Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 20 NOVEMBRE 2024

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 21/05453 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDK4B

Décision déférée à la Cour : Décision du 22 Décembre 2020 -Juridiction de proximité de Paris – RG n° 19/015506

APPELANT

Monsieur [W] [X]

né le 22 novembre 1940 à [Localité 4] (62)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Xavier GUERLAND, avocat au barreau de PARIS, toque : B0550

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 2] – [Localité 5] représenté par son syndic la société REGIE GUILLON, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 305 060 725

C/O Société REGIE GUILLON

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Norbert NAMIECH, avocat au barreau de PARIS, toque : E0020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M^me Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * *

FAITS ET PROCÉDURE :

M. [X] est propriétaire des lots n° 1 et 30 de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5].

Courant novembre 2015, Mme [G] a constaté des infiltrations au plafond de sa salle de bain située en aplomb de celle de M. [X] à l’étage inférieur.

En décembre 2015, la société de plomberie CP Etoile a été mandatée pour déterminer l’origine des fuites qui a été imputée notamment à une canalisation d’évacuation d’eaux usées appartenant à la copropriété et traversant les salles de bain de M. [X] et de Mme [G].

Les travaux entrepris pour faire cesser les infiltrations ont impliqué la dépose de la douche de M. [X].

Par courrier du 18 décembre 2017, M. [X] a demandé à ce que soit inscrit à l’ordre du jour une résolution tendant au remboursement 'des frais engagés après remplacement d’une colonne en fonte, partie commune de l’immeuble'.

Cette résolution, objet de la résolution 33 de l’assemblée générale, a été rejetée par celle-ci le 10 avril 2018.

Par acte du 20 novembre 2019, M. [X] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], [Localité 5], afin d’être indemnisé des frais de dépose et afin d’obtenir réparation de son préjudice de jouissance.

Par jugement du 22 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris l’a déclaré irrecevable en ses demandes au motif qu’il n’avait pas contesté la résolution n° 33 de l’assemblée générale du 10 avril 2018.

Par déclaration du 21 mars 2021, M. [X] a interjeté appel de ce jugement.

La clôture de l’affaire a été ordonnée le 26 juin 2024.

PRÉTENTION DES PARTIES:

Par conclusions signifiées par voie électronique le 10 juin 2004, l’appelant demande à la cour d’appel de :

— Dire et juger que le jugement déféré rendu en date du 22 décembre 2020, N°RG 11/19- 015506 par le Tribunal Judiciaire de PARIS est nul, par conséquent, l’infirmer,

Et, statuant à nouveau :

— Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 5] à rembourser la somme de 3.681,70 euros à Monsieur [X];

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 4.000 euros en réparation du préjudice subi fondé sur le trouble de jouissance;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral;

— Condamner la Syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

L’appelant rappelle que les infiltrations survenues dans l’appartement situé en dessous du sien ont pour origine une colonne d’eau relevant des parties communes de l’immeuble et dont la restauration incombe au syndicat des copropriétaires. Il soutient que les installations de sa salle de bain étaient hors de cause dans les infiltrations qui pourraient trouver leur origine dans des installations de WC dans des étages supérieurs ayant conduit en 2022 au refoulement d’eaux vannes dans sa douche.

Les frais engagés par M. [X] étaient dûs de plein droit et il n’appartenait pas à l’assemblée générale des copropriétaires de décider ou non de leur remboursement. Dès lors, le premier juge ne pouvait reprocher à M. [X] de ne pas avoir contesté la décision de refus de remboursement en assemblée générale dans les délais impartis.

A titre subsidiaire, il est rappelé le droit à indemnité des copropriétaires fondé sur l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, ce droit à indemnité tend à réparer le préjudice moral de l’appelant, son préjudice d’agrément et celui résultant d’avoir avancé une somme qui constituait une dépense à mettre au passif du syndic car procédant de la gestion des parties communes. M. [X] peut invoquer des troubles de jouissance et des dégradations donnant droit à indemnité sur le fondement de ce texte. Il forme également une demande de réparation du préjudice subi du fait de l’acharnement du syndic contre lui au titre de l’article 1240 du code civil.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 10 juin 2024, l’intimé demande à la cour d’appel :

A titre principal, de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevables, sur le fondement de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes présentées par Monsieur [X] en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5];

— Confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [X] à payer au syndicat

des copropriétaires dune somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’il lui a imputé les dépens de la première instance ;

A titre subsidiaire,

— Débouter toutes les demandes de condamnation présentées par M. [X] en ce qu’elles sont dirigées contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] ;

— Condamner M. [X] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 5] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [X] à supporter les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires souligne que les infiltrations survenues au domicile de Mme [G] avaient une double cause affectant non seulement les parties communes de l’immeuble mais aussi l’installation de la douche de M. [X]. Il observe que les conclusions de l’expertise du cabinet Etoile sont univoques sur ce point et qu’il ne peut être tiré argument d’un refoulement survenu sept ans après les faits chez M. [X], imputé à des installations de toilettes dans des étages supérieurs, pour contester ces conclusions.

Il rappelle également que c’est M. [X] qui a demandé à l’assemblée générale du 10 avril 2018 à être indemnisé du coût des travaux qu’il indiquait avoir exposés pour remettre en état sa douche à la suite des travaux de la copropriété effectués pour remplacer une descente d’eaux usées.

La résolution soumise au vote de l’assemblée générale a été rejetée et n’a donné lieu à aucune contestation de la part de M. [X] qui en a eu connaissance.

En l’absence de toute contestation, la décision de l’assemblée générale est définitive sans que sa validité ne puisse être contestée à titre principal ou d’exception.

Les pouvoirs propres du syndic sont limitativement fixés par l’artice 18 de la loi du 10 juillet 1965 et ne l’autorisent pas à payer une indemnité à un copropriétaire et ce alors que M. [X] est à l’origine même de l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de la résolution rejetée.

Il en déduit à titre principal que la demande indemnitaire de M. [X] devant le tribunal judiciaire, sans avoir obtenu l’annulation de la résolution n° 33 du 10 avril 2018, était bien irrecevable.

A titre subsidiaire, les demandes de M. [X] sont infondées dès lors que les conditions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dont il excipe l’application ne sont pas réunies d’une part parce que les travaux réalisés pour mettre fin aux infiltrations ont eu pour objet le remplacement d’une colonne d’eaux usées mais aussi de réparer la fuite provenant de ses propres installations sanitaires et les seuls travaux de reprise de l’écoulement du bac à douche nécessitaient à eux seuls de procéder à la démolition dont M. [X] sollicite le remboursement à la copropriété.

Les travaux n’ont pas induit de dégradations spécifiques pour lui puisque tous les appartements situés le long de la descente d’eaux usées ont été affectés.

Quant au préjudice de jouissance allégué pour avoir été privé de ses commodités durant quinze jours, il ne constitue pas un trouble grave au sens de l’article 9 précité.

L’intimé rappelle en outre la règle générale selon laquelle les parties communes doivent toujours demeurer librement accessibles aux réparations tandis que M. [X] a dissimulé la colonne d’eaux par un coffrage sur lequel il y a fait apposer de la faïence rendant donc délibéremment inaccessible la canalisation.

L’intimé considère que les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas davantage applicables en ce qu’elles ne visent que la réparation de désordres survenus dans le local privatif d’un copropriétaire ayant pour origine un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes de l’immeuble, ce qui n’est pas le cas de M. [X].

Enfin, il est demandé à la cour de constater la nouveauté des demandes de condamnation du syndicat de copropriétaire en réparation du préjudice subi et de les déclarer irrecevables.

SUR CE,

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Sur le droit à réparation de M. [X] au titre des travaux survenus dans ses parties privatives :

Selon l’article 9 de la loi du 10 juilet 1965, chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque les copropriétaires subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ils ont droit à une indemnité.

Ces dispositions, d’ordre public, sont seules applicables à une demande d’indemnité formée par un copropriétaire en réparation du préjudice consécutif à l’exécution de travaux conduit par le syndicat des copropriétaires et affectant ses parties privatives ( Civ 3ème, 14 janvier 2015, n°13-28.030, BC, III, n°3).

Ce texte ne distingue pas la nature du préjudice à réparer qui peut être tant matériel que moral.

L’origine des désordres apparus dans l’appartement de Mme [G] a été déterminée par la société CP Etoile et imputée au déboitement de la culotte de raccordement de la descente principale à l’évacuation des eaux usées de la salle de bain de M. [X].

M. [X] conteste dans ses écritures toute responsabilité dans la survenue des désordres au domicile de Mme [G] et affirme que ces désordres pourraient avoir également pour origine l’installation illégale de sanitaires aux étages supérieurs qui ont conduit au refoulement de matières fécales dans sa douche en 2022.

Si l’existence de ces installations était connue en 2016, ainsi que la pièce 16 de l’appelant (p.6) en apporte la démonstration, leur implication dans les désordres survenus au domicile de Mme [G] n’a jamais été établie. Cette implication ne saurait davantage résulter du refoulement de matières fécales chez M. [X] près de 7 ans après la date d’apparition des désordres au domicile de Mme [G].

Ainsi qu’il a été rappelé, la demande en réparation du préjudice invoqué par M. [X] ne peut être fondée que sur les seules dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci étant fondé à solliciter réparation d’un trouble de jouissance grave ou de dégradations survenues dans ses parties privatives pour accéder à des parties communes à remplacer ou à réparer.

Le moyen affirmant qu’aucune décision de l’assemblée générale des copropriétaires n’aurait été nécessaire pour lui accorder une telle réparation doit être écarté dès lors que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixe de manière limitative les prérogatives du syndic. Non seulement, l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 9 de la même loi n’entre pas dans les prévisions de ce texte mais M. [X] n’invoque aucune disposition spéciale qui leur serait dérogatoire sur ce point.

Il s’ensuit que l’indemnité prévue par l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut être accordée que par l’assemblée générale des copropriétaires, cette indemnité ayant vocation à réparer tout type de préjudice moral ou matériel en conséquence d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, d’un trouble de jouissance grave même temporaire ou de dégradations induits par l’exécution de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives.

Par courrier du 18 décembre 2017, M. [X] a demandé que soit inscrite à l’ordre du jour une résolution intitulée 'demande de remboursement des frais engagés après remplacement d’une colonne en fonte, partie commune de l’immeuble’ ( pièce 4 de l’intimé). Aux termes de ce courrier, M. [X] a demandé le remboursement d’une somme de 3681,70 euros au titre des réparations induites par la destruction de sa douche après le remplacement de la colonne d’eaux usées.

La demande de remboursement portée par M. [X], objet de la résolution 33 de l’assemblée générale du 10 avril 2018 s’est donc pleinement inscrite dans le cadre des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal de cette assemblée qui a rejeté cette résolution lui a été notifié le 17 mai 2018 (pièce 9 de l’appelant).

Les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires s’imposent à tous tant qu’elles n’ont pas été annulées.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

M. [X], copropriétaire opposant, n’a pas contesté la résolution litigieuse qui ne tranche cependant que la seule question des réparations induites par la dépose de sa douche et partant son indemnisation du fait des dégradations induites dans ses parties privatives par des travaux d’intérêt collectif.

En l’absence d’une telle contestation, présentée dans les délais de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, au besoin en la présentant dans l’assignation délivrée au syndicat des copropriétaires tendant à son indemnisation sur le fondement de l’article 9 de la même loi, M. [X] n’est plus recevable à présenter une demande indemnitaire à la cour au titre desdites dégradations.

Cependant, il appartient à la cour d’examiner les demandes indemnitaires fondées en application de ce dernier texte sur l’existence d’un trouble de jouissance grave non soumises à l’assemblée générale des copropriétaires.

Si la dépose de la douche de M. [X] peut être qualifié d’inconfort, il n’apporte aucun élément concret, tel la durée de la privation de cette installation sanitaire, permettant à la cour d’apprécier que cet inconfort a excédé la mesure des inconvénients que chacun doit normalement supporter du fait de l’exécution des travaux dans la copropriété.

Sa demande doit donc être rejetée.

Sur la demande formée au titre de l’article 1240 du code civil :

M. [X] soutient subir un dommage moral dont il réclame réparation pour le comportement abusif, discriminatoire du syndic.

Cette demande n’a pas été soumise aux premiers juges.

Elle apparaît nouvelle et non recevable au titre des articles 564, 565, 566 du code de procédure civile.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile .

M. [X], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GUILLON, la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par M.[X].

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 22 décembre 2020 ( RG 11-19-015506) dans le litige opposant M. [X] au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 5] en ce qu’il l’a déclaré irrecevable en sa demande de paiement d’une somme de 3681, 70 euros, l’a condamné aux dépens et à verser 2500 euros au titre de l’article 700 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

Le réformant pour le surplus :

— Rejette la demande indemnitaire

Y ajoutant :

— rejette la demande indenmnitaire fondée sur l’indemnisation du trouble de jouissance grave,

— Déclare irrecevable la demande de M. [X] au titre de l’article 1240 du code civil ;

— Condamne M. [X] aux dépens ;

— Condamne M. [X] à verser la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, la société REGIE GUILLON, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE