REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 01 FEVRIER 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 21/04148 – N° Portalis 35L7-V-B7F-CDGZQ

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 décembre 2020 -Tribunal judiciaire de Créteil (3ème chambre civile, loyers commerciaux) RG n° 18/00005

APPELANTE

S.A.R.L. TELE MENAGER PARISIEN (TMP)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 552 033 466

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de Paris, toque : A0220

INTIMEE

S.C.I. SCI ALFORT

Immatriculée au R.C.S. de sous le n° 433 642 204

Prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB, avocat au barreau de Paris, toque : L0056

Assistée de M^e Chantal ASTRUC, avocat au barreau de Paris, toque : A235

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 06 décembre 2023, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Sandra Leroy, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Sandra Leroy, conseillère

M^me Emmanuelle Lebée, magistrate à titre honoraire exerçant des

fonctions juridictionnelles

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2014, la SARL Scottelec a cédé son fonds de commerce à la SARL Télé menager parisien, exerçant sous l’enseigne Expert, incluant un droit au bail de locaux situés au [Adresse 2], et décrits comme suit :

au rez-de-chaussée : à gauche, de la porte d’entrée de l’immeuble, deux salles et une cuisine et à droite de la porte, une boutique avec arrière-boutique ;

au sous-sol : six caves.

Le bail initial, daté du 27 juillet 1972 avec prise d’effet au 1er juillet 1971, a été renouvelé à plusieurs reprises, le dernier acte de renouvellement daté du 17 mars 2008 ayant été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à effet du 1er juillet 2007 au 30 juin 2006, pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 12.000 €. La superficie des locaux n’est pas mentionnée au bail et leur destination contractuelle est l’activité de « commerce de vente et réparation d’appareils électriques. A l’exclusion de tout autre commerce et industrie, fut-elle annexe ».

Par acte d’huissier du 19 janvier 2017, la SCI Alfort a notifié à la SARL Télé menager parisien un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2017, moyennant un loyer en principal de 2.500 € par mois, soit 30.000 € par an.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 07 mars 2017, la locataire a donné son accord pour le renouvellement du bail, mais a refusé la révision du loyer proposée.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 juillet 2017, la locataire a notifié à la bailleresse un mémoire préalable dans laquelle elle a proposé un loyer annuel hors taxes et hors charges de 14.039,83 € et, au cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, la fixation du loyer provisionnel à la somme de 14.039,83 € pour la durée de l’instance, le rejet des prétentions de la bailleresse, la condamnation de celle-ci à lui payer 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens incluant les frais et honoraires éventuels d’un expert.

Aucun accord n’étant intervenu entre les parties malgré échange de mémoires, la SARL Télé menager parisien a fait assigner la SCI Alfort devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Créteil par exploit d’huissier délivré le 27 février 2018.

Dans un jugement mixte du 04 décembre 2018, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties quant au renouvellement du bail aux clauses et conditions du contrat expiré, pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2017, et désigné M. [U] [H] en qualité d’expert afin d’évaluer la valeur locative des locaux à cette date.

Celui-ci a déposé son rapport le 28 février 2020.

Par jugement du 11 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Créteil a :

— fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 28.100 €, hors taxes et hors charges, par an et en principal, à compter du 1er octobre 2017 ;

— condamné la SARL Télé menager parisien au paiement des rappels de loyer, outre les intérêts au taux légal dus par le preneur à compter du 27 février 2018 ;

— ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

— condamné la SARL Télé menager parisien au paiement des entiers dépens de l’instance ;

—  débouté la SCI Alfort et la SARL Télé menager parisien de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles ;

—  dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Par déclaration du 03 mars 2021, la SARL Télé menager parisien a interjeté appel partiel du jugement.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 08 novembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Vu les conclusions déposées le 1er juin 2021, par lesquelles la SARL Télé menager parisien, appelante, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

* fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 28.100 € (hors taxes et hors charges) par an et en principal, à compter du 1er octobre 2017 ;

* condamné la SARL Télé menager parisien TMP au paiement des rappels de loyer, outre les intérêts au taux légal dus par le preneur à compter du 27 février 2018 ;

* ordonné la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

* condamné la SARL Télé menager parisien TMP au paiement des entiers dépens de l’instance ;

* débouté la SARL Télé menager parisien TMP de sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

Statuant à nouveau :

Dans la mesure où il n’y a pas à déplafonnement du loyer renouvelé,

— fixer le montant du loyer renouvelé à compter du 30 septembre 2017, à la somme de 14.039,83 €, par an, HT et HC ;

— débouter la SCI Alfort de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions contraires ;

— condamner la SCI Alfort à payer à la SARL Télé menager parisien TMP la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner la SCI Alfort aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, lesquels seront directement recouvrés, pour ceux la concernant, par Maître Héla Kacem, avocat aux offres de droit, en application de l’article 699 du CPC.

Vu les conclusions déposées le 22 juillet 2021, par lesquelles la SCI Alfort, intimée, demande à la Cour de :

— la recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

La dire fondée,

— confirmer le jugement en date du 11 décembre 2020 dans toutes ses dispositions.

En conséquence :

— dire et juger le renouvellement du bail à la date du 1er octobre 2017 ;

— juger que le loyer renouvelé est déplafonné en raison d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré,

— fixer le loyer renouvelé à la valeur locative,

— fixer le montant du loyer à la somme de 28.100 € HT/HC à compter du 1er octobre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de cette date, toutes les autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi Pinel,

— condamner la SARL Télé menager parisien TMP au paiement des rappels de loyer assortis des intérêts au taux légal courant à compter de chaque échéance contractuelle ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la SARL Télé menager parisien TMP aux entiers dépens comprenant les frais de l’expertise réalisée par Monsieur [U] [H], dont distraction, pour ceux la concernant au profit de Maître Hardouin de la SELARL 2H Avocats et ce, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Y ajoutant :

— condamner la SARL Télé menager parisien TMP au paiement de la somme de 10.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

En outre :

— débouter la SARL Télé menager parisien TMP de toutes conclusions, fins et moyens contraires aux présentes.

SUR CE,

1) Sur la fixation du loyer renouvelé

Par application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce le montant des loyers de baux renouvelés ou révisés doit correspondre à leur valeur locative.

Cependant, l’article L. 145-34 du même code institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auquel il peut être dérogé en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 parmi lesquels les facteurs locaux de commercialité.

Aux termes de l’article R. 145-6, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur le commerce considéré et plus précisément pour le commerce exercé dans les lieux loués, dans le respect de la destination contractuelle. La preuve en incombe au bailleur.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré.

Le bailleur, qui demande que le loyer soit déplafonné, doit donc démontrer la modification notable, au cours du bail expiré, d’un des éléments de la valeur locative, qui sont, soit les facteurs internes c’est-à-dire les caractéristiques des lieux loués (travaux financés parle bailleur, améliorations du locataire, travaux de mise en conformité, modification de l’assiette du bail, location par bail distinct, terrasses, changement d’affectation, pondération des surfaces, état d’entretien des locaux d’habitation), la modification de la destination des lieux, la modification des obligations des parties, soit les facteurs externes c’est-à-dire la modification des facteurs locaux de commercialité, pendant la période entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement, dont il doit également démontrer l’intérêt qu’elle présente pour le commerce considéré, et son incidence favorable pour celui-ci.

L’article L. 145-34 du code de commerce n’exige pas la modification de tous les éléments qu’il énumère, la modification notable d’un seul élément suffisant pour écarter le plafonnement.

Aux termes du jugement entrepris du 11 décembre 2020, le premier juge a fixé le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2017 à la somme annuelle de 28.100 € hors charges et taxes après avoir fait droit à la demande de déplafonnement du loyer, et retenu une surface pondérée de 112,41 m² ainsi qu’une valeur locative de 250 € /m².

La SARL Télé menager parisien TMP sollicite l’infirmation du jugement de ce chef et la fixation à sa charge, à compter du 30 septembre 2017, d’un loyer révisé annuel de 14.039,83 € HC/HT à titre principal, tandis que la SCI Alfort sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef.

— Sur le déplafonnement du loyer renouvelé

En l’espèce, le preneur conteste l’existence de la modification notable des facteurs locaux de commercialité retenue par le premier juge, conduisant à un doublement de son loyer actuel.

La SARL Télé menager parisien fait valoir principalement que l’évolution des facteurs locaux de commercialité ne justifierait nullement la majoration du loyer contractuel à plus du double de sa valeur actuelle, les lieux loués n’étant pas impactés par une hausse de la fréquentation des stations de métro dès lors qu’ils sont sur une avenue constitutive d’une double voie rapide, et l’implantation de nouveaux magasins étant inopérante dès lors que ceux-ci sont loin et ont une activité différente des lieux loués, et alors que la SARL Télé menager parisien TMP présenterait un chiffre d’affaires en diminution depuis l’exercice 2016.

La SCI Alfort sollicite quant à elle la confirmation du jugement querellé de ce chef, en arguant pour l’essentiel que les facteurs locaux de commercialité ont connu une modification notable, favorable au commerce de proximité, avec de nombreux programmes de construction de logements nouveaux, et une augmentation de la fréquentation des stations de métro, laquelle entraînerait « nécessairement » un apport d’une clientèle nouvelle pour le commerce considéré en raison de la proximité des stations avec les locaux loués.

Elle relève ainsi que l’attractivité du quartier dans lequel se situent les locaux serait en hausse compte tenu des travaux de rénovation entrepris sur la route nationale 19, comprenant la réfection des trottoirs et la création d’une piste cyclable, ce qui se manifesterait notamment par une nette augmentation du nombre d’enseignes durant le bail expiré, dans un rayon de moins de 300 mètres du local considéré.

La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris s’agissant de la description matérielle des locaux donnés à bail telle qu’elle résulte des constatations faites par l’expert. Il sera précisé s’agissant de leur destination que le preneur y exerce une activité de commerce de vente et de réparation d’appareils électriques, connue du bailleur et dûment autorisée.

Si au cours du bail expiré l’évolution de la population dans la commune de Maison-Alfort dont dépendent les locaux en cause et dans les quartiers limitrophes n’a pas augmenté de façon significative (5,34 %), l’expert relève cependant sur la même période une évolution de 21 % de la fréquentation de la station de métro 'Maisons Alfort Stade’ sur la ligne 8, située à 350 mètres des locaux, et une évolution de 10 % de fréquentation de la station de Maisons Alfort-Les Juliottes, située à 550 mètres des locaux. Il note également dans un rayon de 500 mètres, la construction de nouveaux logements (3,22 %).

Il précise également que la portion de l’avenue du Général Leclerc où se situent les lieux loués a fait l’objet au cours du bail d’importants travaux de voirie qui ont notamment consisté en la suppression du stationnement en épi sur la partie terre battue des trottoirs remplacée par un stationnement dans l’axe de la voie sur des emplacements délimités, en la création sur le trottoir d’une piste cyclable, ces travaux de transformation de cet axe qualifié « d’autoroute urbaine » en « avenue civilisée », s’ils ont entraîné une perte d’emplacements de stationnement, étant néanmoins de nature, selon l’expert, à favoriser le cheminement de la chalandise, cette partie de l’avenue étant de surcroît desservie par la station de métro « Maisons Alfort Stade ».

L’expert en a conclu que ce secteur présentait donc désormais une commercialité de meilleure qualité, les commerces typiques des autoroutes urbaines disparaissant au profit de commerces de proximité plus qualitatifs, et l’environnement résidentiel faisant l’objet d’une mutation avec l’arrivée d’une nouvelle population aux revenus plus élevés et une situation bénéficiant d’une très bonne visibilité pour le local, en bordure d’un important axe de circulation.

Au regard de l’activité exercée dans les lieux loués, cet accroissement significatif de la fréquentation de la station de métro située à proximité immédiate des locaux génère une forte augmentation de la clientèle potentielle constituée d’habitants aux revenus plus élevés.

Cette augmentation de la clientèle potentielle présente un caractère notable au regard de l’activité de vente et de réparation d’appareils électro-ménagers exercée dans les lieux et la société locataire ne peut utilement opposer au bailleur une baisse de son chiffre d’affaires, le bailleur n’étant pas l’associé du preneur et la modification devant être appréciée sans tenir compte de l’aptitude du preneur à gérer son commerce.

C’est dès lors à juste titre que le premier juge a retenu l’existence d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une influence favorable sur le commerce dont s’agit.

— Sur la surface pondérée

Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a retenu une surface pondérée de 112,41 m², préconisée par l’expert après avoir considéré que :

— La super’cie des locaux telle qu’établie le 30 janvier 2018 par un géomètre-expert à 186,30 m²,n’est pas contestée par les parties,

— Les parties sont toutefois en désaccord sur la pondération à appliquer aux locaux, sur la base de la méthode définie dans la quatrième édition de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (octobre 2012 , applicable aux surfaces de vente en boutique jusqu’à 600 m² utiles),

— si l’expert et le bailleur retiennent tous deux une surface de 112,41 m²P, le preneur fait valoir que cette évaluation est excessive au regard des critères de l’article R. 145-3 du code de commerce,

— sur la portion de la boutique qualifiée de « zone 1 », il est constaté que la non conformité aux normes d’accessibilité n’est pas un élément susceptible d’être pris en compte dans l’évaluation de la valeur locative, si bien que cette partie de la boutique doit être considérée comme un espace de vente en zone 1 auquel on applique un coefficient de pondération 1.00,

— s’agissant de la cave, dont le preneur dénonce le caractère inexploitable, il apparaît que son encombrement et sa difficulté d’accès ne sauraient entraîner leur exclusion du calcul de la valeur locative, dès lors qu’ils font partie de l’assiette du bail et que la SARL Télé menager parisien a pris les locaux en connaissance de ce fait, les photographies figurant au rapport d’expert démontrant en outre que le preneur y a entreposé des marchandises (cartons, écrans notamment),

— les coefficients de pondération appliqués par l’expert sont par ailleurs les plus faibles pour ce type de locaux (caves/réserves reliées en sol cimenté) et seront donc entérinés,

— s’agissant de la partie de la boutique utilisée comme réserve, il apparaît de l’examen des photographies figurant au rapport de l’expert que le preneur a choisi d’occulter le linéaire de façade et d’en faire un usage de réserve, ce qui relève d’un choix de gestion et n’a pas d’effet en soi sur le coefficient de pondération à appliquer.

La SARL Télé menager parisien sollicite l’infirmation du jugement querellé sur la surface pondérée à retenir, en soutenant principalement que la boutique zone 1 ne répondrait pas aux conditions d’accessibilité énoncées aux articles R. 111-19 et suivants du code de la construction et de l’habitation, de sorte qu’elle ne peut être considérée comme une surface de vente au même titre que la boutique zone d’angle.

Elle ajoute que la surface inaccessible aux personnes handicapées ne peut pas faire partie de la surface de vente, sa pondération ayant « forcément » une influence sur la valeur locative et que la zone 1 devrait être traitée comme une réserve, justifiant l’application d’un coefficient de 0,20 ce qui aboutirait à une surface pondérée de 10,60 m2.

Elle souligne enfin que la cave présenterait un encombrement qui ne lui serait pas imputable et ne pourrait être utilisée en raison de son difficile accès, ce qui exclurait la surface de 70 m2 relative à la cave.

La SCI Alfort s’oppose à cette argumentation en faisant valoir en substance que la décision du preneur de ne pas exploiter une partie des lieux loués serait sans incidence sur le calcul de la surface pondérée et qu’au sens de l’article R. 145-3 du code de commerce, l’éventuelle non-conformité aux normes d’accessibilité des personnes handicapées ne saurait pas davantage constituer un facteur à prendre en compte dans la pondération de la zone 1 du local.

Elle souligne enfin que le local serait en tout état de cause accessible aux personnes à mobilité réduite, que la cave serait une surface faisant partie de l’assiette du bail et demeurant utilisée et que le local mitoyen, d’une surface équivalente, a été loué moyennant un loyer de 32.400 € HT et HC à compter du 21 avril 2012, pour une activité de restauration.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi retenu une surface pondérée de 112,41m².

En effet, s’il résulte du rapport d’expertise et d’un constat d’huissier établi le 21 mai 2021 que le bureau et le dégagement de la zone 1 ne respectent pas les normes d’accessibilité aux PMR, l’expert les a néanmoins valorisées distinctement de la zone 1 avec un coefficient de 0,40 et 0,30, tout en précisant que cette absence d’accessibilité ne pourrait avoir d’impact sur la pondération, sous peine d’empêcher la location des locaux commerciaux anciens. Il en résulte que l’expert a tenu compte de l’usage plus réduit de cette portion et que sa pondération retenue pour cette zone ne saurait être contestée de ce chef.

Par ailleurs, si la SARL Télé menager parisien soutient que la zone 1 devrait être pondérée comme une réserve, dès lors qu’il correspond à son usage actuel, force est cependant de relever que c’est à juste titre qu’il est retenu par le premier juge que cet usage fait par la SARL Télé menager parisien de cette zone ne relève que de son choix unilatéral de gestion de son fonds de commerce, qui ne saurait toutefois peser sur la pondération des locaux.

Enfin, s’agissant de la cave, si la SARL Télé menager parisien dénonce ses difficultés d’accès et son encombrement qui résulterait du précédent locataire, afin de s’opposer à la prise en compte de la cave dans le calcul de la surface pondérée, force est cependant de relever que la cave, à la lecture du bail, relève de l’assiette de la location, et que la SARL Télé menager parisien en acquérant le fonds de commerce de Scottelec, a pris les lieux et notamment la cave dans l’état dans lequel elle se trouvait au jour de son entrée en possession, à savoir avec une échelle de meunier et un encombrement, non imputable au bailleur.

Dès lors, ces éléments ne sauraient venir remettre en cause tant la prise en compte de la surface de la cave, au demeurant utilisée par le preneur, comme en attestent les photographies versées aux débats, que la pondération retenue pour elle par l’expert, à hauteur de 13m² pondérés avec coefficient de 0,20 et 0,15 pour la 1ère et 2ème partie, conformes à la fourchette basse des coefficients retenus par la charte de l’expertise pour des caves en sol cimenté, comme c’est le cas en l’espèce.

En conséquence, il échet de confirmer le jugement en ce qu’il a retenu une surface pondérée de 112,41 m².

— Sur la valeur locative

Le juge est tenu d’apprécier la valeur locative selon les critères de l’article L. 145-33 et des articles R. 145-2 et suivants du code du commerce. Selon ce même article L. 145-33 du code de commerce, il appartient au juge d’apporter les correctifs nécessaires au vu des spécificités du local loué, de la date de renouvellement du bail et des éléments de comparaisons qui peuvent être identifiés.

Aux termes du jugement attaqué, le premier juge a retenu une valeur locative brute unitaire de 250 €/m²P, après avoir considéré que l’expert a retenu cette valeur locative en tenant compte de la destination contractuelle des lieux loués, et en minorant la valeur retenue au regard des loyers pratiqués pour les boutiques d’électroménager, cette valeur locative étant conforme à l’examen des valeurs de référence proposées par l’expert, qui concernent certes des commerces de nature différente, mais sont d’un montant sensiblement plus élevé que la valeur retenue pour le local litigieux.

La SARL Télé menager parisien conteste la valeur locative ainsi retenue, en soulignant que les références utilisées par l’Expert, afin de déterminer la valeur locative au m2 ne seraient pas pertinentes, s’agissant d’établissements bancaires, de restauration, de coiffeur ou opticien, dont les activités sont très différentes de celle exploitée par la SARL Télé menager parisien TMP, et en communiquant deux propositions de locations commerciales récemment parues sur internet, à savoir seloger.com et AgoraBiz.

La SCI Alfort s’oppose à cette argumentation, en sollicitant la confirmation du jugement querellé de ce chef.

Au cas d’espèce, c’est par des motifs dont la pertinence en cause d’appel n’a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.

En effet, il résulte de la synthèse des différentes références retenues par l’expert, tenant tant à des fixations judiciaires de loyers, que des renouvellements amiables et le prix du marché, une valeur locative de 250 €/m²P, cette valorisation tenant également compte de l’état des locaux et de l’immeuble au sein duquel les locaux se trouvent.

Si les références portent sur des commerce de nature certes différentes (banque, restauration, coiffure, opticien, BTP), il n’en demeure pas moins qu’elles se trouvent sur la même avenue ou à proximité, et reflètent un marché à proximité présentant à la date la plus proche possible du renouvellement, une valorisation comprise entre 173 et 425 €/m², de sorte qu’une valeur locative de 250 €/m² apparaît dans la fourchette basse des références locatives, et donc pertinente.

Si la SARL Télé menager parisien excipe d’annonces plus récentes pour des locations afin de justifier du caractère excessif de la valeur locative retenue, la cour rappelle toutefois que ces annonces produites remontent à 2019, alors qu’il incombe à la présente juridiction de fixer la valeur locative à la date du renouvellement, soit à compter du 1er octobre 2017, de sorte que l’argumentation de la SARL Télé menager parisien ne saurait sérieusement prospérer.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé la valeur locative à 250 €/m².

2) Sur les intérêts et la capitalisation des intérêts

Il convient également de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SARL Télé menager parisien au paiement de rappels de loyers avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2018, date de l’acte introductif d’instance.

Enfin, la capitalisation des intérêts étant de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement, et qu’il s’agit d’intérêts dûs depuis au moins une année entière, le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il l’a ordonnée.

3) Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la SARL Télé menager parisien aux dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Hardouin de la SELARL 2H. Les dépens de première instance resteront répartis ainsi que décidé par le premier juge.

En outre, la SARL Télé menager parisien sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de sa demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, après débats contradictoire, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ;

Confirme le jugement rendu le 11 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Créteil sous le n° RG 18/00005 en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant

Déboute la SARL Télé menager parisien de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SARL Télé menager parisien à verser à la SCI Alfort la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL Télé menager parisien aux entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de Maître Hardouin de la SELARL 2H.

La greffière, La présidente