AFFAIRE :N° RG 21/02332 -

N° Portalis DBVC-V-B7F-GZ7S

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : DECISION en date du 09 Juillet 2021 du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO,

JCP de LISIEUX

RG n° 20/00166

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 MARS 2023

APPELANTE :

CONGREGATION SAINT JEAN DE RIMONT

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX,

assistée de M^e Laurent BURGY, avocat au barreau de LYON

INTIMES :

Monsieur [B] [F]

né le 07 Novembre 1959 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [D] [O] épouse [F]

née le 03 Novembre 1964 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentés par M^e Virginie ANFRY, avocat au barreau de LISIEUX,

assistés de M^e Jean philippe MESCHIN, avocat au barreau de SAUMUR

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

DÉBATS : A l’audience publique du 15 décembre 2022

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

ARRÊT prononcé publiquement le 02 mars 2023 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

* * *

Suivant acte sous seing privé en date du 26 octobre 2018, Mme [Z] a consenti à M. [B] [F] et Mme [D] [O] épouse [F] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 11], ce bail mentionnant qu’il est 'assorti d’une promesse de vente d’un montant de 200 000€ net vendeur. Promesse reçue auprès de Me [V]'.

Mme [Z] est décédée le 5 février 2019 léguant à la Congrégation Saint Jean de Rimont l’appartement donné à bail.

Le 12 avril 2019, la Congrégation Saint Jean de Rimont a signé avec Mme [S] [L], agent immobilier, un mandat de vente de l’appartement au prix de 200.000 euros.

Le 7 août 2019, la Congrégation Saint Jean de Rimont a donné à Mme [P] [Y], employée en l’étude de Me [V], notaire, procuration pour conclure un avant-contrat de vente et vendre.

Suivant compromis du 4 septembre 2019, la Congrégation Saint Jean de Rimont a vendu aux époux [F] le bien immobilier moyennant le prix principal de 200 000 euros sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 29 novembre 2019.

Suivant courriel du 20 novembre 2019, la Congrégation Saint Jean de Rimont a indiqué au notaire chargé de la vente qu’elle souhaitait suspendre celle-ci.

La congrégation Saint Jean de Rimont n’ayant pas déféré à la sommation qui lui a été délivrée le 10 décembre 2019 de se présenter devant le notaire pour la signature de l’acte authentique le 20 décembre 2019, les époux [F] l’ont assignée, par exploit d’huissier de justice en date du 11 février 2020, devant le tribunal judiciaire de Lisieux aux fins notamment de voir dire et juger parfaite la vente intervenue entre les parties.

Par jugement du 9 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Lisieux a :

— débouté la Congrégation Saint Jean de Rimont de l’ensemble de ses demandes ;

— déclaré parfaite la vente entre M. [B] [U] [R] [F] et Mme [D] [N] [O] épouse [F] d’une part et la Congrégation Saint-Jean de Rimont d’autre part des lots de copropriété suivants :

* Lot numéro vingt-trois (23) : Un parking situé au sous-sol et les deux millièmes(2/1000èmes) des parties communes générales,

* Lot numéro quatre-vingt (80) : Une cave située en rez-de-chaussée et les un millième (1/1000èmes) des parties communes générales,

* Lot numéro cent cinquante-sept (157) : Un appartement situé aux sixième et septième étages droite, dans le bâtiment A, comprenant : une entrée avec placard, un salon, une cuisine, deux chambres, une salle d’eau, des toilettes, un dégagement, trois placards, des balcons au sixième étage, et combles reliés par un escalier intérieur en mezzanine et d’une salle de bains avec toilettes au septième étage et les quarante-deux millièmes (42/1000èmes) des parties communes générales, situés dans un ensemble immobilier situé à [Localité 11] [Adresse 6] et [Adresse 9] dénommé [Adresse 8] figurant au cadastre :

Section

N°

Lieudit

Surface

AZ

387

[Adresse 9]

00 ha 00 a 53 ca

AZ

797

[Adresse 9]

00 ha 14 a 38 ca

Total surface 00 ha 14 a 91 ca ;

— dit que le jugement vaut titre authentique de vente et sera publié au service de la publicité foncière à la requête de la partie la plus diligente ;

— dit que le prix de vente sera versé entre les mains de Me [E] [V], notaire à [Localité 7] (Oise), chargé de la vente ;

— condamné la Congrégation Saint-Jean de Rimont à payer à [B] [F] et [D] [O] épouse [F] la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamné la Congrégation Saint-Jean de Rimont à payer à [B] [F] et [D] [O] épouse [F] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Congrégation Saint-Jean de Rimont aux dépens ;

— autorisé la société civile professionnelle Anfry & Goguet, avocat au barreau de Lisieux, à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l’avance ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 699 du code de procédure civile au profit de

M^e Laurent Burgy ;

— rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par déclaration en date du 4 août 2021 adressée au greffe de la cour, l’association Congrégation Saint Jean de Rimont a relevé appel de ce jugement.

Par dernières conclusions déposées le 22 février 2022, l’association Congrégation Saint Jean de Rimont demande à la cour de :

— Infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau,

— Juger que la promesse unilatérale de vente inscrite au contrat de bail du 26 octobre 2018 conclu entre Mme [Z] et M. et Mme [F] demeure existante matériellement, mais nulle compte tenu de son inexistence juridique,

— Annuler le mandat de vente signé entre la Congrégation Saint Jean de Rimont et Mme [L] le 12 avril 2019,

— Annuler le compromis de vente signé le 4 septembre 2019 entre la Congrégation Saint Jean de Rimont et M. et Mme [F] pour vice de consentement,

— Si par extraordinaire, la cour ne constate pas la nullité de la promesse de vente, prononcer la rescision de la vente pour lésion,

A titre subsidiaire et avant dire droit,

— Il est demandé à la cour de désigner un expert judiciaire pour établir la valeur du bien et ayant pour mission de déterminer s’il y a eu de rescision pour lésion de plus de 7/12ème,

En toute hypothèse,

— Débouter M. et Mme [F] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. et Mme [F] à verser à la Congrégation Saint Jean de Rimont la somme de 20.800 euros à titre des dommages et intérêts,

— Condamner M. et Mme [F] à verser à la Congrégation Saint Jean de Rimont la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. et Mme [F] aux entiers dépens de la présente procédure, y compris ceux de première instance, dont distraction au profit de M^e Laurent Burgy en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions déposées le 13 avril 2022, M. [B] [F] et Mme [D] [F] demandent à la cour de :

— Déclarer irrecevables et mal fondés l’appel et les demandes de la Congrégation Saint

Jean de Rimont et l’en débouter,

— Confirmer le jugement sauf en ce qu’il a limité l’indemnisation des préjudices de M. et Mme [F] à la somme de 8.000 euros ;

— Condamner la Congrégation Saint Jean de Rimont à leur verser à ce titre la somme de 10.254,80 euros à titre de dommages intérêts,

— Condamner la Congrégation Saint Jean de Rimont à leur payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la Congrégation Saint Jean de Rimont aux entiers dépens dont distraction

au profit de la S.C.P. Anfry & Goguet, avocat au Barreau de Lisieux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 novembre 2022.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

I. Sur la demande de nullité de la vente intervenue entre les époux [F] et la Congrégation Saint Jean de Rimont

La congrégation Saint Jean de Rimont soulève la nullité du compromis de vente signé le 4 septembre 2019 pour erreur sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant, faisant valoir qu’elle s’est estimée à tort liée par la promesse unilatérale de vente figurant dans le bail consenti par Mme [Z] aux époux [F], qui est nulle en vertu de l’article 1589-2 du code civil faute d’avoir été publiée, la régularité de cette promesse de vente ayant été un élément déterminant de son consentement dans la régularisation du mandat de vente et la signature du compromis litigieux.

Elle ajoute que ladite promesse prévoyait une prix de vente de 200 000€, très inférieur à la valeur du bien.

Elle conclut que son consentement a été donné par erreur et que l’acte de vente est donc nul pour vice du consentement.

Le contrat de location signé le 26 octobre 2018 entre Mme [Z] et les époux [F] fait mention d’une promesse de vente au prix de 200 000€ reçue par Me [V].

Or, il apparaît qu’aucune promesse unilatérale de vente n’a jamais été régularisée de sorte que le moyen tiré de la nullité d’une promesse qui est juridiquement inexistante est inopérant.

Sur la croyance erronée en l’existence d’une telle promesse, il convient de rappeler que la décision de la Congrégation de vendre le bien au prix de 200 000€ a été prise par délibération du conseil du Prieur Général du 7 mars 2019.

Le mail de Mme [F], transmis le 25 février 2019 au Frère [T] par Mme [M], ancienne mandataire de Mme [Z] dans le cadre d’un mandat de protection future, faisant état de la vente en cours du bien litigieux 'avec un bail assorti d’une promesse de vente et vente au plus tard mars 2020 pour un prix net vendeur de 200 000€', est insuffisant à prouver que la mention d’une telle promesse a été pour la Congrégation une condition essentielle de son engagement de vendre au prix de 200 000€ et a donc déterminé son consentement.

Comme justement relevé par le premier juge, la réponse donnée à ce mail par l’appelante reste ignorée.

En outre, aucun des autres courriels échangés par la suite ni aucun des actes signés par la Congrégation (procès-verbal de délibération du 7 mars 2019, procuration du 7 août 2019, compromis de vente) ne font référence à une quelconque promesse.

Les éléments versés aux débats ne démontrent pas davantage l’existence d’une réticence dolosive de la part de Mme [L], agent immobilier, et de Mme [F].

Le fait que cette dernière ait accompagné Mme [Z] dans la gestion de son patrimoine, à la demande de Mme [M] (cf attestation de Mme [M] – pièce n°20 des intimés), puis la Congrégation dans le cadre des ventes immobilières et du règlement de la succession, alors qu’elle était la future acquéreur de l’appartement, ne permet pas d’établir, en l’absence d’autre élément, qu’elle a manipulé et trompé l’appelante pour l’amener à conclure la vente à des conditions contraires à ses intérêts.

L’allégation de la Congrégation selon laquelle Mme [F] lui aurait dissimulé sa qualité d’acquéreur n’est pas prouvée mais est au surplus contredite par la clause figurant dans la procuration du 7 août 2019, indiquant clairement que l’acquéreur est locataire du bien en vertu d’un contrat de location du 26 octobre 2018.

De plus, dans ses conclusions page 16, l’appelante reconnaît expressément qu’elle connaissait, dès le 7 mars 2019, l’existence du bail mentionnant la promesse.

Elle avait donc une parfaite connaissance de la qualité d’acheteur de Mme [F] et de son époux.

Le dol n’est dès lors pas établi.

La Congrégation ne justifie pas de sa croyance d’être tenue par la promesse mentionnée au bail laquelle l’aurait empêchée de négocier la cession à un prix plus avantageux. Elle ne caractérise pas l’erreur ayant vicié son consentement.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le jugement est confirmé en ce qu’il a débouté la Congrégation de sa demande d’annulation du mandat de vente, de la procuration et du compromis de vente.

II. Sur la demande de rescision de la vente pour lésion

La Congrégation sollicite pour la première fois en cause d’appel la rescision de la vente pour lésion de plus de 7/12ème.

Cette prétention ne tend pas aux mêmes fins que l’action en nullité de la vente et elle n’en est ni l’accessoire ni la conséquence ni le complément.

De même, elle ne peut être considérée comme une simple demande tendant à faire écarter les prétentions des époux [F], la demande de rescision pouvant être paralysée dans ses effets par une offre des acquéreurs.

Cette prétention constitue donc une demande nouvelle qui est irrecevable en application des articles 564, 565 et 566 du code de procédure civile.

* * *

Au regard de ces observations, il convient de confirmer le jugement en sa disposition ayant déclaré la vente parfaite, compte tenu de la levée des conditions suspensives, et en ses dispositions subséquentes.

III. Sur la demande de dommages et intérêts des époux [F]

Le jugement a condamné à juste titre la Congrégation à payer aux époux [F] une indemnité de 8000€ en réparation du préjudice subi du fait du retard dans la régularisation de la vente définitive, correspondant aux loyers supportés pendant 20 mois (400€ x 20). Cette disposition est confirmée.

Il convient de débouter les intimés de leur demande en paiement des primes d’assurance décès payées pendant cette même période (112,74€ x 20 mois) puisqu’elles sont la contrepartie du crédit immobilier souscrit et sont donc sans lien de causalité avec la faute de la Congrégation.

IV. Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles sont confirmées.

La Congrégation Saint Jean de Rimont succombant, est condamnée aux dépens de l’appel, à payer aux époux [F] la somme complémentaire de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et est déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine,

CONFIRME le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

DECLARE irrecevable la demande de la Congrégation Saint Jean de Rimont en rescision de la vente pour lésion ;

CONDAMNE la Congrégation Saint Jean de Rimont à payer à M. [B] [F] et Mme [D] [O] épouse [F] la somme complémentaire de 5000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la Congrégation Saint Jean de Rimont de sa demande formée à ce titre ;

CONDAMNE la Congrégation Saint Jean de Rimont aux dépens de l’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats constitués en la cause qui en ont fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY