REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

(n° /2024, 2 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 22/13244 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGFPU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 juin 2022 – tribunal judiciaire de Paris (loyers commerciaux) RG n° 20/06101

APPELANTE

S.C. SOCIETE CIVILE DES IMMEUBLES SCHAEFFER-ERARD

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 9] sous le n° 442 867 628

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée et assistée par M^e Caroline BORIS de l’AARPI C3C, avocat au barreau de Paris, toque : G0667

INTIMEE

S.A.S. [Adresse 7]

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le n° 345 130 488

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 13]

[Localité 2]

Représentée par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Assistée de M^e Claire MARICQ substituant M^e Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocat au barreau de Paris, toque : K182

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 mai 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2008, la Société civile des Immeubles Schaeffer a donné à bail commercial en renouvellement à la société ED, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société [Adresse 7], des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2008, pour se terminer le 31 mai 2017, moyennant un loyer annuel en principal de 143.940,15 euros HT et HC. Les lieux ont été loués pour le commerce de : « alimentation générale et tous produits vendus ensemble ou séparément dans des magasins de type supermarchés ». Parvenu à son terme contractuel, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par acte d’huissier en date du 27 mars 2018, la société Carrefour Proximité France a fait délivrer à la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard une demande de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2018 moyennant un loyer annuel en principal de 100.000 euros HT et HC.

Par acte d’huissier du 26 avril 2018, la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard a déclaré à sa locataire qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2018, mais qu’elle refusait le loyer proposé, qu’elle souhaitait le voir fixer à la somme de 165.000 euros par an HT et HC.

Après notification d’un mémoire préalable daté du 13 février 2020, la société [Adresse 7] a fait assigner la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 8 juin 2020, afin de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle de 97.000 euros HT et HC.

Par jugement du 25 février 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté, par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 27 mars 2018 par la société [Adresse 7] et l’acceptation expresse par la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard, le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2018 et désigné un expert aux fins de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé. L’expert a déposé son rapport le 25 octobre 2021.

Par jugement du 2 juin 2022, le juge des loyers du tribunal judiciaire de Paris a :

— fixé à la somme de 115.300 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur le local situé [Adresse 1], à [Localité 10] ;

— dit que les intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyer seront dus à la société [Adresse 7] par la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard à compter du 8 juillet 2020 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

— dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

— dit le juge des loyers commerciaux, sans pouvoir pour condamner la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard à payer à la société [Adresse 7] la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement ainsi que les intérêts courant sur cette somme ;

— partagé les dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts de l’expertise judiciaire ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté toute autre demande.

Par déclaration d’appel du 11 juillet 2022, la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard a interjeté appel partiel du jugement aux fins de réformation de ce dernier en toutes ces dispositions sauf en ce qu’il a dit le juge des loyers commerciaux sans pouvoir pour condamner la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard à payer à la société [Adresse 7] la somme correspondant au différentiel entre le montant du loyer provisionnel acquitté par le preneur et le montant du loyer fixé par le présent jugement ainsi que les intérêts courant sur cette somme.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 avril 2024.

MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions déposées le 9 juin 2023, la Société civile des immeubles Schaeffer-Erard, appelante, demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 02 juin 2022 en ce qu’il a :

— fixé à la somme de 115.300 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 10] ;

— dit que les intérêts au taux légal sur le trop-perçu de loyer seront dus à la société [Adresse 7] par la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard à compter du 8 juillet 2020 pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date ;

— dit que les intérêts dus au moins pour une année entière seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 à la somme annuelle en principal hors taxes de 156.000 euros HT/an ;

A titre subsidiaire,

— fixer à la somme de 124.400 euros HT et HC par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2018 portant sur le local situé [Adresse 1] à [Localité 10] ;

A titre infiniment subsidiaire,

— homologuer le rapport d’expertise de Madame [G] ;

— fixer la valeur locative à la somme de 123.000euros par application d’un prix unitaire de 400euros/m²p retenu par l’expert judiciaire ;

— débouter la société [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Carrefour Proximité France à régler à la Société civile des immeubles Schaeffer-Erard une somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la procédure.

Par conclusions déposées le 12 décembre 2023, la société [Adresse 7], intimée, demande à la cour de :

— recevoir la société Carrefour Proximité France en ses demandes ;

— l’y déclarer bien fondée ;

Et, en conséquence,

— confirmer le jugement rendu le 2 juin 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (RG n° 20/06101) en toutes ses dispositions ;

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la Société civile des immeubles Schaeffer-Erard, comme irrecevables ou en tout cas mal fondées ;

— condamner la Société civile des Immeubles Schaeffer-Erard à payer la somme de 10.000 euros, au profit de la société [Adresse 7] au titre de l’article 700 code de procédure civil;

— condamner la Société civile des immeubles Schaeffer-Erard aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRÊT

Selon les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix résultant de l’application des indices, ou au loyer plafond si cette valeur locative est supérieure à celui-ci, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code, soit les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, ce qui permet la fixation à la valeur locative supérieure au loyer plafond.

L’expert, a estimé la valeur locative des locaux à 123.000 € à la date du renouvellement du bail, le 1er avril 2018, soit un montant inférieur à celui du loyer plafonné qui s’élevait à 160.248,57 € à cette date, de sorte qu’il a proposé de fixer le loyer à la valeur locative.

Le jugement déféré a également considéré que le loyer devait être fixé à la valeur locative puisque celle-ci, qu’il a estimée à 115.300 €, était inférieure à celle du loyer plafonné. Il a donc fixé le loyer du bail renouvelé à 115.300 € HT et HC.

L’intimée demande la confirmation du jugement et l’appelante demande de fixer le loyer du bail renouvelé à 156.000 € HT et HC, soit un montant également inférieur à celui du bail renouvelé

Dès lors que les parties s’accordent pour retenir une valeur locative des locaux inférieure au montant du loyer plafonné, il convient de déterminer cette valeur avant d’examiner les moyens relatifs au déplafonnement du loyer.

Par des motifs pertinents et détaillés, que la cour adopte, le tribunal a rappelé les constats opérés par l’expert concernant les caractéristiques du bail et des locaux, retenant une bonne impression d’ensemble des lieux loués et relevant notamment les éléments suivants:

— une situation dans un immeuble Art Déco de belle facture, jouissant d’un cachet certain, en bon état de ravalement ;

— une implantation en secteur résidentiel populaire, sur une voie animée par une commercialité de proximité relativement dense, face à la sortie de la station de métro [8] ;

— une bonne desserte par les transports en commun ;

— des locaux bénéficiant d’une bonne visibilité avec un important linéaire de façade et d’un trottoir de grande largeur ;

— des locaux en bon état d’usage mais présentant des prestations relativement sommaires ;

— une importance superficielle des locaux ;

— une configuration régulière et bien adaptée à l’activité exercée ;

— l’agrément d’un monte-charge à usage exclusif ;

— la jouissance exclusive, sous conditions, d’un espace sous porche avec entrée indépendante permettant la livraison des marchandises et leur stockage temporaire après déchargement ;

— une hauteur sous plafond: au rez-de-chaussée d’environ 2,80 m et au sous-sol de 2,60 m ;

— des locaux sécurisés par volets métalliques déroulants.

L’expert a relevé une surface utile de 376,70 m² qu’il a proposé de pondérer à hauteur de 307,55 m²GS, sur la base de la pondération 'moyenne surface’ préconisée par la Charte de l’expertise en évaluation immobilière(édition de mars 2017). Le jugement déféré a retenu cette pondération qui est contestée par l’appelante au motif qu’à l’occasion de travaux réalisés dans les locaux la locataire a été à l’initiative d’une réduction de la surface de vente en décidant de modifier l’emplacement et la taille du monte charge.

Il ressort du contrat de bail du 1er juin 2008 et du procès verbal de transaction établi le 10 juillet 2008 que les parties se sont accordées dès la conclusion du bail sur la réalisation de travaux dans les locaux par la bailleresse moyennant un dédommagement de la société [Adresse 7] pour l’indisponibilité des locaux ; qu’à l’issue de ces travaux la restitution de certaines surfaces par la locataire était prévue ; que le loyer a été fixé dans le bail en fonction des restitutions de surfaces prévues et qu’après travaux, le bail devrait se poursuivre entre les parties sans modification du loyer, ni des conditions et charges du bail.

Dans le document daté des 10 et 23 juillet 2009 intitulé 'description de l’objet à livrer à la SAS ED', dont se prévaut l’appelante, les parties se sont accordées sur la description des locaux, notamment des surfaces et des travaux réalisés. Il est notamment précisé dans cet acte qu’à la suite de la modification de la trémie du monte-charge demandée par la locataire, la surface totale est diminuée d’un mètre carré. Dès lors que cette description contractuelle révèle l’accord des parties sur les travaux réalisés et les surfaces en résultant, il est inopérant de faire valoir que la réduction de surface relative à la trémie résulte d’une demande de la locataire.

C’est à juste titre que le jugement déféré, auquel il est renvoyé sur ce point, a aprouvé le calcul de la surface pondérée des locaux effectuée par l’expert en se référant à la Charte de l’expertise en évaluation immobilière et en déduisant la surface de la trémie du monte-charge. Il convient donc de retenir la surface pondérée de 307,55 m2 GS proposée par l’expert.

Afin de permettre de déterminer le loyer des locaux en cause, l’expert a présenté des éléments de comparaison en précisant leurs caractéristiques de façon à fixer le prix du loyer en considération des différences entre les locaux loués et les locaux de référence conformément aux dispositions de l’article R. 145-7 du code de commerce.

Sur les onze références de renouvellement présentées par l’expert pour des baux conclus entre 2011 et 2017 correspondant à des loyers compris entre 113 €/m2 GS et 593 €/m2 GS celles concernant quatre supermarchés dans les trois arrondissements précités vont de 113 €/m2 à 397 €/m2, les prix les plus élevés concernant des arrondissements plus éloignés.

Sur six références de locations nouvelles présentées par l’expert pour des baux conclus entre 2011 et 2014correspondant à des loyers compris entre 247 €/m2 GS et 561 €/m2 GS une seule concerne un supermarché dans le 19ème soit 247 €/m2 GS, celles concernant des supermarchés dans d’autres quartiers s’élèvent à 309 €/m2 (2014 16ème ardt)365 €/m2 (2011 15ème ardt) et 561 €/m2 (2011 9ème ardt). Deux locations nouvelles ayant fait l’objet d’un droit au bail ont un loyer respectivement de 350 €/m2 (droit au bail décapitalisé 461 €/m2 en 2010) pour un MONOP situé dans le 10ème arrondissement et de 921 €/m2 € (droit au bail décapitalisé 955 €/m2 en 2016) pour un FRANPRIX de 651 m2 situé [Adresse 11] dans le [Localité 3]. L’expert a ajouté à ces références celles présentées par la locataire portant sur des locations nouvelles de supermarchés conclus entre 2013 et 2014 dont les loyers sont fixés entre 258 €/m2 et 346 €/m2 les loyers des deux locaux situés dans le 20ème s’élevant à 284 et 346 €/m2.

Les dix décisions judiciaires correspondant à des renouvellements de supermarchés présentées par l’expert pour des loyers renouvelés entre 2007 et 2012 portent sur des loyers compris entre 230 €/m2 et 320 €/m2 , deux références situées dans le 20ème arrrondissement s’élevant à 225 et 270 €/m2. L’expert a ajouté à ces références celles présentées par la locataire portant sur des décisions judiciaires fixant des baux de supermarchés renouvelés entre 2012 et 2014 dont les loyers sont fixés entre 230 €/m2 et 300 €/m2 les loyers des locaux situés dans le 19ème et le 20ème s’élevant à 230, 290 et 300 €/m2.

L’expert cite également des locations nouvelles, en renouvellement et des loyers fixés judiciairement pour d’autres types de commerces situés dans le voisinage, pour des baux de 2013 à 2019 moyennant des loyers allant de 330 €/m2 à 695 €/m2. Les montants les plus élevés, portant sur des petites surfaces (47 et 72 m2) concernant des commerces d’opticien et de prêt à porter, ne sont pas significatifs pour le commerce en cause.

Les différences entre les locaux loués et ceux correspondant aux références les moins élevées ne justifient pas d’écarter ces références lesquelles doivent être prises en considération, ce qui a été fait par le jugement qui fixe le loyer à un montant plus élevé. De même, il convient de tenir compte du caractère ancien de certaines références pour en corriger les effets mais il n’y a pas lieu de les exclure au profit de références plus récentes portant sur des commerces de type totalement différent. Sur ce point, il y a lieu de renvoyer à la motivation du jugement déféré, que la cour adopte, relatives aux références déjà mises en avant en première instance par la bailleresse relatives à des jugements du 16 mars 2018 et du 12 mars 2020 concernant des renouvellements à effet au 1er janvier 2013 et 15 février 2015 portant sur des boutiques de prêt à porter et de cosmétiques et au loyer d’un FRANPRIX situé [Adresse 12] dans le 5ème arrondissement, quartier éloigné et peu comparable à celui des locaux en cause. Ces références de loyers plus élevées ne justifient pas d’écarter les prix les plus bas qui sont à prendre en compte en appliquant les correctifs nécessaires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments notamment de la date de renouvellement du bail, de l’activité exercée, des caractéristiques ci-dessus exposées des locaux loués, de l’emplacement favorable sur une artère de bonne commercialité, de la bonne visibilité des locaux qui jouissent d’un linéaire de façade conséquent, des références présentées et des correctifs à y apporter compte tenu des spécificités des baux concernés, il apparaît que le jugement déféré a retenu à juste titre une valeur de 375 €/m2, soit au regard de la surface pondérée retenue, valeur locative annuelle de 115.331,25 € (307,55 m2 GS x 375 €).

Cette valeur locative étant inférieure au montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2018, soit 160.248,57 €, il n’y a pas lieu de rechercher s’il existe des motifs de déplafonnement du montant du loyer résultant d’une modification notable des éléments mentionnés aux paragraphe 1 à 4 de l’article L. 145-33 du code de commerce. C’est donc à juste titre que le jugement déféré a fixé le loyer à cette valeur locative de 115.331,25 €.

Il convient, en conséquence, de confirmer ce jugement en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux dépens et frais irrépétibles.

La société civile des Immeubles Schaeffer-Erard qui succombe en son appel sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à la société [Adresse 7] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 2 juin 2022 par le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris (RG 20/6101) en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile des Immeubles Schaeffer-Erard à payer à la société [Adresse 7], la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel ;

Déboute la société civile des Immeubles Schaeffer-Erard de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la société civile des Immeubles Schaeffer-Erard aux dépens de la procédure d’appel avec distraction au profit de la SCP Régnier, avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière, La présidente,