] a

acquis l’appartement de Madame [L] au prix de 225.000,00 euros.

Observant des signes d’humidité, Monsieur [A] [D] a consulté au mois de janvier 2016 un architecte, Monsieur [W], qui a relevé un taux d’humidité inhabituel, particulièrement élevé dans le sous-sol sur un mur mitoyen ainsi que sur le mur de fondation de la cage d’escalier, au rez-de-chaussée et sur les murs de niveau supérieur dans 1'ensemble de la cage d’escalier.

L’architecte a constaté des remontées capillaires dans le mur de la cage d’escalier non isolé, un état du mur pignon entraînant des infiltrations, une fuite urgente à réparer au niveau de la toiture. Il a préconisé une mise hors d’eau de la toiture, un traitement anti remontées capillaires, un ravalement du mur pignon et la réfection du dallage de la cour.

Par actes d’huissier délivrés les 1er et 13 septembre 2016,Monsieur [A] [D] a fait assigner Madame [V] [L], le syndicat des copropriétaires de 1'immeuble [Adresse 2] à [Localité 4] en la personne de son syndic, le cabinet Foncia Brossolette, et la société Foncia Brossolette devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

Condamner Madame [L]à lui restituer la somme de 50.000,00 euros sur le

prix de vente de l’appartement sis a [Localité 4], [Adresse 2],

sauf à parfaire selon expertise, si celle-ci est ordonnée,

Condamner conjointement et in solidum Madame [L]. le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] et le cabinet FONCIA BROSSOLETTE à lui payer la somme de 70.000,00 euros à titre de dommages-intérêts sauf à parfaire en fonction du véritable coût des travaux votés le ll septembre 2020,

Rejeter l’ensemble des demandes des défendeurs comme infondées.

Condamner conjointement et in solidum Madame [L], le syndicat des coproprietaires de 1'immeuble [Adresse 2] et le syndic, le cabinet FONCIA BROSSOLETTE à lui payer la somme de 15.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers depens, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET-LARTIGUE, Avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile,

Dire qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [D] sera dispensé de participer aux frais de procédure, lesquels seront exclusivement répartis entre les autres copropriétaires.

Durant le cours de l’instance, un nouvel arrêté de péril non imminent a été pris le 20 février 2019 impartissant au syndicat des copropriétaires un délai d’un an pour effectuer les travaux de réfection du pignon droit, de réfection de la cour intérieure et le remplacement des volets sur la façade rue.

L’assemblée générale de copropriété réunie le 11 septembre 2020, a voté :

— résolution 14 : l’exécution des travaux de ravalement de la façade côté rue pour un montant de 24 167 euros outre le coût de l’installation du chantier hormis la couverture pour un montant de 9 240 euros TTC et les aléas travaux sur l’ensemble des travaux pour un montant de 12 357,93 euros TTC et l’assurance dommages ouvrage obligatoire dans un budget de 2 150 euros TTC

— résolution 16 : la réalisation de travaux de ravalement du pignon pour un montant de

21 407,21 euros TTC

— résolution 18 : la réalisation des travaux de réfection du sol de la cour pour un montant de 16 694,70 euros TTC

— résolution 22 : la réfection du plancher haut du 2ème étage selon le descriptif joint à la convocation pour un montant de 9 966 euros TTC

— résolution 24 : la réfection de la couverture selon le descriptif joint à la convocation pour un montant de 42 094, 49 euros TTC outre l’assurance dommages ouvrage

— résolution 26 : le repérage de l’amiante avant travaux pour un budget de 936 euros TTC

— résolution 27 : le repérage du plomb avant travaux pour un montant de 300 euros

— résolution 28 : la désignation coordonnateur sécurité et protection de la santé ( SPS) pour l’ensemble des travaux votés pour un montant dfe 2 500 euros TTC

— résolution 29 : la désignation d’un architecte pour le suivi des travaux moyennant un honoraire de 9% du montant des travaux hors taxe soit 11 122,14 euros TTC soit pour l’ensemble de ces travaux une quote-part pour Monsieur [D] un montant de 52.336,26 euros.

La mairie de [Localité 4] a sollicité la désignation d’un expert au contradictoire du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, qui a été ordonnée le 9 décembre 2020, et un arrêté de péril imminent a été pris le 28 décembre 2020, sur la base du rapport d’expertise établi le 18 décembre 2020 par Monsieur [I] [T], architecte désigné concluant au péril grave et imminent de l’état structurel et au péril simple de l’état général /réseau électrique/salubrité et hygiène :

Aux termes de l’arrêté de péril imminent il était imparti notamment à Monsieur [D] de prendre toutes mesures pour garantir la sécurité publique à savoir :

'- sur le pignon sud-est, instaurer un périmètre de sécurité minimal de 2,50 mètres de largeur le long du pignon et de 1 mètre minimum en retour de pignon sur la rue des bretons et/ou mettre en oeuvre un filet en pignon, pour rétention des chutes d’enduits et matière. La mesure mise en oeuvre devra être suivie à moyen terme de la purge des enduits dégradés et décohérent en façade pignon, éventuellement d’un ravalement du pignon.

— Escalier : réparation et renforcement dans les règles de l’art du poteau support en sous-sol, des marches volée RDC/1er étage. Eradication des pièges en cheminement de volée sous-sol

— Plancher combles :étaiement de la zone affaissée, à partir de la surface du plancher haut du 2ème étage, balisage et barriérage en combles des zones afaissées ou dégradées par infiltrations L’état phyto-sanitaire et de solidité de la structure du plancher existant doit être contrôlé et attesté par un bureau d’étude structure bois, ou une entreprise qualifiée et agréee CTBA +. L’avis concernera également la charpente.' (…)

Le jugement prononcé le 11 janvier 2022 a ainsi statué :

Condamne Madame [V] [L] à payer à Monsieur [A] [D]

la somme de 50.000,00 euros (cinquante mille euros)

Condamne la société Foncia Brossolette à payer à Monsieur [A] [D]

la somme de 4.000,00 euros (quatre mille euros)

Ordonne 1'exécution provisoire

Condamne Monsieur [A] [D] aux dépens de la procédure qui l’oppose

au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 4]

en la personne de son syndic, le cabinet Foncia Brossolette

Condamne Madame [V] [L] au surplus des dépens

Condamne Madame [V] [L] à payer à Monsieur [A] [D]

la somme de 6.000,00 euros (six mille euros) en application de Particle 700 du code

de procedure civile

Accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice des dispositions de

l’article 699 du code de procédure civile

Rejette toutes autres demandes, plus amples au contraires, des parties.

Madame [V] [L] épouse [F] a interjeté appel selon déclaration reçue au greffe le 2 février 2022.

Par conclusions d’appelante n°3 signifiées le 4 septembre 2023 Madame [F] demande à la cour de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu notamment les articles 901 et suivants du Code de Procédure Civile,

Vu notamment les anciens articles 1147 et suivants devenus 1231-1 et suivants du Code Civil,

Vu l’ancien article 1382 devenu 1240 du Code Civil,

Vu notamment les articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile,

Déclarer l’appel de Madame [L] recevable et bien fondé,

A titre principal :

Infirmer partiellement le jugement rendu le 11/01/2022 par le Tribunal Judiciaire de

CRETEIL en ce qu’il a :

— Condamné Madame [V] [L] à payer à Monsieur [A] [D]

la somme de 50.000 €,

— Condamné Madame [V] [L] au surplus des dépens,

— Condamné Madame [V] [L] à payer à Monsieur [A] [D]

la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Rejeté les autres demandes de Madame [V] [L] à savoir :

1- Sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [A]

[D] à lui verser la somme de 2.000 € au titre du préjudice moral,

2- Sa demande de condamnation de Monsieur [A] [D] à lui verser

la somme de 7.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

3- Sa demande de condamnation de Monsieur [A] [D] aux entiers

dépens.

— Confirmer ledit jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau :

— Dire et juger que Madame [L] n’a commis aucun manquement contractuel et

que le préjudice invoqué par Monsieur [D] est sans aucun lien de causalité

avec les fautes reprochées,

— Débouter Monsieur [D] en toutes ses demandes indemnitaires formées en

première instance,

— Condamner en conséquence Monsieur [D] à restituer à Madame

[L] l’ensemble des sommes versées, depuis juillet 2022, au titre de l’exécution

provisoire du jugement rendu le 11/01/2022 par le T.J. de CRETEIL, et ce dans un délai

d’UN MOIS (1 mois) à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

— Débouter Monsieur [D] en ses demandes au titre des dépens et de l’article

700 du Code de Procédure Civile formées en première instance,

— Débouter plus généralement Monsieur [D] de l’ensemble de ses demandes

à l’encontre de Madame [L],

— Condamner Monsieur [D] à verser à Madame [L] la somme de

2.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi en application

de l’article 1382 devenu l’article 1240 du Code Civil,

— Condamner Monsieur [D] à verser à Madame [L] la somme de

7.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles

de première instance,

— Condamner Monsieur [D] aux entiers dépens de la première instance,

A titre subsidiaire :

En cas de confirmation partielle ou totale du jugement rendu le 11/01/2022 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL ayant pour conséquence la condamnation de Madame [L] au versement d’un montant total supérieur aux sommes qu’elle a d’ores et déjà versées depuis juillet 2022 en exécution provisoire dudit jugement :

— Dire et juger que les versements d’ores et déjà réalisés par Madame [L], en

exécution de la décision de première instance (montant à parfaire au jour du prononcé

de la décision à intervenir), doivent être déduits, par compensation, du montant total

pouvant encore rester à devoir par Madame [L] à Monsieur [D],

En cas de confirmation partielle du jugement rendu le 11/01/2022 par le Tribunal Judiciaire de CRETEIL ayant pour conséquence la condamnation de Madame [L] au versement d’un montant total inférieur aux sommes qu’elle a d’ores et déjà versées depuis juillet 2022 en exécution provisoire dudit jugement :

— Condamner Monsieur [D] à restituer à Madame [L] le trop-perçu,

et ce dans un délai d’UN MOIS (1 mois) à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir,

En tout état de cause :

— Débouter Monsieur [D] en toutes ses demandes, fins et conclusions plus

amples ou contraires,

Condamner Monsieur [D] à verser à Madame [L] la somme de

9.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais irrépétibles

d’appel,

— Condamner Monsieur [D] aux entiers dépens de l’instance d’appel en ce

compris le timbre de 225 €.

Par conclusions n°2 signifiées le 10 janvier 2023 Monsieur [A] [D] demande à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Déclarer irrecevables et mal fondées l’intégralité des demandes de Madame [L],

Les rejeter,

Confirmer la condamnation aux dépens et à l’article 700 du Code de Procédure Civile en

première instance,

Y ajoutant,

Condamner Madame [L] à payer à Monsieur [D] la somme de 8.000

euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels pourront être recouvrés par Maître HERMET- LARTIGUE, Avocat, conformément à l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture était prononcée le 7 septembre 2023.

SUR QUOI,

LA COUR

1- Le dol de la venderesse

Le tribunal, au vu de l’expertise de Monsieur [K] ordonnée sur la requête de la Mairie de [Localité 4], a retenu que Madame [L] qui était à l’époque syndic bénévole de l’immeuble était parfaitement informée du fait que les travaux préconisés par l’expert en 2009 n’avaient pas été réalisés avant l’année 2015, soit 5 ans plus tard de sorte que la structure n’a pu que continuer à se dégrader. Le jugement souligne que l’architecte de l’immeuble, Monsieur [W], a mis en évidence dans un rapport effectué lors de sa visite du 10 février 2016, que les murs de la cage d’escalier ne sont pas isolés, que cette variante avait été soumise à l’assemblée générale et non votée ce qui explique les tâches de moisissure sur les parois internes du fait de la condensation et du phénomène du pont thermique, insistant sur la nécessité d’un traitement anti remontées capillaires. Il retient que Madame [L] n’a délivré aucune de ces informations à son acquéreur pas plus qu’elle ne l’a informé des différents arrêtés de périls relatifs à l’immeuble, que s’il n’est pas formellement établi qu’elle avait connaissance du vice caché, dans la mesure où elle pouvait penser que les travaux votés en 2014 étaient susceptibles de répondre aux problèmes d’humidité et d’infiltrations, elle n’a cependant pas négocié et exécuté son contrat de bonne foi en retenant des informations particulièrement importantes sur l’historique et les difficultés de structure de l’immeuble dans lequel se trouvait l’appartement. Selon le jugement, en dissimulant l’arrêté de péril imminent du 20 avril 2009, l’arrêté de péril ordinaire du 13 avril 2010, l’arrêté de péril non imminent du 19 septembre 2013, le rapport de Monsieur [K] du 8 avril 2009, le fait que les travaux votés et exécutés ne répondaient pas à l’ensemble de la problématique de l’immeuble notamment en l’absence de travaux de remontées anti-capillaires, Madame [L] a délibéremment dissimulé à son acquéreur des éléments importants sur l’état général de l’immeuble et en cela a commis un dol qui engage sa responsabilité contractuelle.

Madame [L] fait en premier lieu grief au jugement de lui imputer une réticence délibérée dans la communication d’information essentielle alors qu’elle estime avoir transmis à l’agence immobilière tous les éléments nécessaires à la parfaie information de l’acquéreur : le procès-verbal de la dernière assemblée générale tenue le 6 juin 2014, le carnet d’entretien de l’immeuble et l’état des charges pré-daté communiqué directement par le syndic. Elle souligne n’avoir jamais échangé avec l’acquéreur puisque la signature a eu lieu de manière séparée.

Elle observe que les photographies transmises par l’acquéreur, censées témoigner de l’état de la toiture, ne sont pas datées, que l’arrêté de péril imminent pour le rez-de-chaussée de l’immeuble a été levé par l’arrêté de péril ordinaire du 17 novembre 2010 ensuite des travaux de façade achevés le 9 novembre 2010 soit 5 ans avant la vente. Elle fait valoir que les remontées capillaires concernent la cage d’escalier côté cour et n’ont rien à voir avec les travaux préconisés par l’arrêté de péril du 5 juillet 2013 et n’ont pas été évoqués en 2009 dans le rapport de Monsieur [T].

Elle oppose en second lieu, au soutien de l’infirmation du jugement, la parfaite connaissance de l’immeuble par l’acquéreur qui s’est déplacé sur les lieux à de multiples reprises avant d’acquérir et a échangé de nombreux mails ainsi que sa mère, avec le syndic au mois de septembre 2015, décembre 2015, janvier et février 2016.

Réponse de la cour

Selon les dispositions de l’article 1116 du Code civil dans sa version en vigueur jusqu’au 1er octobre 2016 applicable au litige : ' Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.'

La dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie est assimilée à une manoeuvre.

La chronologie des circonstances qui ont précédé la vente litigieuse réalisée par acte authentique du 21 décembre 2015 établit que dès le 16 avril 2009, date du dépôt du rapport de l’expert Monsieur [K], Madame [L] était informée par le rapport du risque d’effondrement du plancher haut des caves, du plafond sous palier du 1er étage, de la déstabilisation du mur d’échiffre de la cage d’escalier et de l’impérieuse nécessité de procéder au ravalement des murs extérieurs face avant et arrière par un piochage au mieux complet, ou à tout le moins partiel, des parties non adhérentes or, ces désordres n’ont pas été réparés ensuite des travaux votés par l’assemblée générale du 6 juin 2014 qui s’est limitée au ravalement des murs extérieurs côté cour, compte tenu des infiltrations et du risque de destruction de la structure à pans de bois.

La preuve de la non prise en compte de la gravité du péril lié aux infiltrations des murs relevés par l’expert Monsieur [K] constatées en 2009, résulte de l’arrêté de péril imminent du 28 décembre 2020 pris ensuite du rapport de l’expert Monsieur [T], qui a souligné l’urgence de restaurer le mur pignon Est en raison des chutes d’enduit dangereuses ainsi que le poteau support au sous-sol et de procéder à l’étaiement des planchers des combles, soulignant l’impérieuse nécessité de contrôler la solidité de la structure du plancher et de la charpente.

Contrairement à ce que soutient Madame [L], les travaux votés antérieurement à la vente litigieuse n’ont pas pris en compte le péril lié à l’état de la façade côté rue ni le risque d’effondrement des planchers et plafonds relevés par l’expert [K] puisque le ravalement de la façade côté rue, du mur pignon Est et la reprise du plancher haut n’ont été votés en assemblée générale que postérieurement à la vente, le 11 septembre 2020.

Ainsi Madame [L] qui exerçait le mandat de syndic bénévole, se trouvait donc parfaitement au fait des constatations opérées au contradictoire du syndic en 2009 par l’expert Monsieur [K] et, partant, des travaux de reprise partielle votés en 2014 limités au mur côté cour, excluant la façade côté rue, le mur pignon et la structure du plancher haut.

Elle ne peut non plus valablement exciper des courriels échangés concommitament à la vente par Monsieur [D] pour s’enquérir de la cause des remontées d’humidité visibles en pied du mur d’échiffre et au sous-sol, pour en inférer la parfaite connaissance des désordres par l’acquéreur, cependant que les constatations établissant la cause de ces mêmes désordres opérées en 2009 lui ont été cachées alors que celles-ci faisaient la démonstration de l’atteinte grave à la solidité de l’immeuble antérieurement à la vente.

Il appartenait donc à la venderesse, au demeurant particulièrement éclairée sur l’état de l’immeuble au regard de ses fonctions de syndic bénévole exerçées à l’époque, d’alerter l’acquéreur sur l’urgence des travaux à réaliser et sur le caractère limité des travaux précédemment votés.

En taisant délibéremment à Monsieur [D] les désordres révélés dans toute leur ampleur par l’expertise de Monsieur [K], Madame [L] a commis une dissimulation intentionnelle d’une information dont elle savait le caractère déterminant pour l’acquéreur.

Partant, le jugement qui a retenu le dol et condamné Madame [L] à verser à Monsieur [D] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts dont le montant n’est pas remis en cause, subsidiairement au débouté de la demande, sera confirmé.

Le présent arrêt emportant condamnation de Madame [L] dans la limite de la somme fixée par le jugement, la déduction des sommes effectivement acquittées s’imputant de plein droit sur la condamnation, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de prise en compte des sommes acquittées par Madame [L].

2- Les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné Madame [L] aux dépens ainsi qu’à régler à Monsieur [D] la somme de 6 000 euros.

Y ajoutant, Madame [L] sera condamnée à régler à Monsieur [D] une somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel outre les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS : statuant publiquement

La Cour,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement ;

Y ajoutant,

CONDAMNE Madame [L] aux entiers dépens ainsi qu’à régler à Monsieur [D] la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

LE GREFFIER,

LA PRÉSIDENTE,